이 건 부동산의 실거래가액 또는 감정평가액을 반영하지 아니하고 시가표준액을 과세표준으로 하여 재산세 등을 부과하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부

[참조결정] 조심2014지2161

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 소유하고 있는 OOO상가동 지층 제1호(건축물 538.02㎡, 토지 469.89㎡, 이하 “이 건부동산”이라 한다)에 대하여 2016.7.12. 및 2016.9.12. 청구인에게 아래 <표1>와 같이 산출한 재산세 등 OOO(이하 “이 건 재산세 등”이라 한다)을 부과·고지하였다. <표1> 이 건 부동산에 대한 재산세 등의 부과·고지 내역 (단위: 원)
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2017.9.27 이의신청을 거쳐 2018.2.23. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 2002년도에 OOO에 취득하였고, 2017년도 현재 실거래가격이 OOO에도 미치지 못하는 이 건 부동산에 대하여 처분청이 그 시가표준액을 OOO으로 산정하였는바, 동 가액은 불완전하고 공평하지 아니하므로 이를 과세표준으로 하여 부과·고지한 이 건 재산세 등은 위법하며, 이 건 부동산의 시가표준액이 OOO억원을 초과한다는 사유만으로 국민건강보험의 피보험자 자격을 상실하여 감당할 수 없는 국민건강보험료를 납부하고 있으므로 이 건 재산세 등은 반드시 취소되어야 한다. (2)집합건물 소유 및 관리에 관한 법률에서 집합건축물의 대지는 건축물의 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다고 규정하고 있으므로 그 가격은 일괄하여 평가하여야 하고, 실제로 처분청이 감정평가법인에게 의뢰하여 평가한 이 건 부동산의 감정평가액은 OOO억원에 불과함에도 처분청이 이 건 부동산의 시가표준액을 OOO으로 산정한 것은 거래의 관행 및 기본원칙을 무시한 것이다.

(3) 이 건 부동산에 대한 개별공시지가 등 시가표준액이 위법하고 부당하게 산정되었음에도 지방자치단체인 처분청과 국토교통부 및 사법부 누구하나 이에 대한 책임을 지지 않고 입법 정책의 문제라고 하며 서로 미루고만 있으므로 이는 반드시 바로 잡아야 한다.

(4) 경기도가 주관한 2014년 제도개선발표회에서 처분청이 ‘집합건축물을 중심으로 상가 건축물의 부속토지에 대한 층별 가격 배분’이라는 주제로 발표를 한 것으로 보아 처분청은 이 건 부동산의 시가표준액에 구조적인 문제가 있다는 것을 잘 알고 있음에도 이를 시정하지 않고 아직까지 시가표준액을 근거로 재산세를 부과하여 납세자의 재산권을 침해하고 있을 뿐만 아니라 이는 헌법 상 ‘과잉금지의 원칙’에도 위배된다.

• 나. 처분청 의견 재산세는 일정한 재산의 소유라는 사실에 담세력을 인정하여 부과하는 조세로서 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하고 법령상 규정하고 있는 재산의 평가방식은 합리적인 평가 요소를 가지고 객관적으로 가치를 반영할 수 있도록 하고 있다고 볼 수 있으므로 처분청이지방세법의 규정에 따라 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출한 가액을 이 건 부동산의 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 이 건 부동산의 실거래가액 또는 감정평가액을 반영하지 아니하고 시가표준액을 과세표준으로 하여 재산세 등을 부과하는 것은 부당하다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2002.2.15. 구 OOO로부터 이 건 부동산을 OOO에 취득하여 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재까지 소유하고 있다. (나) 처분청은 이 건 부동산의 2017년도 시가표준액 및 재산세 과세표준을 아래 <표2>와 같이 산출한 후, 건축물 및 토지의 과세표준에 지방세법제111조 제1항 및 제2항의 세율을 적용하여 산출한 이 건 재산세 등 OOO을 청구인에게 부과·고지하였다. <표2> 이 건 부동산의 시가표준액 및 재산세 과세표준 산정 내역 (단위: 원) (다) 청구인은 2010.2.5. 및 2012.3.6. 처분청 등이 의뢰하여 OOO등이 한 감정평가액이 각각 OOO이고, 현재 실제 거래가격 또한 OOO을 약간 상회함에도 처분청이 이 건 부동산의 시가표준액 OOO을 기준으로 재산세 등을 부과하여 청구인의 재산권을 과다하게 침해하고 있다고 주장한다. (2)지방세법제4조 제1항에서 가격이 공시되는 토지의 시가표준액은 공시된 가격으로 한다고 규정하고 있고, 제2항에서 가격이 공시되지 되지 않는 건축물의 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 제110조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제109조 제1호에서 재산세의 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(100분의 70)을 곱하여 산정한 가액으로 한다고 규정하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대 재산세는 과세기준일(6.1.) 현재 재산의 소유 사실 자체에 담세력을 인정하여 그 소유자에게 부과하는 조세로서 재산세의 과세표준 산정 시 납세자 개개인의 특수한 사정을 모두 고려하는 것이 원칙적으로 불가능하여 합리적인 평가요소인 시가표준액이 객관적인 재산가치를 반영하고 있다고 보아 이를 기준으로 하는 것(조심 2014지2161, 2015.1.16. 외 다수, 같은 뜻임)인 점,지방세법제4조 제1항에서 토지의 시가표준액은 개별공시가격으로 한다고 규정하고 있으므로 이 건 부동산과 같이 지하에 소재하는 상가라고 하여 개별공시지가를 지상의 상가와 달리 적용할 수는 없는 점, 개별공시지가 결정의 적법 여부는 원칙적으로부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률및 같은 법 시행령에 규정된 절차와 방법에 의거하여 이루어진 것인지 여부에 따라 결정되는 것으로 당해 토지의 실제 거래가액과 직접적인 관련이 있는 것은 아니므로 설령 토지가격이 시가와 차이가 있다거나 그 변동과 다르게 결정되었다고 하더라도 단지 이러한 사유만으로 그 가격 결정이 위법하다 할 수는 없는 점(대법원 2009.5.28. 선고 2009두4906 판결, 같은 뜻임) 등에 비추어 처분청이 이 건 부동산의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출한 금액을 과세표준으로 하여 이 건 재산세 등을 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로지방세 기본법제96조 제4항,국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 지방세법 제4조[부동산 등의 시가표준액] ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다. 제110조[과세표준] ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지 제111조[세율] ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지

• 가. 별도합산과세대상 과세표준 세 율 2억원 이하 2억원 초과 10억원 이하 10억원 초과 1,000분의 2 40만원 + 2억원 초과금액의 1,000분의 3 280만원 + 10억원 초과금액의 1,000분의 4

2. 건축물

• 다. 그 밖의 건축물: 과세표준의 1천분의 2.5 제114조[과세기준일] 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다. 제191조[납기] ① 재산세의 납기는 다음 각 호와 같다.

1. 토지: 매년 9월 16일부터 9월 30일까지

2. 건축물: 매년 7월 16일부터 7월 31일까지

(2) 지방세법 시행령 제4조[건축물 등의 시가표준액 결정 등] ① 법 제4조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 과세대상별 구체적 특성을 고려하여 다음 각 호의 방식에 따라 안전행정부장관이 정하는 기준을 말한다.

1. 건축물:소득세법제99조 제1항 제1호 나목에 따라 산정·고시하는 건물신축가격기준액에 다음 각 목의 사항을 적용한다.

• 가. 건물의 구조별·용도별·위치별 지수
• 나. 건물의 경과연수별 잔존가치율
• 다. 건물의 규모·형태·특수한 부대설비 등의 유무 및 그 밖의 여건에 따른 가감산율(加減算率) 제109조[공정시장가액비율] 법 제110조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 다음 각 호의 비율을 말한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 70

(3) 소득세법 제99조[기준시가의 산정] ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 나. 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액