2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지가 종합합산과세대상인 것으로 보아 재산세 등을 과세한 처분의 당부

[참조결정] 조심2012지0041

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 OOO주식회사로부터 신탁받아 소유하고 있는 OOO외 5필지 토지 6,887㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 종합합산과세대상인 것으로 보아 2017.9.13. 청구법인에게 쟁점토지의 개별공시지가 총액에 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 금액을 과세표준으로 하여 산출한 재산세 OOO도시지역분 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과․고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2017.12.10. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 처분청은 청구법인이 2014.11.17. 쟁점토지상에 OOO자동차매매센타 개발사업(이하 “쟁점사업”이라 한다)용 건축물의 건축허가를 받고 2016.7.14. 착공신고필증을 교부받아 공사를 진행하였으나 2017.6.1. 현재 공사가 6개월 이상 중단되어 쟁점토지를 종합합산과세대상인 것으로 보아 재산세를 부과하였다. 별도합산과세대상이 되는 건축물의 부속토지는 완공된 건축물뿐만 아니라 건축 중인 건축물의 부속토지도 포함하되 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 건축물은 제외하고 있다. 청구법인은 2016.7.14. OOO와 쟁점토지에 공사계약을 맺고 착공 신고하여 공사를 진행 중에 쟁점사업 시행권자와 동업계약을 맺은 OOO가 동업계약 조건을 이행하지 않고 쟁점토지의 명의이전 및 허가권의 이전을 요구하면서 2016.4.21. 건축허가명의처분금지 가처분을 신청하여 법원으로부터 받아들여졌고 2016.8.22. 공사 중단 및 건축허가권 등 이전요청으로 법원에 민사소송을 제기하고 처분청 등에 공사를 중지하여 달라고 민원을 제기하여 공사가 중단되었다. 청구법인은 계속하여 OOO와 협상하여 합의 후 공사를 재개하려 하였으나 요구사항을 수락할 수 없었으며, 2017.5.22. OOO억원의 손해배상금을 지불하기로 합의하고 공사를 재개한 것이다. 처분청이 2017.6.23. 쟁점토지에 출장하여 진행된 공사현황을 보고 정상적인 공사로 인정하였음에도 종합합산과세대상 토지로 보아 과세한 것은 사실조사를 소홀히 하고 법리를 오해한 것이다. 청구법인은 2016.7.14. OOO와 공사계약 후 바로 공사에 착수하였으나 위와 같은 가처분신청 및 공사 중단 등 법률적 요인으로 공사를 중단하게 된 것이며, 공사진행표와 같이 현재 정상적으로 공사 진행 중에 있고 건축허가서 및 착공신고서에 기재된 기일 내에 준공할 예정이다. 이는 공사 중단이 가처분신청 등 외부적인 법률적 요인에 의한 것으로 관련법상 공사 중단의 정당한 사유에 해당하므로 쟁점토지를 별도합산과세대상 토지로 구분하여 재산세를 과세하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구법인은 2016.7.14. 착공신고 수리 직후 시공사인 OOO가 건축공사를 진행하였다가 2016.8.22. 공사가 중단되었고 2017.5.22.부터 공사를 재개하였다고 주장하고 있으나 건축법 제21조의 의한 착공신고는 건축물의 공사를 착수하려는 경우에 신고하는 절차적 행위로서, 착공신고 자체가 건축공사의 시작을 의미하는 것은 아니며, 서울특별시에서는 건축공사를 진행함에 있어 공사장 가림벽(가설울타리)의 설치는 의무사항은 아니나 건축허가 처리시에 설치기준에 맞게 착공시 설치하도록 행정지도하고 있다. 처분청의 조사담당 공무원 2인이 2017.6.1. 쟁점토지에 출장하여 현장을 조사한 결과, 2017.6.1. 당일에서야 비로소 가설울타리 설치 공사가 진행 중인 사실을 확인하고 작업현장을 사진 촬영하였다. 조사 당일 가설울타리 설치 공사 이외의 건축공사는 진행된 사실이 없었으며, 또한 시공사인 OOO는 2017.9.1. 건축법 제24조 제6항을 준수하기 위해서 쟁점토지에 현장사무소 용도의 가설건축물 3동 63㎡의 축조 신고를 하였다. 청구법인이 2016.7.14. 제출한 착공신고는 건축법 제11조 제7항을 회피하기 위한 조치로 보이며, 위와 같은 사실들이 2017년 재산세 과세기준일 이전에 쟁점토지가 건축 중이 아니었음을 입증하는 것이다. 또한, 청구법인은 처분청에서 2017.6.23. 쟁점토지에 출장하여 진행된 공사현장을 보고 정상적인 공사라고 인정하였다고 주장하나 2017.6.23. 처분청의 조사담당 공무원 2인이 쟁점토지에 출장하여 재조사한 사실은 있다. 그러나 현장에서 공사관계자에게 청구법인의 주장과 같은 발언을 한 사실은 없었고 오히려 2017.6.23. 촬영한 쟁점토지의 현장사진을 보면 건축공사가 시작되었다고 볼 수 있는 천공기 또는 항타기 등 건설장비의 설치 등의 확인 가능한 어떠한 정황도 없었다. 2017년 6월 OOO포털사이트의 거리뷰를 통해 쟁점토지를 살펴보아도 건축공사가 진행되고 있다는 정황은 어디에도 없다. 청구법인은 공사진행표가 첨부되어 있다고 하였으나 공사의 진행을 확인할 수 있는 문건은 찾아볼 수 없다. 청구법인의 주장과 같이 2017.5.22. 쟁점토지에서 건축공사가 재개된 것이 사실이라면 건축법 제25조 제6항 및 국토교통부 고시 건축공사 감리세부기준에 따라 공사감리자인 OOO에서 작성한 공사감리일지의 제출을 통해서 기초파일공사(토목공사)의 준비 및 개시를 비롯한 이후 건축 공정의 진행 상황을 입증할 수 있음에도 불구하고, 이러한 서류의 제출에 응하지 않는 것은 당시 건축공사의 실시 사실이 없었음으로 보는 것이 합리적이다. 따라서 쟁점토지는 재산세 과세기준일(2017.6.1.) 현재 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호의 건축 중인 건축물에 해당한다고 볼 수 없으며, 대법원 판례(2017.3.15. 선고 2016두58046 판결)를 통해서도 확인할 수 있는바, 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 하여 재산세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지가 종합합산과세대상인 것으로 보아 재산세 등을 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지

(2) 지방세법 시행령 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

2. 건축허가를 받았으나 건축법 제18조에 따라 착공이 제한된 건축물

3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.

(3) 건축법 제11조(건축허가) ⑦ 허가권자는 제1항에 따른 허가를 받은 자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 취소하여야 한다. 다만, 제1호에 해당하는 경우로서 정당한 사유가 있다고 인정되면 1년의 범위에서 공사의 착수기간을 연장할 수 있다.

1. 허가를 받은 날부터 2년(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조에 따라 공장의 신설·증설 또는 업종변경의 승인을 받은 공장은 3년) 이내에 공사에 착수하지 아니한 경우 제21조(착공신고 등) ① 제11조·제14조 또는 제20조 제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다. 다만, 제36조에 따라 건축물의 철거를 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우에는 그러하지 아니하다. 제24조(건축시공) ⑥ 건설산업기본법 제41조 제1항 각 호에 해당하지 아니하는 건축물의 건축주는 공사 현장의 공정을 관리하기 위하여 같은 법 제2조 제15호에 따른 건설기술자 1명을 현장관리인으로 지정하여야 한다. 이 경우 현장관리인은 건축주의 승낙을 받지 아니하고는 정당한 사유 없이 그 공사 현장을 이탈하여서는 아니 된다. 제25조(건축물의 공사감리) ⑥ 공사감리자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 감리일지를 기록·유지하여야 하고, 공사의 공정(工程)이 대통령령으로 정하는 진도에 다다른 경우에는 감리중간보고서를, 공사를 완료한 경우에는 감리완료보고서를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 각각 작성하여 건축주에게 제출하여야 하며, 건축주는 제22조에 따른 건축물의 사용승인을 신청할 때 중간감리보고서와 감리완료보고서를 첨부하여 허가권자에게 제출하여야 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구법인이 제출한 자료의 내용은 아래와 같다.

1. 쟁점토지는 위탁자인 OOO의 중고자동차 매매센터로 이용하다가 2014.1.17. OOO명의로 건축허가를 받고 2014.11.17. OOO가 사업시행권을 양수하여 건축허가를 받았다.

2. OOO는 2016.1.28. OOO와 쟁점토지에 대하여 토지매매계약을 체결하고, OOO는 2016.2.29. OOO와 공동사업하기로 공동사업계약을 체결하면서 사업권 양도대금으로 OOO억원을 수령하기로 하고 계약금 OOO억원을 수령하였다. 그러나 OOO는 잔여 약정이나 계약을 이행하지 아니하여 공동사업계약을 해지하였다.

3. OOO는 2016.4.12. 서울남부지방법원에 건축허가명의처분금지 가처분신청을 하였고, OOO대표이사 OOO을 특정경제범죄가중처벌에 관한 법률 위반(배임)으로 서울중앙지방검찰청에 고발하였으나 2017.1.9. 증거불충분 혐의 없음으로 불기소처분 되었다.

4. OOO는 2016.5.13. OOO와 대표이사인 OOO과 운영권 및 우선매수 등 약정서를 작성하고 청구법인으로부터 PF자금을 조달하기로 계약하고 쟁점토지를 청구법인에게 신탁등기하였다.

5. 쟁점토지상에 위치한 건물은 2015년 2월부터 철거공사를 시작하여 2015.8.7. 멸실신고를 하여 철거를 완료하였다.

6. OOO와 시공사인 OOO는 쟁점토지에 대한 공사도급계약을 체결하고 2016.7.11. 청구법인을 도급자로 OOO를 수급자로, OOO를 위탁자로 하는 공사도급 승계계약을 하고 2016.8.11. 착공신고필증을 교부받았다.

7. OOO는 2016.10.5. 청구법인 및 OOO를 상대로 건축허가명의처분금지 가처분 소송을 제기하였고, 2017.5.22. 손해배상금 OOO억원을 지급하기로 합의하고 소송을 취하하였다. (나) 일반건축물관리대장 및 등기사항전부증명서에 의하면, 쟁점토지의 소유권은 2016.5.20. 신탁을 원인으로 OOO주식회사(위탁자)에서 청구법인(수탁자) 앞으로 이전등기된 것으로 나타난다. (다) 청구법인은 2016.7.14. 쟁점토지상에 2017.7.15. 착공예정일로 하여 착공 신고한 것으로 나타난다. (라) 처분청은 2017.6.1. 및 6.23. 쟁점토지에 현장 출장하여 착공여부를 확인한바, 가설울타리 설치공사를 하고 있으나 착공한 흔적이 없는 것으로 확인하고 있다 (마) 건축주인 OOO는 2017.9.1. 쟁점토지상에 현장사무소 용도의 가설건축물 축조신고서를 처분청에 제출한 것으로 나타난다. (바) 처분청은 2017년 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 건축물이 착공이 되지 아니한 상태인 것으로 보아 2017.9.13. 청구법인에게 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과․고지하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구법인은 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 쟁점토지상에 착공신고를 하고 건축공사가 진행 중이므로 쟁점토지는 별도합산과세대상이라고 주장하나, 별도합산과세대상으로 구분되고 있는 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호에서 규정한 건축 중인 건축물이라 함은 건축허가를 받아 착공신고서를 제출한 후 터파기 공사 등 실제로 건축공사를 진행하고 있는 것을 의미하고, 단지 그 사업에 직접 사용하기 위한 준비를 하고 있는 것까지 포함된다고 볼 수 없다 할 것(조심 2012지41, 2012.9.18., 같은 뜻임)인바, 청구법인은 쟁점토지상에 건축물을 신축하기 위하여 2016.7.14. 착공신고서를 제출하여 2016.8.11. 착공신고필증을 교부받았으나, 2017.6.1. 및 6.23. 처분청 공무원이 쟁점토지에 현장 출장하여 작성한 출장복명서 및 사진 등에 의하면 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 터파기공사 등 본격적인 건축공사에 착공하지는 아니한 채 가설울타리 설치 등 건축공사 착공을 위한 준비작업만 한 사실이 나타나는 점, OOO가 과세기준일 이후인 2017.9.1. 쟁점토지상에 현장사무소 용도의 가설건축물 축조신고서를 제출한 점, 청구법인은 과세기준일 현재 공사를 진행하였다는 공사일지 등 이를 입증할 만한 증빙을 제출하지 아니한 점 등에 비추어 2017년도 재산세 과세기준일 현재 쟁점토지는 건축공사가 진행 중인 건축물의 부속토지에 해당된다고 보기 어렵다 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 재산세 등을 부과한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제6항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.