당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액에 해당하므로 증여 당시의 시가로 볼 수 있고, 그 당시의 객관적 가치를 반영하고 있으면 계약해제된 매매가액이라고 하여도 시가로 볼 수 있는 것임
당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액에 해당하므로 증여 당시의 시가로 볼 수 있고, 그 당시의 객관적 가치를 반영하고 있으면 계약해제된 매매가액이라고 하여도 시가로 볼 수 있는 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인은 2018.7.13. 매매계약이 체결된 OOO 입주권(이하 “비교대상 입주권”이라 한다)의 거래가액(쟁점매매사례가액)을 쟁점입주권의 증여 당시 시가로 보아 2018.6.29. 증여분 증여세를 신고하였으나, 청구인의 증여세 신고 이후 비교대상 입주권에 대한 매매계약이 해제되어 쟁점매매사례가액은 실제 거래가액에 해당하지 아니하므로 쟁점입주권의 증여 당시 시가로 볼 수 없다.
(2) 처분청은 비교대상 입주권의 거래 당사자들이 계약상의 채무 불이행을 이유로 2018.7.13. “비교대상 입주권의 매매계약”을 해제하였지만, 2018.10.5. 매매가액을 OOO에서 OOO으로 증액한 후 다시 부동산매매계약을 체결하였으므로 계약의 동일성이 유지되어 쟁점증여재산의 평가기준일 내의 가액인 쟁점매매사례가액을 시가로 볼 수 있다는 의견을 제시하였지만, 해당 재건축아파트는 재건축공사를 완료하여 2018.7.27. 준공승인을 받아 재건축아파트 조합원들이 보유하던 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에서 부동산으로 자산의 성격이 변경되었다.
(3) 부동산을 취득할 수 있는 권리는 소득세법 시행령제165조 제1항에 따라 양도일까지 불입한 금액에 양도일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합산하여 기준시가를 산정하도록 하고 있는 반면, 준공된 아파트는 국세청장이 고시한 공동주택가격에 의해서 기준시가를 산정하도록 하는 등 세법상 부동산을 취득할 수 있는 권리와 주택은 다르게 취급하고 있다. 따라서, 비교대상 입주권의 최초 계약시점의 거래대상 물건(입주권)과 이후 재계약시점의 거래대상 물건(아파트)이 서로 다르므로 계약해제된 거래의 매매가액(쟁점매매사례가액)을 시가로 볼 수 없다.
(1) 쟁점매매사례가액은 상증법상 쟁점증여재산의 평가기준일 내에 객관적인 매매사실과 함께 통상적이고 적정한 거래가액으로 인정되는 가액이므로 비록 해당 계약이 해제되었다고 하더라도 시가 판단기준으로 삼을 수 있다. (가) 청구인은 매매계약이 해제된 비교대상 입주권의 거래가액을 매매사례가액으로 보아 시가로 적용할 수 없다고 주장하나, 조세심판원과 법원은 “당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액에 해당하므로 부동산의 증여 당시의 시가로 볼 수 있고, 그 매매계약이 해제되었다고 하여 달리 볼 것이 아니라고 판단(조심 2008서 3079, 2009.4.16, 대법원 2012.7.12. 선고 2010두27936 판결)”하고 있다. (나) 비교대상 입주권의 거래당사자들은 계약해제 이후 쟁점매매사례가액보다 증액된 매매가액에 다시 재계약을 체결하였고, 재계약서 특약사항에 “기존에 작성한 매매계약은 본 계약으로 대체”하기로 약정하며, “당초 계약과 관련하여 기 지급된 매매대금을 그대로 유효한 매매대금으로 인정”하도록 기재되어 등 해당 재계약의 실질내용은 당초계약의 변경에 해당하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점매매사례가액은 쟁점입주권의 증여 당시의 시가에 해당한다. (다) 쟁점입주권과 같은 평형의 입주권들이 2018.8.3.에 OOO, 2018.8.12.에 OOO에 거래된 사실을 감안하면 청구인이2018.6.29.에 증여받은 쟁점입주권의 시가로 적용한 OOO의 쟁점매매사례가액은 통상적이고 적정한 거래가액으로 볼 수 있다.
(2) 청구인은 이 건 경정청구시 쟁점입주권의 프리미엄을 OOO으로 평가한 후 쟁점입주권의 기준시가를 산정하였으므로 해당 가액을 상증법상 적정한 기준시가로 볼 수 없다. (가) 상증법 시행령 제51조 제2항은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 가액은 “평가기준일까지 납입한 금액”과 “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액”으로 하도록 하고 있고, 상증법 집행기준(61-51-6) 제4항은 재건축입주권을 증여한 경우 평가기준일까지 납입한 금액은 재건축조합이 산정한 조합원의 권리가액과 불입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액이며 동 금액에 프리미엄 상당액을 합하여 평가하여야 한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 2018.9.21. 증여세 수정신고시 쟁점입주권의 프리미엄을 OOO(비교대상 입주권의 거래가액에서 조합원의 권리가액과 불입한 조합원 분담금의 합계액을 차감한 금액)으로 보았으나, 이 건 경정청구시에는 분양권 프리미엄을 OOO으로 평가하여 쟁점입주권의 기준시가를 산정하였는바, 청구인이 주장하는 쟁점입주권의 증여재산가액은 상증법상 적정한 기준시가 평가액으로도 볼 수 없다.
(1) 청구인 및 청구인의 배우자 소유의 OOO가 속한 재건축아파트의 사업내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> OOO아파트의 재건축사업 진행내역 (2) 청구인은 2018.6.28. 청구인의 배우자인 OOO와 증여계약을 체결 하여 아래와 같이 쟁점증여재산(쟁점입주권의 30% 지분)을 증여받았다. <쟁점증여재산의 세부내역>
(3) 청구인은 쟁점증여재산의 수증 관련 아래 <표3>과 같이 2018.9.21. 증여재산가액을 OOO으로 신고하였다가 2019.4.22. 증여재산가액을 OOO으로 감액하여 기납부한 증여세 전액을 환급하여 달라고 경정청구를 제기하였다. <표3> 청구인의 증여세 신고 및 경정청구 내역 OOO OOO
(4) 처분청이 이 건 심판청구 관련 제출한 입증자료는 다음과 같다. (가) 처분청이 작성한 “증여세 경정청구 검토조서”의 주요 내용은 다음과 같다. (나) 쟁점증여재산의 평가기간(2018.3.29.∼2018.9.29.) 동안 국토교통부 실거래가공개시스템에서 조회되는 쟁점입주권이 소재한 아파트 단지 내의 전용면적 114.94㎡의 입주권 거래내역은 아래 <표4>와 같고, 비교대상 입주권의 권리가액은 OOO, 쟁점입주권의 권리가액은 OOO이다. <표4> 쟁점입주권과 동일 분양면적의 조합원입주권 거래내역 (다) OOO구청장이 2019.6.4. 발행한 “부동산거래계약 해제 등 확인서”에 의하면 비교대상 입주권OOO의 거래당사자 OOO과 OOO은 2018.7.13. 입주권 매매계약을 체결하였다가 2018.10.5. 계약을 해제한 사실이 나타나고, 해제사유는 “매수인의 사정으로 OOO에 재계약하기로 함”이라고 기재되어 있다. (라) 처분청이 제시한 OOO과 OOO 간의 2018.10.5.자 아파트 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같고, 매매대상 물건은 OOO이다. <OOO과 OOO 간의 아파트 매매계약서의 주요 내용>
(5) 청구인이 이 건 심판청구 관련 제출한 증빙은 다음과 같다. (가) OOO구청장이 2018.11.20.에 발급한 부동산거래계약신고필증을 보면 OOO은 OOO를 OOO에게 OOO에 양도하면서, 거래대상 물건의 종류를 토지 및 건축물(아파트)로 기재한 사실이 나타난다. (나) OOO구청장이 발행한 관리처분계획(변경)인가서를 보면 OOO는 총 7개동, 606세대, 지하3층∼지상 28층으로 하여 2010.7.23. 관리처분인가를 받은 사실이 나타난다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 최초계약상 매매금액이 계약체결 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 상속세 및 증여세법에서 규정하는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액인 시가로 볼 수 있다면 매매잔금의 불이행과 관련하여 최초계약이 해제되었다고 하여 달리 볼 것은 아닌바(조심 2008서3081 2009.4.16., 같은 뜻임), 이 건의 경우 비교대상 입주권의 거래당사자들은 입주권 매매계약을 해제한 날에 매매가액을 증액하여 당초의 입주권 매매계약을 부동산매매계약으로 대체하기로 합의하면서 기존에 작성한 계약과 관련하여 지급된 매매대금을 승계하였으므로 비교대상 입주권 거래당사자들의 거래가액은 입주권 계약 체결 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 가액으로 볼 수 있는 점, 청구인은 당초 쟁점매매사례가액을 쟁점증여재산의 증여재산가액으로 신고하였고, 처분청이 제시한 자료에 따르면 쟁점증여재산의 평가기준일 내에 쟁점입주권과 동일 평형의 입주권 거래가액이 OOO, OOO으로 쟁점매매사례가액 보다 높으며, 쟁점매매 사례가액과 관련된 매매계약일부터 쟁점증여재산의 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼만한 사정이 제시되지 아니하였므로 쟁점매매사례가액을 쟁점입주권의 증여 당시의 시가로 봄이 타당한 점, 청구인은 쟁점증여재산을 기준시가로 평가하면서 별다른 근거없이 쟁점입주권의 프리미엄을 OOO으로 산정하는 등 쟁점입주권의 합리적인 평가액을 제시하지 못한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점증여재산의 증여재산가액을 OOO으로 보아 청 구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙 등) ① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.
④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
③ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조(평가의 원칙등) ① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. 제51조(지상권등의 평가) ② 법 제61조 제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. (단서 생략) (3) 지방세법 시행령 제20조(취득의 시기 등) ⑥ 건축물을 건축 또는 개수하여 취득하는 경우에는 사용승인서(도시개발법제51조 제1항에 따른 준공검사 증명서, 도시 및 주거환경정비법 시행령제74조에 따른 준공인가증 및 그 밖에 건축 관계 법령에 따른 사용승인서에 준하는 서류를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)를 내주는 날(사용승인서를 내주기 전에 임시사용승인을 받은 경우에는 그 임시사용승인일을 말하고, 사용승인서 또는 임시사용승인서를 받을 수 없는 건축물의 경우에는 사실상 사용이 가능한 날을 말한다)과 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 본다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.