2014년도부터 2017년도까지의 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지상에 건축 중인 건축물의 건축공사가 6개월 이상 중단된 정당한 사유가 있는지 여부

[참조결정] 조심2014지0824 / 조심2017지0714 / 조심2012지0504

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2014년도부터 2016년도까지의 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 도시형생활주택의 건축이 진행 중인 OOO토지 860㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)에 대하여 신탁법상 수탁자인 청구법인에게 건축물의 부속토지로 보아 별도합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 과세하였다.
• 나. 처분청은 이 건 토지에 대한 현지확인 결과, 2013년 11월부터 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 6개월 이상 건축공사가 중단된 것을 확인하고, 2017.9.15. 청구법인에게 지방세법 시행령 제101조 제1항 및 제103조 제1항 제3호 규정에 따라 2014년도분부터 2016년도분까지의 재산세를 아래 ＜표＞와 같이 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등 합계 OOO을, 2017년도 정기분 재산세를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등 합계 OOO을 각 부과․고지(이하 “이 건 부과처분”이라 한다)하였다. ＜표＞ 이 건 토지에 대한 연도별 재산세 등 부과내역 (단위: 원)
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.12.7. 이의신청을 거쳐 2018.5.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2011.10.19. 도시형 생활주택 157세대의 신축 및 분양사업(이하 “이 건 사업”이라 한다)을 위하여 이 건 토지의 소유자인 OOO과 신탁계약을 체결하였으나, 시행사인 주식회사 OOO(대표자 OOO이하 “이 건 시행사”라 한다)이 부도에 준하는 공사지연으로 인하여 재 연장된 준공예정일(2013.5.31.)까지 공사가 미완료(88% 진행)됨에 따라 ‘분양보증 사고’가 발생하였음을 분양 계약자들에게 안내하면서 보증이행 방법을 선택하라는 통지를 통하여 115세대에게 OOO만원을 환급․이행하였다. 청구법인은 이 건 사업에 대한 주택분양보증 환급을 이행한 후, 사업장 공매를 통하여 낙찰자에게 잔여공사를 진행하고자 건축 중인 건물에 대한 소유권이전등기 청구소송을 제기하여 2016.3.24. 대법원 확정판결을 받아 소유권을 이전하였기에 2016년 중순까지 사업장 매각을 진행할 수 없었고, 또한, 이 건 사업장에 유치권을 주장하는 자가 현재까지 현장을 점유하고 있는 등 유치권 분쟁이 진행 중이며, 아울러 소유권을 이전받은 직후인 2016.5.16. 공매를 시도했으나 유찰되었고, 2016.6.30. 재공매를 실시했으나 낙찰자의 잔금 미납으로 매매계약이 해제되었으며, 2017.11.1. 이후에도 공매 절차를 계속하여 진행하고 있는바, 이러한 사유는 지방세법 시행령 103조 제1항 제3호의 6개월 이상 공사가 중단된 ‘정당한 사유’에 해당되므로 처분청이 부과한 이 건 부과처분은 종합합산과세대상이 아닌 별도합산과세대상으로 구분하여 부과되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 감사원 결정사례(감심 2010-20, 2010.3.25.)와 조세심판원 결정사례(조심 2017지714, 2017.11.6.) 등에서 건축공사가 중단된 ‘정당한 사유’라 함은 천재·지변이나 법령에 의한 금지·제한 또는 행정관청의 사용금지·제한 등 당해 사업주체로는 어쩔 수 없는 불가피한 사유를 말하는 것으로 법령상의 장애 또는 행정관청의 귀책사유로 인한 불가항력적 외부적 사유가 달리 발견되지 아니하는 점 등에 비추어 건축주의 자금부족, 경기침체로 인한 분양저조, 소송 등은 불가피한 사유에 해당된다고 볼 수 없다고 판단하였고, 조세심판원의 다른 결정사례(조심 2012지504, 2012.11.14.)에서 “정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물”이라 함은 법령에 의한 건축의 금지나 제한 등과 같이 납세자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유를 뜻하는 것이 원칙이고, 내부적인 경우에는 신청인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없는 경우에 한한다고 보아야 하며, 그와 같은 정당한 사유를 진행함에 있어서는 건축공사의 규모, 건축공사의 완공에 걸리는 기간의 장단, 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 하였는지의 여부, 행정관청의 귀책사유가 가미되었는지의 여부 등을 아울러 참착하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단할 것이라 하였는바, 청구법인이 신탁자이면서 시행사의 부도에 준하는 자금조달 문제로 인한 분양자의 환급이행은 경영상의 필요에 따라 선택한 것으로 공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다했다는 사실을 인정하기 어렵다 하겠으며, 아울러 사업장 공매를 통하여 잔여 공사를 진행하려는 과정에서 소송이라는 변수도 정당한 사유에 해당하지 아니한다 하겠으므로 청구법인이 정당한 사유로 주장하는 위탁자의 자금부족으로 인한 신청인의 “분양보증사고”처리와 주택분양보증 기관으로서 공사 재개를 위한 소유권이전 소송 및 사업장 매각을 위한 노력 등은 6개월 이상 공사가 중단된 정당한 사유로 볼 수 없어 이 건 토지에 대하여 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 처분을 한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 2014년도부터 2017년도까지의 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 이 건 토지상에 건축 중인 건축물의 건축공사가 6개월 이상 중단된 정당한 사유가 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

3. 분리과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지

• 가. 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 나. 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야로서 대통령령으로 정하는 임야
• 다. 제13조 제5항에 따른 골프장용 토지와 같은 항에 따른 고급오락장용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 라. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제2조 제1호에 따른 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 대통령령으로 정하는 토지
• 마. 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 바. 에너지·자원의 공급 및 방송·통신·교통 등의 기반시설용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 사. 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 아. 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세하여야 할 타당한 이유가 있는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지

(2) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

1. 특별시·광역시(군 지역은 제외한다)·특별자치시·특별자치도 및 시지역(다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역은 제외한다)의 공장용 건축물의 부속토지로서 공장용 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 범위의 토지

• 가. 읍·면지역
• 나. 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따라 지정된 산업단지
• 다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 지정된 공업지역

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지

② 제1항에 적용할 용도지역별 적용배율은 다음과 같다. 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

2. 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청과 청구법인이 제출한 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) OOO은 2010.12.24. 이 건 토지를 취득하여 2011.7.1. 이 건 사업인 도시형생활주택 157세대의 신축 및 분양사업에 대한 건축허가를 받고, 2011.7.10. 착공신고서를 제출하였다. (나) 청구법인은 이 건 사업을 위하여 이 건 토지의 소유자인 OOO과 신탁계약(2011.10.19.)을 체결하고, 신탁을 원인으로 하여 소유권 이전등기를 하면서 이 건 시행사인 주식회사 OOO에게 주상복합주택 분양보증서를 발급하였다. (다) 이 건 시행사는 2011년 11월부터 2012년 9월까지 총 157세대 중 156세대에 대한 분양계약을 체결한 후, 이 건 사업의 건축공정 지연 등으로 처분청에 공사기간 연장 신청을 하여 사용승인 예정일을 2012.10.31.에서 2013.1.31.로 연장하였으나, 연장기간 만료시까지 공사를 완료하지 못하였다. (라) 청구법인은 2013.3.8. 이 건 시행사에게 잔여공사 예정공정표 및 완공시점까지의 자금조달계획서 제출을 요구하였고, 이 건 시행사는 사용승인예정일을 2013.5.31.로 하는 잔여공사 예정표 및 처리계획서를 제출하면서 청구법인이 분양계약자에 대한 분양보증책임을 부담할 경우에는 시행사로서의 일체의 지위를 포기하는 ‘사업양도 및 포기각서’를 제출하였다. (마) 청구법인은 이 건 시행사가 공정률 88%인 상태에서 연장된 사용승인예정일인 2013.5.31.까지 공사완료를 하지 못함에 따라 2013.6.13. 분양계약자들에게 ‘분양보증사고’ 통지를 하고, 계약자들의 3분의 2 이상이 선택한 ‘환급이행’ 방식에 따라 2013년 12월까지 OOO을 환급하였다. (바) 청구법인은 2013.6.25. 이 건 토지 상에 건축 중인 건물에 대한 부동산처분금지가처분 결정을 받았고, 2013.6.26. 가처분등기의 촉탁에 따라 이 건 시행사 명의로 소유권보존등기가 되었다. (사) 청구법인은 2013.8.20. 건축중인 건물에 대한 소유권 확보를 위하여 소유권이전등기 청구 소송을 제기하였고, 2016.3.24. 대법원 확정판결(2015다252051 판결)에 따라 2016.4.27. 청구법인에게 이전등기가 되었다. (아) 청구법인은 이 건 사업장의 공매를 통하여 2016.7.21. 낙찰이 되어 매매계약을 체결하였다가 잔금지급 미이행으로 2016.12.30. 계약이 해제되었고, 2017년 9월부터 계속하여 인터넷 공매를 진행하였으나 심리일 현재까지 공매가 이루어지지 아니하였다. (자) 처분청이 2018.5.23. 이 건 사업장에 대한 현장확인을 하고 작성한 출장보고서를 보면, 다음과 같이 되어 있다.

○ 진행 현황

• 청구법인에게 건물의 소유권이 이전(2016.4.27.)된 후 공매가 계속 추진되었으나 낙찰 후 잔금미납 및 유치권 분쟁으로 진행이 안되고 있음

• 청구법인 담당자에 의하면 2018년 5월 중 다시 공매 추진 계획이라고 함

○ 현장확인 결과

• 위쪽 외관 창문이 미부착 상태이고, 건축물 공사중단(공정율 88%) 상태 그대로임

• 외부와 유일하게 연결된 통로에 세콤이 설치되어 있고, 유치권자 측으로 추정되는 현장관리인 2명이 근무중임

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호 단서에서 규정하고 있는 ‘정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우’에서의 ‘정당한 사유’에는 법령에 의한 금지․제한 등 납세의무자가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유는 물론 건축공사에 착공하여 공사진행을 위한 정상적인 노력을 다하였으나 시간적인 여유가 없어 장기간 공사를 중단한 내부적인 사유도 포함되며, 정당한 사유의 유무는 건축 중인 건축물의 공사기간의 장단, 건축공사를 중단할 수밖에 없는 법령상, 사실상의 장애 사유 및 정도, 납세의무자가 건축공사를 진행하기 위하여 진지한 노력을 다하였는지 여부 등을 아울러 참작하여 구체적인 사안에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것(대법원 2014.2.13. 선고 2013두18582 판결, 같은 뜻임)이다. 이 건 토지상에 건축공사가 중단된 사유는 이 건 시행사의 자금 사정 등으로 인한 공사 지연 등으로 보이므로 이러한 사유는 법령에 의한 금지․제한 등 건축주가 마음대로 할 수 없는 외부적인 사유가 아닌 내부적인 사유에 해당한다고 하겠고, 청구법인이 이 건 사업에 대하여 수분양자들에게 주택분양보증 환급을 이행한 후 건축공사를 수행하지 아니하고 공매를 진행하는 과정에서 계속적으로 건축공사를 하지 아니한 것은 청구법인의 내부적인 경영상의 필요에 따른 것으로 볼 수 있는바, 이러한 경우를 청구법인이 정상적인 노력과 추진을 다하였음에도 불구하고 부득이 건축공사를 중단할 수밖에 없게 된 경우에 해당한다고 보기는 어려우므로 이 건 토지상에 건축 중인 건축물의 건축공사가 6개월 이상 중단된 정당한 사유가 있었다고 인정하기는 어렵다 하겠다(조심 2014지824, 2014.11.10., 같은 뜻임)이다. 따라서 처분청이 청구법인에게 이 건 부과처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.