소득세법상 사업자등록일을소득세법 시행령제155조 제20항의 1세대 1주택 특례규정에서 정하는 쟁점임대주택의 임대기산일로 보는 것이 타당하다고 판단되므로 청구인이 쟁점임대주택의 의무임대기간 5년을 충족하지 못한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 이 건 처분은 잘못이 없음
소득세법상 사업자등록일을소득세법 시행령제155조 제20항의 1세대 1주택 특례규정에서 정하는 쟁점임대주택의 임대기산일로 보는 것이 타당하다고 판단되므로 청구인이 쟁점임대주택의 의무임대기간 5년을 충족하지 못한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(2) 처분청은 쟁점시행령(소득세법 시행령제155조 제20항 제2호의 장기임대주택)의 과세특례를 적용받기 위해서는소득세법 제168조의 사업자등록을 한 후 5년 이상 임대하여야 한다는 것이나, 이는 청구인에게 사업자등록 의무가 없음에도 이를 강요하는 것으로서 모법의 취지에 반할 뿐만 아니라, 그 위임범위를 벗어난 것이다. (3) 처분청은 소득세법 시행령 제167조의3 제3항에서 임대 기간의 계산은 조세특례제한법 시행령 제97조를 규정을 준용하고, 이 경우 “사업자등록 등을 하고 임대주택 으로 등록하여 임대하는 날부터 임 대를 개시한 것으로 본다”라고 규 정되어 있으므로 임대개시일의 시점을소득세법제168조의 사 업자등록일과민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등록일이 모두 갖추어진 상 태에서 기산해야 한다고 주장하나, 조세법의 해석원리인 문리해석과 엄격해석의 원칙에 비추어 처 분 청과 같이 해석하기 위해서는, “소득세법제168조의 사업자 등록과 민 간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자 등 록일을 모두 갖추고 이후 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.”라고 규정되어 있어야 할 것이므로, 위와 같은 처분청의 해석은 자의적인 것에 불과하다. 양도소득세를 과세함에 있어 양도차익은 자산의 양도 당시를 기준으로 산출하는 이상, 당해 자산의 양도가 과세요건 내지 면세요건에 해당하는지 여부도 양도당시를 기준으로 판정해야 하는 것이 대법원의 확고한 판례이다(대법원 1998.7.10. 선고 97누20816 판결 등 참조). 따라서, 청구인은 쟁점거주주택 양도일 현재(2018.7.9.) 비록 사업자 등록의무는 없었으나소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하 고 있었고 (사업자등록일: 2014.9.30.),민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 민간임대주택으로 등록되어(임대주택 등록일: 2011.3.23.) 2011.2.25.부터 임대를 하고 있어 소득세법 시행령제167조의3 제3항 전문과 후문에 의하더라도 2011.3.23.부터 임대를 개시한 것으로 해석된다.
(4) 청구인은 쟁점임대주택을 7년 4개월 임대하여, 쟁점시행령상의 입법목적도 충족하였으며, 이와 관련하여 어떠한 국고손실을 끼친 바 가 없다. 쟁점시행령의 입법취지는 1세대 2주택자가 국민의 주거생활 안정에 기여하는 경우 그 거주주택에 대하여 비과세 혜택을 주는 것이 목적이고, 실제로 임대사업을 관할 지방자치단체의 장에게 신고하여 이를 토대로 임대가 이루어졌음에도 단지 사업자등록이 뒤에 이루어졌다고 하여 이를 무시하는 것은 입법 취지에도 맞지 않는다. 관할 세무서장에게 사업자등록을 할 당시, 쟁점임대주택에 대하여도 2011년부터 임대하였다는 사실을 세무서에 알렸기 때문에 관할 세무 서장도 이를 인지하고 있는 상태였다. 연임대소득 2,000만원 이하는 비과세이었기 때문에 쟁점임대주택 임대소득이 2,000만원 이하에 해당하는 청구인이 관할 세무서장에게 사업자등록을 늦게 하였더라도 국고에 손실을 끼친 바도 없다. 따라서, 본 규정의 입법 취지에 따라 실제 임대가 이루어져 입법 목적이 달성되었다면, 임대기산일은 관할 지방자치단체의 장에게 임 대주택을 등록하고 임대를 개시한 시점(2011.3.23.)을 기산일로 삼는 것이 실질과세원칙과 입법자의 의도에 부합하는 해석이다.
(5) 종합부동산세의 사례로서 그 세목은 다르나, 청구인과 사실 관 계가 동일한 사안에서 조세심판원도 임대기산일을 관련 지방자치 단 체의 장에게 임대사업자등록을 하여 구 임대주택법상 임대사업자의 지위를 갖추어 임대를 개시한 날을 의무임대기간의 기산일로 보고 있다(조심 2010서1175, 2011.4.12., 조 심 2012서2339, 2012.7.31.).
(1) 조세법률주의의 원칙상 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다고 할 것이다. (2) 소득세법 시행령제167조의3 제1항 제2호에서 장기임대주택이란 소득세법제168조에 따른 사업자등록과민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따른 임대사업자등록을 한 거주자가 민간임대 주택 으로 등록하여 임대하는 주택으로 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제167조의3 제3항에서는 “제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.”고 규정되어 있는바, 소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하지 않은 이상, 실질적 으로 임대주택에서 임대사업을 영위하였다고 하더라도 문헌상 명백 하 게 규정된 장기임대주택의 인정요건 중 일부를 충족하지 못하였으므로 쟁점임대주택은 소득세법 시행령제167조의3 제1항 제2호의 장기임대주택에 해당하지 않는 것으로 보아야 한다. 임대기간 역시 상기 규정에 의거 사업자등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날을 임대기산일로 봄이 타당하다.
(1) 소득세법(2018.12.31. 법률 제16104호로 개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득) ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(괄호 생략)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(괄호 생략)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(괄호 생략)의 양도로 발 생하는 소득
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하 고, 장기임대주택을민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ① 법 제104조 제7항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록등”이라 한다)을 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "장기임대 주 택"이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 "기존사 업자기준일"이라 한다) 현재 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사 업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 같은 조에 따른 사업자등록을 한 때에는 민간임대주택에 관한 특별법 제5조에 따른 임대사업자 등록일에 법 제168조에 따른 사업자등 록을 한 것으로 본다. 가.민간임대주택에 관한 특별법제2조 제3호에 따른 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합 계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택. 다만, 2018년 3월 31일까지 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.
③ 제1항 제2호의 규정에 의한 장기임대주택의 임대기간의 계산은 조세특례제한법 시행령제97조의 규정을 준용한다. 이 경우 사업자 등록 등을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. (3) 조세특례제한법 시행령 제97조(장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주 택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각 호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치 시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(괄호 생략)에게 등록을 신청할 수 있다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다. (5) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제43조 제1항 에 서 “임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.
2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2011.3.3. 주식회사 OOO로부터 쟁점임대주택을 분양받아 2011.3.23.민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 관할 지방자치단체의 장OOO에게 임대사업자등록을 하고,소득세법제168조 제1항에 따라 2014.9.30.을 개업연월일로 하여 처분청에 사업자등록을 하였다. (나) 청구인은 2011.2.25.～2014.8.9. 쟁점임대주택을 OOO에게, 2014.8.10.～2018.7.30. OOO에게 각 임대하였다고 주장하며 관련 아파트 전세계약서를 제출하였고, 처분청은 위 임대기간에 대하여 이견을 제시하지는 아니하였다. (다) 처분청은소득세법제168조 제1항에 따른 사업자등록일(2014.9.30.)을 쟁점임대주택의 임대기산일로 보아 이때부터 4년 10개월간 임대하다가 양도(2018.7.30.)하였으므로 소득세법 시행령제167조의3 제1항 제2호 가목의 5년 이상 임대요건을 충족하지 못하였다는 의견이다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령제155조 제20항 제2호에서 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 소유하고 있는 1세대가 1세대 1주택 비과세요건을 충족하려면 양도일 현재소득세법제168조에 따른 사업자등록을 하고 동 주택을민간임대주택에 관한 특별법제5조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대할 것을 규정하고 있는바, 청구인이 2011.3.23. 쟁점임대주택에 대하여 민간임대주택으로 등록하여 임대주택으로 사용한 사실은 인정되나소득세법상 사업자등록을 2014.9.30.에 하였으므로 이 날을 소득세법 시행령제155조 제20항의 1세대 1주택 특례규정에서 정하는 쟁점임대주택의 임대기산일로 보는 것이 타당하다고 판단된다. 따라서, 청구인이 쟁점임대주택의 의무임대기간 5년을 충족하지 못한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 특례를 배제한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다
결정 내용은 붙임과 같습니다.