쟁점수수료가 토지의 취득세 과세표준에 포함된 것으로 보아 취득세 등을 과세한 처분의 당부

[참조결정] 조심2014지2150 / 조심2016지0103

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2016.8.5. 호텔용 건축물 등을 건축하기 위하여 OOO 소재 토지 외 67필지 토지 585㎡, 건물 1,173.42㎡(이하 “이 건 부동산”이라 한다)를 취득한 후, 그 취득가액 OOO을 과세표준으로 하고 지방세법제11조 제1항 제7호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원을 처분청에 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 2017.12.11. 청구법인에 대한 세무조사를 실시한 후, 청구법인이 이 건 부동산 취득시 지급한 대출자문수수료․대출수수료 등 OOO원(이하 “이 건 금융수수료”라 한다) 중에서 토지 취득부분에 해당하는 금액 OOO원(이하 “쟁점수수료”라 한다)과 토지매입용역비 OOO원 합계 OOO원을 당초 신고한 취득가액에서 누락한 것으로 보아, 2018.5.10. 청구법인에게 위 누락 금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세포함, 이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.7.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 주식회사 OOO건설을 시공사로 하여 분양호텔을 신축․판매하는 시행사로 위 사업과 관련한 이 건 부동산(토지)을 2016.8.5. 취득하고 심판청구일 현재 건축물을 신축중에 있다. 처분청은 청구법인을 대상으로 세무조사를 실시하고, 청구법인이 이 건 부동산(토지)을 취득하면서 지출한 취득부대비용인 이 건 금융수수료 중 일부는 토지 취득과 관련이 있다고 보아 처분청이 임의로 적용한 안분기준에 따라 쟁점수수료를 취득 간접비용으로 하여 이 건 취득세 등을 부과․고지한바, 청구법인이 지출한 이 건 금융수수료는 이 건 부동산의 분양호텔 건설 사업시행을 위해 소요된 취득 부대비용인 것은 인정한다. 다만, 위 취득 부대비용이라 해서 모두 토지의 취득만을 위한 비용이 아니라 사업 전반에 걸쳐 발생하는 비용으로 이와 관련해서는 건축물 신축 등 따른 차입금 이자 등 금융비용과 관련한 구체적 사용내역에 대해서는 청구법인과 처분청간에 이견이 있는 경우 재조사(조심 2014지2150, 2015.11.10., 같은 뜻임) 또는 당사자간에 원만한 합의(조심 2016지103, 2016.12.15.)하에 취득 부대비용을 산정하여야 함에도, 처분청은 이 건 부동산에 소요된 총 금융대출금액 OOO원에서 이 건 부동산 중 토지를 취득하면서 지급한 금액인 OOO원의 비율인 33.51%를 적용하여 쟁점수수료를 산정하였다. 청구법인이 시행하는 분양호텔 건설사업은 몇 년에 걸쳐 이루어지는 사업으로 취득 부대비용이 토지에 귀속 또는 건물신축에 귀속되는 비용인지 명확히 구분이 어려우며, 토지와 건물신축에 공통으로 귀속되는 비용에 대한 적절한 안분기준이 지방세법어디에도 없음에도 처분청은 임의대로 위 안분기준을 적용하여 산출한 쟁점수수료를 기준으로 이 건 취득세 등을 부과․고지한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인이 지출한 이 건 금융수수료는 청구법인이 숙박시설 및 근린생활시설 등을 신축하여 분양하는 사업을 시행하기 위하여 대출을 받으면서 대출금의 일정비율을 수수료 등으로 지급한 것으로 청구법인이 위 사업시행을 위해 금융기관에 대출받은 총액(OOO원) 대비 이 건 부동산 중 토지 잔금으로 지급된 토지가액(OOO원)의 비율(33.51%)을 적용하여 산출한 금액을 이 건 취득 간접비용인 쟁점수수료(OOO원)로 보고 이를 취득가액에 포함하였는바, 처분청이 산정한 취득 간접비용인 쟁점수수료가 실질과세의 원칙 등에 비추어 이를 달리 적용할 방법이 있거나 잘못된 계산이라고 볼 여지가 없으므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과․고지한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점수수료가 토지의 취득세 과세표준에 포함된 것으로 보아 취득세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2016.8.5. 이 건 부동산을 취득한 후, 그 취득가액 OOO원을 과세표준으로 하고, 지방세법제11조 제1항 제7호의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 합계 OOO원을 처분청에 신고‧납부하였다. (나) 청구법인이 2016.8.5. 제출한 자금집행요청서(건설용지 잔금지급액) 서류를 보면, 이 건 부동산을 취득하기 위하여 대출금으로 투입한 토지대금 내역은 아래의 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 이 건 부동산 취득 관련 대출금 및 토지대금 투입내역 (다) 처분청은 2017.12.11. 청구법인에 대해 세무조사를 실시하여, 이 건 부동산(토지)의 취득가액 중 금융수수료 등 취득부대비용 OOO원이 신고․누락된 것으로 보아, 2018.2.6. 위 금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 지방교육세 OOO원 합계 OOO원(가산세포함)을 청구법인에게 과세예고를 하였다. (라) 청구법인은 이에 불복하여 2018.2.28. OOO광역시장에게 과세전적부심사청구를 하였고, OOO광역시장은 위 과세표준 OOO원 중 민원처리비 등 OOO원을 차감한 OOO원으로 경정․결정하였고, 처분청은 2018.5.10. 위 금액을 과세표준으로 하여 산출한 취득세 OOO원, 지방교육세 OOO원, 농어촌특별세 OOO원, 합계 OOO원(가산세포함)을 청구법인에게 부과․고지하였다. (마) 청구법인은 2016.8.3.부터 2016.8.5.까지의 기간 동안에 위 대출금액(OOO원)과 관련한 금융수수료 등의 명목으로 OOO원을 지출한 것으로 확인되며, 처분청은 위 금융수수료 중 대출금에서 이 건 부동산 취득을 위하여 투입한 토지대금액 비율인 33.51%를 적용하여 다음 ＜표2＞와 같이 쟁점수수료를 산정하였다. ＜표2＞ 청구법인이 지출한 금융수수료 등의 세부내역 (단위:원)

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법제10조 제5항 본문 및 제3호에서 법인장부에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가격을 취득세 과세표준으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제18조 제1항 제1호에서 사실상의 취득가격이란 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 간접비용(건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 및 이에 준하는 비용 등)의 합계액으로 한다고 규정하고 있다. (나) 사실상의 취득가격에는 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급한 간접비용도 포함되는 것인 점, 청구법인은 금융기관으로부터 이 건 부동산을 취득하기 위하여 OOO원을 차입하면서 그 중 7.4%인 OOO원에 대하여 금융기관으로부터 지급보증․자문 등을 받기 위해 금융수수료 성격으로 지급한 점, 청구법인은 차입금 OOO원 중 33.51% 비율인 OOO원을 투입하여 이 건 부동산(토지)을 취득하였으므로 이 비율을 취득세 과세표준의 안분기준으로 삼는 것이 실질과세 측면에서 합리적이라 할 것인 점 등에 비추어 쟁점수수료는 이 건 부동산 중 토지를 취득하기 위하여 지급한 간접비용으로서 동 토지의 취득가격에 포함되는 것으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세기본법 제17조(실질과세) ② 이 법 또는 지방세관계법 중 과세표준 또는 세액의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질내용에 따라 적용한다.

(2) 지방세법 (2016.9.1., 법률 제13796호로 개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및소득세법제101조 제1항 또는법인세법제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득

2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

4. 공매방법에 의한 취득 5.공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률제27조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제28조에 따라 검증이 이루어진 취득

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정에 따른 취득세의 과세표준이 되는 가액, 가격 또는 연부금액의 범위 및 그 적용과 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정한다.

(2) 지방세법 시행령(2016.8.12, 대통령령 제27444호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.

1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용 자가

2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다. 3.농지법에 따른 농지보전부담금,산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용

4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비ㆍ수수료

5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액

6. 부동산을 취득하는 경우주택법제68조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정안전부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용

② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.

1. 취득하는 물건의 판매를 위한 광고선전비 등의 판매비용과 그와 관련한 부대비용 2.전기사업법,도시가스사업법,집단에너지사업법, 그 밖의 법률에 따라 전기ㆍ가스ㆍ열 등을 이용하는 자가 분담하는 비용

3. 이주비, 지장물보상금 등 취득물건과는 별개의 권리에 관한 보상 성격으로 지급되는 비용

4. 부가가치세

5. 제1호부터 제4호까지의 비용에 준하는 비용 제20조(취득이 시기 등) ② 유상승계취득의 경우에는 다음 각 호에서 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

1. 법 제10조 제5항 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 유상승계취득의 경우에는 그 사실상의 잔금지급일