[요지] 청구인들은 이 건 부동산 취득(사용승인)당시 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 공동임대사업자였으므로 지방세특례제한법제31조 제1항의 감면요건을 충족하였고, 이 건 부동산 취득 이후 공동임대사업자에서 단독임대사업자로 그 등록형태를 변경하였으나 여전히 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자의 지위를 유지하고 있었으며, 이 건 부동산을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여한 사실이 나타나지 아니하여 지방세특례제한법제31조 제2항의 추징대상에 해당하지 아니한다 할 것임에도 처분청이 동 부동산 취득일부터 60일 이후에 청구인들이 단독임대사업자로 등록을 각 변경한 사실만으로 취득세 등의 추징대상으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단됨.
[주 문] 서울특별시 서초구청장이 2018.5.16. 청구인들에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들은 2016.2.17. 처분청으로부터 서울특별시 서초구 OOO 소재 근린생활시설 및 다세대주택(연면적 692.42㎡, 지하 1층, 지상 6층)에 대한 건축허가를 받은 후, 2016.3.22. 이 건 부동산을 민간임대주택으로 하여 공동으로 임대사업자등록을 하였다.
(2) 청구인들은 2017.10.26. 처분청으로부터 위 근린생활시설 및 다세대주택에 대한 사용승인을 받았고, 2017.12.26. 동 부동산에 대한 취득세 등을 신고․납부하면서 이 건 부동산을 지방세특례제한법제31조 제1항의 임대용 부동산으로 신고하여 취득세 등을 감면받았다.
(3) 청구인들은 2018.1.9. 및 2018.1.11. 아래 ＜표2＞와 같이 단독으로 임대사업자등록을 한 후, 2018.1.25. 위 ＜표1＞과 같이 이 건 부동산에 대하여 감면 받은 취득세 등을 수정신고․납부하였다. ＜표2＞ 청구인들의 임대사업자등록 내역
(4) 청구인들은 2018.4.6. 위 수정신고에 대하여 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.5.16. 아래와 같은 내용으로 이를 거부하였다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 이 건 부동산 취득일부터 60일이 경과한 후 청구인들이 단독임대사업자로 등록을 하였으므로 취득세 등의 추징대상이라는 의견이나, 청구인들은 이 건 부동산 취득(사용승인)당시 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 공동임대사업자였으므로 지방세특례제한법제31조 제1항의 감면요건을 충족하였고, 이 건 부동산 취득 이후 공동임대사업자에서 단독임대사업자로 그 등록형태를 변경하였으나 여전히 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자의 지위를 유지하고 있었으며, 이 건 부동산을 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여한 사실이 나타나지 아니하여 지방세특례제한법제31조 제2항의 추징대상에 해당하지 아니한다 할 것임에도 처분청이 동 부동산 취득일부터 60일 이후에 청구인들이 단독임대사업자로 등록을 각 변경한 사실만으로 취득세 등의 추징대상으로 보아 청구인들의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제6항과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2017.12.26. 법률 제15295호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법제43조 제1항 또는 공공주택 특별법제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다. 제177조의2(지방세 감면 특례의 제한) ① 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이 지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 지방세법에 따라 산출한 취득세 및 재산세의 세액이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
(2) 지방세특례제한법 시행령(2018.2.27. 대통령령 제28686호로 개정되기 전의 것) 제13조(추징이 제외되는 임대의무기간 내 분양 등) ① 법 제31조 제2항에서 "대통령령으로 정한 경우"란 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제4항 또는 공공주택 특별법 시행령제54조 제2항 제1호 및 제2호에서 정하는 경우를 말한다.
(3) 민간임대주택에 관한 특별법(2017.12.26. 법률 제15319호로 개정되기 전의 것) 제5조(임대사업자의 등록) ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장·군수·구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.
1. 기업형임대사업자 및 일반형임대사업자
2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
3. 기업형임대주택, 준공공임대주택 및 단기임대주택
③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.
④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제6조(임대사업자 등록의 말소) ① 시장·군수·구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
1. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 등록한 경우
2. 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 후 대통령령으로 정하는 일정 기간 안에 민간임대주택을 취득하지 아니하는 경우
3. 제5조 제1항에 따라 등록한 날부터 1개월이 경과하기 전 또는 제43조의 임대의무기간이 경과한 후 등록 말소를 신청하는 경우
4. 제5조 제4항의 등록기준을 갖추지 못한 경우. 다만, 일시적으로 등록기준에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 그러하지 아니하다.
5. 제43조 제2항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
6. 제43조 제4항에 따라 민간임대주택을 양도한 경우
7. 제44조에 따른 임대조건을 위반한 경우
8. 제45조를 위반하여 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 경우
9. 제50조의 준주택에 대한 용도제한을 위반한 경우
② 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다.
③ 시장·군수·구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하면 해당 임대사업자의 명칭과 말소 사유 등 필요한 사항을 공고하여야 한다.
④ 임대사업자가 제1항 제3호에 따라 등록말소를 신청하거나 제2항에 따른 청문 통보를 받은 경우 7일 이내에 그 사실을 임차인에게 통지하여야 한다.
⑤ 제1항 각 호(제5호는 제외한다)에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자(해당 주택을 양도한 경우에는 그 양수한 자를 말한다)를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.
(4) 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2018.3.27. 대통령령 제28723호로 개정되기 전의 것) 제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등) ① 법 제5조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다.
1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자
2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자
4. 법 제23조 제3항 전단에 따라 기업형임대주택 공급촉진지구(이하 "촉진지구"라 한다) 지정을 제안한 자로서 제안서에 기재된 민간임대주택(취득한 임대주택을 포함한다)의 규모가 제3조 제1호에 따른 호수 또는 세대수 이상인 자 제7조(주택임대관리업의 등록기준) 법 제8조에 따른 주택임대관리업의 등록기준은 별표 1과 같다. 제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등) ② 법 제43조 제4항에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 기업형임대주택사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정한다.
1. 2년 연속 적자가 발생한 경우
2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우
3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우
4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우