[요지] 쟁점토지가 지구단위계획구역으로 지정되었다는 사정만으로 그 지목이 대지로 변경되었다고 보기 어렵고,쟁점토지 양도일 전에 매매계약에 따라 형질변경이나 건축착공 등을 한 경우에 해당하는 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없으며, 쟁점토지는 공익사업법에서 정한 사업인정을 받은 적이 없고, 이에 따른 사업인정고시 역시 없었던 것으로 보이는 점에서 조특법 제77조 제1항 제1호에 정한 ‘공익사업법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도’하는 경우에 해당한다는 청구주장도 받아들이기 어려움
[참조결정] 조심2015중2631
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점토지는 청구인의 직계존속이 8년 이상 재촌·자경한 것을 상속받은 것이므로 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제1호의2에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 경우에 해당한다.
(2) 처분청은 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제1호의2 단서 규정인 양도당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다)안의 토지는 제외한다는 규정을 적용하여 쟁점토지를 비사업용 토지에 해당하는 것으로 보았으나, 조세특례제한법 시행령(이하 “조특법 시행령”이라 한다)제66조 제5항 단서에서 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다고 규정하고 있으므로, OOO2017.11.23. ‘지구단위 계획수립에 의한 도시계획 변경’을 ‘형질변경, 건축착공 등’에 해당한다고 보아야 한다.
(3) 주거지역 편입일(2017.11.23.) 이후에도 소득세법제104조의3 및 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제1호에 근거하여 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하므로 쟁점토지는 사업용 토지로 보아야 한다.
(4) 쟁점토지는 도시 및 주거환경정비법제17조 제1항 및 공공주택 특별법에 따른 공공주택지구의 조성에 관한 사업에 해당되어 그 양도소득은 조특법 제77조 제1호에서 규정한 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 “공익사업법”이라 한다)이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 사업시행자에게 양도함으로써 발생한 사업용토지 양도소득으로 보아야 한다.
(1) 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제1호의2는 피상속인이 8년 이상 재촌·자경한 상속받은 토지는 사업용 토지에 해당되고, 다만 양도 당시국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다고 규정하고 있으므로 쟁점토지의 대금청산일인 2018.6.27. 전인 2017.11.23.에 쟁점토지가 제2종 일반주거지역으로 편입되었으므로 비사업용 토지로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 2017.3.11. 매매계약 당시 쟁점토지 매수인에게 제공한 지구단위동의계획서 및 토지사용승낙서를 조특법 시행령 제66조 제5항 제1호에 기재되어 있는 형질변경, 건축착공에 준한다고 보아 매매계약일을 양도시기로 보아야 한다고 주장하나, 지구단위동의계획서 및 토지사용승낙서는 매수인이 지구단위계획 승인을 받기위해 제공된 것일 뿐이며 소득세법제98조에 따라 양도시기는 대금을 청산한 날인 2018.6.27.로 보아야 하며 대금청산일까지 형질변경이나 건축착공된 사실은 없었다.
(3) 청구인은 주거지역 편입일(2017.11.23.) 이후에는 소득세법 시행령제168조의14 제1항 제1호에 근거하여 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당된다고 주장하나, 2017.11.23.이후 2018.6.27.까지의 기간은 전체보유기간 3,394일 중 6.3%(215일)에 해당될 뿐 사업용 토지 기간기준(5년 중 3년, 3년 중 2년, 소유기간 중 60% 이상)을 충족하지 못하고 있다.
(4) 쟁점토지는 2017.11.23. 경기도 화성시 고시(제2017-523호)에 따라 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역OOO로 지정되었을 뿐, 도시 및 주거환경정비법및 공공주택 특별법에 근거하여 공익사업용 토지로 인정된 사실이 없으므로 쟁점토지의 양도소득이 공익사업에 필요한 토지 등을 공익사업 시행자에게 양도함으로써 발생한 소득으로 사업용에 해당한다는 청구주장은 부당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제104조 제1항 제8호에서 "비사업용 토지"란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 농지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항의 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용토지로 보지 아니할 수 있다.
③ 제1항과 제2항을 적용할 때 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령 제162조【양도 또는 취득의 시기】① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일 제168조의6【비사업용 토지의 기간기준】법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
③ 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.
1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지·임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 1의2. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지·임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속·증여받은 토지. 다만, 양도 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.
(3) 조세특례제한법 (2018.12.24. 법률 제16009호로 개정되기 전의 것) 제77조【공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 해당 토지등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10(괄호 생략)에 상당하는 세액을 감면한다.
1. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 토지등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
(4) 조세특례제한법 시행령 제66조【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】①∼④ (생략)
⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령 제162조에 따른 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 따른다.
1. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우: 매매계약일 현재의 농지 기준
2. 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우: 토지조성공사 착수일 현재의 농지 기준
(5) 소득세법 시행규칙 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. 1∼4. (생략)
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
(6) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
5. 지구단위계획이란 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시·군관리계획을 말한다. 제36조【용도지역의 지정】① 국토교통부장관. 시·도지사 또는 대도시시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정한다.
1. 도시지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.
4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역
(1) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결정 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 신고 및 경정결정 내역 (단위: 원)
(2) 쟁점토지의 등기부등본 기재내용은 아래 ＜표2＞와 같고, 청구인의 피상속인이 8년 이상 재촌·자경하였던 토지를 청구인이 상속받은 것이라는 것에 대해서는 청구인과 처분청 간 다툼이 없다. ＜표2＞ 등기부등본 기재내용
(3) 쟁점토지의 부동산 매매계약서 주요내용 및 대금지급 내역은 아래 ＜표3＞·＜표4＞와 같다. ＜표3＞ 부동산 매매계약서 주요내용 ＜표4＞ 쟁점토지 매매계약 대금지급 내역 (단위: 원)
(4) OOO발급(2018.8.20.)한 토지이용계획확인서에 의하면 쟁점토지는 2017.11.23. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역OOO으로 지정되었고, 쟁점토지의 도시관리계획 현황 및 OOO주택건설공사 착공신고·내역은 아래 ＜표5＞와 같다. ＜표5＞ 도시관리계획(지구단위계획 등) 및 건설공사 착공신고 내역
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 직계존속이 8년 이상 재촌·자경한 쟁점토지를 상속받았으므로 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제1호의2에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 경우에 해당한다고 주장하나, 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제1호의2 단서 규정은 양도 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다)안의 토지는 제외한다고 규정하고 있는바, 쟁점토지는 대금청산일인 2018.6.27. 전인 2017.11.23. 경기도 화성시 고시 제2017-523호로 일반주거지역으로 편입되었으므로 쟁점토지가 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제1호의2 본문 규정의 직계존속이 8년 이상 재촌·자경한 농지로서 청구인이 상속받은 토지에 해당한다고 하더라도 양도 당시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역(주거지역)에 해당할 경우에는 같은 호의 단서 규정에 따라 사업용 토지로 의제할 수 없는 점(조심 2015중2631, 2015.11.30., 같은 뜻임), 쟁점토지가 지구단위계획구역으로 지정되었다는 사정만으로 그 지목이 대지로 변경되었다고 보기 어렵고, 쟁점토지 양도일 전에 매매계약에 따라 형질변경이나 건축착공 등을 한 경우에 해당하는 것으로 볼 수 없는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. 또한 청구인은 쟁점토지는 지방자치단체인 OOO 의하여 공익사업용 토지로 지정되었으므로 조특법 제77조 제1항에 따라 양도소득세가 감면되어야 한다고 주장하나, 조특법 제77조 제1항 제1호는 공익사업법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득으로서 당해 토지 등이 속한 사업지역에 대한 사업인정고시일(사업인정고시일 전에 양도하는 경우에는 양도일)부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2018년 12월 31일 이전에 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 감면한다고 규정하고 있고, 공익사업법 제2조 제7호, 제22조 제1항은 사업인정고시는 사업지역 및 수용하거나 사용할 토지의 세목까지 정하여 관보에 고시하도록 규정하고 있는 바, 쟁점토지는 공익사업법에서 정한 사업인정을 받은 적이 없고, 이에 따른 사업인정고시 역시 없었던 것으로 보이는 점에서 조특법 제77조 제1항 제1호에 정한 ‘공익사업법이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 그 공익사업의 시행자에게 양도’하는 경우에 해당한다는 청구주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 아울러 청구인은 쟁점토지가 주거지역 편입일(2017.11.23.) 이후에도 소득세법제104조의3 및 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제1호에 근거하여 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지라고 주장하나, 쟁점토지의 사용이 금지 또는 제한된 기간은 일반주거지역 편입일인 2017.11.23.부터 잔금청산일인 2018.6.27.까지로서 전체소유기간의 6.3%에 불과하므로 소득세법 시행령제168조의6 제1호 가목 내지 다목에서 규정하고 있는 사업용토지 기간 기준을 모두 충족하지 못하고 있으므로 이러한 청구주장도 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.