[요지] 이 건은 건축주가 쟁점부동산을 완공한 후 7년을 임대하고 매도한 것으로, 분양이 되지 않아 부득히 일시적으로 임대한 것으로 보이지 않고, 당초 쟁점부동산은 집합건축물로 개별 등록·등기가 되어 있지 않아 건축주는 쟁점오피스텔을 분양할 예정이 없었던 것으로 보이는 점, 지방세특례제한법제31조 제1항은 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하고자 함이나, 쟁점부동산의 경우는 이미 건축주가 임대를 하고 있던 것으로, 청구인들이 쟁점오피스텔을 매입하여 임대하는 것이 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어렵고, 청구인들이 쟁점부동산을 임대하고자 취득하였다 하더라도 이는 쟁점오피스텔을 분양받은 것이 아닌 승계취득한 것으로 보이므로, 달리 취득세의 감면 혜택을 부여할 사유가 없는 점 등에 비추어 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단됨.
[참조결정] 조심2013지0858
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 건축주 최OOO은 2010.2.12. 쟁점부동산의 건축허가를 받은 후 2010.3.31. 착공을 하였고, 2010.12.16. 쟁점부동산(건축물)의 사용승인을 받아 2011.1.7. 동호수 구분 없이 일반건축물로 보존등기한 후 보유하였으며, 이후 청구인들과 2018.1.12. 부동산매매계약(일괄)을 체결하면서 개별등기 가능조건으로 계약하되 개별등기가 불가능시 본 계약은 자동해지 된다는 특약조건으로 하였다. 이에 따라 2018.3.22. 쟁점오피스텔은 일반건축물에서 집합건축물로 전환등기되었고, 청구인들은 2018.4.4. 서울특별시 관악구청장에게 임대사업자를 추가등록한 후 2018.4.11. 동호수 별로 청구인들 명의로 소유권이전등기를 하였는바, 청구인들이 건축주인 최OOO이 신축한 쟁점오피스텔을 처음으로 취득한 사실에 대하여는 다툼의 여지가 없다 할 것이다.
(2) 집합건축물은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 건축물로 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있어 각 부분을 각각 소유권의 목적으로 할 수 있는 건축물을 말하나, 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택 등)이라고 하여 법률상 반드시 집합건축물로 등록․등기할 의무가 있는 것은 아니고, 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률제1조 및 제1조의2에, “각각 소유권의 목적으로 할 수 있다”고 규정하고 있어 건축주가 필요하다면 구분등기 없이 일반건축물로 등록․등기할 수 있으나, 현실상 분양을 위해서는 집합건축물로 등록․등기하지 않을 수 없어 집합건축물로 등록․등기하고 있을 뿐이다. 즉, 일반건축물로 등록․등기할 것이냐, 집합건축물로 등록․등기할 것이냐 하는 문제는 건축주의 선택에 달려 있고, 건축주 최OOO은 쟁점부동산의 신축 후 사용승인을 받을 당시 부동산 경기침체로 분양이 되지 않자, 우선 임대를 하고 추후 분양을 할 계획으로 집합건축물로 등록․등기하지 않았다고 하였다. 또한, 건축주가 다세대주택을 신축․보존등기 후 임대하다가 양도한 것을 취득하는 것도 “최초로 분양받은 경우”로 보고 있고(조심 2013지858, 2014.9.1., 같은 뜻임), “건축주”란 당해 부동산의 건축허가 명의인을 일컫는 것이며, “최초분양”이란 건축물을 신축한 이후 건축주 명의로 소유권 보존등기를 하고 최초의 수분양자가 자기 명의로 소유권이전등기를 하는 경우만을 의미한다고 할 것인바, 청구인들이 취득한 쟁점오피스텔은 ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’에 해당된다고 할 것이다.
(3) ‘분양’에 관한 정의를 지방세특례제한법은 물론 민간임대주택에 관한 특별법및 지방세법에서도 규정하고 있지 않으나, 건축물의 분양에 관한 법률에서 규정하는 건축물은 사용승인서의 교부 전에 분양하는 건축물에 적용(제3조 제1항)한다고 규정하고 있고, 쟁점오피스텔은 건축주가 사용승인 받은 후 7년여 임대를 하다가 분양한 것이나, 설령 사용승인 전에 분양을 했다고 하더라도 오피스텔의 경우 같은 법 제3조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제2조 제1호에서 업무용으로 30실(室) 이상인 것에 대하여 적용하도록 규정하고 있어 쟁점오피스텔의 경우는 주거용 오피스텔로서 건축물의 분양에 관한 법률을 적용할 수 없는 것이다.
(4) 쟁점오피스텔이 건축물의 분양에 관한 법률을 적용받는 건축물에 해당된다고 하더라도 청구인들(2인)은 2인 이상에 해당하고, 서울특별시(세제과–18794, 2017.12.29., 같은 뜻임)도 유사한 사례에서 지방세특례제한법제31조 제1항 규정에 의한 지방세를 감면받을 수 있는 것으로 해석하고 있는바, 청구인들이 쟁점오피스텔을 일괄 매수하였다고 하여 이를 분양으로 보지 않은 처분은 부당하다.
(1) 쟁점부동산은 건축주인 최OOO이 2010.12.16. 일반건축물로 신축한 후 쟁점오피스텔(32실)과 사무실 등을 7년 이상 임대해 오다가 청구인들에게 매도한 것이고, 매매를 목적으로 하는 계약의 특약사항 이행에 따라 2018.3.22. 집합건축물로 구분등기 한 후 청구인에게 매도한 사실이 확인된다. 이와 관련하여 국세청은 판매목적으로 주택을 신축하였으나 장기간 분양되지 않아 임대사업으로 전환하고 상당한 기간 임대 후 당해 주택을 판매(판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 임대한 후 판매하는 경우 제외한다)한 경우, 그 발생 소득은 판매목적이라기보다 사실상 임대목적에 전용한 것에 해당된다고(국세청 부동산거래관리과-480, 2011.6.10. 등, 같은 뜻임) 해석한 바, 쟁점오피스텔은 건축 이후 이미 7년 이상 장기간 임대용으로 사용되어 이를 당초부터 분양 목적으로 건축된 부동산으로 볼 수는 없다 할 것이고, 건축주 최OOO은 쟁점부동산을 2010.12.16. ‘집합건축물’이 아닌 분양의 목적이 없는 ‘일반건축물’로 등기·등록하였다가 청구인들에게 매매하였으며, 매매를 목적으로 2018.2.14. 건축물대장 전환신청을 하고 구분등기한 것에 불과하다.
(2) 지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 그 오피스텔에 대한 취득세는 면제한다고 규정하고 있고, 이 조항은 임대주택의 건설 및 분양을 촉진하여 서민의 장기적인 주거생활의 안정을 도모하기 위한 것으로서, ‘건축주로부터 최초로 분양받은 경우’란 건축행위를 통한 건축물의 분양을 전제로 하는 것이므로, 임대사업자가 취득세 감면의 혜택을 누리기 위해서는 건축물을 건축한 자로부터 분양계약에 따라 임대주택을 최초로 매입‧취득하여야 한다(대법원 2017.6.15. 선고 2017두32401 판결)할 것인바, 쟁점부동산은 2010.12.16. 최초 사용승인 자체가 토지나 건물 따위를 나누어 팔 수 있는 건축물이 아닌 일반건축물이고, 건축주가 2018.2.14. 매매계약 특약사항 이행으로 한 단순 구분 등기한 것은 ‘수분양자에게 나누어 팔기위한 건축행위’라 볼 수 없으며, 단지 청구인들에게 매도하기 위한 행위일 뿐임을 알 수 있다.
(3) 지방세법에서는 ‘분양’의 개념에 관하여 별도의 규정을 두지 않고 있으나, ‘분양’의 단어적 의미는 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것이고, 건축물의 분양에 관한 법률 제2조 제2호에서 ‘분양’이란 건축물 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있는바, 건축주가 청구인들에게 쟁점부동산을 ‘일괄매각’한 것은 분양에 해당되지 않는다 할 것이므로, 쟁점오피스텔의 취득은 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 오피스텔을 최초로 분양 받는 것으로 볼 수 없다할 것이다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들 및 처분청이 제출한 자료에 의하면 아래와 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인들은 2018.4.11. 쟁점부동산을 최OOO으로부터 취득하고, 취득세를 신고하면서 쟁점부동산 중 쟁점오피스텔을 임대주택으로, 지방세특례제한법제31조 제1항 제1호에 따른 ‘임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 최초로 분양받은 오피스텔에 해당하는 것으로 하여 취득세 등 OOO원을 감면받았다. (나) 처분청은 건축주가 쟁점부동산을 건축한 후 7년 동안 임대하였고, 청구인들은 쟁점오피스텔을 일괄로 매입하여 분양받은 것에 해당하지 않으므로, 청구인들의 쟁점오피스텔 취득은 지방세특례제한법제31조 제1항에 해당하지 않는다고 보아 2018.6.4. 청구인들에게 취득세 등 OOO원을 부과·고지하였다. (다) 쟁점부동산의 건축물 사용승인 내용을 보면, 2010.12.16. 건축주는 최OOO이고, 주용도는 2종 근린생활시설(근생 및 오피스텔)이며, 건축규모는 지하 2층, 지상8층, 연면적 2,057.53㎡으로 확인된다. (라) 2018.1.12. 청구인들은 최OOO과 매매계약을 체결하고, 특약사항에 ‘본 건물 개별등기 후 잔금일 전에 각 개별 등기호수별로 매매계약서를 재작성하고, 매도자와 매수자는 이에 날인한다’는 조항을 기재하였으며, 2018.2.14. 최OOO은 쟁점부동산의 건축물대장을 일반건축물에서 집합건축물로 전환하고, 2018.3.22. 각 38개 호수에 대하여 개별 등기한 것으로 나타난다. (마) 2018.2.14.을 기준으로, 쟁점부동산의 건축물대장을 비교하면 ＜표＞와 같고, 용도는 종전과 동일하다. ＜표＞ 쟁점부동산의 건축물 대장 비교
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세특례제한법제31조 제1항에서 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔을 최초로 분양받은 경우, 전용면적 60제곱미터 이하인 오피스텔의 취득세를 면제한다고 규정하고 있고, 건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호에서 "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있다. 이 건은 건축주가 쟁점부동산을 완공한 후 7년을 임대하고 매도한 것으로, 분양이 되지 않아 부득히 일시적으로 임대한 것으로 보이지 않고, 당초 쟁점부동산은 집합건축물로 개별 등록·등기가 되어 있지 않아 건축주는 쟁점오피스텔을 분양할 예정이 없었던 것으로 보이므로, 쟁점부동산은 분양을 목적으로 건축한 것이 아니거나 건축주 최OOO은 분양사업자로 판단되지 않는다. 또한 지방세특례제한법제31조 제1항은 취득세 등을 감면하여 매입임대사업을 장려함으로써 국민에 대한 주거생활의 안정을 도모하고자 함이나, 쟁점부동산의 경우는 이미 건축주가 임대를 하고 있던 것으로, 청구인들이 쟁점오피스텔을 매입하여 임대하는 것이 주거안정 및 임대주택의 공급을 원활히 하기 위한 것으로 보기 어렵고, 청구인들이 쟁점부동산을 임대하고자 취득하였다 하더라도 이는 쟁점오피스텔을 분양받은 것이 아닌 승계취득한 것으로 보이므로, 달리 취득세의 감면 혜택을 부여할 사유가 없다고 판단된다. 따라서 청구인들이 쟁점오피스텔을 취득한 것은 지방세특례제한법제31조 제1항에 해당하지 않는다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령
(1) 지방세특례제한법(2018.5.1. 법률 제15012호로 개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ①공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
(2) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
2. "분양"이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만, 건축법제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.
(3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조[건물의 구분소유] 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다. 제1조의2[상가건물의 구분소유] ① 1동의 건물이 다음 각 호에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 한다)은 이 법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.
(4) 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제2조(용어의 정의)규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "집합건축물"이라 함은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 적용을 받는 건축물을 말한다.
3. "일반건축물"이라 함은 "집합건축물" 외의 건축물을 말한다.
5. "건축물대장의 전환"이라 함은 "일반건축물대장"이 "집합건축물대장"으로 되는 것을 말한다.