[요지] 쟁점공사비를 쟁점부동산의 취득가액에 추가 산입하여야 한다는 청구주장에 상당한 신빙성이 있어 보이는 점, 16년 이상 경과한 쟁점공사비 관련 금융증빙을 제시하기가 현실적으로 많은 어려움이 있음에도 이러한 사유만으로 청구주장을 배척하기에는 무리가 있어 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비가 실제 발생하였는지, 쟁점부동산의 취득가액으로 신고누락하였는지 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[요지] 쟁점공사비를 쟁점부동산의 취득가액에 추가 산입하여야 한다는 청구주장에 상당한 신빙성이 있어 보이는 점, 16년 이상 경과한 쟁점공사비 관련 금융증빙을 제시하기가 현실적으로 많은 어려움이 있음에도 이러한 사유만으로 청구주장을 배척하기에는 무리가 있어 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비가 실제 발생하였는지, 쟁점부동산의 취득가액으로 신고누락하였는지 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당함
[주 문]
1. OOO장이 2018.10.12. 청구인에게 한 2013년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO의 증축공사와 관련한 비용을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하고,
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요 가.청구인은 2013.2.26. OOO 및 그 지상건물 OOO(OOO, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO과 OOO(이들의 지분은 각 1/2이고, 합하여 “양수인”이라 한다)에게 OOO원(부가가치세액이 포함된 금액)에 양도하는 매매계약을 체결한 후, 잔금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 미수령한 상태에서 2013.4.17. 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 하였고, 2013.6.30. 양도소득세 예정신고 시 양도가액이 OOO원으로 기재된 사실과 다른 매매계약서를 첨부하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 납부하였다가, 2018.5.4. 양도가액을 OOO원(총 OOO원에서 비품 및 시설물의 가액 OOO원을 차감한 금액)으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 수정신고와 함께 OOO원을 추가납부하였다. 한편 청구인은 2013.6.3. 양수인으로부터 미수령한 쟁점금액에 대한 지불각서를 수취하였다.
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 조사청의 이 건 세무조사 기간 중 조세범칙조사 전환 및 이자소득 과세 여부 등에 집중하다 보니 쟁점부동산의 증축공사와 관련한 쟁점공사비 증빙(신축공사 설계도면, 시공업체 주식회사 OOO의 건축비 정산 등 수신문서 및 민간건설공사 표준도급계약서 등)을 제시하지 못하였던바, 동 공사비를 쟁점부동산의 취득가액에 추가 산입하여야 한다.
(2) 청구인은 2003년경부터 쟁점부동산에서 OOO를 영위하던 중 배우자의 건강 악화 등으로 더 이상의 운영이 어렵게 되자, 2013년경 부동산공인중개사인 OOO의 소개로 양수인 OOO 및 OOO(실제소유자는 배우자 OOO임)와 쟁점부동산을 총 OOO원에 매매하는 계약을 체결한 후, 계약금OOO, 중도금OOO 및 잔금OOO 합계 OOO원만을 수령하고 잔금(쟁점금액)을 미수령한 상태에서 양수인에게 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 하였으며, 이후 청구인은 양수인이 쟁점금액을 변제하지 않자 이를 독촉하는 과정에서 2013.6.3. 지불각서를 수취하였고, 2차례의 독촉 통지(2014년 7월경, 2014.8.14.)에도 불구하고 현재까지 양수인은 각서내용(잔금 OOO원 및 이자금 월 1% 변제)을 이행하지 아니하였으며, 양수인 중 OOO은 청구인이 2018년 1월경 양수인 중 OOO의 사업장(치과의사 운영중임)을 찾아가 각서내용의 이행을 재촉하자, 쟁점금액 중 일부 금액과 이자금의 일부를 OOO(법무사 사무장)에게 현금으로 지급하거나 그 명의의 계좌로 입금하였다고 주장하였으나, 청구인은 어떠한 금액도 수령한 사실이 없음을 알리고 2018.5.17. 양수인(OOO 외 1명)을 상대로 OOO에 매매대금의 소OOO를 제기하였으며, 또한, 양수인 중 OOO이 변호사를 선임하여 이미 지급된 계약금, 중도금 등을 반환하고 원인무효를 원인으로 쟁점부동산의 매매계약을 해제할 것을 제안하면서 이를 받아들이지 않을 경우 양도가액의 축소신고에 따른 세금포탈 등의 문제가 발생할 것이라 겁박하였으나, 청구인은 2018년 5월경 세무대리인의 자문을 받아 청구인의 양도소득세 예정신고(실제 수령한 OOO원을 기준으로 함)가 잘못되었음을 인식하고 실제 부동산매매계약서 상 양도가액OOO으로 하여 2013년 귀속 양도소득세 수정신고․납부를 하였으며, 위 지불각서는 쟁점부동산 매매대금의 잔금에 대한 청구인의 변제독촉에 따라 양수인이 일방적으로 제시하였던 것으로, 청구인은 양수인과 어떠한 합의도 하지 않았고 현재까지 각서 상에 기재된 쟁점금액 및 ‘이자금 월 1부’ 상당의 금액을 지급받지 못하고 있으며, ‘이자금 월 1부’라고 기재된 이유는 재산권에 대한 위약의 대가로 작성된 것일 뿐이다. 참고로, 이 건과는 별개로 청구인은 OOO의 소개로 제3자에게 OOO원을 대여해 주었으나, 실제는 OOO가 제3자의 명의를 빌려 동 금액을 차용하였음을 확인하고, OOO를 상대로 사법기관에 횡령, 사문서위조, 위조사문서행사 등으로 고소하여 구속 및 실형을 선고받은 바가 있다. 따라서 처분청이 양수인의 매매계약 불이행에 따른 계약해제권이 있음에도 청구인이 이를 행사하지 아니한 점, 양수인의 일방적인 지불각서 및 신빙성이 없는 OOO의 진술내용을 근거로 쟁점금액을 쟁점부동산의 매매대금 잔금이 아니라 소비대차로 전환된 대여금으로, 약정한 ‘이자금 월 1%’의 상당액을 비영업대금의 이익에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 처분청은 이 건 세무조사 결과, 청구인이 제시한 쟁점부동산에 대한 추가공사비(OOO원), 난방장치 설치비용(OOO원) 및 양도 시 공인중개사 수수료(OOO원) 합계 총 OOO원은 취득가액으로 추인하였으나, 쟁점공사비는 그 지출과 관련한 객관적이고 구체적인 증빙을 제시하지 아니하여 이를 부인하고 양도소득세를 과세하였던 것으로, 이 건 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 지불각서 상 쟁점금액 및 이자금 월 1부의 지급에 대하여 양수인과 어떠한 약정이나 합의를 한 사실이 없고 양수인이 일방적으로 지불각서를 작성하였다면서 쟁점금액은 비영업대금이 아니라 쟁점부동산의 매매대금 잔금이고 이자금 월 1부는 위약에 따른 지연이자 성격의 것이라 주장하나, ‘각서’란 상대방과 상호 정해진 사항에 대하여 약속을 이행하겠다는 내용을 서약서의 형태로 작성하는 문서로, 양수인 중 OOO의 배우자 OOO의 진술서에 따르면, 지불각서는 청구인이 요구하여 작성한 것이고 이자금 월 1부의 상당액을 청구인에게 매월 현금으로 지급하였다는 취지로 진술하고 있는 점, 양수인 중 OOO이 쟁점금액 중 일부 및 이자금의 일부를 자신의 부모 계좌에서 OOO에게 이체․지급한 점, 청구인이 양수인의 매매계약 불이행에 따라 계약을 해제할 수 있음에도 이를 행사하지 아니한 점, 지불각서를 작성(2013.6.3.)하기 전인 2013.5.16. 청구인이 쟁점부동산에 양수인 OOO을 채무자로 하여 근저당권(채권최고액 OOO원)을 설정한 점, 2014년 7월경 및 2014.8.14. 이후에는 양수인에게 변제를 독촉하지 아니한 점 등을 볼 때, 지불각서는 청구인과 양수인 간의 합의 하에 작성된 것으로, 동 각서 상 지급약정(이자금 월 1부, 매월 20일)은 소비대차로 전환된 쟁점금액에 대한 이자(비영업대금의 이익)에 해당하므로 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점공사비를 쟁점부동산의 취득가액에 추가 산입할 수 있는지 여부
② 지불각서 상 지급약정금액(이자금 월 1부, 매월 20일 지급)은 소비대차로 전환된 쟁점금액에 대한 이자소득(비영업대금의 이익)인지 아니면, 위약(매매대금의 잔금 미지급)에 따른 지연이자 성격의 기타소득인지 여부
(1) 소득세법 제16조(이자소득) ① 이자소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
11. 비영업대금(非營業貸金)의 이익 제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득․배당소득․사업소득․근로소득․연금소득․퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 소득으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
(2) 소득세법 시행령 제41조(기타소득의 범위 등) ⑦ 법 제21조 제1항 제10호에서 “위약금과 배상금”이란 재산권에 관한 계약의 위약 또는 해약으로 받는 손해배상(보험금을 지급할 사유가 발생하였음에도 불구하고 보험금 지급이 지체됨에 따라 받는 손해배상을 포함한다)으로서 그 명목 여하에 불구하고 본래의 계약의 내용이 되는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 손해에 대하여 배상하는 금전 또는 그 밖의 물품의 가액을 말한다. 이 경우 계약의 위약 또는 해약으로 반환받은 금전 등의 가액이 계약에 따라 당초 지급한 총금액을 넘지 아니하는 경우에는 지급 자체에 대한 손해를 넘는 금전 등의 가액으로 보지 아니한다. 제45조(이자소득의 수입시기) 이자소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다. 9의2. 비영업대금의 이익: 약정에 의한 이자지급일. 다만, 이자지급일의 약정이 없거나 약정에 의한 이자지급일전에 이자를 지급 받는 경우 또는 제51조 제7항의 규정에 의하여 총수입금액 계산에서 제외하였던 이자를 지급 받는 경우에는 그 이자지급일로 한다. 제50조(기타소득의 수입시기) ① 기타소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
4. 그 밖의 기타소득: 그 지급을 받은 날
(1) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서 등에 의하면 청구인은 2002. 4.24. OOO를 OOO원에 취득한 후, 2003.1.30. 그 지상에 지하 1층, 지상 5층의 OOO를 신축하고 2006.1.20. 5․6층의 OOO를 증축한 것으로 확인된다.
(2) 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 실지양도가액은 OOO원으로, 취득가액은 자본적지출액 OOO원을 추인하여 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였고, 지불각서에 따라 금전소비대차로 전환된 쟁점금액OOO 및 매월 20일에 지급약정한 ‘이자금 월 1부’의 상당액을 비영업대금의 이익으로 보아 2013년～2016년 귀속 종합소득세 합계 OOO원(아래 ＜표1＞ 참조)을 경정․고지하였다. ＜표1＞ 연도별 비영업대금의 이익 및 종합소득세 경정․고지내역
(3) 쟁점부동산에 대한 실제 매매계약서는 아래 ＜표2＞와 같고, 이에 대하여 청구인과 처분청 간의 다툼은 없다. ＜표2＞ 쟁점부동산의 실제 매매계약서 상 주요내용
(4) 청구인은 2013.6.3. 쟁점금액과 관련하여 양수인으로부터 지불각서를 수취하였고, 각서 상 주요내용은 아래 ＜표3＞과 같다. ＜표3＞ 지불각서 상 주요내용
(5) 청구인은 2018.5.17. 양수인이 쟁점금액을 지급하지 아니한다는 이유로 양수인을 상대로 OOO에 매매대금의 소OOO를 제기하였고, 소장의 주요내용은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 소장OOO의 주요내용
(6) 양수인 중 OOO은 2018.7.3. 위 청구인의 소에 대하여 청구인과 OOO의 배우자 OOO가 자신을 속여 쟁점부동산을 공동으로 매수하게 되었고, 지불각서 상 약정금액 중 일부 OOO원을 자신의 부모(OOO, OOO) 명의의 계좌OOO를 통하여 OOO에게 이체․지급(아래 ＜표5＞ 참조)하였으며, 청구인과 OOO가 공모하여 이 건 쟁점부동산의 매매가액을 부풀려 부동산매매계약이 체결된 것으로 진정한 매매계약의 성립이 아니라는 이유로 이들을 상대로 OOO에 반소OOO를 제기하였다. ＜표5＞ 양수인 중 OOO의 지급내역
(7) 처분청의 청구인에 대한 종합소득세[세목별(이자)조사] 및 양도소득세 조사종결보고서 상 주요내용은 다음과 같다. (가) 종합소득세 조사종결보고서 상 주요내용 (나) 양도소득세 조사종결보고서 상 주요내용 (다) 처분청은 이 건 세무조사 당시 쟁점부동산의 실지양도가액 및 쟁점금액 등에 대한 사실관계를 명확히 하기 위하여 양수인 중 OOO의 배우자 OOO(실제소유자이고 OOO의 실운영자임) 및 공인중개사 OOO에게 진술을 구하였고, 그 문답한 내용 중 주요내용은 아래 ＜표6＞과 같다. ＜표6＞ 진술서 상 주요내용
(8) 청구인은 쟁점②의 쟁점공사비와 관련한 증빙으로 2003년 당시 OOO신축공사 설계도면(당초분, 2차분), 시공업체인 주식회사 OOO의 건축비 정산 및 잔액OOO 청구요청 수신문서, 민간건설공사 표준도급공사계약서(계약금액 OOO원) 등을 추가 제시한 반면, 처분청은 제시 증빙 외에 금융자료 등 객관적이고 구체적인 자료가 부족하여 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이다.
(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 처분청은 쟁점공사비와 관련한 금융자료 등 객관적이고 구체적인 자료가 부족하여 청구주장을 받아들일 수 없다는 의견이나, OOO의 2003년 당시 OOO신축공사 설계도면(당초분, 2차분), 시공업체인 주식회사 OOO의 건축비 정산 및 잔액(OOO원) 청구요청 수신문서, 민간건설공사 표준도급공사계약서(계약금액 OOO원) 등을 제시하면서 쟁점공사비를 쟁점부동산의 취득가액에 추가 산입하여야 한다는 청구주장에 상당한 신빙성이 있어 보이는 점, 16년 이상 경과한 쟁점공사비 관련 금융증빙을 제시하기가 현실적으로 많은 어려움이 있음에도 이러한 사유만으로 청구주장을 배척하기에는 무리가 있어 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비가 실제 발생하였는지, 쟁점부동산의 취득가액으로 신고누락하였는지 등을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액이 소비대차로 전환된 대여금이 아니라 쟁점부동산의 매매대금 잔금이고, 지불각서 상 지급약정금액은 위약(매매대금의 잔금 미지급)에 따른 지연이자 성격의 기타소득이라 주장하나, ‘각서’란 상대방과 상호 정해진 사항에 대하여 약속을 이행하겠다는 내용을 서약서의 형태로 작성하는 문서인 점, OOO(양수인 중 OOO의 배우자)의 진술서에 의하면, 이 건 지불각서는 청구인이 요구하여 작성한 것으로 ‘이자금 월 1부’ 상당액을 청구인에게 매월 현금으로 지급하였다는 취지로 진술하고 있는 점, 양수인 중 OOO의 반소OOO 및 그 부모 명의의 금융거래내역 등에 의하면, OOO이 ‘이자금 월 1부’ 상당액의 일부를 OOO에게 이체․지급한 것으로 보이는 점, 청구인이 양수인의 매매계약 불이행에 따라 계약을 해제할 수 있음에도 이를 행사하지 아니한 점, 이 건 지불각서를 작성(2013.6.3.)하기 전인 2013.5.16. 청구인이 쟁점부동산에 양수인 OOO을 채무자로 하여 근저당권(채권최고액 OOO원)을 설정한 것으로 확인되는 점, 2014년 이후 2018년까지는 청구인이 양수인에게 쟁점금액 등에 대한 변제 독촉을 하지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 이 건 지불각서 상 지급약정금액(이자금 월 1부, 매월 20일)을 소비대차로 전환된 쟁점금액에 대한 이자소득(비영업대금의 이익)으로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.