당시 매매계약서를 거래증빙으로 제출하였다는 것이므로 이제와서 그와 다르게 교환거래라고 주장하는 것은 양도차익을 줄이기 위한 것이고, 제출한 증빙만으로는 거래의 실질을 교환으로 인정하기에도 부족하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
당시 매매계약서를 거래증빙으로 제출하였다는 것이므로 이제와서 그와 다르게 교환거래라고 주장하는 것은 양도차익을 줄이기 위한 것이고, 제출한 증빙만으로는 거래의 실질을 교환으로 인정하기에도 부족하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2003년부터 OOO토지 및 건물(청구인 명의, 이하 “교환물건①”이라 한다)에서 모텔을 운영하고 있었으며, 당시 공인중개사 OOO로부터 ‘쟁점부동산이 매물로 나왔는데, 부동산을 교환할 생각이 있는지’ 문의가 있었다. 청구인 부부는 쟁점부동산이 공실이 많아 수익성이 떨어지나 OOO옆에 위치하고 있어 임차인만 유치하면 가치가 있다고 판단하고 교환에 응했다. 다만, 교환물건①의 가치가 쟁점부동산보다 떨어지므로 다른 물건을 포함시켜 달라는 의견에 따라, OOO토지(청구인 배우자 명의, 이하 “교환물건②”라 한다)와 OOO(청구인 배우자 명의, 이하 “교환물건③”이라 한다)를 교환대상에 포함시켰으며, 그 내역은 다음과 같다.
(2) 청구인 부부가 교환물건의 소유권을 이전해 준 당사자는 OOO아니라 OOO이었다. 교환계약 체결당시 OOO대표이사 OOO함께 왔고, OOO앞으로 소유권을 이전해 달라고 해서 그렇게 했을 뿐이다. 등기부등본상 쟁점부동산의 등기원인은 매매로 되어 있고, 후 소유자도 OOO으로 되어 있으나, 부동산 교환계약서를 보면 알 수 있듯이 쟁점부동산은 교환에 의해 취득한 것이다. 처분청은 청구인이 OOO으로부터 쟁점부동산을 매매를 원인으로 취득하였다고 보고 있으나, 이 건 거래는 OOO배우자인 OOO쟁점부동산을 소유하고 있다가 2005.1.7. OOO에 넘기고, 이를 OOO2005.5.19. 청구인 부부의 물건과 교환하면서 그 명의를 OOO의 배우자인 OOO에게 한 것이며, OOO법인세를 최소화하기 위해 중개인의 조언에 따라 낮은 금액을 장부가액으로 계상한 것 뿐이다. 청구인과 OOO교환물건에 대한 감정평가 없이 단순히 교환한 것이므로 해당 물건의 실지거래가액을 알 수 없다. 따라서 쟁점부동산의 취득가액은 환산가액이 적용되어야 한다.
(1) 등기의 원인은 매매, 증여, 교환, 시효취득 등이 있으며, 등기의 원인인 소유권, 지상권, 지역권, 임차권의 설정ㆍ보존ㆍ이전ㆍ변경ㆍ처분의 제한ㆍ소멸 등의 사실이 발생하면 등기권리자가 등기신청을 하여야 등기가 된다. 등기를 신청할 때에는 등기원인을 증명하는 서면(매매계약서, 교환계약서, 저당권설정계약서 등)을 첨부함을 요하고 등기부에도 등기원인을 기재한다. 결국 쟁점부동산의 취득자인 청구인은 등기를 신청할 때 등기원인을 증명하는 서면으로 교환계약서가 아닌 매매계약서를 첨부한 것으로 보아야 하고, 쟁점부동산 거래는 매매로 볼 수밖에 없다.
(2) 쟁점부동산의 소유권은 OOO에서 청구인으로 이전되었으나 교환물건①～③의 소유권은 OOO아닌 OOO으로 이전되어 거래당사자가 일치하지 않는 점, 쟁점부동산과 교환물건①～③의 소유권 변동원인이 매매로 되어 있는 점, 청구인 등은 쟁점부동산과 교환물건①～③의 소유권 이전등기시 부동산매매 검인계약서를 제출한 것으로 보이는 점, OOO로부터 취득한 교환물건②를 양도하고 양도소득세 신고시 제출한 부동산매매계약서에 기재되어 있는 특약사항 및 대출금 승계와 관련된 내용을 보면 소유권 등기이전을 위한 형식적인 계약서라 보기 어려운 점, 결국 쟁점부동산의 취득원인은 매매거래이고, 청구인의 취득가액은 양도인의 법인장부에 의해 취득가액이 확인되므로 취득가액을 다시 환산할 이유가 없다.
1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.
(1) 처분청은 양도소득세 조사결과, 청구인이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액OOO으로 신고하였으나, 전 소유자인 OOO법인장부에 쟁점부동산의 양도가액을 OOO으로 계상하고, 청구인도 취득세 과세표준을 동일한 금액으로 신고한 사실을 확인하고 OOO취득가액으로 경정하였다.
(2) 청구인은 OOO측에서 청구인 부부 소유의 부동산을 OOO명의로 이전해 줄 것을 요구해서 형식적으로 매매계약서를 작성하였을 뿐, 실제로는 OOO소유의 쟁점부동산과 청구인 부부 소유의 교환물건①～③을 교환한 것이라며 교환계약서를 증빙으로 제출하였다.
(3) 부동산 등기부등본에는 아래와 같이 쟁점부동산을 비롯한 교환물건①～③ 모두 매매를 원인으로 소유권 이전등기가 경료된 것으로 등재되어 있다.
(4) 한편 국세청 전산자료에 의하면, OOO2005.9.23. 교환물건②를 OOO외 1명에게 양도하고 그 취득가액을 실지거래가액(OOO억원, 취득관련 매매계약서 첨부)으로 신고한 것으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 과세근거가 되는 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있고 필요경비의 입증책임 또한 일응 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 그것을 발생시키는 사실관계 대부분이 납세의무자의 지배영역 안에 있으므로 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 공평관념에 부합한다고 할 것인바(대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결 등), 부동산 등기부에는 청구인이 쟁점부동산을 매매를 원인으로 취득하고 교환물건①～③ 또한 매매를 원인으로 양도한 것으로 되어 있으며, 각 거래의 상대방도 OOO으로 다르게 되어 있으므로 이것이 별건의 매매거래가 아니라 하나의 교환거래라는 점은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 할 것인데, 부동산 등기부에 등기원인이 매매로 되어 있다는 것은 당시 매매계약서를 거래증빙으로 제출하였다는 것이므로 이제와서 그와 다르게 교환거래라고 주장하는 것은 양도차익을 줄이기 위한 것으로 밖에 볼 수 없고, 청구인이 제출한 증빙만으로는 거래의 실질을 교환으로 인정하기에도 부족하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.