청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 매매금액에 미완성건축물 가격이 포함되어 있으므로 이를 안분하여 쟁점부동산의 취득가액에서 제외해야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2017.3.27. OOO대지 198㎡, 같은 동 OOO대지 179㎡, 같은 동 OOO대지 321㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO주식회사로부터 매매금액 OOO에 취득하고, 이를 과세표준으로 하여 취득세 OOO농어촌특별세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 이후, 청구법인은 쟁점부동산을 취득할 당시 매매가격에는 미완성건물가액이 포함되어 있어 매매가격을 시가표준액으로 안분하여 토지계정과 미완성건물계정으로 법인장부를 작성하고 2018.4.26. 처분청에 기 신고·납부한 취득세 과세표준에 대하여 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.4.27. 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.5.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 주택건설업을 영위하는 법인으로서 쟁점부동산을 매매할 당시 쟁점부동산 위에 미완성건축물이 있었고 매매계약서 물건명에는 표시되지 않았으나, 금융권 담보취급지침에 의하면, 건축 중이거나 건축허가를 득하여 착공예정인 나대지에 대하여는 건축주의 사업시행권포기각서 및 건축주 명의변경동의서, 시공사의 사업시공권 및 유치권 포기각서를 작성하여 대주에게 제출하는바, 종전 소유자 및 건축주인 OOO시공사인 OOO주식회사가 대주인 OOO주식회사에 관련 서류를 제출하였으며, OOO주식회사는 차주인 OOO에게 구분건물 감정평가액 OOO의 약 56%인 OOO을 대출하여 주었고, OOO주식회사가 수익권리금 OOO으로 하여 대주인 OOO주식회사를 우선수익자로 하는 등의 사실로 볼 때 쟁점부동산의 매매가액에는 미완성건축물이 포함된 것이다. 또한, 감정평가액 OOO으로 표시된 쟁점부동산 및 미완성건축물 감정평가서, 감정평가액 OOO으로 표시된 쟁점부동산의 감정평가서 및 첨부된 사진 등에 쟁점부동산 지상에 미완성건축물이 존재하고 있다. 따라서 취득가액 OOO을 쟁점부동산과 미완성건축물 시가표준액 비율로 나눈 금액[토지매입비용: OOO미완성건물건축비(공정 90%): OOO]으로 법인장부에 기장하고 그 장부가액을 근거로 법인세를 신고하였으므로 미완성건축물 가액을 제외한 금액으로 쟁점부동산의 취득가액을 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시에 제출한 매매계약서, 매매계약 권리의무 승계계약서, 부동산거래계약신고필증의 부동산 표시 목록을 보면 쟁점부동산만 기재되어 있을 뿐 미완성건축물에 대한 목록은 없다. 쟁점부동산 매매계약서 제4조(소유권이전 등) 제2항에 소유권이전에 따르는 완성건축물 또는 미완성건축물의 명도 및 철거, 이전, 보상 등은 “을”의 부담으로 한다고 되어 있어 매각물건인 토지와 별개로 미완성건축물을 매수자가 이전하여야 하는 계약임을 알 수 있다. 따라서 지방세법 제6조, 민법 제563조에 근거하여 청구법인이 제출한 매매계약서 등을 검토한 결과 쟁점부동산을 매각할 때 미완성건축물이 포함되었다는 것을 인정하기 어려우므로 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 청구법인이 쟁점부동산을 취득할 당시 매매금액에 미완성건축물 가격이 포함되어 있으므로 이를 안분하여 쟁점부동산의 취득가액에서 제외하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인은 2017.3.20. 쟁점부동산에 대하여 계약양도인 OOO매도인 OOO주식회사로부터 매매가액 OOO에 매매계약 권리의무 승계계약을 체결하였다. (나) 청구법인은 당초 쟁점부동산과 미완성건축물을 구분하여 신고하였으나, 처분청이 매매계약서에 쟁점부동산과 미완성건축물의 구분이 없어 인정할 수 없다 하여 소유권이전을 미룰 수 없어 2017.3.27. 쟁점부동산의 과세표준을 OOO으로 하여 취득세를 신고·납부하였다. (다) 청구법인은 대주인 OOO주식회사로부터 건축주 명의변경동의서 등을 받아 건축주 명의변경신고를 하고 2017.4.4. 미완성건축물의 잔여공사를 완공하여 2017.8.10. 처분청으로부터 사용승인을 받았으며, 2017.8.18. 과세표준을 OOO으로 하여 취득세를 신고하고자 하였으나 처분청에서 위 금액이 건물 시가표준액보다 적다고 안내함에 따라 시가표준액인 OOO을 과세표준액으로 하여 취득세 등을 신고·납부한 후 건물의 소유권보존등기를 하였다. (라) 청구법인은 2018.4.26. 쟁점부동산 매매가액에 미완성건축물 가격이 포함되어 있으므로 미완성건축물 가액을 제외하여야 한다는 취지로 경정청구를 하였으나, 처분청은 2018.4.27. 이를 거부하였다. (마) 청구법인은 관련증빙으로 OOO감정평가법인의 2016.9.28. 구분건물 25개호에 대한 감정평가서, 전소유자 OOO의 사업 및 대출약정서, 차주인 OOO가 2016.10.14. 대주인 OOO주식회사에게 작성한 사업시행권 및 유치권 등 포기 및 양도각서, 사업주체명의변경동의서, 건축주명의변경동의서에 대한 인증서, 차주인 OOO가 대주인 OOO주식회사에게 작성·제출한 건축주명의변경 금지각서, 차주인 OOO가 2016.10.14. 대주인 OOO주식회사에게 작성·제출한 사업시공권 및 유치권 등 포기 및 양도각서, 위탁자 OOO가 2016.10.20. OOO주식회사와 계약한 부동산 담보신탁계약서, OOO감정평가법인이 2017.1.3. 작성·제출한 쟁점부동산에 대한 감정평가서, 매매계약 권리의무승계 계약서, 건축관계자 변경 신고필증, 사용승인서, 민간건설공사 표준도급계약서, 취득가액 안분계산명세서, 청구법인의 계정별원장 등을 제출하였다. (바) 청구법인은 일반적으로 공매 수의계약은 당해 부동산 감정평가액 이하로 거래되고 있으나 청구법인은 쟁점부동산을 감정평가법인의 감정평가금액인 OOO의 158%인 OOO에 매매거래한 것이며, 감정평가서에 첨부된 사진 등에는 미완성 건축물이 존재하고 있고, 청구법인이 2017.3.27. 쟁점부동산을 취득하여 종전 시공사인 OOO주식회사와 쟁점부동산의 건축공사(잔여공사) 계약을 체결하고 건축물을 완성하여 2017.8.10. 건축물 사용승인을 받았다고 주장하고 있다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점부동산의 매매가액에 미완성건축물의 가액이 포함되어 있다고 주장하나, 지방세법 제10조 제1항 및 제2항은 취득세의 과세표준의 취득당시 취득자가 신고한 가액으로 하며, 같은 조 제5항에서 법인장부 중 대통령령이 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득에 대하여는 사실상의 취득가액을 과세표준으로 하고, 같은 법 시행령 제18조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 것이라 함은 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서로 규정하고 있는바, 청구법인이 2017.3.20. 매도인 OOO주식회사 및 계약양도인 OOO과 체결한 매매계약권리의무승계계약서 등에 의하면 거래대상 물건에 쟁점부동산만 기재되어 있고 미완성건축물에 대하여 언급되어 있지 아니한 점, OOO주식회사가 처분목적으로 OOO감정평가법인에 의뢰하여 2017.1.3. 쟁점부동산에 신축 중인 건축물과 관계없이 토지에 대하여 OOO으로 감정평가한 점, 청구법인이 장부에 구분 기재한 쟁점부동산의 매입비용 OOO은 OOO감정평가법인의 감정평가액 OOO보다 낮아 객관적인 증빙으로 취득가액이 입증되었다고 보기 어려운 점 등에 비추어 청구법인의 장부에 기재된 미완성건축물의 가액이 객관적인 증빙에 의하여 쟁점부동산의 매매가액에 포함되었다고 인정하기 어려우므로 처분청이 쟁점부동산의 매매계약서상의 매매가액을 토지의 취득가액으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 지방세법 제6조【정의】취득세에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

1. "취득"이란 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축, 개수(改修), 공유수면의 매립, 간척에 의한 토지의 조성 등과 그 밖에 이와 유사한 취득으로서 원시취득(수용재결로 취득한 경우 등 과세대상이 이미 존재하는 상태에서 취득하는 경우는 제외한다), 승계취득 또는 유상·무상의 모든 취득을 말한다. 제10조【과세표준】① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.

② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.

⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.

3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득

(2) 지방세법 시행령 제18조【취득가격의 범위 등】③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.

2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조 제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.

(3) 민법 제563조【매매의 의의】 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다.