미공시 공동주택에 대해 실제 거래가액에 비하여 현저히 높은 가액으로 시가표준액을 산정하여 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2018년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구인이 소유하고 있는 경기도 용인시 OOO 소재 기흥 OOO 건축물 219.29㎡ 및 그 부속토지 380.86㎡(이하 “이 건 공동주택”이라 한다)가 주택으로 사용되는 것으로 보아, 2018.7.12. 청구인에게 처분청이 산정한 이 건 공동주택 가격인 OOO원에 지방세법제110조 제1항 제1호에 따른 공정시장가액비율(60%)을 곱하여 산정한 OOO원을 과세표준으로 하고, 같은 법 제111조 제1항 제3호 나목의 세율을 적용하여 산출한 재산세 OOO원, 지역자원시설세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 부과·고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여, 2018.8.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건 공동주택은 고도가 200m에 위치하며 공공도로도 없어 일방통행인 사도에 의존하고, 대중교통 및 생활편의 시설도 거의 없는 골프장 인근의 사실상 맹지나 다름없는 지역에 소재하고 있어 처분청이 재산세 과세를 위해 굳이 이 건 공동주택에 대해 감정평가가 필요하지 않음에도 이 건 공동주택의 가격을 OOO원으로 산정하였는바, 이 건 공동주택의 최근 실거래가액은 OOO원으로 처분청이 산정한 이 건 공동주택 가격인 OOO원 대비 91.1%로 인근 지역)의 비율(50~60%) 보다 2배 이상 높은 가격을 기준으로 재산세를 과세하였고 이로 인해 준조세 성격의 지역건강보험료와 국민연금 산출기준에까지 고스란히 반영되어 2차․3차까지의 피해를 보고 있다. 이 건 공동주택은 거래가 빈번하게 발생하지 않아 환금성이 크게 떨어지는 낙후된 공동주택임에도 처분청은 서울 등 실거래가 OOO억원 수준의 공동주택(아파트) 지역과 유사한 수준으로 재산세를 부과하였는 바, 이는 공평과세의 원칙을 위배하여 과다하게 산정된 것이므로 처분청이 이 건 공동주택에 대해 OOO원을 시가표준액으로 하여 이 건 재산세 등을 부과․고지한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 이 건 공동주택이 2018년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 공동주택가격이 공시되지 아니하여 처분청에서 지방세법제4조 제1항 및 같은 법 시행령 제3조의 규정에 의거 행정안전부장관이 정하는 미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준(행정안전부, 세정-2153, 2006.5.29.)에 의거 한국감정원과 미공시 공동주택가격 조사·산정 관련 협약을 체결(2012.7.1.)하여 산정한 미공시 공동주택가격을지방세법제4조 제4항의 규정에 의거 처분청 지방세심의위원회에서 심의하여 결정한 가격인 OOO원을 시가표준액으로 하여 같은 법 제110조 및 같은 법 시행령 제109조의 공정시장가액비율 100분의 60을 적용한 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제111조 제1항 제3호 나목의 세율 등을 적용하여 이 건 재산세 등을 부과․고지한 것은 적법하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 미공시된 이 건 공동주택에 대해 실제 거래가액에 비하여 현저히 높은 가액으로 시가표준액을 산정하여 재산세 등을 부과한 처분이 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청은 2018.5.17. 이 건 공동주택의 용도가 숙박시설(건축물관리대장상 휴양콘도미니엄)로 허가되어 있어 공동주택 가격이 공시되지 아니함에 따라 한국감정원에 그 가격의 산정을 의뢰하였고, 한국감정원은 이 건 공동주택의 가격을 OOO원으로 산정하였다. (나) 처분청 지방세심의위원회는 2018.6.26. 이 건 공동주택의 가격을 OOO원으로 심의․의결하였다. (다) 청구인은 2019.2.22. 처분청이 이 건 공동주택에 대한 가격을 OOO원으로 산정한 것은 부당하다며 다음의 주장을 추가로 제출하였다.

1. 처분청이 이 건 공동주택에 대한 가격을 산정하면서 직접 조사하거나 시가조사를 다른 기관에 의뢰할 경우에는 여러 가지 사정을 고려하여야 하는 데도, 처분청(세무담당팀장)은 시종일관 감정평가기관(한국감정원)의 조사결과만을 따랐을 뿐이라고 주장하는 바, 개별공시지가 산정과 관련하여 감정평가업자의 과실이 인정되는 경우에는 지방세심의위원회의 의결사항은 무의미하다는 선결정례(서울고등법원 2012.6.1. 선고 2011누 14076, 같은 뜻임)가 있음에도 처분청이 이 건 공동주택에 대해 가격 조사를 성실하게 수행하지 않았으므로 이 부분에 대해 확인이 필요하다.

2. 이 건 공동주택은 2006년에 콘도미니엄으로 분양을 받은 이후 지금까지 가격이 계속 하락 중에 있는 부동산으로서 시가는 객관적으로 결정되는 것이 아니라 그 때의 수급사정에 따라 변동하는 것이고, 어느 정도의 괴리는 불가피하다(대법원 1997.7.8. 선고, 95눈17953 판결)는 처분청의 주장은 이 건 공동주택(자연녹지지역)이 아닌 일반 주거지역의 공동주택을 대상으로 판결한 것임에도 처분청이 이를 잘못 인용하였다.

3. 처분청은 이 건 공동주택이 다른 공동주택에 비해 조망권과 일조권이 양호하고 면적이 일반주택보다 크므로 시가조사에 대해 문제가 없다고 주장하나, 인근 공동주택과 달리 이 건 공동주택은 처음부터 주택으로 건축된 것이 아니기 때문에 개별공시지가 등 동일한 측정기준으로 비교한다면 오히려 이 건 공동주택의 전용면적이 적음에도 이러한 사실을 모르지 않은 처분청의 답변은 불성실하고 신의에 반하는 답변인 것이다.

4. 이 건 공동주택과 인근 공동주택과의 단순 면적 등을 비교하는 것 이외에도 과표산정의 기준인 지역별․단지별 등의 비교만을 예로 하여 용도지역을 살펴보더라도, 이 건 공동주택은 자연녹지지역에서 조례로 허가된 건축물로서 다른 지역의 공동주택이 일반 주거지역에서 조례와 상관없이 건축되어지는 공동주택과는 실질적인 가치 산정에서 감가상각 요인이 클 수밖에 없음에도 처분청은 이러한 사정을 감안하고 있지 않다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법제4조 제1항 단서에서는 주택에 대한 재산세의 과세표준을 산정하는 경우에 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 공동주택가격을 산정하는 것으로 규정하고 있고, 지방세법 시행령제3조에서는 법 제4조 제1항 단서의 "대통령령이 정하는 기준"을 지역별·단지별·면적별·층별 특성 및 거래가격 등을 참작하여 행정안전부장관이 정하는 기준으로 규정하고 있고, 행정안전부장관은미공시 공동주택 시가조사 및 과표산정 기준(행정자치부 지방세정팀-920 2005.5.27., 지방세정팀-12 2006.1.2.)에서 시·군·구는 개별공동주택의 지역별·단지별·면적별·층별·위치별 특성 및 거래시가 등을 참작하여 시가를 직접 조사하거나 한국감정원 등 전문평가기관에 시가조사를 의뢰하여 시가 조사결과를 참작하여 시가표준액을 정하도록 하고 있다. 청구인은 이 건 공동주택이 당초 콘도미니엄으로 신축되어 일반 주거지역의 공동주택과 차별성이 있음에도 처분청은 이 건 공동주택의 시가표준액을 산정함에 있어 성실하게 가격조사를 수행하지 않아 이로 인해 이 건 공동주택의 시가표준액이 주변시세보다 높게 산정되었으므로 이는 부당하다고 주장하나, 이 건 공동주택의 시가표준액은 처분청이 한국감정원에 의뢰하여 산정한 것을 처분청의 지방세심의위원회에서 심의·의결한 것인 점, 지방세법에서 일반 주거지역의 공동주택 대비 이 건 공동주택의 가격을 개별감가수정 방식 등의 방법으로 재산세 시가표준액을 산정하는 것을 규정하고 있지 않아 처분청이 이 건 공동주택의 시가표준액을 청구인이 주장하는 방식대로 적용할 수 없는 점, 처분청이 이 건 공동주택에 대한 시가표준액을 산정하면서 잘못된 사실이 나타나지 아니하는 점, 처분청이 위 법령에서 정한 방법 외의 방법으로 이 건 공동주택의 재산세 과세표준을 산정하는 것은 허용될 수 없는 점 등에 비추어 처분청이 이 건 공동주택의 시가표준액을 산정하고 이를 기준으로 재산세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제4조(부동산등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택 가격이 공시되지 아니한 경우는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장․특별자치도지사․시장․군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함),선박,항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격,수입가격,신축․건조․제조가격등을 고려하여 정한 기준가격에 종류,구조,용도,경과연수등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 행정자치부 장관은 제2항에 따른 시가표준액의 적정한 기준을 산정하기 위하여 조사․연구가 필요하다고 인정하는 경우에는 대통령령으로 정하는 관련 전문기관에 의뢰하여 수행하게 할 수 있다.

④ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세 기본법 제147조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

3. 주택

• 나. 그 밖의 주택 과세표준 세 율 6천만원 이하 1,000분의 1 6천만원 초과 1억 5천만원 이하 60,000원 + 6천만원 초과금액의 1,000분의 1.5 1억 5천만원 초과 3억원 이하 195,000원 + 1억 5천만원 초과금액의 1,000분의 2.5 3억원 초과 570,000원 + 3억원 초과금액의 1,000분의 4 제112조(재산세 도시지역분) ① 지방자치단체의 장은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호에 따른 도시지역 중 해당 지방의회의 의결을 거쳐 고시한 지역(이하 이 조에서 “재산세 도시지역분 적용대상 지역”이라 한다) 안에 있는 대통령령으로 정하는 토지, 건축물 또는 주택(이하 이 조에서 “토지 등”이라 한다)에 대하여는 조례로 정하는 바에 따라 제1호에 따른 세액에 제2호에 따른 세액을 합산하여 산출한 세액을 재산세액으로 부과할 수 있다.

1. 제110조의 과세표준에 제111조의 세율을 적용하여 산출한 세액

2. 제110조에 따른 토지 등의 과세표준에 1천분의 1.4를 적용하여 산출한 세액

(2) 지방세법 시행령 제2조(토지 및 주택의 시가표준액) 지방세법 제4조 제1항 본문에 따른 토지 및 주택의 시가표준액은 지방세기본법 제34조에 따른 세목별 납세의무의 성립시기 당시에부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 개별공시지가, 개별주택가경 또는 공동주택가격으로 한다. 제4조(건축물등의 시가표준액 결정등) ① 법 제4조 제2항에서“대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 행정자치부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물: 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정․고시하는 건축물 신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다

• 가. 건물의 구조별․용도별․위치별지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모․형태․특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율 제109조(공정시장가액비율) 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

2. 주택: 시가표준액의 100분의 60