실제 거래가액(분양가액)에 비하여 현저히 높은 가액으로 쟁점시가표준액을 산정하여 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 OOO(이하 “이 건 건축물”이라 한다)에 대하여 지방세법제4조에 따른 시가표준액인 OOO원(이하 “쟁점시가표준액”이라 한다)에 같은 법 제111조 제1항 제1호에 따른 공정시장가액비율(70%)을 곱하여 산정한 금액인 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제2호 다목의 세율을 적용하여 산출한 재산세(건축물) OOO원, 재산세 도시지역분 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2018.7.10. 청구인에게 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여, 2018.7.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 시장․군수․구청장이 건축물의 시가표준액 및 과세표준액을 결정함에 있어 현저하게 불합리한 것으로 인정되는 경우에는 위법하다 할 것(대법원 2015.9.1. 선고, 2015두43797 판결, 같은 뜻임)이고, 지방세법 시행령제4조 제3항 단서에는 “시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사·특별자치시장 또는 특별자치도지사는 행정안정부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경 결정할 수 있다”라고 규정하고 있으며, 청구인은 2018.5.14. 이 건 건축물을 OOO원(토지가액 OOO원 포함시 OOO원)에 분양받아 취득하였음에도 불구하고, 처분청이 쟁점시가표준액을 기준으로 과세표준을 산정하여 재산세 등을 부과․고지한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 이 건 건축물에 대해 지방세법제4조 및 같은 법 시행령 제4조에 따른 2018년도 건축물신축가격기준액(소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시된 금액)에 구조지수, 용도지수, 위치지수, 잔존가치율, 감산율 등을 고려하여 관련 법령에 따라 쟁점시가표준액을 적법하게 산정하여 이 건 재산세 등을 부과하였으므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 실제 거래가액(분양가액)에 비하여 현저히 높은 가액으로 쟁점시가표준액을 산정하여 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 OOO(대표이사 OOO)간에 2018.1.4. 체결된 매매계약서를 보면, 이 건 건축물의 분양가액은 건물가격 OOO원, 토지가격 OOO원, 부가가치세 OOO원 합계 OOO원인 것으로 나타난다. (나) 처분청은 이 건 건축물에 대해 지방세법 제4조 및 같은 법 시행령 제4조에 따라 2018년도 건축물신축가격기준액인 OOO원(소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시된 금액)에 구조지수(100, 철근콘크리트), 용도지수(117, 영업시설), 위치지수(121, 공시지가 OOO원/㎡), 잔존가치율(0.98, 2017년 신축), 감산율(0.2, 10층 이하 건물 중 지하1층 상가) 등을 고려하여 이 건 건축물의 시가표준액을 OOO원으로 산정하였고, 공정시장가액비율인 100분의 70을 적용하여 산출한 OOO원을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 산정하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 이 건 건축물의 쟁점시가표준액이 거래가액(분양가액)을 무시한 현저히 불합리한 방법으로 산정된 것이므로 이는 부당하다고 주장하나, 지방세법제4조 제2항 및 같은 법 시행령 제4조 제1항 제1호에서 재산세 과세표준 산출의 근거가 되는 상가용도의 이 건 건축물에 대한 시가표준액을 건물신축가격기준액에 건물의 구조별·용도별·위치별지수, 경과연수별 잔존가치율, 건물의 규모 등에 따른 가감산율 등을 적용하는 방식으로 계산하도록 규정하고 있는 점, 지방세법에서 시가표준액 외에 실거래가액(분양가액) 등은 재산세 과세표준 산정방법으로 별도로 규정하고 있지 아니한 점, 처분청이 위 법령에서 정한 방법 외의 방법으로 이 건 건축물의 재산세 과세표준을 산정하는 것이 허용될 수 없는 점, 처분청의 이 건 재산세 등 산정방식에 달리 법령을 위반한 잘못을 발견할 수 없는 점 등에 비추어 이 건 건축물에 대한 분양가액을 반영하여 시가표준액을 재산정하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세법 제4조(부동산등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다.다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택 가격이 공시되지 아니한 경우는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함),선박,항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격,수입가격,신축․건조․제조가격등을 고려하여 정한 기준가격에 종류,구조,용도,경과연수등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정자치부 장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사․연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세 기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

2. 건축물

• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5

(2) 지방세법 시행령 제4조(건축물등의 시가표준액 결정등) ① 법 제4조 제2항에서“대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항제1호나목에 따라 산정․고시하는 건축물 신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다

• 가. 건물의 구조별․용도별․위치별지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모․형태․특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70