학교용지부담금이 이 건 공동주택의 취득세 과세표준에 포함되는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2016.8.28. OOO일대에 공동주택 471세대(68,939.78㎡, 이하 “이 건 아파트”라 한다)를 신축한 후, 이 건 아파트 중 OOO에게 매각한 임대아파트 84세대(4,569.94㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)는 사실상의 취득자가 청구법인이 아니라고 보아 취득세 등을 신고․납부하지 않았다.
• 나. 처분청은 이 건 아파트는 OOO주택재개발정비사업(이하 “이 건 재개발사업”이라 한다)의 시행자인 청구법인이 2011.7.22. 처분청으로부터 받은 관리처분계획(이하 “이 건 관리처분계획”이라 한다)에 따라 취득한 주택으로서지방세특례제한법제74조 제3항 제2호 및 같은 법 제177조의2(이하 “최저한세 조항”이라 한다)에 따른 취득세 100분의 85 감면대상이라고 보아 2018.2.12. 청구법인에게 쟁점아파트의 취득가격 OOO을 과세표준으로 하여 산출한 취득세의 100분의 15에 해당하는 취득세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO(이하 “이 건 취득세 등”이라 한다)을 부과․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2018.4.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장

(1) 청구법인의 정관 제50조 제1항에서 ‘조합원 분양분과 보류지를 제외한 잔여대지 및 건축물은 체비지로 정하여야 한다’라고 규정하고 있고, 청구법인은 이를 첨부하여 처분청으로부터 사업시행인가를 받았으므로 해당 정관은 이 건 관리처분계획 인가를 받은 것으로 보아야 함에도 처분청이 이 건 관리처분계획에 쟁점아파트가 체비지로 등재되지 않았다고 보아 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 부당할 뿐만 아니라 설령 이 건 관리처분계획에 쟁점아파트가 체비지로 등재되지 아니하였다 하더라도 쟁점아파트는 이 건 재개발사업의 사업시행자인 청구법인이 ‘사업의 시행으로 취득하는 체비지’로서소득세법 시행령제152조에서 규정한 체비지의 정의를 충족하므로지방세특례제한법제74조 제1항에 따른 취득세 면제대상에 해당한다.

(2) 청구법인은 처분청으로부터 이 건 관리처분계획 인가를 받으면서 쟁점아파트를 신축하여 OOO에게 귀속하기로 하였고, 쟁점아파트의 준공인가를 받기 전인 2015.11.16. OOO과 쟁점아파트의 매매계약을 체결하였으며, 그 후 건축비에 상응하는 매매대금을 지급받았으나, 귀속은 반드시 무상으로 이루어지는 것은 아니므로(대법원 2016.12.15.선고 2015다256312 판결, 같은 뜻임) 쟁점아파트는지방세법제9조 제2항에서 규정한 ‘국가 등에 귀속을 조건으로 취득하는 부동산’으로서 취득세 비과세 대상일 뿐만 아니라 귀속의 사전적 의미가 취득의 원인을 제한하지 아니하고, 지방세법령이나 다른 법령에서 귀속을 ‘법률규정에 의한 경우’로 한정하거나 ‘법률행위에 의한 경우’를 배제하여야 한다는 명시적 규정이 없는바, 귀속의 경우 당사자 사이의 합의에 의하여 발생(헌법재판소 2011.12.29. 선고 2010헌바191 판결, 같은 뜻임) 하는 것이라 할 것임에도 처분청이 귀속을 ‘법률규정에 의한 경우’로 한정하는 것은 지나친 유추해석이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 취득세가 면제되는 체비지는 사업시행자가 미리 환지계획이나 관리처분계획에서 체비지 등으로 정하여 환지처분의 공고나 분양처분의 고시가 있은 후 취득하는 것을 의미하는 것(대법원 2012.5.10. 선고 2010두1736 판결, 같은 뜻임)이고, 이 건 관리처분계획에서 쟁점아파트를 체비지로 정한 사실이 없으므로 쟁점아파트는지방세특례제한법제74조 제1항에 따른 취득세 면제대상이 아니라 같은 법 제74조 제3항 제2호에 따른 주택재개발사업의 시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로서 같은 법 제117조의2에 따른 최저한세 적용대상이라 할 것이므로 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 정당하다.

(2) 주택재개발사업의 인가조건에 따라 주택재개발조합이 신축한 공동주택을 지방자치단체 등이 유상으로 매입하는 것은 법률 규정에 의한 물권변동이 아니라 법률행위에 의한 소유권의 취득으로 귀속에 해당하지 아니하므로 쟁점아파트는지방세법제9조 제2항에서 규정한 ‘국가 등에 귀속을 조건으로 취득하는 부동산’에 해당되지 않으므로 취득세 등을 비과세하여야 한다는 청구 주장은 받아들일 수 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 쟁점아파트가지방세특례제한법제74조 제1항에 따라 취득세 등이 면제되는 체비지에 해당하는지 여부

② 쟁점아파트가지방세법제9조 제2항의 지방자치단체에 귀속을 조건으로 취득하는 부동산에 해당하는지 여부

• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구법인은 2007.3.20.도시 및 주거환경 정비법에 따라 기존 노후화된 지역을 체계적으로 정비하고 기반시설을 설치하여 쾌적한 주거환경 조성을 목적으로 설립한 주택재개발조합이다. (나) 처분청은 2009.4.15. 청구법인을 사업시행자로하여 OOO주택재개발정비사업’의 시행인가를 하였으며, 그 시행인가조건에는 쟁점아파트를 OOO에게 매각하는 것이 포함되어 있다. (다) 청구법인은 2011.7.22. 처분청으로부터 최초로 이 건 아파트의 관리처분계획을 인가받은 후, 수차례 변경 인가를 거쳐 2016.12.29. 마지막으로 이 건 아파트에 대한 이 건 관리처분계획(건축물 및 건축시설 공급계획) 변경 인가를 받았고, 그 계획에는 이 건 아파트 471세대를 조합원 283세대, 일반분양 104세대, 임대주택(쟁점아파트) 84세대로 하여 각각 공급하는 것으로 나타나며, 그 중 임대주택과 관련된 내용은 아래와 같다. ＜이 건 관리처분계획 중 임대아파트 관련 내용(발췌)＞ 제5조[신축건물의 처분]

2. 신축아파트의 처분

① 신축아파트의 분양은 인가된 관리처분(변경)계획에 따라 조합원에게 우선 분양하고, 남은 신축아파트에 대하여는주택법제38조에 의거 일반에게 분양한다.

④ 임대주택과 관련하여 공급기준, 공급가액, 공급시기 등 세부적인 사항은 도시 및 주거환경정비법제50조 제3항, 같은 법 시행령 제54조 제2항 및 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례등에 따라 인수자와 협의하여 처분한다. (라) 청구법인과 OOO은 2015.11.16. 쟁점아파트를 아래와 같은 조건으로 매각하기로 하는 매매계약을 체결하였다. ＜쟁점아파트의 매매계약서(발췌)＞ (마) 처분청은 2016.8.28. 청구법인을 건축주로 하여 쟁점아파트를 포함한 이 건 아파트의 준공인가를 받았고, 2016.10.1. 이 건 아파트 중 일반분양분 104세대에 대하여 취득세 등 OOO을 납부하였으나, 쟁점아파트에 대하여는 법정신고납부기한까지 취득세 등을 납부하지 않았다. (바) 처분청은 2018.2.12. 쟁점아파트를 주택재개발사업의 시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 보아지방세특례제한법제74조 제3항 제2호 및 최저한세 조항(표준세율의 100분의 15)을 적용하여 산출한 이 건 취득세 등 OOO을 청구법인에게 부과․고지하였다.

(2) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가)지방세특례제한법제74조 제1항, 제74조 제3항 제2호, 177조의2 및 같은 법 부칙 제5조 제2호를 종합하면도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업의 시행자가 취득하는 체비지에 대해서는 2019.12.31.까지 취득세를 면제하고, 사업시행자가 관리처분계획에 따라 취득하는 주택에 대해서는 취득세의 100분의 85를 감면한다고 규정하고 있고,도시 및 주거환경정비법제48조 제3항에서 사업시행자는 토지소유자로부터 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다고 규정하고 있으며,도시개발법제34조 제1항에서 사업시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지 또는 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하고 있다. 또한,도시개발법제34조 제1항에서 사업시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지 또는 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다고 규정하고 있고,건축물의 분양에 관한 법률제2조 제2호에서 ‘분양’이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다고 규정하고 있으며, 청구법인의 정관 제49조 제1항 및 제2항에서 조합원 분양분과 보류지를 제외한 잔여대지 및 건축물은 체비지(건축물을 포함)로 정하여 체비지 중 공동주택은 일반에게 분양하여야 한다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 쟁점아파트를 임대용으로 하여 관리처분계획을 인가받은 점, 청구법인의 정관 제49조 제1항에서 조합원 분양분과 보류지를 제외한 잔여대지 및 건축물을 체비지로 정할 수 있다고 규정하고 있으나 임대주택인 쟁점아파트에 대하여는 아무런 언급이 없는 점, 쟁점아파트는 당초부터 임대주택으로 제공하고자 신축된 것이므로 조합원에게 분양 신청을 받은 후 잔여분인 체비지 등에는 해당하지 않는 점, ‘분양’이란 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말하는 것으로 건축물의 전부를 1인에게 판매하는 것은 분양에 포함되지 않는 것(대법원 2016.11.10. 선고 2016두46212 판결, 같은 뜻임)이므로 청구법인이 OOO1인에게 매각한 쟁점아파트를 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물인 체비지에 해당된다고 보기는 어려운 점 등에 비추어 쟁점아파트는 주택재개발사업시행자인 청구법인이 이 건 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로서지방세특례제한법제74조 제3항 및 같은 법 제177조의2에 따른 취득세 100분의 85 감면대상이라 할 것이므로 처분청이 청구법인에게 이 건 취득세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가)지방세법제9조 제2항에서 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 지방세법령에서 귀속에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하나 취득세 비과세 대상으로서 귀속은 원칙적으로 그 무상성에 기반을 두고 있다고 보이는 점, 청구법인은 OOO과 쟁점아파트에 대한 매매계약을 체결하고 유상거래를 원인으로 이를 매각한 점, 쟁점아파트는 도시재개발사업의 정비기반시설(도로, 공원 등)과 같이 해당 법률에 의하여 지방자치단체에게 그 소유권이 당연히 귀속되는 것은 아닌 점, 개인 등이 공공의 이익을 위하여 취득하는 부동산은 국가 등이 취득하는 것과 유사하다고 보아 국가 등에 귀속 또는 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산에 대하여 취득세를 비과세하는 것인 점 등에 비추어 청구법인이 매매계약을 통하여 OOO에게 유상으로 매각한 쟁점아파트는 청구법인이 국가 등에 귀속 또는 기부채납하고자 취득하는 부동산에 해당되지 않는다 할 것이므로지방세법제9조 제2항에 따라 쟁점아파트에 대한 취득세 등을 비과세하여야 한다는 청구법인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령 등

(1) 지방세법 제9조[비과세] ② 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 항에서 “국가 등”이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(사회기반시설에 대한 민간투자법제4조 제3호에 따른 방식으로 귀속되는 경우를 포함한다. 이하 이 항에서 “귀속등”이라 한다)을 조건으로 취득하는 부동산 및 사회기반시설에 대한 민간투자법제2조 제1호 각 목에 해당하는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 부과하지 아니한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 해당 부분에 대해서는 취득세를 부과한다.

1. 국가 등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각·증여하거나 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우

2. 국가 등에 귀속등의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 및 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 경우

(2) 지방세특례제한법(2015.12.29. 법률 제13637호로 개정된 것) 제74조[도시개발사업 등에 대한 감면] ①도시개발법에 따른 도시개발사업과도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(주택재개발사업 및 도시환경정비사업으로 한정한다)의 시행으로 해당 사업의 대상이 되는 부동산의 소유자(상속인을 포함한다)가 환지계획 및 토지상환채권에 따라 취득하는 토지, 관리처분계획에 따라 취득하는 토지 및 건축물(이하 이 항에서 “환지계획 등에 따른 취득부동산”이라 한다)과 사업시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019년 12월 31일까지 면제한다. (이하 생략)

③ 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재개발사업과 주거환경개선사업의 시행에 따라 취득하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산에 대해서는 취득세를 2016년 12월 31일(제4호 및 제5호의 경우에는 각각 2018년 12월 31일)까지 각각 면제한다. 다만, 그 취득일부터 5년 이내에지방세법제13조 제5항에 따른 과세대상이 되거나 관계 법령을 위반하여 건축한 경우에는 면제된 취득세를 추징한다. 2.도시 및 주거환경정비법제8조에 따른 주택재개발사업의 시행자가 같은 법 제48조에 따른 해당 사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택 제177조의2[지방세 감면 특례의 제한] 이 법에 따라 취득세 또는 재산세가 면제(지방세 특례 중에서 세액감면율이 100분의 100인 경우와 세율경감률이지방세법에 따른 해당 과세대상에 대한 세율 전부를 감면하는 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다)되는 경우에는 이 법에 따른 취득세 또는 재산세의 면제규정에도 불구하고 100분의 85에 해당하는 감면율(지방세법제13조 제1항부터 제4항까지의 세율은 적용하지 아니한 감면율을 말한다)을 적용한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 제7조부터 제9조까지, 제11조 제1항, 제13조 제3항, 제14조 제3항, 제16조, 제17조, 제17조의2, 제20조 제1호, 제29조, 제30조 제3항, 제33조 제2항, 제35조의2, 제36조, 제41조 제1항부터 제6항까지, 제50조, 제55조, 제57조의2 제2항, 제57조의3 제1항, 제62조, 제63조제1항 단서, 같은 조 제3항, 제66조, 제73조, 제76조 제2항, 제77조 제2항, 제82조, 제84조 제1항, 제85조의2 제1항 제4호, 제87조 및 제92조에 따른 감면(제74조 삭제)

(3) 소득세법 시행령 제152조[환지등의 정의] ① 법 제88조 제1호 가목에서 환지처분이란 도시개발법에 따른 도시개발사업, 농어촌정비법에 따른 농업생산기반 정비사업, 그 밖의 법률에 따라 사업시행자가 사업완료후에 사업구역 내의 토지 소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 또는 건축물 대신에 그 구역 내의 다른 토지 또는 사업시행자에게 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분으로 바꾸어주는 것(사업시행에 따라 분할·합병 또는 교환하는 것을 포함한다)을 말한다.

② 법 제88조 제1호 가목에서 “보류지(保留地)”란 제1항에 따른 사업시행자가 해당 법률에 따라 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 다음 각 호의 토지로 사용하기 위하여 보류한 토지를 말한다.

1. 해당 법률에 따른 공공용지

2. 해당 법률에 따라 사업구역 내의 토지소유자 또는 관계인에게 그 구역 내의 토지로 사업비용을 부담하게 하는 경우의 해당 토지인 체비지

(4) 도시 및 주거환경정비법(2016.1.27. 법률 제13912호로 개정된 것) 제46조[분양공고 및 분양신청] ① 사업시행자는 제28조 제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등 소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조 제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다. 제48조[관리처분계획의 인가 등] ① 사업시행자(제6조 제1항 제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조 제3항 제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다. (각 호 생략)

③ 사업시행자는 제46조의 규정에 의하여 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제55조[대지 및 건축물에 대한 권리의 확정] ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제54조 제2항의 규정에 의하여 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 주택임대차보호법 제3조 제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

② 제1항의 규정에 의하여 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지 등 소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은도시개발법제40조의 규정에 의하여 행하여진 환지로 보며, 제48조 제3항의 규정에 의한 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은도시개발법제34조의 규정에 의한 보류지 또는 체비지로 본다.

(5) 도시개발법 제28조[환지 계획의 작성] ① 시행자는 도시개발사업의 전부 또는 일부를 환지 방식으로 시행하려면 다음 각 호의 사항이 포함된 환지 계획을 작성하여야 한다.

1. 환지 설계

2. 필지별로 된 환지 명세

3. 필지별과 권리별로 된 청산 대상 토지 명세

4. 제34조에 따른 체비지(替費地) 또는 보류지(保留地)의 명세 제29조[환지 계획의 인가 등] ① 행정청이 아닌 시행자가 제28조에 따라 환지 계획을 작성한 경우에는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다. 제34조[체비지 등] ① 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약ㆍ정관ㆍ시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다. 제40조[환지처분] ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다. 제42조[환지처분의 효과] ⑤ 제34조에 따른 체비지는 시행자가, 보류지는 환지 계획에서 정한 자가 각각 환지처분이 공고된 날의 다음 날에 해당 소유권을 취득한다. 다만, 제36조 제4항에 따라 이미 처분된 체비지는 그 체비지를 매입한 자가 소유권 이전 등기를 마친 때에 소유권을 취득한다.

(6) 건축물의 분양에 관한 법률 제2조[정의]이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. “분양”이란 분양사업자가 건축하는 건축물의 전부 또는 일부를 2인 이상에게 판매하는 것을 말한다. 다만,건축법제2조 제2항에 따른 건축물의 용도 중 둘 이상의 용도로 사용하기 위하여 건축하는 건축물을 판매하는 경우 어느 하나의 용도에 해당하는 부분의 바닥 면적이 제3조 제1항 제1호에서 정한 규모 이상에 해당하고 그 부분의 전부를 1인에게 판매하는 것은 제외한다.

(7) 청구법인 정관 제50조[일반분양] ① 대지 및 건축물 중 제49조의 조합원 분양분과 제51조 규정에 의한 보류지를 제외한 잔여대지 및 건축물은 체비지(건축물을 포함한다)로 정하여야 한다.

② 체비지 중 공동주택은주택공급에 관한 규칙이 정하는 바에 따라 일반에게 분양하여야 한다.