[요지] 청구법인은 쟁점토지를 양도토지와 교환하여 취득하였으므로 쟁점토지가 기부채납을 조건으로 취득한 부동산이라는 청구주장을 받아들이기 어렵고, 양도토지와 쟁점토지를 교환하면서 감정평가법인을 통하여 감정하였고 그 가액이 동일한 것으로 나타나자 교환차액의 정산이 이루어지지 않은 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득세 과세표준은 인천광역시의 장부에 기재되어 있는 쟁점토지의 매도가액으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 거부처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인은 기부채납의 반대급부로 쟁점토지를 양여받은 것이므로지방세특례제한법제73조의2 제1항의 기부채납용 부동산 등에 대한 감면대상에 해당하므로 기납부한 취득세는 환급되어야 한다.
(2) 설사 쟁점토지의 취득이 비과세대상이 아니라 하더라도, 원칙적으로 감정평가액은지방세법제10조 제5항에 규정된 사실상의 취득가격에 해당하지 아니므로(지방세심사 2006-410, 2006.9.25., 같은 뜻임), 청구법인이 쟁점토지를 취득하기 위해 교환한 양도토지의 법인장부가액인 OOO이 아닌 감정평가액을 사실상의 취득가격으로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 위법하다.
(1) 청구법인과 OOO가 체결한 “OOO지구단위계획 결정(변경) 주민제안 관련 건설협약서”(이하 “건설협약서”라 한다)에 의하면 청구법인이 공공시설(방송국)을 기부채납한 것은 용적률 완화 및 주민제안 사항을 도시관리계획으로 결정 고시받기 위한 것이지 쟁점토지를 취득하기 위한 것이 아니다.
(2) 청구법인이 제시하고 있는 법인장부는 지방세법 시행령 제18조 제3항 제2호 규정의 금융거래내역 또는 감정평가서 등 객관적인 증거서류에 의하여 작성된 법인장부라고 할 수 없어 양도토지의 장부가액을 사실상의 취득가액으로 보기 어렵다. 취득의 원인이 되는 거래가 교환인 경우 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우에는 사실상의 취득가격을 확인할 수 있다 할 것이고, 청구법인과 OOO는 쟁점토지와 양도토지를 교환하면서 그 2개의 감정평가기관에 의해 감정평가를 하였으며, 이 건 토지교환거래에서는 양 토지의 감정평가 금액이 동일하여 교환차액이 발생하지 않아 정산절차가 생략된 것일뿐 실질은 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우라는 점을 종합하면 이 건 감정평가액은 사실상 취득가격에 해당한다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점토지가 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산이라는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 취득가액을 양도토지의 법인장부가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 처분청과 청구법인이 제출한 자료 등에 의하여 확인된 사실관계는 다음과 같다. (가) 양도토지 매매계약서에 의하면 청구법인은 2001.8.1. OOO로부터 OOO대지 18,724.8㎡(이하 “이 건 토지”라 한다)를 OOO에 매수하는 계약을 체결한 것으로 나타난다. (나) 이 건 토지의 등기사항전부증명서에 의하면 청구법인은 2006.7.31. OOO로부터 이 건 토지를 매매를 원인으로 취득하고, 이를 OOO대지 15,068.6㎡ 및 OOO대지 3,656.2㎡로 분할한 것으로 나타난다. (다) 청구법인은 2014.2.13. OOO와 건설협약을 체결하였고, 그 주요내용은 다음과 같다. (라) 청구법인은 양도토지를 제외한 이 건 토지 및 쟁점토지 지상에 주상복합단지 18,724.80㎡를, 양도토지에는 방송시설 3,656.20㎡를 건설하기 위해 2014.2.28. 착공한 후, 2017.6.23. 준공한 사실이 건축물대장에 나타난다. (마) 청구법인과 OOO는 건설협약에 의하여 2017.5.25. 토지교환계약을 체결하였고, 위 계약의 제5조에서는 OOO과 청구법인은 재산의 교환으로 인하여 납부할 교환자금이 있으면 그 차액의 납기는인천광역시 공유재산 관리 조례 시행규칙제17조에 따른다고 규정하고 있는 것으로 나타난다. (바) 양도토지 및 쟁점토지의 감정평가액은 다음 <표>와 같고, 두 감정평가기관 모두 양도토지와 쟁점토지의 평가금액을 동일하게 평가한 것으로 나타난다. (사) 청구법인의 계정별원장의 건설용지(OOO로부터 OOO대지 18,724.8㎡)계정에 의하면 전기이월액이 OOO으로 계상된 것으로 나타난다. (아) 재산상세조회(OOO공유재산관리시스템)에 의하면 OOO는 1993.11.23. 쟁점토지를 취득하였고, 개별공시지가는 1㎡당 OOO대장가액(평가 및 추정가액)은 OOO으로 각각 나타나며, 2017.5.26. 쟁점토지를 교환으로 감정가액에 처분한 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저 쟁점①에 대하여 살펴본다. 지방세특례제한법제73조의2 제1항에서 지방세법 제9조 제2항에 따른 부동산 및 사회기반시설 중에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합에 귀속 또는 기부채납의 반대급부로 국가 등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산 또는 사회기반시설에 대해서는 취득세를 면제한다고 규정하고 있다. 청구법인은 쟁점토지가 기부채납을 조건으로 취득하는 부동산이므로 취득세 면제대상에 해당한다고 주장하나, 청구법인이 공공시설(방송국)을 기부채납한 것은 용적률 완화 및 주민제안 사항을 도시관리계획으로 결정·고시받기 위한 것이지 쟁점토지를 취득하기 위한 것이라고 보기 어려운 점, 청구법인은 쟁점토지를 양도토지와 교환하여 취득한 것인 점 등에 비추어 쟁점토지가 기부채납을 조건으로 취득한 부동산이라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 다음으로 쟁점②에 대하여 살펴본다. 지방세법제10조 제5항에서 다음 각 호의 취득에 대하여는 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다고 규정하면서, 그 제1호에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득을, 그 제2호에서 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득을 규정하고 있다. 또한,공유재산 및 물품 관리법제30조에서 일반재산을 처분할 때 그 가격은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가(時價)를 고려하여 결정하는 것으로, 같은 법 제39조 제3항에서 교환하는 경우 양쪽의 가격이 같지 아니할 때에는 그 차액을 금전으로 내야 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제27조 제1항에서 법 제30조에 따라 일반재산을 매각하거나 교환하는 경우의 해당 재산의 예정가격은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하고 공개하여야 하고 이 경우 시가는 2인 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 하며, 감정평가나 분할측량에 든 비용을 포함할 수 있다고 규정하고 있다. 청구법인은 쟁점토지의 취득가액을 양도토지의 법인장부가액으로 하여야 한다고 주장하나, 교환계약서에 의하면 청구법인 소유의 양도토지와 OOO소유의 쟁점토지를 서로 교환하되 위 재산의 교환으로 인하여 납부할 교환차액이 있는 경우 납부키로 하였던 점, 이에 따라 양도토지와 쟁점토지를 교환하면서 감정평가법인을 통하여 감정하였고 그 가액이 동일한 것으로 나타나자 교환차액의 정산이 이루어지지 않은 것으로 나타나는 점, 쟁점토지를 감정가액에 처분한 것으로 OOO의 공유재산관리시스템에 등재되어 있는 것으로 나타나는 점 등에 비추어 쟁점토지의 취득세 과세표준은 OOO의 장부에 기재되어 있는 쟁점토지의 매도가액으로 보는 것이 타당하므로 처분청이 이 건 거부처분을 한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법제96조 제6항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 지방세법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정되기 전의 것) 제10조(과세표준) ① 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다. 다만, 연부(年賦)로 취득하는 경우에는 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다. 이하 이 절에서 같다)으로 한다.
② 제1항에 따른 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액으로 한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 제4조에서 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
③ 건축물을 건축(신축과 재축은 제외한다)하거나 개수한 경우와 대통령령으로 정하는 선박, 차량 및 기계장비의 종류를 변경하거나 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령으로 정하는 시가표준액보다 적을 때에는 그 시가표준액으로 한다.
⑤ 다음 각 호의 취득(증여·기부, 그 밖의 무상취득 및 소득세법 제101조 제1항 또는 법인세법 제52조 제1항에 따른 거래로 인한 취득은 제외한다)에 대하여는 제2항 단서 및 제3항 후단에도 불구하고 사실상의 취득가격 또는 연부금액을 과세표준으로 한다.
1. 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합으로부터의 취득
2. 외국으로부터의 수입에 의한 취득
3. 판결문·법인장부 중 대통령령으로 정하는 것에 따라 취득가격이 증명되는 취득
4. 공매방법에 의한 취득
5. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조에 따른 신고서를 제출하여 같은 법 제5조에 따라 검증이 이루어진 취득
(2) 지방세법 시행령(2017.7.26. 대통령령 제28211호로 개정되기 전의 것) 제18조(취득가격의 범위 등) ① 법 제10조 제5항 각 호에 따른 취득가격 또는 연부금액은 취득시기를 기준으로 그 이전에 해당 물건을 취득하기 위하여 거래 상대방 또는 제3자에게 지급하였거나 지급하여야 할 직접비용과 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 간접비용의 합계액으로 한다. 다만, 취득대금을 일시급 등으로 지급하여 일정액을 할인받은 경우에는 그 할인된 금액으로 한다.
1. 건설자금에 충당한 차입금의 이자 또는 이와 유사한 금융비용
2. 할부 또는 연부(年賦) 계약에 따른 이자 상당액 및 연체료. 다만, 법인이 아닌 자가 취득하는 경우는 취득가격에서 제외한다.
3. 농지법에 따른 농지보전부담금, 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비 등 관계 법령에 따라 의무적으로 부담하는 비용
4. 취득에 필요한 용역을 제공받은 대가로 지급하는 용역비·수수료
5. 취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액
6. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 행정자치부령으로 정하는 금융회사 등(이하 이 조에서 "금융회사등"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
7. 제1호부터 제6호까지의 비용에 준하는 비용
② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 비용은 취득가격에 포함하지 아니한다.
③ 법 제10조 제5항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호에서 정하는 것을 말한다.
2. 법인장부: 금융회사의 금융거래 내역 또는 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제6조에 따른 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서. 다만, 법인장부의 기재사항 중 중고자동차 또는 중고기계장비의 취득가액이 법 제4조제2항에서 정하는 시가표준액보다 낮은 경우에는 그 취득 가액 부분(중고자동차 또는 중고기계장비가 천재지변, 화재, 교통사고 등으로 그 가액이 시가표준액보다 하락한 것으로 시장·군수·구청장이 인정한 경우는 제외한다)은 객관적 증거서류에 의하여 취득가액이 증명되는 법인장부에서 제외한다.
⑤ 법 제10조 제6항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 취득가격"이란 다음 각 호의 금액을 합한 금액을 말한다.
1. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명된 금액
2. 제3항 제2호에 따른 법인장부로 증명되지 아니하는 금액 중 소득세법 제163조에 따른 계산서 또는 부가가치세법 제32조에 따른 세금계산서로 증명된 금액
3. 부동산을 취득하는 경우 주택도시기금법 제8조에 따라 매입한 국민주택채권을 해당 부동산의 취득 이전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 금융회사등 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융회사등에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.
(3) 지방세특례제한법(2017.7.26. 법률 제14839호로 개정되기 전의 것) 제73조의2(기부채납용 부동산 등에 대한 감면) ① 지방세법 제9조 제2항에 따른 부동산 및 사회기반시설 중에서 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합(이하 이 조에서 "국가등"이라 한다)에 귀속 또는 기부채납(이하 이 조에서 "귀속등"이라 한다)의 반대급부로 국가등이 소유하고 있는 부동산 또는 사회기반시설을 무상으로 양여받거나 기부채납 대상물의 무상사용권을 제공받는 조건으로 취득하는 부동산 또는 사회기반시설에 대해서는 2018년 12월 31일까지 취득세를 면제한다.
② 제1항의 경우 국가등에 귀속등의 조건을 이행하지 아니하고 타인에게 매각·증여하거나 국가등에 귀속등을 이행하지 아니하는 것으로 조건이 변경된 경우에는 그 면제된 취득세를 추징한다.
(4) 공유재산 및 물품 관리법 제30조(처분재산의 가격 결정) 일반재산을 처분할 때 그 가격은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가(時價)를 고려하여 결정한다. 제39조(교환) ① 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 일반재산인 토지, 건물, 그 밖의 토지의 정착물을 국유재산, 다른 지방자치단체의 공유재산 또는 사유재산과 교환할 수 있다. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 경우는 제외한다.
1. 해당 지방자치단체가 직접 공용·공공용재산으로 사용하거나 소규모 일반재산을 한 곳에 모아 관리함으로써 재산의 효율성을 높이는 데 필요한 경우
2. 해당 지방자치단체에서 일반재산의 가치와 효용도를 높이는 데 필요한 경우로서 매각 등 다른 방법으로 해당 재산의 처분이 곤란한 경우
3. 국가 또는 다른 지방자치단체가 직접 공용·공공용재산으로 사용하거나 소규모 일반재산을 한 곳에 모아 관리함으로써 재산의 효율성을 높이는 데 필요하여 교환을 요청한 경우
4. 지역경제 활성화 또는 지역 주민의 복리 증진을 위하여 필요하다고 인정되는 경우로서 지방의회가 동의한 경우
② 제1항에 따른 교환을 할 때 교환하는 일반재산의 종류·가격 등은 대통령령으로 정하는 바에 따라 제한할 수 있다.
③ 제1항에 따라 교환하는 경우 양쪽의 가격이 같지 아니할 때에는 그 차액을 금전으로 내야 한다.
(5) 공유재산 및 물품 관리법 시행령 제27조(일반재산가격의 평정 등) ① 법 제30조에 따라 일반재산을 매각하거나 교환하는 경우의 해당 재산의 예정가격은 지방자치단체의 장이 시가로 결정하고 공개하여야 한다. 이 경우 시가는 2인 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 평가한 감정평가액을 산술평균한 금액 이상으로 하며, 감정평가나 분할측량에 든 비용을 포함할 수 있다.
② 제1항 후단에 따른 감정평가액은 평가일부터 1년 동안만 적용한다. 다만, 행정안전부장관이 정하는 경우에는 그 기간을 연장할 수 있다.
③ 국가나 다른 지방자치단체와 재산을 교환할 때에는 제1항에도 불구하고 감정평가를 생략하고 제31조제2항 각 호의 방법으로 산출한 재산가격을 기준으로 하여 교환할 수 있다.
④ 재산가격이 1천만원(특별시, 광역시와 인구 50만 이상인 시의 경우에는 3천만원) 미만으로 추정되는 재산은 제1항에도 불구하고 감정평가를 생략할 수 있다. 이 경우 토지의 가격은 개별공시지가(해당 토지에 대한 개별공시지가가 없을 때에는 그 토지와 연접한 토지의 개별공시지가를 우선적으로 적용한다)를 기준으로 할 수 있고, 건물의 가격은 지방세법에 따른 시가표준액을 기준으로 할 수 있다.
⑤ 지방자치단체의 장은 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 재산가격을 결정할 때에는 가격평정조서를 작성하여야 한다. 이 경우 그 가격평정조서에는 다음 각 호의 서류를 첨부하여야 한다.
1. 평정의 근거가 되는 감정평가업자의 감정평가서
2. 해당 재산의 위치를 명확하게 그린 도면
3. 그 밖에 참고가 될 수 있는 매매 사례 등 관계 서류
⑥ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 적용되는 공익사업에 필요한 공유재산을 해당 공익사업의 사업시행자에게 매각할 때에는 제1항에도 불구하고 해당 법률에 따라 산정한 보상액을 해당 재산의 매각가격으로 할 수 있다.
⑦ 법 제12조에 따라 회계 간에 재산을 이관할 때에는 제1항에도 불구하고 해당 공유재산의 대장가격으로 정할 수 있다.
⑧ 지방자치단체의 장은 일반재산의 매매ㆍ교환을 신청한 자가 감정평가 실시 후에 정당한 사유 없이 그 신청을 철회한 경우에는 감정평가 및 측량에 든 비용의 일부를 그 신청자(국가 또는 지방자치단체가 신청자인 경우는 제외한다)로 하여금 부담하게 할 수 있다.
(6) 인천광역시 공유재산 관리 조례 시행규칙(2016.11.29. 규칙 제3012호로 개정된 것) 제17조(교환차액의 납기) 시유재산을 교환함에 있어서 그 가격이 상응하지 아니할 때에는 그 차액을 재산인도전에 납입시켜야 한다.