쟁점감정평가액은 1개 감정기관의 감정가액으로 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 상증세법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기 어려운 것으로 판단되고, 쟁점감정가액을 근거로 실제 금융기관이 쟁점토지를 담보로 대출을 하였다거나, 쟁점감정평가액이 처분청이 세무조사 과정에서 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 검토하였던 인근토지의 거래가액을 기준으로 산정된 가액의 90%를 초과한다는 등의 사정이 있다고 하여 달리 보기는 어렵다고 판단되므로 청구인들이 특수관계법인에 쟁점분양권을 양도한 것과 관련하여, 처분청이 쟁점감정평가액을 시가로 보고 부당행위계산부인 규정에 따라 이를 양도가액으로 하여 청구인들에게 양도소득세를 부과한 당초 부과처분은 잘못이 있다고 판단됨
[주 문] OOO세무서장이 2019.8.16. 청구인 OOO에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO, OOO세무서장이 2019.8.19. 청구인 OOO에게 한 2018년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 각각 이를 취소한다. [이 유]
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항에 따른 감정가액을 시가로 결정하기 위해서는 같은 조 제5항에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 하고 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 그러한 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 시가에 해당하는 것이다. 그러나 처분청이 쟁점분양권의 시가로 본 쟁점감정평가액은 1개의 감정평가기관의 감정가액으로, 시가에 해당하지 않는 것으로 국세청 등의 유권해석(재재산-499, 2010.7.7. 등)과 조세심판원의 결정례(조심 2011중1916, 2012.5.22. 등)에서도 일관되게 시가에 해당하지 않는 것으로 해석 또는 결정하고 있다. 처분청이 제시한 결정례(조심 2011서2024, 2011.12.30. 등)은 “1개 감정기관의 감정가액은 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 상증법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기 어렵다”고 판단한 조심 2011서2496, 2013.3.12.(합동회의) 이전 사례로 쟁점감정평가액이 시가라는 주장의 근거가 될 수 없다. 더구나 시행령에만 규정되어 있던 “둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액”과 관련된 내용을 2015.12.15. 상증법 제60조 제5항에 신설(2016.1.1. 이후분부터 적용)하여 명확히 규정한 법규정을 무시하고 종전의 사례를 들어 1개의 감정가액을 시가로 보아 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 위법하다.
(2) 처분청은 쟁점토지 인근에 소재한 3개 필지 토지의 매매내역을 아래 <표1>과 같이 제시하고 있으나, 쟁점토지와 처분청이 제시한 인근토지는 그 분양당시 분양가액에서부터 큰 차이가 있고, 쟁점토지는 택지개발촉진법제19조의2 및 같은 법 시행령 제13조의3에 따라 이를 전매하고자 하는 경우 당초 분양가액 이하로 거래되어야 OOO로부터 동의를 받을 수 있는 토지이고, 처분청이 제시한 3개 필지 중 쟁점외②토지를 제외한 2개 필지도 쟁점분양권과 같이 분양가액과 동일한 가액에 거래된 것이다. 인근토지의 매매거래가액을 시가로 보기 위해서는 쟁점토지와 동일시되거나 상증법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하여야 하고, 상증법 시행령 제49조 제4항에 따라 청구인이 쟁점분양권에 대한 양도소득세를 신고한 2018.10.24.까지의 거래가액이 되어야 할 것이나 쟁점외②토지는 신고일이 등기접수일인 2018.10.25. 이후로 이에 해당하지 아니한다. <표1> 처분청이 제시한 쟁점토지 인근 소재한 토지 매매내역 (단위: ㎡, 백만원) 또한 청구인들은 쟁점토지를 과도하게 고가로 입찰․분양받아 이를 양도하고자 하였으나 거래가 성사되지 않아 불가피하게 쟁점법인을 설립하여 대출을 통해 쟁점토지의 잔금을 지급하고 건물을 신축․분양하고자 택지개발촉진법에 따라 분양가액과 동일한 가액으로 쟁점법인에 양도한 것이고, 이에 대하여 ‘쟁점토지의 경우 청구인들이 이를 양도하고자 하였으나 당초 분양가액 수준의 협의만이 있었다’는 내용의 공인중개사들의 확인서를 세무조사시 제출한 바 있다. 또한 처분청은 쟁점법인은 쟁점분양권 취득에 따라 단기간에 차익 약 OOO이 발생하여 청구인들이 조세부담을 부당하게 경감할 목적으로 특수관계인과 비정상적인 거래를 하였다는 의견이나, 양도소득세율과 법인세율․배당소득세율을 비교하면 오히려 쟁점법인에서의 실제 부담세율이 더 높다. 따라서 쟁점감정평가액은 1개 감정기관의 감정가액에 불과하므로 쟁점분양권의 시가에 해당하지 아니함에도 쟁점감정평가액을 시가로 보아 소득세법상 부당행위계산 부인규정을 적용하고 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인들이 2015년 8월경 OOO로부터 쟁점토지를 분양받을 당시 향후 발전 기대감으로 높은 경쟁률을 보여 OOO 분양대상토지의 대부분은 최초 분양예정가의 2～2.5배로 분양되었고, 쟁점토지 역시 최초 1㎡당 분양예정금액은 OOO이었으나 공개입찰결과 1㎡당 OOO으로 약 2배의 높은 가격으로 분양되었으며 이후 주변시세도 지속적으로 상승하였음에도 쟁점토지를 분양받은 때로부터 약 3년 후에 매매하면서 그 시가가 당초 분양가액이라 주장하고 있으나 이를 입증할 객관적․합리적인 증빙은 확인되지 아니한다. 청구인들로부터 쟁점분양권을 취득한 쟁점법인은 그 취득한 후인 2018년 11월 지상 5층, 총 면적 3,755㎡의 상가건물을 신축하는 건물신축도급계약을 OOO과 체결하였는데, 그 상가건물의 총 분양예정가액 OOO이고 그중 상당부분이 분양되었는데, 청구인들의 주장과 같이 쟁점토지의 시가가 쟁점거래가액이라면 쟁점법인의 분양원가인 OOO에 비추어 쟁점법인은 쟁점분양권 취득에 따라 단기간에 차익 OOO이 발생하게 되는 반면, 청구인들은 쟁점분양권을 약 3년간 보유하면서 약 OOO의 대출이자를 부담하였음에도 쟁점거래가액에 이를 양도하여 손실이 발생하는 점에 비추어 정상적인 거래로 볼 수 없고 청구인들의 조세부담을 부당하게 경감시킬 목적으로 특수관계인과 비정상적인 거래를 한 것이다. 이에 처분청은 쟁점거래가액이 적정한 것인지 여부를 확인하고자 쟁점토지 인근토지의 매매사례가액을 상기 <표1>과 같이 확인하였는데, 쟁점토지의 거래시기와 3개월 이내에 있는 것은 쟁점외①․②토지인데, 이중 쟁점외②토지는 아래 <표2>와 같이 쟁점토지와 연접하고 있어 대부분의 상황이 유사하고, 분양면적도 거의 비슷하며, 분양예정가액 역시 1㎡당 OOO으로 동일하고, 매매계약일 기준 2개월 이내의 거래이자, 현재 2건 모두 건물을 신축․분양 중이고 그 신축건물의 1㎡당 분양가액도 거의 동일하여 이를 기준으로 쟁점토지의 시가를 추정하면 OOO(1㎡당 OOO)임에 비추어 쟁점거래가액이 시가라는 청구인들의 주장을 받아들이기 어렵다. <표2> 쟁점토지와 쟁점외②토지 등을 비교한 것 (단위: ㎡, 천원)
(2) 청구인들은 쟁점감정평가액이 시가에 해당하지 않는다고 주장하나, 처분청의 세무조사과정에서 청구인들은 쟁점외②토지의 거래금액으로 산정된 가액이 양도가액으로 결정될 것으로 예상되자 스스로 쟁점감정평가액을 제시하면서 이를 시가로 인정해 줄 것을 요청한 것이다. 이에 처분청은 쟁점감정평가액에 대하여 쟁점법인이 쟁점토지를 담보로 대출받을 목적으로 감정평가법인에 감정을 의뢰하여 평가한 것으로, 비록 1개의 감정평가액이기는 하나 이를 산정한 감정평가법인의 공신력을 의심할만한 특별한 사정이 없고, 실제 이를 근거로 금융기관으로부터 대출을 받은 사실이 있으며, 상기 쟁점외②토지의 거래금액으로 산정된 가액의 90% 이상으로 유효한 시가범위 내의 금액으로 제3자간 통상적으로 성립하는 객관적인 교환가치를 적절하게 반영된 것으로 판단한 것으로 쟁점감정평가액이 상증법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 규정에 반한다고 보기 어렵다. 또한 세무조사과정에서 쟁점감정평가액을 시가로 인정해 달라는 청구인들의 요청을 인정한 것임에도 심판청구에 이르러 이를 시가가 아니라고 주장하는 것은 국세기본법제15조의 신의성실 규정에도 맞지 아니한다. 또한 청구인들은 쟁점분양권은 택지개발촉진법에 따라 분양가액 이하로 매매할 수 있어 그와 같은 쟁점거래가액으로 거래하였다고 주장하나, 동 규정과 청구인들 및 OOO간의 매매계약은 매수자가 당초 분양가액을 계약서상 매매대금 납부약정일에 완납하기 전에 단기차익을 목적으로 분양권 명의변경을 하지 못하도록 한 것이다. 청구인들과 OOO간의 매매계약상 잔금납부일은 2017.8.10.로 그 이후에는 잔금을 완납하고 등기한 후 언제든지 제3자에게 차익을 더하여 소유권이전을 할 수 있었고, 청구인들 스스로도 잔금납부일 이전이자 전매제한기간인 2016년 6월경과 2017년 2월경에 약 OOO의 차익을 희망하면서 쟁점분양권의 매도를 공인중개사들에게 의뢰하였다는 확인서를 제출한 바 있어 상기 택지개발촉진법 등에 따라 쟁점분양권을 쟁점거래가액에 매매하였다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다.
(1) 청구인 OOO은 2015.8.27. 쟁점토지를 총액 OOO에 취득하는 매매계약을 체결하였는데, 계약시 계약금을, 이후 3차례의 중도금을, 2017.8.10. 잔금을 지급하는 조건으로, 상기 매매계약의 특약사항 중 8에는 ‘명의변경은 택지개발촉진법 제19조 의 2항 및 동법 시행령 제13조의 3항에 의해 우리공사의 동의를 받아 공급가액 이하로 전매하는 경우에는 예외적으로 명의변경이 가능합니다’로 기재되어 있고, 청구인 OOO은 2016.2.1. 상기 쟁점토지 매매계약상 권리의무를 청구인들이 승계하는 권리의무 승계계약을 체결하였다. 청구인들은 2018.8.20. 상기 쟁점토지 매매계약상 권리의무를 쟁점법인이 승계하는 권리의무 승계계약을 체결하였고, 청구인들과 쟁점법인이 2018.7.31. 작성한 부동산매매계약서에는 청구인들이 쟁점토지를 OOO에 양도하는 것으로 기재되어 있다.
(2) 쟁점법인의 등기부상 쟁점법인은 부동산 임대 및 분양업 등을 목적으로 2018.7.9. 설립등기된 유한회사 법인으로, 쟁점토지 소재지를 본점 소재지로 하고, 청구인 OOO이 대표이사, 청구인들이 이사로 등기되어 있으며, 청구인들은 쟁점법인에 대하여 쟁점토지에 대한 거래가 성사되지 않자 쟁점토지를 담보로 대출을 받아 잔금을 지급하고 상가건물을 신축․분양하고자 설립한 것이라는 주장이고, 처분청은 청구인들이 쟁점법인의 총 출자지분 중 각 2분의 1을 소유하여 소득세법상 특수관계인에 해당한다는 의견이다.
(3) 청구인들은 처분청의 세무조사과정에서 2019년 6월경 쟁점거래가액과 관련하여 토지가격 사실확인서를 제출하였는데, 그 내용은 아래 <표3>과 같고, 이와 함께 공인중개사 OOO․OOO․OOO가 작성한 확인서(중개사무소등록증사본 첨부) 및 공인중개사 OOO 전주교차로에 2018.4.23.～5.8. 10차례에 걸쳐 쟁점토지에 대하여 ‘매매가 협의’로 기재하여 매매 광고를 게재한 것을 제시하였다. 공인중개사들이 작성한 확인서에는 ‘청구인들이 쟁점토지를 자신들의 분양가액 OOO에 프리미엄 OOO을 가산한 OOO에 양도하고 싶다는 의뢰를 받아 그 거래 성사를 위하여 노력하였으나, 업무용지의 공급과잉 등으로 당초 분양가액 수준의 협의는 있었으나 OOO 이상의 매도는 불가능하여 거래가 이루어지지 않았다’는 내용이 기재되어 있다. <표3> 청구인들이 제출한 토지가격 사실확인서의 내용
(4) 쟁점감정평가액은 OOO조합장이 담보를 목적으로 2018.8.16.을 기준시점․작성일으로 하여 감정평가한 것으로 쟁점토지를 1㎡당 OOO, 총액 OOO으로 평가한 것이다. 쟁점감정평가액의 감정평가서의 감정평가액의 산출근거 및 결정의견에는 쟁점토지 자신을 비교표준지로 하여 2018.1.1. 공시된 1㎡당 OOO에 시점수정 등을 반영하여 산정된 1㎡당 OOO에 따라 OOO로로 평가된 공시지가기준법과 쟁점외①토지를 비교 거래사례로 보아 그 사례단가인 1㎡당 OOO에 시점수정 등을 반영하여 산정된 1㎡당 OOO에 따라 OOO으로 평가된 거래사례비교법 중 공시지가기준법으로 감정평가액을 결정한 것으로 기재되어 있다.
(5) 처분청이 2019년 6월경 청구인들에 대한 세무조사에 따라 작성한 양도소득세 조사종결 보고서에는 쟁점외②토지는 쟁점토지의 동일한 날짜에 공개입찰로 취득한 토지로 최초 분양예정가가 동일하고 면적이 비슷하며 쟁점토지와 연접하여 있는 등 이를 유사매매사례가액으로 보면 쟁점토지의 시가가 OOO으로 산출되는바, 쟁점감정평가액은 상기 유사매매사례가액 대비 90% 초과요건을 충족하고 그 감정평가일이 2018.8.16.로 쟁점분양권 매매계약일인 2018.7.31.에 비추어 평가기간 내에 있으며, ‘대출을 위한 감정평가액을 시가로 보는 것이 타당하고 감정평가기관이 단 하나일지라도 달리 볼 이유가 없다는 판결(OOO) 등을 이유로 이를 시가로 보아 청구인들의 양도소득세를 경정하는 것으로 기재되어 있다.
(6) 처분청은 쟁점법인이 OOO과의 쟁점토지 지상에 OOO에 업무시설을 신축하는 내용의 OOO 표준도급계약서와 그에 따라 신축된 ‘OOO’의 홍보책자를 제출하였고, OOO의 분양예정가액 등이 기재된 문서에는 OOO이 총 5층 31개 호실로 구성되어 있고 총 분양예정가액은OOO으로, 2층 6개 호실, 3층 4개 호실, 4․5층 각 1개 호실 합계 12개 호실이 분양된 것으로 기재되어 있다. 이와 함께 제출한 토지가격 이자지금 통장 입출금 내역서에는 청구인들의 OOO계좌에서 2016.3.22.～2018.6.22. 약 OOO의 대출이자가 인출된 것으로 기재되어 있다.
(7) 처분청은 쟁점법인이 쟁점분양권을 취득함에 따라 단기간에 차익 OOO이 발생하나, 청구인들은 쟁점분양권의 보유에 따라 약 OOO의 대출이자를 부담하였음에도 분양가액과 동일한 쟁점거래가액에 양도하여 손실이 발생하게 되어 정상적인 거래로 볼 수 없고 청구인들의 조세부담을 부당하게 감소하였다는 의견이고, 청구인들은 아래 <표4>와 같이 쟁점법인을 통해 분양사업을 하여 법인세와 배당소득세를 부담하는 경우가 청구인들이 직접 분양사업을 하여 양도소득세를 부담하는 경우보다 더 세부담이 크므로, 청구인들이 조세부담을 부당하게 경감시킬 목적으로 특수관계인과 비정상적인 거래를 한 것이 아니라고 주장한다. <표4> 청구인이 제시한 세부담 비교 (단위: 원) OOO
(8) 쟁점토지의 개별공시지가 공시내역은 아래 <표5>와 같고, 청구인들과 쟁점법인의 쟁점분양권 권리의무 승계계약이 체결된 2018.8.20. 당시의 개별공시지가로 쟁점토지를 평가하면 OOO이며, 쟁점토지의 등기부등본에는 2018.8.22. 채무자를 쟁점법인으로, 근저당권자를 OOO으로 하여 채권최고액을 OOO으로 하는 근저당권설정등기가 경료되어 있는데, 쟁점토지를 담보로 하는 실제 채권액이 OOO이므로 상증법 제66조에 따라 쟁점토지를 평가하면 OOO이다. <표5> 쟁점토지에 대한 개별공시지가 공시내역 (단위: 원)
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제101조 및 같은 법 시행령 제167조에 따른 부당행위계산규정을 적용하기 위하여는 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도하여야 하고, 그러한 시가는 상증법 제60조부터 제66조 등에 따라 평가한 가액에 해당하여야 할 것이다. 상증법 제60조 제2항에서 ‘시가’는 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가액 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호에서 ‘평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월) 이내의 기간 중에 당해 재산에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액’을 시가로 인정될 수 있는 가액의 하나로 규정하고 있는 바, 위 규정은 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호가 직접 적용되거나 원용되는 감정가액의 시가 인정여부에 관한 규정으로서 열거규정으로 해석되므로 납세의무자가 특정의 감정가액을 시가로 주장하는 경우는 물론 과세관청이 특정의 감정가액을 기초로 과세처분을 하고자 하는 경우에도 동 규정에서 정하는 요건의 충족 여부를 엄격하게 심사하여 시가 인정여부를 판단하여야 할 것이다(조심 2011서2496, 2013.3.12. 조세심판원 합동회의, 참조). 쟁점감정평가액은 1개 감정기관의 감정가액으로 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액이 아니어서 상증법 제60조 제2항 후단의 규정에 의하여 시가로 인정되는 감정가액에 해당된다고 보기 어려운 것으로 판단되고, 2017.12.19. 법률 제15224호로 개정된 상증법 제60조 제5항과 그에 따른 상증법 시행령 제49조 제6항은 기준시가 10억원 이하의 부동산의 경우 하나의 감정기관의 감정가액도 시가로 인정하도록 한 바 있으나(2018.4.4. 감정평가분부터 적용), 쟁점토지는 기준시가인 개별공시지가가 약 OOO인바 이에도 해당하지 않는다고 할 것이며, 쟁점감정평가액을 근거로 실제 금융기관이 쟁점토지를 담보로 대출을 하였다거나, 쟁점감정평가액이 처분청이 세무조사 과정에서 쟁점토지의 유사매매사례가액으로 검토하였던 인근토지의 거래가액을 기준으로 산정된 가액의 90%를 초과한다는 등의 사정이 있다고 하여 달리 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 청구인들이 특수관계법인에 쟁점분양권을 양도한 것과 관련하여, 처분청이 쟁점감정평가액을 시가로 보고 부당행위계산 부인규정에 따라 이를 양도가액으로 하여 청구인들에게 양도소득세를 부과한 당초 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련법령 등
(1) 소득세법 제96조 (양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제101조 (양도소득의 부당행위계산) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제167조 (양도소득의 부당행위 계산) ③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우로 한정한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항을 적용할 때 시가는 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지와 같은 법 시행령 제49조, 제50조부터 제52조까지, 제52조의2, 제53조부터 제58조까지, 제58조의2부터 제58조의4까지, 제59조부터 제63조까지 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.
(3) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.
⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관에 감정을 의뢰하여야 한다. (이하 생략) 제61조 (부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. 제66조 (저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산 (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
1. 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
2. 3억원
2. 해당 재산(법 제63조 제1항 제1호에 따른 재산을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외하며, 해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.
3. 해당 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.
(1) 액면가액의 합계액으로 계산한 당해 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액
(2) 3억원
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
④ 제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.
⑥ 법 제60조 제5항 전단에서 "대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산"이란 소득세법제99조 제1항 제1호에 따른 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 것을 말한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 (평가의 원칙) ① 영 제49조 제1항 제2호 각 목외의 부분 본문에서 "기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관"이란 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률에 따른 감정평가업자를 말한다.
③ 영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우: 평가대상 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산 ※ 상속세 및 증여세 집행기준 60-49-5 (시가로 보는 감정가액) ① 감정평가서를 작성한 날이 속하는 날이 평가기간 내에 속하는 경우로서 2 이상의 공신력 있는 감정기관(기준시가 10억원 이하 부동산의 경우 하나 이상의 감정기간)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 인정된다. 단, 주식 및 출자지분의 감정평가액은 인정되지 아니한다. 66-63-1 (저당권이 설정된 재산의 평가) 저당권․질권․전세권이 설정된 재산 그리고 양도담보된 자산은 시가, 시가가 불분명한 경우에는 보충적 평가방법에 따른 가액과 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 비교하여 큰 금액으로 평가한다. 저당권이 설정된 재산의 평가액 Max [①, ②]
① 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 평가액
② 그 재산이 담보하는 채권액 (6) 국세기본법 제15조 (신의ㆍ성실) 납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다. 세무공무원이 직무를 수행할 때에도 또한 같다.
(7) 택지개발촉진법 제19조의2 (택지의 전매행위 제한 등) ① 이 법에 따라 조성된 택지를 공급받은 자는 소유권 이전등기를 하기 전까지는 그 택지를 공급받은 용도대로 사용하지 아니한 채 그대로 전매(轉賣)(명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)할 수 없다. 다만, 이주대책용으로 공급하는 주택건설용지 등 대통령령으로 정하는 경우에는 본문을 적용하지 아니할 수 있다.
② 택지를 공급받은 자가 제1항을 위반하여 택지를 전매한 경우 해당 법률행위는 무효로 하며, 택지개발사업의 시행자(당초의 택지공급자를 말한다)는 택지 공급 당시의 가액(價額) 및 은행법에 따른 은행의 1년 만기 정기예금 평균이자율을 합산한 금액을 지급하고 해당 택지를 환매할 수 있다. (8) 택지개발촉진법 시행령 제13조의3 (택지의 전매행위 제한의 특례) 법 제19조의2 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당되어 시행자의 동의를 받은 경우를 말한다. 다만, 제1호ㆍ제2호ㆍ제5호 및 제7호의 경우에는 시행자로부터 최초로 택지를 공급받은 자의 경우에만 해당한다.
9. 공공시설용지와 주택건설용지 중 근린생활시설을 건축하기 위한 용지를 공급받은 자가 시행자로부터 공급받은 가격 이하로 해당 용지를 전매하는 경우
결정 내용은 붙임과 같습니다.