[요지] 실제 임대차 관계가 있음을 전제로 청구인이 직계비속인???으로부터 임대차보증금을 매매대금에 갈음하는 방식으로 이 건 아파트를 취득하였으나, 임대차보증금이 매매대금의 상당부분을 차지하고 있고, 실제 거주여부 등이 불분명한 것으로 보아 청구인이 이 건 아파트를 유상 취득한 것으로 보기 어렵다 할 것임
[요지] 실제 임대차 관계가 있음을 전제로 청구인이 직계비속인???으로부터 임대차보증금을 매매대금에 갈음하는 방식으로 이 건 아파트를 취득하였으나, 임대차보증금이 매매대금의 상당부분을 차지하고 있고, 실제 거주여부 등이 불분명한 것으로 보아 청구인이 이 건 아파트를 유상 취득한 것으로 보기 어렵다 할 것임
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인과 OOO은 2017.12.14. 이 건 아파트의 매매계약과 임대차계약을 동시에 체결하였는데, 그 내용은 청구인이 OOO으로부터 OOO에 이 건 아파트를 매수(취득)함과 동시에 이 건 아파트 중 방 한 칸을 제외한 나머지 쟁점부분을 OOO에게 임대하는 한편, 임대차보증금(전세보증금)은 위 매매대금 중 잔금 OOO으로 갈음(전환)하는 것으로 되어 있으며, 위 계약은 쌍방합의로 진행되어 별도의 중개업자는 없는 것으로 나타난다. (나) 청구인은 2010.3.10.부터 주식회사 OOO에서 재직하고 있고, 청구인 명의의 통장 거래내역OOO을 보면, 2017.12.14. OOO에게 OOO을 지급한 것으로 나타나긴 하나, 누가 언제 청구인의 예금계좌에 위 OOO을 입금하였는지가 확인되지 아니하며, 다만, 2017년도 4/4분기의 예금이자는 OOO(예금이자율을 1%로 가정할 경우 4/4 분기의 평균 예금 잔액은 OOO상당이다)에 불과한 것으로 나타난다. (다) 임대차계약서상 OOO의 주소지는 OOO로 기재되어 있고, OOO은 2018.1.9. OOO에서 확정일자OOO를 받은 것으로 확인되는데, ‘OOO아파트 입주자명부’에 의하면, OOO은 배우자와 함께 2016.11.30. 이 건 아파트에 입주한 것으로 나타난다. (라) 청구인은 이 건 아파트 중 쟁점부분을 제외한 방 1개와 관련하여, 그 거주자 및 거주시기 등을 알 수 있는 자료는 별도로 제출하지 아니하였다. (마) ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’에 의하면, 이 건 아파트와 같은 평형(전용면적 84.42㎡)의 2017년도 거래가액은 OOO정도이고, 임대보증금은 OOO 정도인 것으로 확인된다.
(2) 지방세법 제7조 제11항 본문 및 제4호에서 배우자 또는 직계존비속의 부동산 등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 보되 해당 부동산의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다고 규정하고 있고, 같은 법 제11조 제1항 제2호에서 상속 외의 무상취득(증여)으로 부동산을 취득하는 경우 1천분의 35를, 같은 항 제8호에서 유상거래를 원인으로 취득 당시의 가액이 OOO억원 이하인 주택을 취득하는 경우 1천분의 10을 세율로 하여 취득세를 부과한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. (가) 지방세법은 사회통념상 직계존비속으로부터 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 보되, 다만 실제로 대가를 지급한 사실이 명확하게 증명되는 경우에 한하여 이를 유상 취득으로 보고 있으므로, 이 건과 같이 실제 현금의 수수 없이 직계존비속 상호간의 채권(또는 채무)을 갈음하는 방식으로 거래를 한 경우라면 부동산 취득 이후 해당 채권(또는 채무)을 실제로 상환하였는지 여부를 확인하기 곤란한 현실 등을 감안할 때, 그러한 거래를 하게 된 배경, 문제가 되는 부분이 거래금액에서 차지하는 비중, 해당 채권(또는 채무)의 존부에 대하여 금융기관을 비롯한 다른 유사기관 등의 확인이 있는지 여부, 당사자들의 향후 상환 능력 및 가능성, 해당 시기 또는 지역에 통용되는 거래의 관행, 부동산 취득 전․후에 있어 당사자의 실제 사용 여부 및 구체적인 현황 등을 종합적으로 고려하여, 해당 채권(또는 채무)이 실제로 존재하는 것인지, 그에 따라 대금을 실제 지급한 것으로 볼 수 있는지를 엄격하게 판단하여야 할 것이다. (나) 이에 따라 살피건대, 이 건의 경우 청구인이 실제로 거주하는 것이 아닌데도 자녀인 OOO으로부터 이 건 아파트를 취득한 이유가 분명히 드러나고 있지 않은 점, 임대차보증금으로 매매대금을 갈음한 금액이 매매대금의 상당 부분을 차지하고 있는 점, OOO의 주민등록상 주소지와 이 건 아파트 입주자 명부의 기재 등이 서로 일치하지 않아 OOO이 이 건 아파트에서 실제 거주하고 있는지 여부가 불분명한 점, 이 건 아파트의 경우 전용면적이 85㎡로 국민주택규모에 불과한데, 이를 나누어 쟁점부분은 자녀에게, 나머지 방 1개는 가족이 아닌 제3자에게 각각 임대한 것이 이례적일 뿐만 아니라 방 1개의 실제 임대 여부도 알 수 없는 점 등에 비추어, 실제 임대차 관계가 있음을 전제로 청구인이 직계비속인 OOO으로부터 임대차보증금을 매매대금에 갈음하는 방식으로 이 건 아파트 중 쟁점부분을 유상 취득한 것으로 보기는 어렵다 할 것이다. (다) 따라서 처분청이 실제로 대금을 지급한 사실이 확인되지 아니하는 쟁점부분을 증여에 의한 취득으로 보아 청구인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법률
(1) 지방세법(2016.12.27. 법률 제14475호로 개정된 것) 제7조[납세의무자 등] ⑪ 배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 유상으로 취득한 것으로 본다.
1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우
2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우
3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우
⑫ 증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산 등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 제11조[부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.
2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.
7. 그 밖의 원인으로 인한 취득
8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법제2조 제1호에 따른 주택으로서건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{영유아보육법 제10조 제5호에 따른 가정어린이집,아동복지법 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 노인복지법 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되,노인복지법(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다.