청구법인이 산업단지 내의 토지를 취득하여 유예기간 이내에 취득목적대로 사용하지 못한 정당한 사유가 있다는 청구주장의 당부

[주 문] OOO이 2018.6.20. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원에 대한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2014.2.20. OOO 토지상에 공동주택 142,797.77㎡과 근린상가 1,393.23㎡(이하 “이 건 제1주택”이라 한다)을, 2014.2.18. OOO 토지상에 공동주택 158,690.20㎡과 근린상가 568.13㎡(이하 “이 건 제2주택”이라 하며, 이하 제1주택과 합하여 “이 건 공동주택”이라 한다)을 신축하였다.
• 나. 청구법인은 2014.3.28. 이 건 공동주택에 대한 취득신고를 하면서 총 취득관련 비용 OOO원을 건축연면적 기준으로 안분하여 이 건 제1주택의 취득가격을 OOO원으로, 이 건 제2주택의 취득가격을 OOO원으로 각각 산정한 후 이 건 제1주택에 대한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을, 이 건 제2주택에 대한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 2014.4.2. 각각 신고납부하였다.
• 다. 청구법인은 2018.4.23. 이 건 공동주택의 과세표준에 포함된 차입금의 이자 OOO원(이하 “쟁점이자비용”이라 한다)은 이 건 공동주택의 신축과 관련이 없는 차입금의 이자에 해당하므로 이를 과세표준에서 제외한 세액으로 경정하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였고, 처분청은 2018.6.20. 이를 거부하는 통지를 하였다.
• 라. 청구법인은 2018.8.3. 이에 불복하여 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2011.2.11. OOO 주식회사(이하 “위탁자”라 한다)와 관리형 토지신탁계약을 체결하여 이 건 공동주택의 부속토지를 신탁받고, 공동주택 건축사업을 수행하였으며, 이 건 공동주택을 신축한 후 취득신고를 하면서 이자비용 중 취득세 과세표준에 포함되는 건설자금이자에 대한 별도의 계산이 없이 공동주택 신축사업과 관련하여 발생한 차입금의 이자 중 토지의 취득세 과세표준에 포함한 이자비용을 제외한 쟁점이자비용을 모두 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에 포함하여 취득신고를 하였으나, 위탁자가 당초 이 건 공동주택의 건축과 관련하여 차입한 차입금은 토지 취득대금으로 모두 지출하였고, 그 후 이 건 공동주택의 공사대금은 모두 분양수익금으로 지급하였으며, 이와 같이 금융기관의 대출금을 토지 취득에 사용하여 건축물 건축공사대금에 사용하지 않은 경우 토지 취득 관련 대출금의 이자는 건축물 과세표준에 포함될 수 없다는 것이 유권해석과 심판결정례의 일관된 입장이므로, 쟁점이자비용은 취득세 과세표준에 포함되는 건설자금이자에 해당된다고 볼 수 없다 할 것으로서, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다. 나.처분청 의견 지방세법제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제1항을 종합하여 보면, 사실상의 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 등 간접비용의 합계액으로 한다고 규정하고 있다. 이 건 공동주택의 건축부지는 환지방식으로 진행된 도시개발사업계획 고시지역내의 토지로서 환지처분 공고일 이전에는 토지를 취득할 수 없으며, 청구법인이 이 건 공동주택을 건축하기 위한 주택건설사업계획승인을 받았을 당시 공동주택 건축을 위한 토지의 소유권을 취득한 상태가 아니고 OOO 도시개발사업조합장이 발급한 ‘환지예정지사용허가서’를 제출한 사실이 입증되고 있고, 청구법인은 이 건 공동주택의 부속토지에 대하여 OOO 도시개발사업의 환지처분 공고일(2014.12.4.) 다음 날인 2014.12.5.에 취득한 것으로 신고한 사실이 제출된 자료에서 확인되고 있다. 또한, 청구법인이 제출한 대출약정서에서 대출금 차입목적을 이 건 아파트 건축을 위한 사업부지 매입, 공사비, 금융비용 및 사업비 용도로 사용하는 것으로 한정하고 있어, 이 건 공동주택 건축 외에 다른 용도로는 사용할 수 없도록 약정되어 있으며, 이 건 공동주택의 건물 및 그 부속토지의 취득이 완료된 시점인 2014년 말까지 차입금을 운용한 것으로 나타난다. 2015년 법인세무조사 당시 OOO에게 제출한 법인장부(공사원가명세서 등)에 의하면 이 건 공동주택의 건축에 소요된 전체 사업비는 OOO원으로 기장되어 있어 이 건 공동주택의 토지 취득일(2014.12.5.) 당시까지 입금된 분양수입금 OOO원 보다 사업비 지출액이 더 많은 것으로 확인된다. 청구법인이 이 건 공동주택에 대한 취득신고 당시 건설자금이자에서 제외한 OOO원은 당초 사업시행사인 위탁자가 OOO 도시개발사업 고시일 이전부터 사업예정 지구 내에 주택건설사업 추진을 준비하는 과정에서 취득한 토지에 대한 건설자금이자로 이 건 아파트 건축을 위한 토지 취득과는 관련이 없는 것으로 확인된다. 이러한 사실관계 및 관계 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구법인이 이 건 공동주택 건축사업과 관련한 차입금에서 발생한 건설자금이자는 토지 취득 이후에 발생한 것이며 건축공사에 소요된 공사비는 분양수입금으로 충당이 가능하여 건설자금이자에 해당하지 않는다는 주장은 받아드릴 수 없다 하겠고, 청구법인이 이 건 공동주택의 취득신고 당시 취득세 과세표준에 산입한 쟁점이자비용은 이 건 공동주택의 건축 사업을 위한 건축공사비, 사업부지 매입 등 사업비 용도로 투입된 차입금에서 발생한 이자로서, 법인이 부동산의 취득을 위한 차입금이 있었다면 이에 대한 이자 즉 건설자금이자는 그 취득을 위하여 간접적으로 투자된 것이어서 취득세의 과세표준에 합산하여야할 것(대법원 2010.4.29. 선고, 2009두17179)이므로, 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 아파트와 부대시설을 건축한 후 취득세 과세표준에 포함한 이자비용은 아파트 건축과 관련없는 차입금의 이자로서 취득세 과세표준에서 제외되어야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 지방세법 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구법인이 2014.2.18.과 2014.2.20. 이 건 공동주택을 신축한 후 2014.3.19. 취득신고를 한 내역은 아래 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 취득세 과세표준 산정내역서 (나) 청구법인이 취득신고시 제출한 자료(아래 ＜표2＞ 참조)에서 나타나는 총 이자비용은 OOO원이고, 청구법인은 그 중 토지에 대한 건설자금이자는 OOO원으로 산정하고, 나머지 금액은 이 건 공동주택에 대한 건설자금이자로 산정하여 취득세 과세표준에 포함하였다. ＜표2＞ 이자비용 내역 (다) OOO은 2010.10.22. OOO 도시개발사업 개발계획을 고시하였고, 당해 OOO에서 사업위치는 OOO 일원으로 하고 시행기간은 ‘실시계획인가일〜환지처분일’로 하며 시행방법은 ‘환지방식’으로 고시한 것으로 확인되고 있고, 실제 시행기간은 2010.12.20.(환지계획 인가일)부터 2014.12.4.(환지처분일)까지이다. (라) 위탁자는 OOO 도시개발사업 고시일 이전부터 사업예정 지구 내에 포함된 이 건 공동주택의 건축부지를 확보하기 위하여 2007.11.16.〜2014.7.2. 사이에 아래 ＜표3＞과 같이 기존의 토지 및 그 지상 건축물과 체비지를 지속적으로 매입하여 주택건설 사업을 추진하였으며, 청구법인이 제출한 법인장부(영업외 비용 계정별원장)에 의하면 사업추진 차입금에 대한 이자를 2007.2.5.부터 지급한 것으로 나타난다. ＜표3＞ 연도별 건축부지 매입내역 (마) 위탁자는 2014.7.2. OOO 도시개발사업조합과 ‘체비지일괄매매약정서’를 체결하였으며, 당해 약정서상 환지예정지 면적은 10,959.1㎡이고, 매매대금은 OOO원이며, 그 중 OOO원은 위탁자가 2008.3.13. OOO 도시개발사업조합과 체결한 ‘사업시행대행 약정’에 따라 2010.2.9. 조합설립일까지 대여한 금액 OOO원과 상계하기로 한 사실이 확인된다. (바) 위탁자는 2011.2.11. 주식회사 OOO과 이 건 공동주택의 신축사업과 관련하여 도급금액을 OOO원(부가가치세 별도)로 하여 건설공사도급계약을 체결하였다. (사) 위탁자는 2011.2.11. 청구법인, OOO 외 10개 금융기관, 주식회사 OOO과 대출약정을 체결하고, 관리형토지신탁계약을 체결하여 청구법인에게 사업부지를 신탁하여 사업을 추진하기로 하고, 사업부지 매입자금(기차입금 상환 포함), 공사비, 금융비용 및 기타 사업비에 필요한 자금을 조달하기 위하여 OOO을 초과하지 아니하는 범위 내에서 대출받기로 약정한 것으로 나타난다. (아) 위탁자의 장부상 연도별 차입금 잔액은 아래 ＜표4＞와 같다. ＜표4＞ 연도별 차입금 잔액 (자) 청구법인은 2011.2.11. 위탁자와 체결한 관리형토지신탁계약에 따라 본 건 사업부지를 수탁받고, 2011.2.20. 주택건설사업계획 변경승인신청을 하여 2011.4.9. 변경승인을 받아 사업추진을 하였던 것으로 관련 공문에서 확인된다. (차) 청구법인이 제출한 분양대금 수입내역 및 공사비 지출내역은 아래 ＜표5＞ 및 ＜표6＞과 같다. ＜표5＞ 분양대금 수입내역 ＜표6＞ 공사비 지출내역 (카) 2011년과 2013년 OOO과 처분청은 위탁자에 대한 법인세무조사를 각각 실시하여 2009〜2011년 취득한 토지에 대한 건설자금이자를 2011년 OOO원, 2013년 OOO원으로 산출하여 취득세 과세표준에 산입하여 취득세 등을 추징한 것으로 나타난다. (타) 청구법인은 2014.12.4. 환지처분 확정에 따라 이 건 제1주택 건축부지의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을, 이 건 제2주택 건축부지의 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하여 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 총합계 OOO원을 신고하여 2014.12.26. 전액 납부하였다. (파) OOO은 2015년 위탁자에 대한 법인세무조사를 실시하여 이 건 아파트 취득신고 당시 누락된 사업비 OOO원을 취득세 과세표준에 산입하여 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원을 추징하였으며, 법인장부(공사원가명세서 등)상 기장된 이 건 공동주택의 전체 사업비는 OOO원으로 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제5항 본문 및 제3호, 같은 법 시행령 제18조 제1항 제1호의 규정을 종합하면, 법인장부 등에 의하여 취득가격이 증명되는 취득의 경우에는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 하며, 이러한 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 등 간접비용의 합계액으로 하도록 규정하고 있다. (나) 위 규정에서 건설자금에 충당한 차입금의 이자를 취득세의 과세표준에 포함하도록 규정하는 것은 그것이 취득을 위하여 간접적으로 소요된 금액임을 근거로 한다. 그렇다면 어떠한 자산을 건설 등에 의하여 취득하는 데 사용할 목적으로 직접 차입한 자금의 경우 그 지급이자는 취득에 소요되는 비용으로서 취득세의 과세표준에 포함되지만, 그 밖의 목적으로 차입한 자금의 지급이자는 납세의무자가 자본화하여 취득가격에 적정하게 반영하는 등의 특별한 사정이 없는 한 차입한 자금이 과세물건의 취득을 위하여 간접적으로 소요되어 실질적으로 투자된 것으로 볼 수 있어야 취득세의 과세표준에 합산할 수 있다. 또한 과세요건사실의 존재 및 과세표준에 대한 증명책임은 과세관청에 있으므로, 그 밖의 목적으로 차입한 자금의 지급이자가 과세물건의 취득을 위하여 소요되었다는 점에 관하여도 원칙적으로 과세관청이 증명책임을 부담한다고 보아야 한다(대법원 2018.3.29. 선고, 2014두46935 판결, 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우를 보면, 위탁자가 2011.2.11. 이 건 공동주택의 사업부지 매입자금, 공사비 등에 필요한 자금을 조달하기 위하여 OOO원을 초과하지 아니하는 범위 내에서 대출받기로 약정하였고, 위탁자는 이 건 공동주택의 사업부지를 2007년부터 매입하기 시작하여 2014년에 체비지를 취득하는 것으로 사업부지 취득을 완료하였으며, 이러한 사업부지를 취득하는 과정에서 위탁자의 법인장부상 차입금 잔액이 2011년 2월말에 대출약정한도인 OOO원에 도달하였다가 그 이후 2014년까지 대출금을 모두 상환한 것으로 확인되고, 이 건 공동주택의 사업부지 취득내역을 보면 대부분의 사업부지를 2012년에 완료하였으며, 2014년에 사업시행자로부터 체비지를 취득하여 사업부지 취득을 완료하였고, 이러한 사업부지의 취득과 관련하여 처분청에서는 2011년과 2013년 2회 세무조사를 실시하여 사업부지에 대한 차입금 이자를 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 경정부과하였는바, 이 건 공동주택의 사업부지 중 2013년까지 취득한 사업부지에 해당하는 차입금의 이자비용은 이미 취득세 부과처분이 이루어졌다 할 것이고, 2014년에 취득한 토지의 경우에도 당해 토지는 체비지를 취득한 것으로서 2014년도말에 차입금 상환이 당해 연도중에 완료된 점과 분양수입이 발생하고 있었던 점에서 새로이 차입금으로 당해 토지를 취득한 것으로 보기 어렵다 할 것으로서, 쟁점이자비용은 대부분의 사업부지 취득이후에 지급된 이자비용에 해당된다 할 것이므로 이 건 공동주택의 사업부지와 관련한 건설자금이자에 해당된다고 보기는 어렵다 할 것이다. 또한, 청구법인이 이 건 공동주택의 건축공사를 착공할 무렵 이미 사업부지 매입자금으로 차입금을 모두 소진한 것으로 보이고, 2011년 6월부터 분양수입이 발생하고 있으며, 2011년 9월부터 공사비가 지출된 점에서 건축공사에 착공한 이후에는 분양수입금으로 충분히 공사비 등의 지출이 가능하였다고 보이므로 새로이 차입금을 투입하여 공사비를 지출하였다고 보기 어렵다 할 것이므로, 건축기간 동안 기존에 사업부지 매입과 관련하여 차입한 자금에 대한 쟁점이자비용을 이 건 공동주택의 건설과 관련하여 발생한 차입금에 대한 이자비용이라고 볼 수도 없다 할 것이다. (라) 따라서, 처분청이 쟁점이자비용에 대한 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이라고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.