2017.9.19. 대수선 준공 승인된 쟁점건물에 대하여 시가표준액 조정기준에 따라 시가표준액을 조정하여 2018년도분 재산세 등을 부과한 처분의 당부

[참조결정] 조심2014지2161

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO 건물 145.91㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)에 대하여 2017.9.19. 대수선되어 사용승인을 받았음에 따라 대수선 연도를 반영하여 쟁점건물의 2018년도 시가표준액을 산정한 후 쟁점건물 시가표준액의 100분의 70에 해당하는 OOO을 과세표준액으로 하고 지방세법 제111조 제1항 제2호 등의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO, 재산세 도시지역분 OOO, 지역자원시설세 OOO, 지방교육세 OOO 합계 OOO을 2018.7.10. 청구인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 조세를 부과함에 있어서 예상 가능하여야 하고 실제로 이익 내지 가치가 상승한 부분에 한하여 부과하여야 하는 실질과세 원칙에 부합하여야 하며, 조세를 부과함에 있어 하나의 행위에 대해 관련된 조세를 부과함에 있어서 동일한 기준이 적용되어야 하고, 처분청의 재량권을 일탈 남용하지 않아야 한다. 청구인은 실제로 대수선하면서 지출된 비용을 건물의 가치 상승에 비례하여 평가를 하면 대략적으로 25% 상승하였다고 볼 수 있음에도 재산세의 증가액은 90%가 넘는 금액으로 이는 실질적으로 재산의 가치가 25% 증가에 불과한 데 조세는 약 4배에 가까운 92%를 부과한 것으로 실질과세에 반하는 처분이다. 대수선에 대해 일률적으로 40%의 경과년수를 조정하는 것은 과세기관의 재량권을 일탈 남용한 것이므로 불합리하다 할 것이다. 대수선이라는 것이 일률적이지 않고 리모델링에 가까운 대수선이 있는가 하면 청구인과 같이 일부 외부면적에 대한 대수선도 있을 수 있음에도 이를 구분하지 않고 일률적으로 40%의 내용연수를 산정한 것은 과세관청의 재량권을 일탈 남용한 것에 해당한다. 청구인은 대수선을 시작할 당시인 2013년에는 경과년수 조정이 20%에 지나지 않았다. 그런데 그 후 특별한 이유 없이 경과년수의 조정을 40%로 산정하는 고시가 결정되었는데 이는 청구인과 같이 매년 2회 재산세를 납부하는 입장에서 예상할 수 없는 처분이 될 수밖에 없다. 조세부과는 국민들의 재산권에 막대한 영향을 미치는 행위이고 그러한 행위는 예상 가능하고 합리적이고 납득 가능한 범위 내에서 이루어져야 한다. 청구인이 쟁점건물 대수선으로 취득세를 납부하였는데 그 당시 취득세 납부 기준은 실제 대수선비용으로 들어간 비용을 기준으로 납부되었다. 재산세도 실제 대수선비용을 기준으로 과세되지 아니하면 하나의 대수선으로 각각의 과세가 이루어진 것에 불과하여 국민들 입장에서 과세의 기준에 혼란이 올 뿐만 아니라 신뢰할 수 없는 과세가 되므로 대수선 비용을 넘어선 재산세 부과는 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 대수선한 건물은 대수선에 지출된 비용만큼 건물가액이 증가되었으므로 재산세 과세표준도 그 비용만큼 상승한 과세표준으로 부과하여야 하고, 취득세를 취득에 실제 들어간 비용으로 산출하였으니 재산세 또한 그 비용 기준으로 부과해야 한다고 주장하나, 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재 재산의 소유 사실 자체에 담세력을 인정하여 그 소유자에게 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준 산정 시 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것은 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하고 있다고 보아 이를 기준으로 하는 것(조심 2014지2161, 2015.1.16.)으로, 쟁점건물에 대한 재산세 과세표준은 지방세법 시행령 제4조에 따라 국세청장이 고시한 2018년 건물신축가격기준액 OOO에 건물의 구조‧용도‧위치 등의 적용지수와 경과연수에따른 잔가율, 면적, 가감산특례 등 과세대상별 특성을 감안하여 산출한 시가표준액에 공정시장가액 비율(100분의70)을 적용하여 적법하게 산출된 것이고, 대수선으로 인한 신축연도의 변경은 시가표준액 조정기준에 따라 적법하게 변경하여 시가표준액이 산출되었으므로 이 건 처분은 적법하다. 또한 재산세는 과세대상 물건의 소유사실에 대하여 담세력을 인정하여 그 소유자에게 과세하는 것으로, 재산의 취득·이전이라는 사실 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 취득세와는 본질적인 차이가 있는바, 재산세를 과세함에 있어 취득 당시의 가액은 고려 대상이 될 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 2017.9.19. 대수선 준공 승인된 쟁점건물에 대하여 시가표준액 조정기준에 따라 시가표준액을 조정하여 2018년도분 재산세 등을 부과한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2010.3.31. 1982년에 신축한 쟁점건물을 취득하여 현재까지 소유하고 있다. (나) 쟁점건물 등의 건축주 OOO 외 120명(OOO)은 2017.10.23. 쟁점건물 등의 대수선(미관지구에서 건축물의 외부 형태 변경) 공사(2017.9.19. 사용승인)에 소요된 비용 OOO에 대하여 취득세 등 OOO을 신고․납부하였다. (다) 처분청은 2017.9.19. 쟁점건물의 대수선 사용승인 이후 건축물 시가표준액 조정기준에 따라 재산세 전산대장상의 신축연도를 1982년에서 1996년으로 변경하였다. (라) 처분청은 2018.7.10. 청구인에게 쟁점건물에 대하여 지방세법 시행령 제4조에 따라 국세청장이 고시한 2018년도 건물신축가격기준액 OOO에 구조지수 100(철근콘크리트), 용도지수 117(사무실), 위치지수 140OOO, 경과연수별잔가율 0.56(신축연도 1996년)을 적용하여 산출한 ㎡당 OOO에 면적 145.91㎡ 및 11층 이상 20층 이하 건물의 5층 이상 상가부분 100분의3 감산율을 곱하여 쟁점건물의 시가표준액을 산출한 후 공정시장가액 비율 100분의 70을 적용한 과세표준액에 해당세율을 적용하여 산출한 재산세 등 OOO을 부과·고지하였다. (마) 처분청이 청구인의 쟁점건물에 대하여 대수선 전인 2017년과 대수선 이후인 2018년 재산세 등을 부과한 내용은 아래 ＜표＞와 같이 나타난다. ＜표＞ 2017년 및 2018년 재산세 등 부과내역 (단위: 원) (바) 처분청은 2018년도 건축물 시가표준액 결정․고시(제2017-131호, 2017.12.26.)하였고, 그 내용에 의하면, 국세청 및 행정안전부에서 2018년 신축가액기준액을 OOO로 조정하여 이를 기준금액으로 하였고, 건축물의 시가표준액은 국세청장이 고시하는 건물신축가격기준액에 각종지수, 경과연수별 잔가율 및 가감산 특례를 감안하여 산정하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 대수선한 금액 비율을 초과하여 재산세 등이 부과된 것에 대하여 부당하다고 주장하나, 재산세는 재산을 보유하고 있다는 사실 그 자체에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준은 재산을 일정한 방법으로 평가하여 금전적으로 환산한 가액으로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고, 지방세법령에 따른 건축물의 평가방식은 합리적인 평가요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 정하고 있다고 할 것인 점, 처분청은 대수선한 쟁점건물의 건축연도를 기존건축물의 건축연도(1982년)에 대수선으로 인한 내용연수 증가분(대수선시점의 경과연수의 40%)을 가산하여 계산한 연도를 신축연도(1996년)로 적용한 점, 쟁점건물에 대하여 국세청장이 고시한 2018년도 건물신축가격기준액에 구조지수․용도지수․위치지수․경과연수별 잔가율․가감산특례를 적용하여 시가표준액을 산정한 후 공정시장가액비율(70%)을 적용하여 재산세 과세표준액을 산출하였고 처분청의 이 건 재산세 등 산정방식에 법령을 위반한 것으로 보이지 아니한 점, 처분청이 위 법령에서 정한 방법 외의 다른 방법으로 쟁점건물의 재산세 과세표준을 산정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 지방세법령에서 정한 방법에 따라 쟁점건물의 과세표준을 산정한 후 재산세 등을 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 이외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

• 다. 그밖의 건축물: 과세표준의 1천분의2.5 제122조(세 부담의 상한) 해당 재산에 대한 재산세의 산출세액(제112조제1항 각 호 및 같은 조 제2항에 따른 각각의 세액을 말한다)이 대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 100분의 150에 해당하는 금액을 해당 연도에 징수할 세액으로 한다.

(2) 지방세법 시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등) ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 행정안전부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부문에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70 제118조(세 부담 상한의 계산방법) 법 제122조 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 계산한 직전 연도의 해당 재산에 대한 재산세액 상당액"이란 법 제112조 제1항 제1호에 따른 산출세액과 법 제112조 제1항 제2호 및 같은 조 제2항에 따른 산출세액 각각에 대하여 다음 각 호의 방법에 따라 각각 산출한 세액 또는 산출세액 상당액을 말한다.

2. 주택 및 건축물에 대한 세액 상당액

• 가. 해당 연도의 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 있는 경우: 직전 연도의 법령과 과세표준 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액. 다만, 직전 연도에 해당 납세의무자에 대하여 해당 주택 및 건축물에 과세된 세액이 있는 경우에는 그 세액으로 한다.
• 나. 주택 및 건축물의 신축·증축 등으로 해당 연도의 과세대상 주택 및 건축물에 대한 직전 연도의 과세표준이 없는 경우: 해당 연도 과세대상 주택 및 건축물이 직전 연도 과세기준일 현재 존재하는 것으로 보아 직전 연도의 법령과 과세표준(직전 연도의 법령을 적용하여 산출한 과세표준을 말한다) 등을 적용하여 과세대상별로 산출한 세액