쟁점부동산을 신축하여 LH공사 1인에게 일괄매각한 경우 취득세 등의 감면대상인지 여부

[참조결정] 조심2013지0126

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2013.8.14. 인천광역시 서구 OOO 소재 토지상에 60㎡ 이하의 공동주택용 건축물 8세대(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 사용승인을 받고, 2013.8.16. 취득세 등을 신고하면서 쟁점부동산을 지방세특례제한법 제33조 제1항에 따른 주택건설사업자가 분양할 목적으로 건축한 공동주택으로 신고하여 취득세 등을 감면받았다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 OOO공사(이하 “OOO공사”라 한다)에게 일괄매각한 사실을 확인하고 분양할 목적으로 건축한 것으로 볼 수 없어 취득세 등의 감면 요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2018.6.19. 청구인에게 기 감면한 취득세 등 OOO원을 부과․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 분양할 목적으로 쟁점부동산을 신축한 후 경기불황으로 분양이 잘 이루어지지 않아 어쩔 수 없이 OOO공사에게 일괄매각하였으나, 지방세특례제한법 제33조 제1항에서 감면요건으로 규정하고 있는 ‘분양할 목적’ 여부는 신축 당시를 기준으로 판단함이 타당하다 할 것인바, 건축 이후의 사정이라고 할 수 있는 실제 분양 여부는 위 ‘분양할 목적’ 여부를 판단하는 기준이 될 수 없다(조심 2013지126, 2013.5.29.) 할 것이고, 쟁점부동산을 ‘분양할 목적’으로 건축하였음에도 불구하고 OOO공사에 일괄매각하였다는 이유만으로 감면된 취득세 등을 추징하는 것은 위법하다. 처분청은 쟁점부동산을 추징하면서 대법원 판례(대법원 2016.11.10.선고, 2016두46212 판결)를 들었으나 이는 일괄매각 여부만 집중하였을 뿐 분양할 목적인지 여부를 간과한 것이다. 판례는 쟁점부동산을 신축하여 OOO공사에 일괄매도하기로 약정하여 OOO공사에 전부 매도할 목적으로 건축한 것으로 보아야 한다고 명시하고 있다. 즉, 원고는 공동주택을 신축하기 전부터 OOO공사에 매도하기로 약정하여 당초부터 분양할 목적이 없었으나, 청구인은 판례와는 다르게 분양할 목적이었으나 경기불활 등으로 분양이 되지 않아 일괄매도한 경우에 해당한다. 청구인은 쟁점부동산을 신축하는데 소요된 총 원가는 OOO원임에도 OOO공사에 매각한 매매계약금액은 OOO원이다. 청구인은 쟁점부동산을 분양할 목적으로 신축하였으나 경기불황 등으로 분양이 이루어지지 아니하여 눈물을 머금고 손해를 감수하며 매도한 것이다. 총 원가보다 적은 금액으로 OOO공사와 매매계약을 했다는 것은 청구인이 신축 전에는 일괄매각할 의사가 없었음을 방증하는 것이므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 지방세특례제한법 제33조 제1항에서 감면요건으로 규정하고 있는 ‘분양할 목적’ 여부는 신축 당시를 기준으로 판단해야 하고, 건축 이후의 사정이라고 할 수 있는 실제 분양 여부는 ‘분양할 목적’ 여부를 판단하는 기준이 될 수 없다 할 것이므로, OOO공사에 일괄매각하였다는 이유만으로 감면된 취득세를 추징하는 것은 부당하다고 주장하나, 청구인은 2013.8.14. 쟁점부동산을 전용면적 60㎡이하인 공동주택(8세대)으로 사용승인을 받고, 2013.8.16. 처분청에 지방세특례제한법 제33조 제1항에 의한 ‘분양할 목적’으로 건축한 60㎡ 이하인 5세대 이상의 공동주택으로 감면받은 후 소유권 보존등기를 마친 경우로 그 후 2개월이 지난 2013.11.5. 쟁점부동산을 OOO공사에 1인 단독으로 일괄 매각한 점, 지방세특례제한법에서 ‘분양’의 개념에 관해서는 명확한 규정은 없으나 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호에서 “‘분양’이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매한다”라고 규정되어 있는 점, 대법원 판례에 따르면 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석해야 하는 점 등에 비추어 보면, 청구인과 같이 쟁점부동산을 신축하여 OOO공사에 일괄매각한 것은 분양이라고 보기 어려우므로, 지방세특례제한법 제33조 제1항에서 규정한 분양을 목적으로 건축한 것에 해당하지 않은 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산을 신축하여 OOO공사 1인에게 일괄매각한 경우 취득세 등의 감면대상인지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2013.8.6. 법률 제11999호로 일부 개정된 것) 제33조(주택 공급 확대를 위한 감면) ① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대하여는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다. 제94조(감면된 취득세의 추징) 부동산에 대한 감면을 적용할 때 이 법에서 특별히 규정한 경우를 제외하고는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 감면된 취득세를 추징한다.

2. 해당 용도로 직접 사용한 기간이 2년 미만인 상태에서 매각ㆍ증여하거나 다른 용도로 사용하는 경우

(2) 지방세특례제한법 시행령(2013.1.1 대통령령 제24297호로 일부 개정된 것) 제15조(주택건설사업자의 범위 등) ① 법 제33조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 주택건설사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

1. 해당 건축물의 사용승인서를 내주는 날 이전에 부가가치세법 제5조에 따라 건설업 또는 부동산매매업의 사업자등록증을 교부받거나 같은 법 시행령 제8조에 따라 고유번호를 부여받은 자

2. 주택법 제9조제1항 제6호에 따른 고용자

(3) 건축물의 분양에 관한 법률(2012.6.1. 법률 제11467호로 일부 개정된 것) 2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2013.5.1. 주택신축판매를 목적으로 하여 개업한 것으로 사업자등록증(부가가치세 면세사업자)에 나타난다. (나) 청구인은 2013.8.14. 쟁점부동산(다세대주택 8세대)을 신축하여 사용승인을 받은 후, 2013.8.16. 취득가액을 OOO원으로 하여 산출한 취득세 OOO원 등을 지방세특례제한법 제33조 제1항 규정에 따라 면제(100% 감면) 받았다. (다) 청구인은 2013.8.26. OOO공사에 쟁점부동산을 매각 신청하였고, OOO공사는 2013.9.25. 기준으로 감정가액 OOO원으로 평가한 것으로 나타난다. (라) 청구인은 2013.11.1. 쟁점부동산을 OOO공사에 매매대금 OOO원으로 일괄매매계약을 체결하고, 2013.11.5. OOO공사로 소유권을 이전한 사실이 매매계약서 및 등기사항전부증명서에서 나타난다. (마) 처분청은 2018.6.19. 청구인이 쟁점부동산을 OOO공사에 일괄매각한 사실을 확인하고 취득세 등의 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 2018.6.19. 청구인에게 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세 포함)을 부과․고지하였다. (바) 청구인은 쟁점부동산을 신축하는데 투입된 총 원가 OOO원보다 더 적은 금액인 OOO원으로 매매계약을 했다는 점은 쟁점부동산을 신축하기 전까지는 일괄 매각할 의가가 없음을 증명하는 것이고, 쟁점부동산을 취득할 당시에는 OOO공사에 일괄매각하지 않았고 계약도 이루어지지 않았으며 분양하기 위하여 노력하고 있었다고 주장하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법 제33조 제1항은 주택건설사업자가 공동주택을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대하여는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호는 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 위 규정에서 “분양할 목적으로 건축한 공동주택”이란 주택건설사업자가 분양할 목적으로 공동주택을 건축하여 실제로 2인 이상에게 판매된 공동주택을 의미한다고 보는 것이 타당하다 할 것이다. 청구인은 쟁점부동산을 취득할 당시에 분양을 목적으로 하였으나 분양되지 아니하여 부득이하게 OOO공사에 매각하였으며 분양여부는 신축 당시를 기준으로 판단하여야 한다고 주장하나, 청구인은 2013.8.14. 쟁점부동산을 신축하여 사용승인을 받은 후 2013.8.26. OOO공사에 일괄매각을 신청하여 2013.11.1. 매매계약을 체결하고 매각한 것으로 나타나는 바, 청구인이 당초 쟁점부동산을 분양을 목적으로 취득하였다 하더라도 사용승인을 받고 12일 후에 OOO공사에 매각 신청하여 쟁점부동산을 분양하기 위한 목적이 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하는 점, 지방세특례제한법에서 '분양'의 개념을 명시적으로 규정되어 있지 않으나 건축물 분양에 관한 법률 제2조 제2호에서는 '분양'이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있어 청구인이 쟁점부동산을 OOO공사에 일괄매각한 것을 분양 목적으로 보기는 어려운 점, 설령, 청구인이 쟁점부동산을 신축할 당시 분양할 목적을 갖고 있었다 하더라도 신축 후 일괄 매각한 경우에는 결과적으로 분양할 목적으로 건축한 것으로 보기는 어려운 점 등에 비추어, 청구인이 쟁점부동산을 지방세특례제한법 제33조 제1항에 따른 분양할 목적으로 건축하여 취득세 등의 감면요건을 충족한 것으로 보기는 어려우므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.