미공시 공동주택에 대하여 한국감정원이 산정한 금액을 기초로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액을 결정하고 이를 기준으로 재산세 등을 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인 OOO 외 29인(이하 “청구인”이라 한다)은 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 ＜별지2＞ 기재의 부동산(이하 “이 건 주택”이라 한다)을 소유하고 있는 자이다.
• 나. 처분청은 이 건 주택에 대하여 공동주택가격이 공시되어 있지 아니함에 따라 지방세법제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 등에 따라 산정한 이 건 주택의 시가표준액에 공정시장가액비율(60%)을 적용하여 산출한 금액을 과세표준으로 하고, 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목 등의 세율을 적용하여 ＜별지2＞ 기재와 같이 재산세 등을 산출한 후, 세액의 2분의 1은 2018.7.15., 나머지 2분의 1은 2018.9.10. 청구인에게 각 부과·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.28. 심판청구를 제기하였다. 2.청구인 주장 및 처분청 의견 가.청구인 주장 공동주택가격이 미공시되어 있는 경우의 주택가격은 지방세법제4조 제1항 단서에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장 등이 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조에서 대통령령으로 정하는 기준이란 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다고 규정하고 있으며, 공동주택가격 조사·산정기준(국토교통부 훈령)에서는 납세의무성립일 현재 국세청 기준시가가 미공시된 공동주택 등은 원칙적으로 ‘거래사례비교법’에 의거 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 한국감정원 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 결과를 참작하여 시가를 정하도록 하고 있고, 이 때 시가조사방식은 분양사례 등을 통하여 시가조사가 필요 없는 경우를 제외하고는 원칙적으로 현장시가를 조사하되, 당해 공동주택 거래가격 등을 중개업소 등을 통하여 시가조사요령에 따라 조사하도록 되어 있는바, 이와 같이 미공시 공동주택의 가격은 해당 공동주택의 거래사례를 비교하거나, 분양사례를 통하여 시가조사를 하게 되어 있다. 처분청은 생활편의시설이 충분히 갖추어져 있고 실제 매매사례가 있는 인근의 아파트를 기준으로 이 건 주택의 가격을 산정하였으나, 청구인은 2018년에 분양대금의 잔금을 지급하고 소유권이전등기를 함에 있어 이 건 주택의 분양가액을 취득당시의 가액(시가표준액)으로 신고하여 소유권이전등기를 완료하였으므로 이 건 주택의 취득가액은 이 건 주택의 실거래가임이 분명하고, 이는 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 등에 따라 분양가액·확장비·시설비 등을 모두 감안하여 정확하게 산출한 금액으로 직접 비교가 어려운 표준지를 근거로 한 공정시장가액 또는 신뢰수준이 낮은 인근 공동주택의 실거래가보다 보편·타당하고 형평성이 있는 가격이라 할 것이며, 이 건 주택의 취득일과 1개월도 차이가 나지 않는 2018.6.1. 기준 재산세 과세표준을 산정하면서도 이 건 주택의 시가표준액을 바로 1개월 전의 신고된 취득세 과세표준이 아닌 인근 아파트의 매매사례가액을 기준으로 하여 산정한다는 것은 부당하므로 분양가액을 시가표준액으로 하여 이 건 주택의 재산세 과세표준을 산정하는 것이 타당하다. 나.처분청 의견 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 신축 부동산인 이 건 주택에 대한 공동주택가격이 공시되지 아니함에 따라, 처분청은 지방세법제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준(행정안전부 세정-2153, 2006.5.29.)에 따라 한국감정원과 “미공시 공동주택가격 조사·산정 관련 협약”을 체결하여 미공시 공동주택가격을 산정한 후, 지방세법제4조 제4항에 따라 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 이 건 주택의 시가표준액을 결정하였으므로 이 건 주택의 시가표준액 산정 방식에 잘못이 없다. 참고로 국토교통부장관이 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 2018.9.28. (추가)결정·공시(2016.6.1. 기준)한 이 건 주택의 공동주택가격도 위 시가표준액과 동일한 것으로 확인되는바, 이 건 주택의 시가표준액이 잘못되었다거나 형평에 어긋난다고 볼 수도 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 미공시 공동주택에 대하여 한국감정원이 산정한 금액을 기초로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 시가표준액을 결정하고 이를 기준으로 재산세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 등: ＜별지3＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료 등에 따르면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 이 건 주택은 2018년 2월경 준공된 신축아파트 등으로, 청구인은 다음 ＜표1＞ 기재와 같이 이 건 주택을 취득하였고, 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공동주택가액이 공시되지 아니한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 지방세법제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 “미고시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준”(행정안전부 세정-2153, 2006.5.29.)에 따라 한국감정원과 “미고시 공동주택가격 조사·산정 관련 협약”을 체결하여 2018.3.7. 이 건 주택에 대한 공동주택가격의 조사를 의뢰하였고, 한국감정원은 부동산 가격공시에 관한 법률제18조 제5항 및 공동주택가격 조사·산정 기준(2016.9.1. 국토교통부 훈령 제753호로 일부개정된 것)에 따라 유사 공동주택의 가격자료를 기준으로 가격형성요인, 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 다음 ＜표1＞과 같이 공동주택가격을 산정하였다. (다) 처분청은 한국감정원의 미공시 공동주택가격 조사결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 해당 조사결과를 이 건 주택의 시가표준액으로 결정하였다. (라) 국토교통부장관이 2018.9.28. 공시한 이 건 주택의 공동주택가격(2018.6.1. 기준)은 같은 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 건 주택에 대한 시가표준액 등 (단위: 원) (마) 청구인은 이 건 주택과 비교해 공시지가가 더 높은 인근 공동주택의 공동주택가격이 이 건 주택에 비해 낮게 공시되어 있는 등 불합리하다고 주장하며 다음 ＜표2＞와 같이 인근 공동주택의 공시된 공동주택가격 등을 제출하였다. ＜표2＞ 인근 공동주택의 공동주택 고시가격 등 (단위: 원)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법 제4조 제1항은 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 하되, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조는 법 제4조 제1항 단서에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말하고 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다고 규정하고 있으며, 행정안전부장관이 2006.1.2. 시행한 “미고시 공동주택에 대한 과세표준을 결정하기 위한 시가조사 및 과세표준 산정기준”(지방세정팀-12, 2003.1.2.)에 따르면, 납세의무성립일 현재 국세청기준시가가 공시되지 아니한 공동주택에 대하여는 시·군·구에서 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 한국감정원 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 그 결과를 참작하여 시가를 정하도록 되어 있다. 청구인은 이 건 공동주택의 분양가액을 시가표준액으로 하여야 함에도 처분청이 임의로 정한 금액을 시가표준액으로 하여 이 건 재산세 등을 부과·고지한 처분은 부당하다고 주장하나, 지방세법제110조 제1항에서 재산세의 과세표준은 취득 당시의 가액(이 건 주택의 분양가액)을 과세표준으로 하는 취득세와 달리 법 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 하도록 규정하고 있고, 처분청은 지방세법제4조 제1항, 같은 법 시행령 제3조 및 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준(행정안전부 세정-2153, 2006.5.29.)에 따라 한국감정원에 의뢰하여 송부받은 미공시 공동주택가격 조사·산정결과를 바탕으로 지방세심의위원회의 심의를 거쳐 이 건 주택의 시가표준액을 결정하였으므로 처분청의 이와 같은 시가표준액 결정 방식에 관련 법령을 위반한 잘못을 찾을 수 없으며, 국토교통부장관이 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 2018.9.28. (추가)결정·공시한 이 건 주택의 공동주택가격(2018.6.1. 기준)도 위 시가표준액과 동일하게 공시된 점에 비추어 위와 같이 산정된 시가표준액이 불합리하다고 보기도 어려워 보인다. 따라서 처분청이 공동주택가격이 미공시된 이 건 주택에 대하여 한국감정원에서 송부된 공동주택가격을 기초로 지방세심의위원회 심의를 거쳐 시가표준액을 결정한 후 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지1＞ 청구 목록 ＜별지2＞ 재산세 과세대상 목록 (단위: 원) ＜별지3＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정안전부장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사ㆍ연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 이를 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다. 제110조(과세표준) ① 토지ㆍ건축물ㆍ주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

3. 주택

• 가. 제13조 제5항 제1호에 따른 별장: 과세표준의 1천분의 40
• 나. 그 밖의 주택 과세표준 세 율 6천만원 이하 6천만원 초과 1억5천만원 이하 1억5천만원 초과 3억원 이하 3억원 초과 1,000분의 1 60,000원+6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5 195,000원+1억5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5 570,000원+3억원 초과금액의 1,000분의 4

(2) 지방세법 시행령 제3조(공시되지 아니한 공동주택가격의 산정가액) 법 제4조 제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 지역별ㆍ단지별ㆍ면적별ㆍ층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다. 이 경우 행정안전부장관은 미리 관계 전문가의 의견을 들어야 한다. 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 공정시장가액비율"이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60

(3) 공동주택가격 조사·산정 기준(2016.9.1. 국토교통부훈령 제753호로 일부개정된 것) 제12조(공동주택가격의 산정) ① 거래사례 등을 참작하여 공동주택가격을 산정한 때에는 공동주택단지별·공동주택단지 내 동별·호별 공동주택가격의 적정성 및 균형이 유지되도록 산정하여야 한다.

② 공동주택가격은 호별가격으로 표시하되, 공동주택가격이 100만원 단위 미만인 경우에는 절사한다. 제15조(적정가격기준 조사·산정) 공동주택의 적정가격은 해당 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(이하 "적정가격"이라 한다.)을 기준으로 조사·산정한다. 제16조(가격산정방법) ① 공동주택가격의 산정은 유사 공동주택의 가격자료를 기준으로 가격형성요인을 검토하여집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따른 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 산정하되, 인근 유사 공동주택의 거래가격·임대료 및 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 산정한다.

② 제1항에 따른 비용추정액은 공시기준일 현재 해당 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 표준적인 건축비와 일반적인 부대비용 및 택지비 수준으로 한다.

(4) 공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제1조(목적) 이 규칙은 주택법 제54조 제1항 제2호 나목 및 제57조에 따라 분양가상한제 적용주택의 선택품목제도, 분양가격 산정방식, 분양가격 공시의 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 한다. 제7조(분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식 등) ① 법 제57조 제1항에 따른 분양가상한제 적용주택의 분양가격 산정방식은 다음과 같다. 분양가격 = 기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비

② 기본형건축비는 지상층건축비와 지하층건축비로 구분한다.

③ 국토교통부장관은 공동주택 건설공사비지수(주택건설에 투입되는 건설자재 등의 가격변동을 고려하여 산정한 지수로서 주택건축비의 등락을 나타내는 지수를 말한다. 이하 같다)와 이를 반영한 기본형건축비를 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 고시하여야 한다.

④ 국토교통부장관은 제3항에도 불구하고 별표 1의 주택건설에 투입되는 주요 건설자재의 가격이 제3항에 따라 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 고시한 후 3개월이 지난 시점에 15퍼센트 이상 변동한 경우에는 해당 자재의 가격변동을 고려하여 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 조정하여 고시하여야 한다.