쟁점부동산은 일반적인 주택과 같이 여러 개의 방과 주방 그리고 정원으로 구획되어 있어서 있음이 현장사진으로 확인되는 점 등을 볼 때 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제한 처분은 적법함.
쟁점부동산은 일반적인 주택과 같이 여러 개의 방과 주방 그리고 정원으로 구획되어 있어서 있음이 현장사진으로 확인되는 점 등을 볼 때 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제한 처분은 적법함.
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인이 양도주택 양도시 보유하였던 쟁점부동산은 ‘상가’에 해당하므로, 청구인은 양도주택 양도시 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였다. (가) 쟁점부동산의 건축물대장을 보면, 쟁점부동산이 1997.10.16. ‘주택’에서 ‘일용품소매점’으로 용도변경된 사실이 확인되고, 등기사항전부증명서 표제부의 건물내역에도 쟁점부동산 중 ‘철근 콘크리트조스라브지붕 4층’이 2001.8.31. ‘주택’에서 ‘일용품소매점’으로 용도변경된 사실이 확인되어, 청구인이 양도주택 양도할 당시 쟁점부동산은 ‘주택’이 아닌 ‘상가’였다. (나) 청구인은 1978.7.29.부터 배우자 OOO와 함께 쟁점부동산에서 거주하다, OOO가 사망한 이후인 2002.2.2.부터 장남 OOO과 함께 OOO에서 거주하였고, 2015.8.20.부터 2017년 일정시점까지는 차남 OOO과 함께 OOO에서 거주하였다. 청구인이 2006.12.5.경 쟁점부동산으로 주민등록상 주소를 옮긴 이유는 장남 OOO의 집에서 함께 살면서도 매일 OOO건물에 출근을 하였는데, 우편물 수령 및 그 처리의 편리함과 OOO건물의 임차인들과의 민원해결 등의 편리함 때문에 청구인의 주소를 옮겨놓은 것이지 청구인이 쟁점부동산에서 실제로 살거나 주거용으로 사용한 사실은 없다.
(2) 청구인과 가족들은 쟁점부동산을 주변 건물을 관리하기 위한 관리사무소로 사용하였을 뿐이고, 청구인 역시 양도주택 양도 당시 쟁점부동산에 거주한 사실도 없어, 쟁점부동산을 공부상 용도변경된 내용과 같이 ‘상가’로 보아야 한다. (가) 처분청은 쟁점부동산이 일반적인 가정집으로 사용되었다는 의견이나, 쟁점부동산은 2002년경부터 임대가 되지 아니하여 공실상태에 있었고, 비용문제로 별다른 구조변경을 하지 않아 현재와 같은 주거용 형태로 남아 있을 뿐, 실제로 난방을 위한 기름보일러는 작동되지 않고 기름탱크가 설치되어 있지만 기름은 전혀 없는 등 청구인은 2002년 이후 쟁점부동산에 실제 거주하지 아니하였다. (나) 쟁점부동산은 실제 청구인과 청구인의 가족(장남 OOO, 차남 OOO, 장녀 OOO)이 보유 중인 인근 총 9개의 건물을 관리하기 위한 관리사무실로 사용되었다. 청구인과 가족들은 임차인들의 민원이 있으면 임차건물에 찾아가거나, 임차인들과 쟁점부동산에서 이야기를 나누면서 문제를 해결하였고, 이를 위해서는 쟁점부동산을 관리사무소처럼 사용하는 편이 용이하였다. 청구인 뿐만 아니라 가족들의 사업장과 관련된 모든 우편물을 쟁점부동산을 수령지로 하여 송달받았고, 청구인과 가족들은 거의 매일 쟁점부동산에 방문하여 서로의 안부를 묻고 사업장 관리의 노하우를 교환하였다. (다) 청구인과 가족들은 임차건물의 관리를 위하여 쟁점부동산에 매일 출근하였으므로, 쟁점부동산에서 월 평균 200kw의 전기를 사용하는 것은 당연하다. 청구인은 2002.2.2. 이후에는 쟁점부동산을 사용한 적이 없고, 쟁점부동산이 임대가 되지 않아 공실로 남게 되자 청구인의 자녀들이 2005년경에 쟁점부동산을 관리사무실로 사용하기로 결정하면서 유선방송을 설치하였을 뿐이다. 만약 처분청 의견과 같이 청구인이 OOO의 사망과 관계없이 쟁점부동산에서 계속 거주하였다면, 유선방송의 설치는 2005년경 보다 훨씬 이전이어야 하고, 청구인이 2006.12.5.경에 쟁점부동산으로 다시 이사를 하였다면, 그 무렵에 유선방송을 설치하여야 하는 것이 합리적이므로, 처분청 의견은 불합리하다. (라) 처분청은 청구인의 주소지로 발송한 등기우편물의 수취인이 모두 청구인으로 확인된 사실을 근거로 쟁점부동산이 주택으로 사용되었다는 의견이나, 앞서 언급하였듯이 청구인은 매일 쟁점부동산에 출근하였고 자녀들도 거의 매일 쟁점부동산에 출근하여 쟁점부동산과 그 근처에서 생활하는 시간이 많았으므로, 국세청에서 발송한 등기우편물을 포함한 모든 우편물을 청구인이 쟁점부동산에서 수령하는 것은 편리하고 당연한 일이다. (마) 처분청이 제시한 쟁점부동산의 사진에는 옷, 침구류, 식기류 및 식재료 등의 의식주를 해결할 수 있는 비품이 전혀 없고, 청구인이 쟁점부동산에 살지 않는 것으로 알고 있다는 현 임차인의 확인서 등을 보더라도 쟁점부동산에 청구인이 거주하지 않은 사실이 증명된다고 보아야 한다. 따라서, 처분청이 양도주택 양도 당시 쟁점부동산을 “주택”이라고 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 청구인은 양도주택 양도시 보유하였던 쟁점부동산에 거주하는 등 양도주택 양도시 쟁점부동산을 ‘주택’으로 사용하였으므로, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하였다. (가) 청구인은 양도주택 양도 무렵 쟁점부동산에 거주하지 아니하였고, 쟁점부동산을 실제 관리사무실로 사용하였다고 주장하나, 조세심판원은 주택이 공가상태였다 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다는 입장이고[조심2008서245(2008.3.13.), 같은 뜻임], 대법원은 양도 당시에는 상당 기간 방치되어 그대로 거주할 수 없을 정도로 노후화되어 있었다고 하더라도 그 기본적인 구조나 기능 등의 면에서 주거용에 적합한 상태에 있어 ‘언제든지 수리만 한다면 주택으로 사용할 수 있었다면’ 이를 주택으로 보아야 한다는 입장이다(대법원 2008.12.24. 선고 2008두17929 판결). 이 건의 경우, 처분청이 양도소득세 조사에 착수할 당시 쟁점부동산의 형태가 방 4개, 거실, 주방, 화장실(욕실), 다용도실(창고), 정원 등이 있는 전형적인 주택의 구조로 확인되고, 현관문은 아파트에 사용되는 주거용 현관문이 설치되어 있었던 점, 거실에는 돌쇼파, 에어컨, 가훈(대화는 친절하게, 판단은 냉철하게, 추진은 과감하게) 등이, 주방에는 가스레인지, 싱크대 등이, 각 방에는 도자기, 액자 등이 구비되어 있었던 점, 난방을 위한 기름보일러실과 옥상에 기름탱크가 설치되어 있는 점 등을 종합하면, 쟁점부동산은 일반 가정집으로 사용되었다고 보아야 한다. (나) 청구인의 주민등록상 주소지가 2006.12.5.부터 현재까지 쟁점 부동산인 사실이 주민등록초본에 의하여 확인되고, 쟁점부동산은 2010년부터 타인에게 임대된 사실이 없음이 국세청 전산망으로 확인된다.
(2) 쟁점부동산은 아래와 같은 사실들에 비추어 공부상 용도변경된 내용과 달리 실제 ‘주택’으로 사용되었으므로, 1세대 1주택 비과세 특례 규정 적용시 ‘주택으로 취급되어야 한다. (가) 처분청의 조사 당시 OOO건물의 임차인과 우편물 집배원은 쟁점부동산을 방문할 당시 쟁점부동산의 구조는 처분청이 제시한 사진과 같은 주택의 구조로 되어 있고, 쟁점부동산이 상가로 사용된 사실이 없으며, 구조 변경한 사실이 없다고 진술하였다. (나) 또한, 청구인은 쟁점부동산에 유선방송을 2005년경에 설치했다고 주장하나 OOO에서 회신한 자료에 의하면 2001년 7월부터 유선방송을 사용하면서 2005년경에는 유선방송의 상품만을 변경하였고, 2011.3.18., 2012.9.12., 2012.10.12., 2017.4.4., 2017.7.4., 유선방송 장애처리를 접수한 점, 2011년～2017년 기간 동안 국세청에서 청구인의 주소지(쟁점부동산)로 발송한 등기우편물의 수취인이 모두 청구인으로 확인되는 점 등을 볼 때 청구인이 양도주택 양도 당시 쟁점부동산에서 거주한 사실이 확인된다. (다) 청구인은 쟁점부동산을 1997.10.16. 주택에서 일용품소매점으로 용도를 변경하여 계속 거주하다 2002년 이후 자녀들의 주택에서 거주하고 있다고 주장하나, 청구인이 자녀들의 집에서 거주했다는 객관적 증빙(우편물 수령내역 등)없고, 청구인 자녀들의 가족수, 방구조 등을 보았을 때 67평에 달하는 쟁점부동산을 공실로 놔두고 며느리와 함께 살았다는 주장은 합리적이지 못하다. (라) 나아가 청구인이 제출한 전기사용량에 따르면, 쟁점부동산에서 2015년 및 2016년 평균 약 200kw 이상이 사용되었고, 2017년 7월 175kw, 2017년 8월 177kw, 2017년 9월 117kw, 2017년 10월 106kw, 2017년 11월 311kw(추석이 있었음), 2017년 12월 60kw로 2017년 9월부터 사용량이 급감한 사실에 비추어 청구인은 양도 당시 쟁점부동산에 거주한 것으로 파악된다. (마) 청구인은 쟁점부동산이 관리사무실로 사용된 근거로 청구인과 가족이 무려 9곳의 부동산 임대업을 하면서 모든 우편물을 쟁점부동산에서 수령지로 하여 송달받았다고 주장하나, 청구인의 장남 OOO, 장녀 OOO, 차남 OOO은 국세청에서 발송한 고지서 및 우편물을 본인들 주소지에서 받은 것이 확인될 뿐, 쟁점부동산으로 송달장소 변경한 이력이 나타나지 않는다. (바) 인근중개업소, OOO건물의 임차인들, 집배원의 진술 등을 종합하면 쟁점부동산은 오래전부터 주택구조였고 청구인은 오랫동안 쟁점부동산에 거주하였으나, 몸이 불편해 계단을 오르기가 힘들어 엘리베이터 설치 등도 고민한 것으로 진술하였다. 따라서, 쟁점부동산은 양도주택 양도 당시 실제 주택으로 사용된 것으로 확인되어, 청구인이 양도주택 양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않은 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도 소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.
(1) 쟁점부동산의 건축물대장의 주요 내용은 아래 <표1>과 같은바, 쟁점부동산의 용도가 1997.10.6. 주택에서 일용품소매점으로 변경된 사실이 나타난다. <표1> 쟁점부동산 건출물대장 주요 내용
(2) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서를 보면, 쟁점부동산의 용도가 2001.8.31. 주택에서 일용품소매점으로 변경등기된 것으로 나타난다.
(3) 인터넷 포털사이트OOO 로드뷰상 나타나는 OOO건물의 외부 사진(2016년 3월)을 보면, OOO건물은 1～3층은 도로쪽 벽면 외부에 간판이 설치되어 있는 등 상가로 사용 중인 사실이 확인된다.
(4) 처분청이 과세근거로 제시한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인과 청구인의 배우자 OOO에 관한 주민등록초본을 보면, 청구인과 배우자 OOO의 주민등록상 주소지 변경이력은 아래 <표2>와 같다. <표2> 청구인의 주민등록초본상 주소지 변경이력 (나) 처분청이 OOO 및 인터넷 서비스 제공업체인 OOO에 2004.1.1.～2017.12.31. 기간 동안 쟁점부동산에 제공한 서비스 및 그 사용자, 납부내역, AS 내역 등을 문의하여 회신받은 자료에 의하면, 청구인이 쟁점부동산에서 2004.1.1.～2017.12.31. 기간 동안 케이블TV를 시청하면서 사용료를 지급한 것으로 나타나고, 2005년 3번, 2011년 1번, 2012년 3번, 2017년 2번 장애처리 등의 AS를 받은 것으로 나타난다. (다) 처분청 등이 2010.1.1.～2017.12.31.까지 청구인 주소지(쟁점부동산)로 발송한 등기우편물의 실제 수취인은 아래 <표3>과 같이 청구인으로 나타난다. <표3> 등기우편물 수취인 내역 (라) OOO건물의 양도주택 양도일(2016.10.25.) 당시의 임차현황은 아래 <표4>와 같다. <표4> OOO건물의 양도주택 양도일(2016.10.25.) 당시의 임차현황 (마) 처분청이 양도소득세 조사 당시 쟁점부동산을 현장방문하여 촬영한 사진(2018.5.29.)을 보면, 쟁점부동산이 일반적인 주택과 동일한 구조(주방, 방4, 거실, 화장실)인 사실, 테라스 형식의 정원이 있는 사실, 거실에 소파가 위치해 있으며 벽면에 가훈이 액자로 걸려있는 사실 등이 확인된다. (바) 처분청이 OOO건물의 임차인들과 우편집배원으로부터 징취한 확인서 의 내용은 아래와 같다. <임차인 확인서(2018.5.31.)> <전 임차인 확인서(2018.5.31.)> <우편집배원 확인서(2018.6.8.)> (사) OOO가 회신한 자료에 의하면, OOO건물의 수도계량기는 2개(1번 계량기, 2번 계량기)이고, 1번 계량기의 경우 쟁점부동산과 OOO건물 지하층, 2～3층 수도사용량이 표시되나 각 층별로 따로 구분되지 아니한 채 매달 OOO원, 2번 계량기의 경우 OOO건물 1층의 수도사용량이 표시되고 매달 OOO원 정도 부과된 것으로 나타난다. (아) 처분청은 청구인의 장남 OOO, 장녀 OOO, 차남 OOO이 국세청에서 발송한 고지서 및 우편물을 본인들 주소지에서 받은 것이 확인되고 쟁점부동산으로 송달장소 변경한 이력이 없다는 의견이나, 이와 관련된 자료는 별도로 제출하지 아니하였다. (5) 청구인이 청구주장에 관한 증빙으로 제출한 자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 2002.2.2.～2015.8.19. 기간 동안 장남 집에서 거주하다가 2015.8.20.～2017년 일정시점까지 차남 집에서 거주하였고, 현재는 OOO에서 실제 거주한다고 주장하면서, 거주사실확인서와 관리비 납부확인서를 제출하였다. (나) 청구인은 조사 당시 2015.1.～2017.12. 기간 동안 OOO건물에 부과된 전기요금을 사용량에 따라 각 층별로 배분한 내역을 기재한 장부를 제출하였는데, 청구인이 산정한 쟁점부동산의 전기 사용량 내역은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점부동산 전기 사용량 내역(2015.1.～2017.12.) (다) 청구인은 쟁점부동산을 청구인과 가족들이 보유한 9개의 건물을 관리하는 사무실로 사용하였다고 주장하면서, 아래 <표6>과 같이 사업자등록 내역을 제시하였다. <표6> 청구인과 청구인 가족의 사업자등록 내역
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 양도주택 양도 당시 쟁점부동산을 주택이라고 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제하여 과세한 이 건 처분은 부당하다고 주장하나, 주택을 양도하는 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 소득세법제89조 제1항 제3호 및 같은 법 시행령 제154조 제1항에서 정한 주택에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바[조심 2014서554(2014.5.2.), 대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960 판결, 같은 뜻임], 처분청이 촬영한 쟁점부동산 현장사진을 보면 쟁점부동산은 일반적인 주택과 같이 여러 개의 방과 주방 그리고 정원으로 구획되어 있어서 상가나 사무실이 아닌 전형적인 주택으로 활용될 것을 예정하여 설계․건축된 것으로 보이는 점, 쟁점부동산에 관한 건축물대장상의 기재와 달리 용도변경(일용품판매점)된 내용대로 실제 구조변경된 내역이 확인되지 아니하고 청구인 역시 비용문제로 용도변경 이후에도 구조변경을 하지 아니한 사실을 인정하고 있는 점, 청구인의 주민등록상 주소지가 2006.12.5.부터 처분청의 조사 당시까지 쟁점부동산으로 되어 있고, 처분청이 쟁점부동산에 발송한 등기우편물의 실제 수취인이 대다수 청구인으로 확인되는 점, 쟁점부동산의 전기 사용량(매월 약 200kw)과 쟁점부동산에 설치된 케이블TV사용료 납부 내역․AS내역 그리고 임차인확인서 등을 보면 청구인이 쟁점부동산에 거주하면서 생활을 영위한 것으로 보이는 점 등에 비추어 청구인이 양도주택을 양도할 당시 쟁점부동산이 주택에 해당한다고 보아 1세대 1주택 비과세 특례 규정의 적용을 배제한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.