창업중소기업인 청구법인이 취득한 사업용 재산을 취득일부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 다른 목적으로 처분(임대)한 것으로 보아 취득세를 과세한 처분의 당부

[참조결정] 조심2015지1135

[주 문] OOO이 2018.4.16. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2013.9.30. OOO 토지 2,795.8㎡ 및 지상건물 1,977.8㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득(매매)하고, 구조세특례제한법(2014.1.1., 법률 제12173호로 일부개정되기 전의 것) 제120조 제3항에 따라 창업벤처중소기업이 해당 사업을 하기 위하여 창업일부터 4년 이내에 취득하는 사업용 재산으로 신고하여 취득세를 면제받았다.
• 나. 처분청은 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구법인이 이 건 부동산 중 G4호 548.2㎡(이하 “쟁점면적①”이라 한다)를 OOO 주식회사(이하 “OOO”라 한다)에게, G5호 244.37㎡(이하 “쟁점면적②”라 하고, 쟁점면적①과 합하여 이하 “쟁점면적”이라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 하고, OOO와 합하여 이하 “임차법인”이라 한다)에게 임대한 사실을 확인하였고, 청구법인이 이 건 부동산을 취득일부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 다른 목적으로 사용․처분한 것으로 보아, 2018.4.16. 청구법인에게 기 면제한 세액 중 쟁점면적에 대한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.7.13. 이의신청을 거쳐 2018.11.7. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 목적사업인 제조업에 사용하기 위하여 모든 임차인을 명도하여 주기로 주식회사 OOO(이하 “전소유자”라 한다)과 특약을 맺고 이 건 부동산을 취득하였으나, 전소유자로부터 쟁점면적을 임차하여 사용하던 임차법인이 전소유자와의 임대차계약 및 상가건물 임대차보호법(이하 “임대차보호법”이라 한다) 등을 근거로 퇴거를 거부하였는바, 청구법인은 하루빨리 임차법인을 퇴거시키고 이 건 부동산을 목적사업에 사용하기 위하여 임차법인과 협의한 결과 임대차기간을 단축하여 임대차계약을 체결한 것일 뿐, 이 건 부동산을 다른 목적에 사용하기 위하여 새로이 임대한 것이 아니고, 결국 2013.12.31. 쟁점면적②의 임대차계약이 종료되었으며, 2014.3.2. 쟁점면적①의 임대차계약이 각각 종료되어 취득일로부터 2년 이내에 쟁점면적을 사업에 사용하였으므로, 청구법인이 이 건 부동산을 취득일부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 해당 사업에 직접 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용․처분(임대)한 것으로 보아 취득세를 추징한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 이 건 부동산을 취득할 당시 전소유자가 임차법인에게 임대한 사실을 확인 할 수 있었던 점, 이 건 부동산처럼 임대차보호법에 따라 기존 임차계약이 있는 경우, 이를 해지하고 명도받아 목적사업에 사용하는데 중대한 장애사유가 될 수 있음을 조금만 주의를 기울였다면 충분히 인지할 수 있었고, 이는 취득 이전에 존재하던 장애사유인 점(조심 2015지1135, 2015.12.21. 참조), 이 건 부동산을 취득 시 특약사항에서 전소유자가 모든 임차인의 명도를 책임지고 공장을 비워 주기로 약정하였음에도 불구하고 청구법인이 이 건 부동산을 취득하여 쟁점면적을 임차법인에게 보증금 등을 수령하며 계속하여 임대한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인은 구조세특례제한법에서 규정하고 있는 지방세 감면의 충족요건 및 추징사유를 인지한 상태에서 쟁점부동산을 매입하여, 법에서 정하고 있는 유예기간동안에 해당 사업에 이용하지 않고 처분(임대)하였으므로 구조세특례제한법제120조 제3항에 따라 취득세 추징 대상에 해당하고, 청구법인이 이 건 부동산을 유예기간 내에 해당 사업에 직접 사용하지 못한 데에 행정관청이나 법령의 제한 등 청구법인이 마음대로 할 수 없는 외부적 사유가 있다고 보여지지 아니하므로 정당한 사유가 있다는 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 창업중소기업인 청구법인이 취득한 사업용 재산을 취득일부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 다른 목적으로 처분(임대)한 것으로 보아 취득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 조세특례제한법(2014.1.1., 법률 제12173호로 일부개정되기 전의 것) 제120조(취득세의 면제 등) ③ 2014년 12월 31일까지 창업하는 창업중소기업 및 창업벤처중소기업이 해당 사업을 하기 위하여 창업일부터 4년 이내에 취득하는 사업용 재산에 대하여는 취득세를 면제한다. 다만, 취득일부터 2년 이내에 그 재산을 정당한 사유 없이 해당 사업에 직접 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용․처분(임대를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)하는 경우 또는 정당한 사유 없이 최초 사용일부터 2년간 해당 사업에 직접 사용하지 아니하고 다른 목적으로 사용하거나 처분하는 경우에는 면제받은 세액을 추징한다.

(2) 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등) ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

• 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
• 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
• 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인이 제출한 증빙서류와 처분청이 제시한 심리자료에서 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2013.7.3. OOO를 본점으로 하고, 통신 부품 제조․판매업, 전자 부품 제조․판매업, LED 조명기구 제조․판매업 등을 목적사업으로 하여 설립되었고, 2013.8.5. 확인유형을 기술평가보증기업으로 하고 유효기간을 2013.8.5.～2015.8.4.로 하여 벤처기업 육성에 관한 특별조치법의 규정에 따라 기술보증기금으로부터 벤처기업임을 확인받았다. (나) 청구법인은 2013.7.5. 전소유자와 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하였고, 부동산매매계약서에 의하면 매매대금은 OOO원이며, 잔금지급일은 2013.9.30.이고, 특약사항에 의하면 전소유자는 잔금시까지 모든 임차인의 명도를 책임지고 공장을 비워 주기로 한다고 특약한 것으로 나타난다. (다) 청구법인이 임차법인과 쟁점면적에 대하여 체결한 임대차계약의 주요 내용은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점면적 임대차계약의 주요 내용 (라) 처분청은 OOO에 이 건 이의신청과 관련하여 참고자료를 요청(세무2과-13822, 2018.7.17.)하였고, 이에 OOO 이사장이 회신(OOO입주지원-4326, 2018.7.18.)한 내용에 따르면, 이 건 부동산 소재지에 OOO와 전소유자 간의 입주계약 이력은 없으나, OOO의 과세전적부심 결정서(제2018-46호)에 의하면, OOO와 전소유자는 임대인이 변경될 것이라는 사실을 사전에 인지하고 있던 상태에서 2013년 9월 중순부터 별도의 임대차계약서를 작성하지 아니하고 구두계약 등에 따라 이 건 부동산의 일부를 사용하다가, 청구법인이 이 건 부동산을 취득하고 난 후 청구법인과 임대차계약서를 작성한 것으로 확인된다. (마) OOO와 전소유자 간 체결한 부동산임대차계약서에 의하면 OOO는 2013.5.1. 전소유자와 2013.5.1.～2015.4.30.을 임대기간으로 하여 ‘G동 1,2층 사무동, H동 2호, H동 3,4호’, 면적 1,368㎡에 대한 임대차계약을 체결(보증금 OOO원, 차임 OOO원)한 것으로 확인된다. (바) 청구법인과 OOO이 체결한 임대차계약서에 의하면 청구법인은 2016.2.4. OOO과 임대차계약기간을 2016.2.15.～2018.2.14.로 하여 쟁점면적②를 임대하는 내용의 임대차계약을 체결하고 쟁점면적②를 임대한 것으로 나타난다.

(2) 구 조세특례제한법(2014.1.1., 법률 제12173호로 일부개정되기 전의 것) 제120조 제3항 단서에서 취득일부터 2년 이내에 그 재산을 정당한 사유 없이 해당 사업에 직접 사용하지 아니하거나 다른 목적으로 사용․처분(임대를 포함한다)하는 경우 또는 정당한 사유 없이 최초 사용일부터 2년간 해당 사업에 직접 사용하지 아니하고 다른 목적으로 사용하거나 처분하는 경우에는 면제받은 세액을 추징한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 이 건 부동산을 취득일부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 해당 사업에 직접 사용하지 아니하고 다른 목적으로 처분(임대)한 것으로 보아야 한다는 의견이나, 일부가 임대되어 있는 부동산을 매수하여 스스로 새로이 계속 반복하여 임대할 의사가 없이 기존의 임대차관계가 종료되는 대로 자신이 사용할 의사로 임대인의 지위를 승계하였을 뿐인 경우에는 부동산임대 자체를 계속적 반복적으로 사업으로 하는 것이라고 하기는 어려운 점(대법원 1995.6.30. 선고, 94누14575 판결, 같은 뜻임), 청구법인의 경우 이 건 부동산을 취득하면서 임차법인과 새로이 임대차계약을 체결하였으나, 쟁점면적②의 경우 전소유자와 OOO 간의 잔여 임대차기간(2013.5.1.～2015.4.30.) 내에서 임대차기간(2013.9.30.～2013.12.30., 3개월)을 줄여서 계약한 것인 점, 쟁점면적①의 경우 취득 당시 구두 계약 상태로 잔여 임대차기간이 확인되지는 아니하나 임대차보호법에 의해 최소한 1년간의 임대차기간이 보장되므로, 임대차기간(2013.10.2.～2014.3.2., 5개월)을 줄여서 계약을 체결한 것으로 보이는 점 등에 비추어 임대차보호법에 따라 종전 임대차계약을 승계하였으나 취득일로부터 유예기간 2년 내에 청구법인이 이 건 부동산을 해당 사업에 직접 사용하기 위하여 임대차기간을 단축하여 임차법인과 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다. 또한, 청구법인은 유예기간 내인 2013.12.30. 쟁점면적②를, 2014.3.2. 쟁점면적①을 각각 명도 받아 해당 사업에 사용하였고, 쟁점면적①은 심리일 현재까지 해당 사업에 사용하고 있으며, 2016.2.15. 쟁점면적②를 OOO에게 임대한 것으로 나타나나, 최초 사용일(2013.12.30.)부터 2년 간 직접 사용 후 임대한 것이어서 구조세특례제한법제120조 제3항에 따른 추징사유에 해당하지 아니한다고 판단된다. 따라서, 청구법인이 이 건 부동산을 취득일부터 2년 이내에 정당한 사유 없이 해당 사업에 직접 사용하지 아니하고 다른 목적으로 처분(임대)한 것으로 보아 한 이 건 취득세 등 부과처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.