[요지]
① 처분청이 주차전용빌딩인 쟁점건물 내에서 주차장 용도 외로 사용하는 부분에 대하여 용도지수를 달리 적용하여 2018년도분 재산세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단됨. ② 처분청이 2018년도에 고시한 부동산 시가표준액표 4. 가감산특례에 의하면, 지하층을 제외한 주차장으로 사용되고 있는 2층 이상 건축물인 주차장에 대하여 감산율 100분의 10을 적용하도록 하고 있고, 적용요령 6)에서 감산율을 적용할 주차장은 집합건축물대장상 차량(자동차)관련시설로 표기되어 전유부분이 모두 주차장으로 사용되고 있는 건축물로 규정하고 있는바, 감산율 적용대상은 집합건축물대상상의 주차장 또는 주차전용빌딩에 해당되어야 한다고 해석하는 것이 타당한 점, 쟁점건물은 주차전용빌딩이나 일반건축물대장에 등재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점건물은 감산율 적용대상 주차장에 해당하지 아니한 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단됨.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 주차전용빌딩은 건물전체가 주차장으로 사용되는 단일용도의 건물이며, 용도지수 적용요령 13)은 주차전용빌딩이란 무엇인가를 정의한 특례규정으로 일반규정인 적용요령 1)에 우선하여 적용되어야 한다. 용도지수 적용요령 규정 1)은 일반적인 원칙이고, 2)부터 13)까지는 각 항별로 대상건물을 특정하여 놓은 특례조항으로, 특례조항에 해당하는 건물은 대상건물에 표기되어 있는 해당 용도번호를 찾아 그 지수를 적용하면 족하고 특례조항 건물을 1)의 일반규정에 따라 재차 용도를 구분하여 적용하는 것은 아니다. 처분청 의견과 같이 주차전용빌딩의 용도를 구분하여 각각의 용도지수를 적용할 경우 주차전용빌딩이라는 용도는 존재하지 아니하므로 용도번호 47번 규정은 사문화되며, 주차전용빌딩 중 주차장부분만 주차전용빌딩으로 보아야 한다는 근거는 어디에도 없으며, 주차장 부분만 주차장 용도지수를 적용하면 주차전용빌딩과 일반주차장을 구분할 실익이 없다. 쟁점건물은 용도지수 적용요령 13)에서 정의한 주차전용빌딩에 해당하므로 대상건물 전체에 대하여 용도지수 65를 적용하는 것이 타당하다
(2) 주차전용빌딩은 감산율 적용대상인 주차장용 건물이다. 시가표준액 산출체계상 가감산특례 규정에서 쟁점건물은 주차전용빌딩으로 주차장에 해당하여 감산율 10/100의 적용대상 건축물이고, 주차장 지하층은 감산제외대상으로 규정하고 있으므로 지하층을 제외한 5,960.07㎡에 대하여 감산율 10/100을 적용하여야 한다.
(1) 2018년 건축물 및 기타물건 시가표준액 고시상의 용도지수 적용요령 13)에서 주차전용빌딩(주차전용건축물)이란 주차장법 제2조 제11호 및 같은 법 시행령 제1조의2에 따라 주차장으로 사용되는 건물을 말한다라는 규정은 1구의 건물을 주차전용빌딩으로 판단할지 여부를 정의한 것으로 이에 해당된다면 주차전용빌딩에 해당하는 용도지수를 적용하라는 것이지 주차장으로 사용되지 않는 부분까지 주차전용빌딩 지수를 적용하라는 의미는 아니라 할 것이다. 용도지수 적용요령 1)에서도 1구 또는 1동의 건축물이 2이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분하여 용도지수를 적용하도록 하고 있다. 또한, 청구인은 주차전용빌딩 내 시설들을 각각의 용도대로 구분하여 과세한다면 자동차관련시설을 주차장과 주차전용빌딩으로 구분하는 실익이 없다고도 주장하나, 주차전용빌딩인 경우에는 같은 주차장이지만 일반건물에 부속되어 있는 주차장(76)보다 낮은 지수(65)를 적용함으로서 이미 세 부담 완화의 특혜를 받게 되는 것이다. 현재 다양한 용도의 건축물이 존재함에도 지방세법의 규정에 의하여 지방자치단체에서 고시한 건물시가표준액표상에는 건축물의 용도를 한정적으로 규정하고 있으므로 건물시가표준액표에 열거되지 아니한 건축물 용도에 대하여는 합리적으로 이를 적용하여야 할 것이고, 당해 시가표준액표상 적용요령에서도 1구 또는 1동의 건축물이 2 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분하여 용도지수를 적용하도록 하는 취지에도 부합한 것이다. 더 나아가 지방세법 시행령에서는 재산세의 과세대상물건이 공부상의 등재 상황과 사실상의 현황이 상이한 경우에는 사실상의 현황에 의하여 재산세를 부과하도록 규정하고 있어, 쟁점건물 중 자동차 관련시설과 연관이 없는 부분에 대하여 주차전용빌딩 지수를 적용한다면 재산세 현황과세의 대원칙을 위배하는 결과를 초래하게 된다. 따라서, 쟁점건물 중 주차장 외에 다른 용도로 사용하는 부분이 있는 경우에도 그 해당 용도에 맞는 용도지수를 적용하는 것이 타당하다 할 것이므로 이 건 처분은 정당하다.
(2) 쟁점건물은 주차전용빌딩이나 집합건축물대상 전유부분이 주차장으로 등재되지 아니한 건물이어서 감산율 적용대상에 해당하지 아니하므로 이 건 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 주차전용빌딩인 쟁점건물의 전체를 주차전용빌딩 용도지수 65를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 주차전용빌딩인 쟁점건물 전체에 대하여 감산율 10/100(지하층 제외)을 적용해야 한다는 청구주장의 당부
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점건물은 공부상 등재된 바와 같이 지하 2층 239.26㎡는 기계실, 전기실로, 지하 1층 911.74㎡는 일반음식점으로, 1층 441.6㎡는 소매점으로 각각 사용하고 있으며, 1층 일부와 2층부터 7층까지 5,470.38㎡는 주차장으로 사용하고 있으며, 지하 1층 및 1층 일부 이용 현황은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 쟁점건물의 지하 1층 및 1층의 주차장 외 이용 현황 (나) 처분청은 아래 ＜표2＞와 같이 쟁점건물 중 일반음식점, 소매점 등으로 사용하는 부분에는 용도지수 ‘117’을, 나머지 주차장 부분에는 용도지수 ‘65’를 적용하고, 주차장 부분에 대한 가감산율을 적용하지 아니하여 산출한 건물시가표준액을 기준으로 재산세 OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2018.7.10. 청구인에게 부과․고지하였다. ＜표2＞ 쟁점건물 층별 지수 및 가감산율 적용현황 (다) 처분청이 고시한 건물시가표준액 결정․고시상의 건축물에 대한 용도지수 적용요령의 주요 내용은 아래와 같다. ＜적용요령＞
1. 1구 또는 1동의 건축물이 2 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다. 다만, 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 제일 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 본다.
13. 주차전용빌딩(주차전용건축물)이란 주차장법 제2조 제11호와 주차장법 시행령제1조의2에 따라 주차장으로 사용되는 건물을 말한다. (라) 처분청이 2018년도에 고시한 부동산 시가표준액표 4. 가감산특례 나. 감산대상 및 감산율 ‘구분 Ⅴ’에서 주차장으로 사용되고 있는 2층 이상 건축물(지하층 제외)은 100분의 10을 감산하도록 규정하면서 다. 적용요령 6)에서 적용범위를 아래와 같이 규정하고 있다.
6. 감산대상 및 감산율 ‘구분 Ⅴ’를 적용할 주차장은 집합건축물대장상 차량(자동차)관련 시설로 표기되어 전유부분이 모두 주차장으로 사용되고 있는 건축물(복합건축물의 주차장, 주차전용건축물)로 용도지수의 번호 46번(주택의 차고는 제외) 및 47번에 해당하는 건축물을 말하고, 지하층은 감산대상에서 제외한다.
(2) 청구인은 처분청 답변에 대하여 아래와 같이 항변하였다. (가) 처분청은 주차전용빌딩 중 주차장으로 사용하는 부분에만 주차전용빌딩 지수를 적용하여야 한다는 의견이나, 적용요령 13)에서 별도의 제외규정이 없는데도 주차전용빌딩 중 주차장외의 용도로 사용되는 부분에 대하여 주차전용빌딩 지수를 적용하지 않고 그보다 높은 지수를 적용하는 것은 주차전용빌딩 중 주차장외의 용도로 사용하는 부분이 적용요령 13)에서는 주차전용빌딩이 되고 용도지수 47번 대상건물에서는 주차전용빌딩이 아닌 것으로 되어 같은 건물을 두고 서로 다르게 정의되는 모순이 생긴다. (나) 적용요령 13)이 정의하고 있는 요건에 해당하면 건물 전체가 주차전용빌딩이지 주차장으로 사용하는 부분만 주차전용빌딩이고 주차장외의 용도로 사용되는 부분은 주차전용빌딩이 아니라고 할 수 없으므로 적용요령의 문언대로 주차전용빌딩 전체에 용도지수 65를 적용하는 것이 조세법률주의원칙에 부합한다. (다) 2014년도 부동산시가표준액표를 개정하면서 용도지수 번호 46번(2013년도는 7번)의 대상건물을 주차시설(주택의 차고는 제외)에서 주차장(주차전용빌딩 포함)으로 괄호규정을 개정하여 주차장의 용도지수를 적용할 대상건물에 주차전용빌딩을 특정하여 신설하였으나, 처분청의 의견처럼 개별적으로 용도지수를 적용하여야 한다면 주차장(주차전용빌딩 포함)으로 개정한 규정은 주차장(주차장 포함)으로 되어 개정 전과 후가 똑같아지는 모순이 야기된다. (라) 적용요령 4)의 사무용 오피스텔은 업무를 주로 하는 오피스텔로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것이라 규정하여 주거용 오피스텔과 구별하여 그 용도를 정의하였을 뿐 오피스텔 면적에 주차장 면적을 포함한다고 규정한 것이 아니어서, 주차장 외의 용도로 사용하는 부분을 포함하여 주차전용빌딩으로 규정한 적용요령 13)과는 전혀 다르다. (마) 처분청의 의견처럼 개별적으로 용도지수를 적용한다면 일반주차장과 주차전용빌딩이 같아져 굳이 주차전용빌딩을 구분할 실익이 없고, 2017년 이후에도 개별적으로 각각의 용도지수를 적용한다면 적용요령 13)에서 정의한 주차전용빌딩이 존재하지 아니하여 용도번호 47번의 주차전용빌딩의 지수를 적용할 대상건물이 없어 구분할 필요가 없어진다. (바) 2014년에 부동산시가표준액표를 개정하여 용도지수 번호 46의 대상건물을 주차시설에서 주차장(주차전용빌딩 포함)으로 괄호규정을 신설한 것은 주차장법에 따른 주차전용빌딩에 해당하는 건물에 대하여는 주차장 외의 용도로 사용하는 부분을 포함하여 주차장의 용도지수를 적용함으로써 주차전용빌딩에 적용할 용도지수를 분명하게 규정하여 혼란을 방지하고 주차장 외의 용도로 사용하는 부분도 지수가 낮은 주차전용빌딩의 지수를 적용하여 세부담을 경감함으로써 주차전용빌딩의 건설을 촉진하여 극심한 주차난의 해소에 도움을 주기 위한 것으로 보이는바, 괄호규정은 그 개정 문언만 보아도 주차전용빌딩에는 주차장 외의 용도로 사용하는 부분까지 포함한 주차전용빌딩 전체를 뜻하는 것임이 분명하다. (사) 아래 ＜표3＞에서 보는 바와 같이 2014년부터 2016년까지 위 괄호규정을 두어 주차전용빌딩 전체에 대하여 주차장의 용도지수를 적용하도록 유지하다가 2017년부터는 괄호규정의 주차전용빌딩을 주차장에서 분리하여 용도번호를 46번(2018년은 47번)으로 하여 주차장지수 76보다 낮은 주차전용빌딩지수 65를 적용하도록 개정하여 세부담을 덜어 준 것인데 오히려 주차장 외의 용도부분에 대하여 더 높은 지수를 적용하는 것은 개정취지에 어긋나고, 정책의 효율적 수행을 위하여 특례규정을 두었음에도 이를 자의로 해석하여 잘못 적용하는 것이 오히려 공평과세를 저해하는 결과를 초래하는 것이다. ＜표3＞ 시가표준액표의 용도지수 규정 중 주차장관련 개정내용 연도 용 도 번호 대 상 건 물 지수 2013년 차량관련시설 7 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 주차시설(주택의 차고는 제외) 80 2014년 자동차관련시설 45 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장 80 46 주차장(주차전용빌딩 포함) 78 2015년 자동차관련시설 45 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장 76 46 주차장(주차전용빌딩 포함) 76 2016년 자동차관련시설 45 주차장(주차전용빌딩 포함) 76 46 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장 74 2017년 자동차관련시설 45 주차장 76 46 주차전용빌딩 65 47 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장 74 2018년 자동차관련시설 46 주차장 76 47 주차전용빌딩 65 48 세차장, 폐차장, 검사장, 정비공장, 차고 및 주기장 74 (아) 쟁점건물의 사실상의 현황도 공부상 등재된 현황과 같으므로 지방세법 제119조의 적용대상이 아니며, 쟁점건물은 주차장으로 사용하는 면적이 70% 이상으로 적용요령 13)에서 규정한 주차전용빌딩에 해당하고 주차전용빌딩은 주차장을 포함하므로 자동차 관련시설에 해당되고, 현황과세라 함은 실제 현황에 따라 법과 제 규정을 지방세기본법 제20조 제1항에 규정한 바와 같이 과세의 형평과 해당 조항의 목적에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 할 것이므로 현황과세의 대원칙에 전혀 위배되지 아니한다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살피건대, 지방세법 제4조 제2항은 제1항 외의 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제4조 제1항은 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다고 규정하고 있으며, 2018년도 서울특별시의 부동산 시가표준액표상 용도지수 적용요령 1)에서 1구 또는 1동의 건축물이 2 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다고 규정하고 있고, 적용요령 13)은 주차전용빌딩의 용어를 정의하고 있다. 청구인은 위의 용도지수 적용요령 13)에 따라 쟁점건물이 주차전용빌딩이므로 건물전체를 주차전용빌딩 용도지수인 65를 적용하여야 한다고 주장하나, 쟁점건물은 주차전용빌딩이나 옥탑과 지하 2층～1층의 일부는 일반음식점 및 소매점인 주차장 이외의 용도로 사용되고 있는 점, 적용요령 13)은 주차전용빌딩의 정의를 규정하는 것으로 용도지수 적용기준으로 보기 어려운 점, 적용요령 1)에서 1구 또는 1동의 건축물이 2 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다고 규정하고 있는 점, 주차전용빌딩 내의 주차장은 다른 건물의 주차장보다 낮은 용도지수를 적용받고 있어 세부담을 낮추어 주고 있는 점 등에 비추어 쟁점건물 중 주차장 외의 용도로 사용 사용되는 부분은 주차전용빌딩의 용도지수 적용대상으로 보기 어려우므로 처구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물이 주차전용빌딩으로서 주차장에 해당하여 감산율 10/100의 적용대상 건축물이므로 지하층을 제외한 5,960.07㎡에 대하여 감산율을 적용하여야 한다고 주장하나, 처분청이 2018년도에 고시한 부동산 시가표준액표 4. 가감산특례에 의하면, 지하층을 제외한 주차장으로 사용되고 있는 2층 이상 건축물인 주차장에 대하여 감산율 100분의 10을 적용하도록 하고 있고, 적용요령 6)에서 감산율을 적용할 주차장은 집합건축물대장상 차량(자동차)관련시설로 표기되어 전유부분이 모두 주차장으로 사용되고 있는 건축물로 규정하고 있는바, 감산율 적용대상은 집합건축물대상상의 주차장 또는 주차전용빌딩에 해당되어야 한다고 해석하는 것이 타당한 점, 쟁점건물은 주차전용빌딩이나 일반건축물대장에 등재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점건물은 감산율 적용대상 주차장에 해당하지 아니한 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세법 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.
② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.
(2) 지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.
1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.
1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 제119조[재산세의 현황부과] 재산세의 과세대상 물건이 공부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 현황에 따라 재산세를 부과한다.
(3) 주차장법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
11. "주차전용건축물"이란 건축물의 연면적 중 대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물을 말한다.
(4) 주차장법 시행령 제1조의2[주차전용건축물의 주차면적비율] ① 주차장법(이하 "법"이라 한다) 제2조 제11호에서 "대통령령으로 정하는 비율 이상이 주차장으로 사용되는 건축물"이란 건축물의 연면적 중 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 95퍼센트 이상인 것을 말한다. 다만, 주차장 외의 용도로 사용되는 부분이 건축법 시행령 별표 1에 따른 단독주택, 공동주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설, 종교시설, 판매시설, 운수시설, 운동시설, 업무시설, 창고시설 또는 자동차 관련 시설인 경우에는 주차장으로 사용되는 부분의 비율이 70퍼센트 이상인 것을 말한다.
② 제1항에 따른 건축물의 연면적의 산정방법은 건축법에 따른다. 다만, 기계식주차장의 연면적은 기계식주차장치에 의하여 자동차를 주차할 수 있는 면적과 기계실, 관리사무소 등의 면적을 합하여 계산한다.
(5) 2018년도 부동산 시가표준액표
2. 적용지수
1. 1구 또는 1동의 건출물이 2 이상의 용도에 사용되는 경우에는 각각의 용도대로 구분한다. 다만, 공용부분은 전용면적 비율로 안분하되 안분할 수 없는 부분은 사용면적이 제일 큰 용도의 건물에 부속된 것으로 본다.
13. 주차전용빌딩(주차전용건축물)이란 주차장법 제2조 제11호와 주차장법 시행령제1조의2에 따라 주차장으로 사용되는 건물을 말한다.
4. 가감산 특례
(4) 5층이상 10층 이하건물 ㅇ 1층 상가부분 20/100
(6) 지하1층 상가부분 ㅇ 10층 이하 건물 ㅇ 10층 초과 건물 20/100 15/100 Ⅴ ※ 지하층 및 옥탑 등은 층수 계산시 제외
(11) 주차장 ㅇ 주차장으로 사용되고 있는 2층이상 건축물 10/100 ㅇ 지하층
6. 감산대상 및 감산율 ‘구분 Ⅴ’를 적용할 주차장은 집합건축물대장상 차량(자동차)관련 시설로 표기되어 전유부분이 모두 주차장으로 사용되고 있는 건축물(복합건축물의 주차장, 주차전용건축물)로 용도지수의 번호 46번(주택의 차고는 제외) 및 47번에 해당하는 건축물을 말하고, 지하층은 감산대상에서 제외한다.