청구법인이 임대할 목적으로 건축주로부터 일괄 취득한 이 건 부동산을 최초로 분양받은 것으로 볼 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2017지0240

[주 문] OOO이 2018.4.25. 청구법인에게 한 취득세 등의 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2017.12.27. OOO(가동 및 나동 20개호, 이하 “이 건 부동산”이라 한다)을 건축주인 OOO으로부터 취득한 후, 이 건 부동산 중 일부를 지방세특례제한법제32조 제1항에 따라 OOO가 임대를 목적으로 취득하여 소유하는 소규모 공동주택(전용면적 60㎡ 이하 18개호, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)으로 하여 취득세의 100분의 50을 경감받아 취득세 등 합계 OOO을 신고․납부하였다.
• 나. 청구법인은 2018.4.13. 쟁점부동산이 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우에 해당하므로 위 신고․납부한 금액 중 취득세 등 합계 OOO을 환급하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.4.25. 건축주로부터 일괄 취득한 것은 분양에 해당하지 않는다고 보아 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.7.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 정부의 매입임대주택 활성화 정책에 따라 도심 인근지역의 기존주택을 매년 1만여호 넘게 매입하여 저소득계층 등에게 공급함으로써 주거취약계층에게 도심에 근접한 임대주택을 공급하고 있고, 해당 주택의 공급시에는 시중 시세의 30% 수준의 임대료를 책정하여 공급중에 있어서 매년 임대사업 손실이 누증되고 있는 실정인바, 매입임대사업의 지속적인 추진을 위해서는 지방세 감면조항이 적극적으로 해석될 필요가 있다. 지방세특례제한법제31조의 취지는 매입임대사업을 장려하여 저소득계층의 주거생활안정을 도모하는 데에 있고, 그 감면을 적용받는데 일부 취득의 경우에만 적용된다는 규정이 없으므로 쟁점부동산 전체를 최초로 취득하여 임대사업을 하는 경우에도 면제대상으로 보아야 하며, 처분청이 적용한 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호의 ‘분양’의 개념에 대하여 같은 법 제3조(적용범위) 제1항에 따르면 사용승인 전에 분양하는 건축물로서 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물과 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물로 특정되어 규정하고 있는바, 각 분양면적이 650제곱미터 이하인 쟁점부동산은 위 법률의 적용대상에서 제외되므로 쟁점부동산이 지방세특례제한법제31조에서 규정한 ‘분양’에 해당하지 않는다고 본 처분청의 해석은 관련 법령을 지나치게 자의적으로 학장 또는 유추해석한 것으로서 부당하다. 또한, 일괄매각이 ‘분양’에 해당하지 아니한다는 대법원 판례(대법원 2016.11.10. 선고, 2016두46212 판결)는 사전 매매약정에 따라 건축한 후 신축한 주택을 매수자에게 일괄하여 매도한 것으로 일반매입공고를 통한 쟁점부동산의 취득과는 별개의 사안에 해당하는 것으로 보아야 하고, 쟁점부동산과 사실관계가 동일한 사건에 대하여 조세심판원(조심 2017지240, 2017.11.23.)에서 감면대상으로 판단하였음에도 처분청이 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 분양의 의미에 관하여 지방세특례제한법에서는 별도의 규정을 두고 있지 않으나, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호에서 분양이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것이라고 규정하고 있고, OOO에서는 분양(分讓)을 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어주는 것 또는 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것으로 기재하고 있으며, 같은 법률 제3조에서는 적용범위를 건축물 중 주택 등을 제외한 일정규모 이상의 건축물 등에 적용되는 것으로 규정하고 있지만, 이는 위 법률 자체의 적용범위의 제한을 규정하고 있는 것이지 다른 법률에서 분양이란 개념을 사용하는 데 있어서 위와 같은 정의 규정을 차용하지 말라는 것은 아니라고 해석(대법원 2016.11.10.선고 2016두46212 판결 및 감심 2014-477, 2014.11.20., 같은 뜻임)되는바, 청구법인이 건축주로부터 일괄매각한 것을 분양이라고 보기는 어려운 점 등에 비추어 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 임대할 목적으로 건축주로부터 일괄 취득한 이 건 부동산을 최초로 분양받은 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 확인할 수 있다. (가) 청구법인은 공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자로서 같은 법 제43조에 따라 매입임대주택을 공급하기 위하여 2017년도에 처분청인 경기도 용인시를 포함한 경기남부지역 15개 시에서 총 1,260개호를 매입하는 것으로 하는 ‘기존(신축)주택 매입사업 공고’를 하였다. (나) 이 건 부동산의 건축주인 OOO은 2017.10.25. 처분청으로부터 이 건 부동산(가동 9개호 건물연면적 555.37㎡, 나동 11개호 건물연면적 647.93㎡)에 대한 사용승인을 받았고, 청구법인은 2017.12.19. OOO과 이 건 부동산을 일괄 취득하는 매매계약서를 작성하고 2017.12.27. 취득한 후, 그 취득가액인 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였다. (다) 청구법인은 앞의 최초신고에서 누락된 과세표준 OOO에 대하여 2018.1.29. 수정신고를 하여 취득세 등 합계 OOO을 신고·납부하였다. (라) 청구법인은 2018.4.13. 이 건 부동산에 대하여 신고․납부한 금액 중 전용면적 60㎡인 쟁점부동산에 대한 취득세 등 합계 OOO을 환급하여 달라는 경정청구를 하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구법인이 쟁점부동산을 일괄취득하였으므로 분양으로 보기 어렵다는 의견이나, 지방세특례제한법에서 말하는 분양의 범위는 반드시 건축물 분양에 관한 법률등에 따를 것은 아니고 세법상 각 규정의 입법취지 및 목적에 따라 달리 해석하여야 할 것(대법원 2013.10.17. 선고 2013두10403 판결, 같은 뜻임)인데, 임대사업자가 건축주로부터 소형의 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우에 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하려는 지방세특례제한법제31조 제1항의 입법취지에 비추어 건축주로부터 공동주택을 최초로 일괄취득하여 매입임대사업을 하는 경우와 그 공동주택의 일부만을 취득하여 매입임대사업을 하는 경우는 그 실질이 동일하므로 둘 모두가 ‘건축주로부터 공동주택 등을 최초로 분양받아 임대사업을 하는 경우’에 해당하는 것으로 보는 것이 합리적인 점, 지방세특례제한법제31조의 입법취지가 임대주택의 공급확대이고 같은 법 제33조는 일반주택의 공급 확대로서 처분청이 제시한 판결(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212)은 이 건과는 그 사실관계 및 근거 법령이 달라 이 건에 그대로 적용하기 어려운 점, 특히, 청구법인은 공공주택특별법 제4조에 따른 공공주택사업자로서 같은 법 제43조에 따른 매입임대주택의 공급을 원활히 하기 위하여 쟁점부동산을 일괄취득한 것으로서 이를 감면대상으로 보는 것이 주택임대사업의 장려라는 입법취지에 더욱 부합하는 것으로 보이는 점을 종합할 때, 쟁점부동산은 지방세특례제한법 제31조 제1항에 따른 취득세 등의 감면대상에 해당한다 할 것(조심 2017지240, 2017.11.23., 같은 뜻임)이므로 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법 제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률

(1) 지방세특례제한법(2016.12.27. 법률 제14477호로 개정된 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다. 제32조(한국토지주택공사의 소규모 공동주택 취득에 대한 감면 등) ① 한국토지주택공사가 임대를 목적으로 취득하여 소유하는 대통령령으로 정하는 소규모 공동주택(이하 이 조에서 "소규모 공동주택"이라 한다)용 부동산에 대해서는 취득세 및 재산세의 100분의 50을 각각 2018년 12월 31일까지 경감한다.

② 한국토지주택공사가 분양을 목적으로 취득하는 소규모 공동주택용 부동산에 대해서는 취득세의 100분의 25를 2016년 12월 31일까지 경감한다. 제33조(주택 공급 확대를 위한 감면) ① 대통령령으로 정하는 주택건설사업자가 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 복리시설을 포함하되, 분양하거나 임대하는 복리시설은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 분양할 목적으로 건축한 전용면적 60제곱미터 이하인 5세대 이상의 공동주택(해당 공동주택의 부속토지를 제외한다. 이하 이 항에서 같다)과 그 공동주택을 건축한 후 미분양 등의 사유로 제31조에 따른 임대용으로 전환하는 경우 그 공동주택에 대해서는 2014년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.

(2) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법 제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다. 제3조(적용 범위) ① 이 법은 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 건축하여야 하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물로서 같은 법 제22조에 따른 사용승인서의 교부(이하 "사용승인"이라 한다) 전에 분양하는 건축물에 대하여 적용한다.

1. 분양하는 부분의 바닥면적(건축법 제84조에 따른 바닥면적을 말한다)의 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물

2. 업무시설 등 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다.

1. 주택법에 따른 주택 및 복리시설

(3) 공공주택특별법 제1조(목적) 이 법은 공공주택의 원활한 건설과 효과적인 운영을 위하여 필요한 사항을 규정함으로써 서민의 주거안정 및 주거수준 향상을 도모하여 국민의 쾌적한 주거생활에 이바지함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "공공주택"이란 제4조 제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조 제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금법에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.

• 가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)
• 나. 분양을 목적으로 공급하는 주택으로서 주택법 제2조 제5호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(이하 "공공분양주택"이라 한다) 1의2. "공공건설임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하여 공급하는 공공임대주택을 말한다. 1의3. "공공매입임대주택"이란 제4조에 따른 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택을 말한다.

2. "공공주택지구"란 공공주택의 공급을 위하여 공공주택이 전체주택 중 100분의 50 이상이 되고, 제6조 제1항에 따라 지정ㆍ고시하는 지구를 말한다. 이 경우 제1호 각 목별 주택비율은 전단의 규정의 범위에서 대통령령으로 정한다.

3. "공공주택사업"이란 다음 각 목에 해당하는 사업을 말한다.

• 가. 공공주택지구조성사업: 공공주택지구를 조성하는 사업
• 나. 공공주택건설사업: 공공주택을 건설하는 사업
• 다. 공공주택매입사업: 공공주택을 공급할 목적으로 주택을 매입하거나 인수하는 사업 제3조의2(공공주택의 재원ㆍ세제지원 등) ① 국가 및 지방자치단체는 매년 공공주택 건설, 매입 또는 임차에 사용되는 자금을 세출예산에 반영하도록 노력하여야 한다.

② 국가 및 지방자치단체는 저소득층의 주거안정을 위하여 공공주택의 건설ㆍ취득 또는 관리와 관련한 국세 또는 지방세를 조세특례제한법, 지방세특례제한법, 그 밖에 조세 관계 법률 및 조례로 정하는 바에 따라 감면할 수 있다.

③ 국토교통부장관은 공공주택의 건설, 매입 또는 임차에 주택도시기금을 우선적으로 배정하여야 한다.

④ 다른 법령에 따른 개발사업을 하려는 자가 임대주택을 계획하는 경우 공공임대주택을 우선 고려하여야 하며, 임대주택건설용지를 공급할 때 임대주택 유형이 결정되지 아니한 경우 공공임대주택을 공급하려는 제4조에 따른 공공주택사업자에게 대통령령으로 정하는 방법에 따라 우선적으로 공급하여야 한다. 제4조(공공주택사업자) ①국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.

1. 국가 또는 지방자치단체

2. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사

3. 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

4. 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관

5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인

6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 부동산투자회사법에 따라 설립한 부동산투자회사 제43조(공공주택사업자의 기존주택 매입) ① 공공주택사업자는 주택법 제49조에 따른 사용검사 또는 건축법 제22조에 따른 사용승인을 받은 주택으로서 대통령령으로 정하는 규모 및 기준의 주택(이하 "기존주택"이라 한다)을 매입하여 공공매입임대주택으로 공급할 수 있다.

② 국가 또는 지방자치단체는 공공주택사업자가 제1항에 따라 기존주택을 매입하는 경우 재정이나 주택도시기금에 따른 공공주택 건설자금지원 수준을 감안하여 공공주택사업자를 지원할 수 있다.

③ 기존주택의 매입절차 및 공공주택사업자에 대한 재정지원에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 매입기준 등은 국토교통부장관이 별도로 정하는 바에 따른다.