[참조결정] 조심2014지1135 / 조심2017지0477 / 조심2013지0525
[주 문] OOO이 2018.4.10. 청구법인에게 한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원 합계 OOO원의 부과처분은 택지조성원가(세부내역 ＜별지2＞ 참조) 중 판매비(OOO원)와 동 조성원가에 포함된 부가가치세를 제외하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
- 가. 청구법인은 OOO구역(이하 “OOO지구”라 한다)의 사업시행자로서 OOO지구 내 단지조성공사가 진행됨에 따라 해당 지구내 26개 필지에 대한 추정택지조성원가를 기준으로 ㎡당 과세표준을 산정하여 지목변경에 따른 취득세를 신고ㆍ납부한 후 2016.10.10. 택지조성원가를 재산정하여 공개하고 2016.12.16.부터 재산정한 택지조성원가를 근거로 과세표준을 산정하고 취득세를 신고ㆍ납부하였다.
- 나. 처분청은 청구법인이 OOO지구 내 지목변경에 따른 취득세를 신고ㆍ납부한 26개 필지 외에 추가로 19필지(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대한 지목변경에 따른 취득세를 신고ㆍ납부하지 않은 것을 확인하고, 해당 토지의 사용승인일을 취득일로 보아 구 지방세특례제한법(2011.12.31. 법률 제11138호로 개정된 것, 이하 같다) 제85조의2에 따라 2013년부터 2014년까지 취득분은 75%, 2015년 취득분은 50%의 감면율을 적용하고, OOO지구 지정고시일인 2007.6.28.부터 조성사업 준공예정일까지 OOO지구 전체 택지조성원가 중 지목변경 관련 항목을 선별하고 이를 OOO지구 전체면적으로 나누어 ㎡당 과세표준을 산정한 후 쟁점토지 면적을 곱하여 산출한 가액을 과세표준으로 하여 2018.4.10. 다음의 ＜표1＞과 같이 청구법인에게 취득세 등 OOO원(가산세 포함)을 부과ㆍ고지하였다. ＜표1＞ 쟁점토지에 대한 취득세 등 부과(추징)내역
- 다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.7.6. 심판청구를 제기하였다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청은 쟁점토지를 지목변경에 대한 취득세의 신고납부대상으로 보아 2018.4.10. 다음의 ＜표2＞와 같이 2013년부터 2015년분 취득세 총 OOO원을 부과처분하였고, 해당 취득세를 산정하면서 쟁점토지의 토지사용승낙일을 취득일로 간주하여 2013년분부터 2014년분까지 취득분은 75%, 2015년 취득분은 50% 감면율을 각각 적용하였다. ＜표2＞ 처분청 부과내역 한편, 처분청은 쟁점토지에 대한 취득세 과세표준 산정시 청구법인의 법인장부상의 가액을 기초로 하지 아니하고, 2016.10.8. 현재 OOO지구 지정고시일(2007.6.28.)부터 조성사업 준공예정일(2016.12.31.)까지의 OOO지구 전체 택지조성원가 중 지목변경 관련 항목을 선별 후 이를 OOO지구 전체 면적으로 나누어 1㎡당 과세표준을 산정하고, 동 1㎡당 과세표준에 각 쟁점 토지의 면적을 곱하여 산출한 가액을 취득세 과세표준으로 하였다(별지2 참조). OOO지구의 단지조성공사 착공일인 2010.11.1. 현재 적용되었던 구 서울특별시 시세감면조례 제19조에서는 청구법인과 같은 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사가 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대하여는 취득세와 등록세를 면제하도록 규정하였다. 동 감면규정은 이 후 제8조로 개정되어 계속 적용되었으나, 지방세특례제한법의 신설 등에 따라 2012.1.1.부터 삭제되었으며, 신설된 구 지방세특례제한법 제85조의2에서는 기존 조례상 적용되던 100% 감면율을 75%로 축소하였다. ＜표3＞ 지방공사에 대한 취득세 감면 규정 개정내역 개정일 구분 감면율 관련부칙 2007.1.2. 서울특별시 시세감면조례 제21조 (제4889호) 100% 제1조: 2007.1.1.부터 시행 제2조: 2009.12.31.까지 적용 2009.12.31. 서울특별시 시세감면조례 제19조 (제4889호) 100% 제1조: 2010.1.1.부터 시행 제2조: 2010.12.31.까지 적용 2010.11.01 OOO지구 단지조성공사 착공일 2010.12.31. 서울특별시 시세감면조례 제8조 (제5062호) 100% 제1조: 2011.1.1.부터 시행 제2조: 2011.12.31.까지 적용 제3조: 이 조례 시행 당시 종전 규정에 따라 감면하여야 할 시세는 종전 규정 따름 2011.7.28. 서울특별시 시세감면조례 제8조 (제5141호) 100% 제2조: 2011.12.31.까지 효력 2011.12.31. (입법예고: 2011.9.9.) 지방세특례제한법 제85조의2 (제11138호) 75% 제1조: 2012.1.1.부터 시행 제2조: 이 법 시행 후 최초 납세의무 성립분부터 적용 제8조: 지방공사가 이 법 시행 전 분양한 부동산은 100% 감면 적용 2012.3.15. 서울특별시 시세감면조례 제8조 삭제 (5277호)
• 제1조: 2012.1.1.부터 시행 제2조: 2012.12.31.까지 효력 입법예고일인 2011.9.9. 이전까지 청구법인이 쟁점토지의 지목변경에 대한 취득세는 향후에도 면제 대상에 해당한다는 기대와 신뢰 속에 총 과세표준의 21.3% 상당의 비용을 지출하였는바, 이러한 청구법인의 신뢰에 귀책사유가 있다고 간주함은 부당하다. 나아가 청구법인의 정당한 신뢰를 벗어난 갑작스러운 법령 개정으로 인해 취득세 감면율이 75%로 축소됨에 따라 청구법인은 사전에 예상할 수 없는 불이익을 받았으므로, 쟁점토지에 대해서는 신의성실의 원칙이 적용하여 과거 서울특별시 조례에 따른 감면율을 적용하여야 한다.
(2) 청구법인의 법인장부는 조작되거나 명백한 착오로 오기된 것이 아니며, 공기업·준정부기관 회계기준에 따라 적정하게 작성된 것이므로, 법인장부상의 가액을 기준으로 취득세 과세표준을 산정함이 타당하다. 지방세법 시행령 제17조에 따르면 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 지목변경 전·후의 시가표준액의 차액으로 하되, 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용을 과세표준으로 규정하고 있다. 조세심판원에서는 “특별히 취득가액을 조작하거나 명백한 착오로 인하여 오기하였다고 인정되지 아니하는 이상 그 가액을 실제 취득가액”으로 보도록 결정하였다(조심 2017지477, 2017.11.1., 조심 2013지525, 2013.11.21., 같은 뜻임). 또한 법인의 장부가액이 실제 취득가격에 부합하는 것으로 볼 수 있는 신빙성이 있는 경우에는 신고가액에 우선하여 이를 과세표준으로 할 것이고(대법원 2017.1.12. 선고 2015두45380 판결, 같은 뜻임), 법인의 장부가액이 사실상의 취득가격에 부합하지 않는다고 볼만한 특별한 사정이 없는 한 법인의 장부가액을 취득세와 등록세의 과세표준인 사실상의 취득가격으로 보아야 할 것이다(대법원 2013.8.23. 선고 2013두7322 판결, 같은 뜻임). 택지조성원가는 추정원가에 불과하고 법인장부에도 해당하지 않으므로 지방세법상 과세표준으로 볼 수 없다. 택지조성원가는택지개발촉진법에 의하여 공급하는 국민주택 등의 건설용지를 조성하는데 소요되는 직․간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 택지공급의 기준가격을 말하며, 그 산정방법 등은공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법에 규정되어 있다. 즉, 조성원가는 조성사업 완료 이전에 산정한 추정원가로서 재무제표를 작성하기 위한 것이 아니라 판매가격을 결정하기 위한 것으로 택지개발지구 내 조성사업이 종료된 시점에 확인되는 실제 발생비용과는 차이가 있을 수밖에 없다. ‘공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법’ 1-나에서도 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원가)의 차이를 예상하고 가능한 실제 발생원가에 근접하도록 사전적 조성원가를 산정하도록 규정하고 있다. 실제 OOO지구의 실제 발생원가와 택지조성원가를 비교해 보면 다음의 ＜표4＞와 같이 차이가 매우 크고, 특히 택지조성원가상 지목변경에 대한 취득세 과세표준 대상금액이 실제 발생원가 기준 대상금액에 비해 무려 OOO원 가량 더 높은 것으로 확인된다. ＜표4＞ OOO지구 택지조성원가와 실제 발생원가 비교
(3) “취득세의 과세표준이 되는 ‘취득가격’에는 과세대상 물건의 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만이 포함된다 할 것이므로 건축물의 준공검사 이전에 임시사용승인을 받았다면 그 건축물에 대한 취득세의 과세표준을 산정함에 있어서는 임시사용승인일을 기준으로 그 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용만을 포함시켜야 하고, 임시사용승인일 이후 해당 건축물에 추가로 소요된 비용을 포함시키지 않도록 할 것이다(대법원 1993.7.13. 선고 93누6690 판결, 대법원 1996.1.26. 선고 95누4155 판결, 같은 뜻임). 취득시기 이전에 지급원인이 발생 또는 확정된 비용은 건축공사 도급계약의 체결이나 공사대금 지급의 약정이행기가 도래하였다는 것 또는 그때까지 이미 지급한 공사대금 금액을 의미하는 것이 아니라 취득시기까지 실제 공사가 완료된 부분의 기성고 금액으로 보아야 한다(대법원 2013.9.12. 선고 2013두7681 판결, 같은 뜻임).
(4) 지방세법 시행령 제18조 제2항에 따르면 “취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용” 및 “부가가치세” 등은 취득가격에 포함하지 않는 것으로 규정하고 있다. 처분청은 택지조성원가 기준으로 쟁점토지의 과세표준 산정시 판매비 OOO원을 과세표준에 포함하였고, 조성원가에 반영되어 있는 부가가치세 매입세액을 차감하지 않았다. 따라서 설령 쟁점토지의 과세표준을 법인장부상의 가액이 아닌 택지조성원가 기준으로 산출한다 할지라도 택지조성원가 중 판매비와 부가가치세 상당액은 과세표준에서 제외함이 타당하다.
(1) 판례(대법원 2009.10.29. 선고 2007두7741 판결)에 따르면 일반적으로 조세법률관계에 있어서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하여 무엇인가 행위를 하여야 하고, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 하는바, 과세관청의 의사표시가 일반론적인 견해표명에 불과한 경우에는 위 원칙의 적용이 부정된다(대법원 2001.4.24. 선고 2000두5203 판결, 같은 뜻임). 더 나아가 이 건은 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명조차 한 사실이 없고, 단지 과거에 취득세를 감면하였던 규정이 변경되어 청구법인이 그와 같은 과거의 수혜적 혜택을 받지 못하게 되었을 뿐이므로 신의성실의 원칙을 적용하여 쟁점토지의 지목변경에 대하여 취득세가 면제된다는 주장을 하는 것을 받아들이기 어렵다.
(2) 공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법을 보면 택지조성원가는 택지개발촉진법에 따라 공급하는 국민주택 등의 ① 건설용지를 조성하는데 소요되는 직·간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격을 말하고 세부 항목별 택지조성원가는 그 특성에 따라 원가집계 및 배부방법(배부율)에 의하여 산정하고, 다만 사전적 조성원가와 사후적 조성원가(실제 발생원가)와의 차이가 예상되므로 ② 가능한 실제 발생원가에 근접하도록 객관성과 공정성이 있게 산정하여야 한다고 하고 있다. ③ 최초 조성원가를 산정한 후 수용재결금액의 변경 등 특별한 사정변경으로 인하여 조성원가의 증감이 발생한 경우에는 조성원가를 재산정할 수 있고 이때 택지개발계획 및 실시계획의 변경에 의거하여야 한다고 규정하고 있다. ④ 사업시행자는 조성원가 담당직원에 대한 교육, 전산시스템개발, 내부업무지침 수립 등을 통해 조성원가가 신뢰성 있게 산정될 수 있도록 하여야 하고, 사업완료지구의 준공 조성원가를 분석하여 사전적으로 추정한 조성원가의 신뢰성을 높일 수 있는 방안을 지속적으로 강구하여야 한다고 되어 있다. 이처럼 관련법령 및 고시규정을 보면 택지를 공급하려는 자는 ① 택지원가산정표(용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 용지부담금, 기반시설 설치비, 자본비용, 기타비용)에 따라 택지조성원가의 공시를 강제하고 있고, ② 실제발생원가에 근접하도록 객관성과 공정성이 있게 산정되어야 하고 ③ 조성원가의 증감이 발생하는 경우 재산정할 수 있으나 개발계획의 변경 등에 의하여야 하고, ④ 사전적으로 추정한 조성원가의 신뢰성을 높이는 방안이 강구되는 점 등을 고려할 때 조성원가가 추정원가이기는 하나 결국 토지준공시점에 실제발생원가에 수렴한다할 수 있다. 청구법인은 OOO지구 사업시행자로 2014.4.3. 및 2016.10.10. 자사 누리집에 ‘OOO지구 추정 택지조성원가 공개’, OOO지구 택지조성원가 재산정 공개’를 통하여 각각 공지하였다. 이처럼 택지개발사업시 공개된 택지조성원가는 실제 발생원가를 반영할 수 있는 객관적이고도 공정한 가액으로서, 광범위한 택지개발사업에 있어서 각각의 개별 토지에 대한 투입원가를 개별적으로 산정하는 것은 불가능하고, 따라서 전체 조성원가를 OOO지구 전체면적으로 나누어 ㎡당 원가를 산출하고 이를 과세표준으로 하여 쟁점토지의 지목변경에 대한 과세표준을 산정하였던 바, 이는 법인이 관련 법령에 따라 엄격하게 산정한 조성원가로서 법인이 작성한 원장, 보조장, 출납전표, 결산서 등 법인 장부와 등가적인 자료로서 동일한 정도의 증명력을 가지는 실제취득가액 입증자료이다.
(3) 청구법인은 쟁점토지의 사용승낙시점은 각 토지별로 2013년 11월부터 2015년 2월까지인데, 처분청이 기준으로 한 택지조성원가는 준공을 가정하여 산출한 것이다. 따라서 실제 사용승낙시점 이후에도 OOO지구 전체 택지개발사업이 종료될 때까지 쟁점토지와 관련된 각종 조성공사가 진행됨에 따라 추가 기성고 청구가 발생하고, 각종 부담금 등 OOO지구 전체 토지에 안분되어야 하는 조성비가 추가적으로 발생되는데, 이러한 각종 추가 발생비용은 추정치로서 택지조성원가에 반영되어 있다. 따라서, 쟁점토지의 취득일 이후 투입된 것으로 확인되는 지목변경 관련 비용은 과세표준 산정시 제외하여야 한다고 주장하나, 청구법인은 택지개발사업의 특성상 각 필지 발생비용 산정이 불가능하므로 OOO지구 전체 면적에 대한 1㎡당 과세표준을 산출함이 가장 합리적인 방법이라 생각하여, 그에 따라 과세표준을 결정하고 2015년부터 2018년까지 26개 지목변경에 대한 취득세를 신고하여 왔던 것인바, 처분청은 자체조사 등을 통해 취득세 신고가 누락된 19개 필지에 대해 취득세 등을 부과하였다. 이와 같이 개별필지별로 취득시기까지 투입비용을 산정할 수 없어 청구법인 및 처분청이 그 대안으로 1㎡당 과세표준을 산정하였으므로, 이와 같은 ‘택지조성원가’라는 과세표준은 추후 택지개발사업이 완료되어 사후에 ‘토지의 지목이 사실상 변경된 때’를 기준으로 지방세법 시행령 제18조 제3항에 따른 법인 장부에 의한 토지의 지목변경에 든 비용을 정확하게 계산할 수 있는 시점의 ‘경정청구’나 ‘수정신고’를 통해 최종적인 취득세 과세기준이 정해진다는 특성을 가진다는 점에서 해당 논의의 실익은 없다.
(4) 청구법인은 예비적으로 지방세법 시행령 제18조 제2항에 따른 지목변경과 무관한 판매비와 부가가치세는 지목변경에 대한 취득세 과세표준 산정시 제외하여야 한다고 주장한다. 그러나, 이 또한 이 건 취득세에 대한 ‘택지조성원가’라는 과세표준은 추후 택지개발사업이 완료되어 사후에 ‘토지의 지목이 사실상 변경된 때’를 기준으로 지방세법 시행령 제18조 제3항에 따른 법인 장부에 의한 토지의 지목변경에 든 비용을 정확하게 계산할 수 있는 시점의 ‘경정청구’ 나 ‘수정신고’를 통해 최종적인 취득세 과세기준이 정해진다는 특성을 가진다는 점에서 논의의 실익이 없다.
3. 심리 및 판단
① (주위적 청구) 종전 시세감면조례를 적용하여 쟁점토지의 지목변경에 따른 취득세를 면제하여야 한다는 청구주장의 당부
② (예비적 청구) 법인장부상 가액으로 쟁점토지에 대한 취득세 과세표준을 산정하여야 하는지 여부
③ (예비적 청구) 준공 이전에 취득시기가 도래한 쟁점토지의 취득세 과세표준 산정시 취득시기 이후 투입비용을 포함하여야 하는지 여부
④ (예비적 청구) 지목변경에 따른 취득세 과세표준 산정시 판매비와 부가가치세를 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
- 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 지방세특례제한법(2011.12.31. 법률 제11138호로 개정된 것)제85조의2 제1항 제1호의 개정 법률이 시행(2012.1.1.)된 이후에 이 건 토지가 택지로 분양된 것에 대하여는 다툼이 없다.
(2) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 확인된다. (가) 서울특별시장은 2007.6.27. 서울특별시 제2007-207호로 청구법인을 사업시행자로 하여 OOO지구 택지개발에 대하여 지정고시하였다. (나) 단지조성공사 공사도급계약서(2010.10.28. 계약) 등에 따르면 청구법인은 2010.10.28. OOO와 공사대금 OOO원에 OOO지구 단지조성공사를 하는 것으로 계약하였는바, 공동도급자(45%)는 OOO 주식회사이고, 공사착공일은 2010.11.1., 준공일은 2013.10.30.로 되어 있다. (다) 착공계(2010.11.1.)를 살펴보면 OOO지구 착공일은 2010.11.1.이고, 서울특별시장은 2011.9.9. 이 건 감면율 축소를 입법예고하였다. (라) 청구법인은 2014.4.3. 자사 누리집에 OOO지구 추정택지조성원가를 공개하였고, 2015.6.10.부터 추정택지조성원가를 근거로 하여 ㎡당 과세표준 OOO원으로 산정하였다. (마) 청구법인은 2016.10.10. 자사 누리집에 OOO지구 택지조성원가를 재산정하여 공개하였고, 2016.12.16.부터 재산정한 택지조성원가를 근거로 ㎡당 과세표준을 OOO원으로 하여 처분청에 지목변경에 따른 취득세를 신고하였다. (바) 공공택지 조성원가 산정기준 및 적용방법(국토교통부 고시 제2016-680, 2016.12.16.)의 주요 내용은 다음과 같다.
2. 택지 조성원가의 개념 조성원가는 택지개발촉진법에 따라 공급하는 국민주택 등의 건설용지를 조성하는데 소요되는 직ㆍ간접비와 투자비에 대한 자본비용을 사전적으로 산출한 추정원가로서 확정된 공급 기준가격을 말한다.(중략)
5. 택지 조성원가 산정방법
1. 단위면적당 조성원가(원/㎡) = 총 사업비/ 총 유상공급대상면적
2. 총사업비 = 용지비 + 조성비 + 직접인건비 + 이주대책비 + 판매비 + 일 반관리비 + 용지부담금 + 기반시설설치비 + 자본비용 + 그 밖의 비용
3. 총사업면적 = 실시계획상 해당 택지개발지구의 면적. 다만, 실시계호기이 변경된 경우에는 변경된 해당 택지개발지구의 면적
4. 총유상공급대상면적 = 총 사업면적 – 총무상공급대상면적 (중략)
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저 쟁점①에 대하여 살펴보면, 지방세특례제한법(2011.12.31. 법률 제11138호로 개정된 것) 제85조의2 제1항 제1호에서 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사(농수산물공사 및 도시철도공사를 제외한다)에 대하여 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75(100분의 75의 범위에서 조례로 따로 정하는 경우에는 그 율)에 지방자치단체의 주식소유비율을 곱한 금액을 경감하도록 규정하고 있다. 청구법인은 예상하지 못하게 이 건 법률의 개정으로 인해 취득세 감면율이 75%로 축소됨에 따라 청구법인은 불이익을 입게 되었으므로 쟁점토지에 대해서는 신의성실의 원칙을 적용하여 과거 서울특별시 조례에 따른 감면율을 적용하여야 한다고 주장하나, 지방세특례제한법(2011.12.31. 법률 제11138호로 개정된 것) 제85조의2 제1항 제1호에서 지방공기업 등에 대한 취득세 감면율을 “75%×지방자치단체의 주식소유비율”로 규정하면서 해당 부칙 제8조 제1호에서 이 법 시행 당시 주택사업 또는 토지개발사업을 목적으로 하는 지방공사가 이 법 시행 전에 분양한 부동산에 대하여는 해당 지방공사에 부과하는 개정규정에도 불구하고 감면율을 “100%×지방자치단체의 주식소유비율”로 규정하고 있는 점, 2012.3.15. 서울특별시 시세감면조례에서 쟁점조항을 삭제하면서 일반적 경과조치 규정을 따로 두고 있지 않은 점, 청구법인은 2010.1.1. 쟁점토지를 착공하여 2013.10.30. 준공한 것으로 나타나고, 이 건 토지의 택지분양일은 개정 법률 시행일(2012.1.1.) 이후인 점 등에 비추어 기존의 감면율(100%)을 적용하여 취득세 감면을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 지방세법 제10조 제5항 제3호 및 같은 법 시행령 제18조 제3항에서 취득세 과세표준은 해당 법인의 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장ㆍ보조장ㆍ출납전표ㆍ결산서 등에 따라 취득가격이 증명되는 취득은 해당 사실상의 취득가격을 과세표준으로 규정하고 있다. 청구법인은 법인의 장부가액으로 쟁점토지에 대한 취득세 과세표준을 산정하여야 한다고 주장하나, 택지개발사업의 진행과정에서 공개된 택지조성원가는 실제 발생원가를 반영할 수 있는 가액이고 청구법인이 관련 법령에 따라 엄격하게 산정하여야 하는 토지조성원가로서 법인의 회계장부와 등가적인 정도의 증명력을 가지는 실제취득가액이라는 처분청 의견은 수긍이 가는 점, 청구법인이 법인의 장부가액이라고 주장하는 실제 발생원가(OOO원)는 청구법인이 택지조성원가(OOO원)의 구성요소에서 그 해당여부를 자체적으로 판단하여 산정한 금액으로서 택지조성원가에 비하여 OOO원이 과소하게 산정되어 있으나 그 차이금액 및 발생사유를 충분히 설명하지 못하고 있는 점 등에 비추어 택지조성원가를 기준으로 하여 취득세 등을 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (다) 다음으로 쟁점③에 대하여 살펴본다. 지방세법 제10조 제3항 및 같은 법 시행령 18조 제1항에서 취득가격은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 해당 법령에 따른 간접비용의 합으로 규정하고 있다. 청구법인은 쟁점토지의 준공 이전에 취득시기가 도래한 해당 토지의 취득세 과세표준 산정시 취득시기(임시사용승인일) 이후의 투입비용은 제외하여야 한다고 주장하나, 비록 쟁점토지 사용승인일 이후에 토지조성비용 등이 발생하였다고 하더라도 해당 비용이 쟁점토지의 사용승인일 이전에 지급원인이 발생된 경우에는 쟁점토지의 지목변경 취득세 등의 과세표준에 포함되는 것으로 보는 것이 타당한 점(조심 2014지1135, 2015.4.9., 같은 뜻임), 쟁점토지의 사용승인일 이후에 발생한 토지조성비용은 그 지급원인이 사용승일인 이전에 발생한 것으로 보는 것이 합리적이고 청구법인도 해당 조성비용이 쟁점토지 사용승인일 이후에 해당 지급원인이 발생하였는지에 대하여 명확하게 입증하지 못하고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지의 준공일 이전에 취득시기가 도래한 해당 토지의 취득세 과세표준을 산정하면서 취득시기 이후에 발생한 토지조성비용은 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (라) 마지막으로 쟁점④에 대하여 살펴본다. 지방세법 제10조 제5항 및 같은 법 시행령 제18조 제2항에서 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용, 부가가치세는 취득가격에서 제외하도록 규정하고 있다. 처분청은 쟁점토지의 취득가격을 산정하면서 택지조성 과정에서 발생한 판매비와 부가가치세를 취득가격에 포함하여 과세표준을 산정하고 이 건 취득세 등을 부과하였는바, 관계 법령에 따르면 판매비용및 부가가치세는 취득세 과세표준을 산정하면서 제외하도록 하고 있는 점, 청구이유서 등에 따르면 택지조성원가 산정과정에서 판매비 및 부가가치세를 포함하여 쟁점토지의 취득가격을 산정한 것으로 보이는 점 등에 비추어 판매비(OOO원)와 부가가치세(택지조성원가 반영분)를 쟁점토지 취득세 과세표준에 포함하여 취득세 등을 산정하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조, 같은 법 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등
(1) 지방세특례제한법(2011.12.31. 법률 제11138호로 개정된 것) 제85조의2[지방공기업 등에 대한 감면] ① 지방공기업법에 따라 설립된 지방공사(농수산물공사 및 도시철도공사를 제외한다)에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2013년 12월 31일까지 지방세를 경감한다.
1. 그 고유업무에 직접 사용하기 위하여 취득하는 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 75(100분의 75의 범위에서 조례로 따로 정하는 경우에는 그 율)에 지방자치단체의 주식소유비율[해당 지방공사의 발행주식총수에 대한 지방자치단체의 소유주식(지방공기업법 제53조 제4항에 따라 지방자치단체가 출자한 것으로 보는 주식을 포함한다) 수의 비율을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 곱한 금액을 경감한다. 부칙 ＜법률 제11138호, 2011.12.31.＞ 제1조(시행일) 이 법은 2012년 1월 1일부터 시행한다. 다만, 제10조 제1항 및 제57조 제3항의 개정규정은 2012년 3월 2일부터 시행한다. 제2조(일반적 적용례) 이 법은 이 법 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 경우부터 적용한다. 제8조(지방공사에 대한 감면 적용특례) 이 법 시행 당시 주택사업 또는 토지개발사업을 목적으로 하는 지방공사가 이 법 시행 전에 분양한 부동산에 대해 해당 지방공사에 부과하는 지방세는 제85조의2의 개정규정에도 불구하고 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 감면한다.
1. 취득세의 100분의 100에 지방자치단체의 주식소유비율[해당 지방공사의 발행주식총수에 대한 지방자치단체의 소유주식(지방공기업법 제53조 제4항에 따라 지방자치단체가 출자한 것으로 보는 주식을 포함한다) 수의 비율을 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 곱한 금액을 감면한다.
(2) 지방세법 제7조[납세의무자 등] ④ 선박, 차량과 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경함으로써 그 가액이 증가한 경우에는 취득으로 본다. 제10조[납세의무자 등] ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득
⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.
(3) 지방세법 시행령 제17조[토지의 지목변경에 대한 과세표준] 법 제10조 제3항 전단에 따른 과세표준 중 토지의 지목변경에 대한 과세표준은 토지의 지목이 사실상 변경된 때를 기준으로 제1호의 가액에서 제2호의 가액을 뺀 가액으로 한다. 다만, 제18조 제3항에 따른 판결문 또는 법인장부로 토지의 지목변경에 든 비용이 입증되는 경우에는 그 비용으로 한다.
1. 지목변경 이후의 토지에 대한 시가표준액(해당 토지에 대한 개별공시지가의 공시기준일이 지목변경으로 인한 취득일 전인 경우에는 인근 유사토지의 가액을 기준으로부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표를 사용하여 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 말한다)
2. 지목변경 전의 시가표준액(지목변경 공사착공일 현재 공시된 법 제4조 제1항에 따른 시가표준액을 말한다) 제18조[취득가격의 범위 등] ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체 산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 “금융회사 등”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사 등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용
2. 전기사업법, 도시가스사업법, 집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기·가스·열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용
3. 이주비, 지장물 보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용
4. 부가가치세
5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
1. 판결문: 민사소송 및 행정소송에 의하여 확정된 판결문(화해·포기·인낙 또는 자백간주에 의한 것은 제외한다)
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제32조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수가 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다. 제20조[취득의 시기 등] ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.
1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일
2. 제1호에 해당하지 아니하는 유상승계취득의 경우에는 그 계약상의 잔금지급일(계약상 잔금지급일이 명시되지 아니한 경우에는 계약일부터 60일이 경과한 날을 말한다). 다만, 해당 취득물건을 등기·등록하지 아니하고 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 서류에 의하여 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우에는 취득한 것으로 보지 아니한다.
- 가. 화해조서·인낙조서(해당 조서에서 취득일부터 60일 이내에 계약이 해제된 사실이 입증되는 경우만 해당한다)
- 나. 공정증서(공증인이 인증한 사서증서를 포함하되, 취득일부터 60일 이내에 공증받은 것만 해당한다)
- 다. 행정안전부령으로 정하는 계약해제신고서(취득일부터 60일 이내에 제출된 것만 해당한다)
- 라. 부동산 거래신고 관련 법령에 따른 부동산거래계약 해제 등 신고서(취득일부터 60일 이내에 등록관청에 제출한 경우만 해당한다)
⑩ 토지의 지목변경에 따른 취득은 토지의 지목이 사실상 변경된 날과 공부상 변경된 날 중 빠른 날을 취득일로 본다. 다만, 토지의 지목변경일 이전에 사용하는 부분에 대해서는 그 사실상의 사용일을 취득일로 본다. ＜별지2＞ 처분청의 쟁점토지 1㎡당 과세표준 산출내역