[요지] 청구인들은 위탁자인 청구인들이 실질적인 건축주 및 시행자로서의 역할을 담당하고 있으므로 이 건 토지를 신탁했다 하더라도 청구인들이 이 건 토지를 임대주태용으로 취득한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인들이 이 건 토지를 취득한 후 이를 신탁하고 건축주 명의를 신탁회사로 변경한 이상 수탁자인 신탁회사가 이 건 토지 자상에 공동주택을 건축하는 자에 해당하는 점, 신탁회사를 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 임대사업자로 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들이 이 건 토지를 취득한 후 관리형토지신탁계약에 따라 신탁회사에게 이 건 토지를 신탁하고 건축주를 신탁회사로 변경한 것은 사업시행의 안정성 및 담보 확보를 위한 것일 뿐 위탁자인 청구인들이 실질적인 건축주 및 시행자로서 이 건 토지에 임대용 공동주택을 건축하고 있으므로 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우로서 취득세 등 감면대상에 해당한다고 보아야 한다.
(2) 처분청은 청구인들이 신탁을 통해 건축주 명의를 신탁회사로 변경하고 동 신탁회사에게 신탁을 원인으로 한 소유권 이전등기를 경료한 점을 들어 지방세특례제한법제31조 제2항에서 규정하고 있는 임대 외의 용도로 사용하거나 매각·증여하는 경우 등에 해당한다고 보았으나, 위탁자인 청구인들이 이 건 토지를 신탁회사에게 신탁하고 건축주를 변경한 후에도 청구인들이 계속하여 이 건 토지에 공동주택을 건축하고 있고, 신탁기간 종료 후에는 시행자로서 부담하는 일체의 권리·의무를 신탁회사로부터 포괄승계받기로 하고 있는 점, 신탁의 법적 성격 등에 비추어 신탁에 의한 소유권이전을 매각이나 증여와 동일시하기는 어려운 점, 이 건 신탁계약에 따라 이 건 토지의 소유권 및 공동주택의 건축주 명의가 신탁회사에게 이전된 후에도 여전히 청구인들이 실질적인 건축주 및 시행자로서의 역할을 담당하고 있는 점 등에 비추어 청구인들이 신탁계약을 원인으로 이 건 토지의 소유권 및 공동주택의 건축주 명의를 신탁회사로 변경한 것을 매각·증여를 한 것으로 보아 취득세 등 감면대상이 아니라 본 처분은 부당하다.
(3) 처분청은 이 건 토지가 건축 중인 토지여서 임대주택 감면요건을 충족하지 아니하였다고 보았으나, 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우에 부속토지를 포함한 그 공동주택이 취득세 등 감면대상에 해당하는 것이고, 청구인들이 제출한 임대사업자등록증, 건축허가서, OOO체결한 역세권청년주택 건립 및 운영에 대한 협약서 등에 따라 이 건 토지가 임대주택 건설용 토지임이 확인되므로 취득세 등 감면대상에 해당한다 할 것이다.
(1) 청구인들은 임대용 공동주택을 건축하기 위하여 이 건 토지를 취득하였으나, 관리형 토지신탁에 따라 2018.3.27. 및 2018.6.28. 이 건 토지를 신탁회사에게 소유권 이전등기 하였고, 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되고 위탁자와의 내부관계에 있어서도 그 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니라 할 것이므로 수탁자인 신탁회사가 이 건 토지의 소유권을 완전히 취득하고 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되었다 할 것이다. 또한 건축허가상 건축주를 신탁회사로 변경한 후 신탁회사가 이 건 토지에 공동주택의 건축을 착공함에 따라 임대사업자인 청구인들이 이 건 토지에 공동주택을 건축하는 것으로 볼 수 없고, 신탁회사가 임대사업자로 등록되지 않은 이상 이 건 토지 및 지상 공동주택은 임대사업자가 임대할 목적으로 건축하는 공동주택에 해당하지 않는다 할 것이다.
(2) 주택법규정에서 “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지라고 규정하고, 지방세특례제한법에서 임대사업자가 임대할 목적으로 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택에 대하여 취득세를 면제한다고 규정하고 있으므로 취득세 감면대상은 공동주택 및 그 부속토지를 의미하는 것이나, 건축물을 건축하기 전에는 그 부속토지가 존재하지 아니하는 것이다. 따라서 토지의 취득자가 임대사업자로서 취득세 감면대상 공동주택의 건축물을 건축하였을 때 비로소 그 공동주택의 부속토지를 판단하여 취득세를 감면할 수 있을 뿐 이 건 토지 지상에 공동주택을 건축하지 아니한 이상 이 건 토지를 공동주택의 부속토지로 볼 수 없어 취득세 등 감면요건을 충족하지 못한다 할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 처분청 및 청구인들이 제출한 심리자료에 따르면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인들은 2017.8.31. 사업장소재지를 이 건 토지 등OOO으로, 사업의 종류를 장기임대공동주택 등 부동산업 등으로, 개업연월일을 2018.1.1.로 하여 사업자등록한 후 2018.5.25. 민간임대주택 소재지를 이 건 토지 등으로 하여 OOO구청장에게 임대사업자로 등록하였다. (나) 청구인들의 이 건 토지 취득내역은 다음과 같다.
1. 청구인들은 2018.3.27. 이 건 제①토지를 다음 ＜표1＞과 같이 취득(매매)하고, 같은 날 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO신고·납부하였다. ＜표1＞ 2018.3.27. 토지 취득 내역
2. 청구인들은 2018.6.28. 이 건 제②토지의 지분을 다음 ＜표2＞와 같이 상호교환하여 취득하고, 같은 날 취득가액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 OOO신고·납부하였다. ＜표2＞ 2018.6.28. 토지 취득(교환) 내역 (다) 청구인들은 2018.3.27. 이 건 제①토지에 대한 담보신탁을 체결하였다가 2018.6.28. 신탁회사와 이 건 토지 등에 임대사업 목적으로 지하 2층, 지상 18층, 연면적 8,540.43㎡ 규모의 공동주택 272세대를 신축하기 위하여 이 건 토지 등을 신탁회사에게 신탁하는 내용의 관리형 토지신탁계약을 체결하였고, 그 특약사항에는 청구인들이 건축 관련 각종 인허가의 취득, 사업비 차입 및 신탁재산에의 출연 등 및 기타 시행사로서의 일반적인 업무를 분담하고, 신탁회사가 건축허가·사용승인 등 인·허가 업무의 주체가 되고 신탁재산에 속하는 금전의 수납·관리 및 집행 등을 분담하기로 약정한 것으로 나타나며, 신탁회사는 위 신탁계약에 따라 신탁등기를 경료하였다. (라) 청구인들은 2018.5.23. 건축주를 청구인들로 하여 이 건 토지 등에 지하 2층, 지상 18층 규모의 공동주택 272실 및 근린생활시설 합계 8,540.43㎡를 신축하는 것으로 건축허가(2018-OOO 건축과-신축허가-128)를 받았다가, 이후 2018.7.2. 건축주를 신탁회사로 변경하는 내용의 건축관계자(건축주)변경신고를 하였고, 신탁회사는 2018.10.12. 위 건축허가에 따라 착공하였다. (마) 청구인들은 이 건 토지가 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우로서 취득세 등 감면대상에 해당한다는 이유로 다음 ＜표3＞과 같이 처분청에 경정청구를 제기하였다. ＜표3＞ 경정청구내역 (단위: 원)
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법 제31조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다)가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면하되, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다고 규정하고 있다. 청구인들은 이 건 토지를 신탁한 것은 사업시행의 안정성 확보 및 PF대출 실행을 위한 것일 뿐 위탁자인 청구인들이 실질적인 건축주 및 시행자로서의 역할을 담당하고 있으므로 건축주 명의변경과 관계없이 지방세특례제한법제31조 제1항에 따라 임대사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우로서 취득세 등 감면대상에 해당한다고 보아야 한다고 주장하나, 신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것으로서, 부동산 신탁에 있어 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고 위탁자와의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖게 되는 것인바(대법원 2011.2.10. 선고 2010다84246 판결, 같은 뜻임), 청구인들이 이 건 토지를 취득한 후 이를 신탁하고 건축주 명의를 신탁회사로 변경한 이상 수탁자인 신탁회사가 이 건 토지 지상에 공동주택을 건축하는 자에 해당하는 것으로 보아야 하는 점, 신탁회사는 임대사업자로 등록하지 아니하였을 뿐만 아니라 신탁계약에 따라 신탁재산 및 사업자금의 관리·집행을 담당할 뿐 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 임대사업자에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어, 청구인들은 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우에 해당하지 아니하여 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보이므로 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지2＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2018.12.24. 법률 제16041호로 일부개정되기 전의 것) 제2조(정의) ① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "공동주택"이란 주택법 제2조제3호에 따른 공동주택을 말하되 기숙사는 제외한다. 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
③ 대통령령으로 정하는 임대사업자 등이 국내에서 임대용 공동주택을 건축ㆍ매입하거나 오피스텔을 매입하여 과세기준일 현재 2세대 이상을 임대 목적으로 직접 사용하는 경우에는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 재산세를 2018년 12월 31일까지 감면한다.
1. 전용면적 40제곱미터 이하인 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따라 30년 이상 임대 목적의 공동주택에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)와 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 각각 면제한다.
2. 전용면적 60제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세(지방세법 제112조에 따른 부과액을 포함한다)의 100분의 50을 경감하고, 지방세법 제146조 제2항에 따른 지역자원시설세를 면제한다.
3. 전용면적 85제곱미터 이하인 임대목적의 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 재산세의 100분의 25를 경감한다.
(2) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.
3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.
(3) 신탁법 제2조(신탁의 정의) 이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다. 제31조(수탁자의 권한) 수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.