[요지] 청구법인은 당초 기업형임대사업자로 등록신청을 하였고, 장기임대목적에 사용하기 위하여 쟁점임대주택을 취득한 것이므로 쟁점임대주택에 대한 취득세 등을 감면해야한다고 주장하나, 기업형임대사업자로 등록신청을 하였다는 것만으로 쟁점임대주택을 8년 이상 장기임대목적으로 취득했다고 볼 수는 없는 점,지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대사업자가 최초로 분양받은 경우 등에 대해서 지방세를 감면한다고 규정하고 있는데 청구법인은 여기에도 해당하지 않는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움.
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
3. 심리 및 판단
(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하여 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) OOO건설은 2014.10.2. 국민주택기금을 지원받아 공공건설임대주택인 쟁점임대주택을 신축하여 취득하였고, 쟁점임대주택의 입주개시일은 2014.11.30.로 나타난다. (나) 청구법인은 2017.12.5. OOO건설로부터 쟁점임대주택을 매입한 후 2018.1.5. 처분청에 취득세 신고서 및 감면신청서를 제출하고, 쟁점임대주택에 대한 소유권이전등기를 마쳤으며, 2018.1.10. OOO구청장으로부터 발급받은 기업형 임대사업자등록증을 첨부하여 감면된 취득세 등을 납부하였다. (다) OOO구청장은 2018.2.7. 처분청에게 ‘쟁점임대주택은 임대주택법 제2조 및 민간임대주택에 관한 특별법 부칙 제3조 내지 제6조 등에 의거 주택도시기금을 지원받은 공공건설임대주택으로 판단되어 청구법인에 대한 기업형 임대사업자 8년 주택의 종류를 건설임대주택 5년(공공)으로 변경한다’는 내용의 임대사업자등록 철회 사실을 통지하였다. (라) OOO구청장이 2018.3.5. 발행한 청구법인의 임대사업자등록증(일반형)상의 등록(변경)사항은 아래와 같다. (마) 청구법인은 임대주택의 양수인이 양도인과는 무관하게 스스로 임대사업자등록을 한 것으로 볼 때, 민간임대주택법 제43조 제2항에서 “임대주택을 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하는 것”의 의미를 처분청과 같이 양도인의 임대사업자 등록 형태까지 승계하는 것으로 볼 수는 없다는 취지의 항변자료를 제출하였다.
(2) 지방세특례제한법제31조 제1항에서 공공주택특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자를 감면대상자로 규정하고 있고, 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택을 최초로 분양받은 경우 지방세를 감면한다고 규정하면서, 제1호에서 민간임대주택에 관한 특별법또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상 장기임대목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택을 20호 이상 취득할 것을 규정하고 있다. 그리고 민간임대주택에 관한 특별법제2조 제7호에서임대사업자란공공주택 특별법제4조 제1항에 따른 공공주택사업자가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다고 정의하면서, 제8호에서 “기업형임대사업자”란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제43조 제2항에서임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있으나, 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다고 규정하고 있다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 당초 OOO구청장에게 기업형임대사업자로 등록신청을 하였고, 장기임대목적에 사용하기 위하여 쟁점임대주택을 취득한 것이므로 취득세 감면배제는 부당하다고 주장하나, 지방세특례제한법제31조가 규정한 임대주택 등에 대한 감면을 적용받기 위해서는 취득 시점에 감면요건을 충족하여야 함에도 청구법인의 경우 쟁점임대주택을 5년간 임대하는 것으로 계약을 한 반면, 당초 OOO구청장에게 기업형임대사업자로 등록신청을 하였다는 것만으로 쟁점임대주택을 8년 이상 장기임대목적으로 취득하였다고 볼 수는 없는 점, 지방세특례제한법제31조 제1항에서 임대사업자가 최초로 분양받은 경우 등에 지방세 감면대상으로 규정하고 있는데 청구법인은 이에 해당하지도 않는 것으로 보이는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점임대주택을 감면대상이 아닌 것으로 보아 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 지방세특례제한법 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자 및 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 해당 임대용 부동산을 임대목적물로 하여 임대사업자로 등록한 경우를 말한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함한다. 이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 2018년 12월 31일까지 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.
1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.
2. 민간임대주택에 관한 특별법 또는 공공주택 특별법에 따라 8년 이상의 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 50을 경감한다.
② 제1항을 적용할 때 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 제1항 또는 공공주택 특별법 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.
(2) 민간임대주택에 관한 특별법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.
2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.
3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
4. "기업형임대주택"이란 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
7. "임대사업자"란 공공주택 특별법 제4조 제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자"라 한다)가 아닌 자로서 주택을 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말하며, 기업형임대사업자와 일반형임대사업자로 구분한다.
8. "기업형임대사업자"란 8년 이상 임대할 목적으로 100호 이상으로서 대통령령으로 정하는 호수 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.
9. "일반형임대사업자"란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다. 제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.
③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.
④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. <부 칙> <법률 제13499호, 2015.8.28.> 제3조(이미 등록한 임대주택에 관한 특례) ① 이 법 시행 당시 제5조의 개정규정에 따른 임대사업자가 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택을 다른 법령에서 인용하는 경우 종전의 임대주택법 제2조 제2호의3, 제3호 및 제3호의3에 따라 등록한 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택, 준공공임대주택까지 포함한다.
② 종전의 임대주택법에 따라 등록한 임대주택은 종전의 임대주택법을 적용한다. 제6조(공공건설임대주택에 관한 경과조치) ① 이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자에 해당하는 자가 건설하였거나 건설하고 있는 주택은 공공주택 특별법의 규정을 적용한다.
② 이 법 시행 당시 공공주택 특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 임대주택법 제2조제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.
1. 이 법 시행 당시 국가ㆍ지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금의 자금을 지원받아 공공건설임대주택으로 건설하였거나 건설하고 있는 주택
2. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지에 주택법 제16조에 따라 공공건설임대주택으로 사업계획승인을 받아 건설하였거나 건설하고 있는 주택
3. 이 법 시행 당시 공공사업으로 조성된 택지를 공공건설임대주택 용도로 공급받아 이 법 시행 후 건설하는 주택
(3) 공공주택 특별법 제50조의2(공공임대주택의 매각제한) ① 공공주택사업자는 공공임대주택을 5년 이상의 범위에서 대통령령으로 정한 임대의무기간이 지나지 아니하면 매각할 수 없다.
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임대의무기간이 지나기 전에도 공공임대주택을 매각할 수 있다.
1. 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 다른 공공주택사업자에게 매각하는 경우. 이 경우 해당 공공임대주택을 매입한 공공주택사업자는 기존 공공주택사업자의 지위를 포괄적으로 승계한다.
2. 임대의무기간의 2분의 1이 지나 공공주택사업자가 임차인과 합의한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우로서 임차인 등에게 분양전환하는 경우 [본조신설 2015.8.28.]
(4) 임대주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다. 1의2. "전세후 임대주택"이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 지방공기업법 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 전세계약의 방식으로 임차하여 공급하는 주택을 말한다.
2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
1. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정으로 건설하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 50년
2. 건설임대주택 중 국가나 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금을 지원받아 건설되는 임대주택은 임대개시일부터 30년 2의2. 장기전세주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 20년
3. 제1호와 제2호 외의 건설임대주택 중 제26조에 따라 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택은 그 임대주택의 임대개시일부터 10년
4. 제1호부터 제3호까지의 규정에 해당하지 아니하는 건설임대주택 및 매입임대주택은 대통령령으로 정하는 기간
② 임대주택을 매각하는 매매계약서에는 임대주택을 매입하는 자가 임대주택을 매각하는 자의 임대사업자로서의 지위를 승계한다는 뜻을 분명하게 밝혀야 한다.
③ 제1항에도 불구하고 임대의무기간 이내에 임대사업자 간의 매매 등 매각이 가능한 경우와 매각 요건 및 매각 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2009.12.29.>
(5) 임대주택법 시행령 제13조(임대주택의 임대의무기간 등) ① 법 제16조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
1. 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택 또는 매입임대주택: 준공공임대주택의 임대 개시일부터 10년. 이 경우 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하고 있는 주택을 법 제6조의2제1항 및 이 영 제8조의2제1호에 따라 준공공임대주택으로 등록한 경우에는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함하여 산정한다.
2. 그 밖의 임대주택: 임대 개시일부터 5년