임대사업자로 등록된 자가 공동을 건축할 임대주택건설용 부동산에 대하여 취득일부터 60일 이내에 공동명의의 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우 취득세 등의 감면대상인지 여부

[참조결정] 조심2015지1545 / 조심2017지1111

[주 문] OOO시장이 2017.8.9. 청구법인에게 한 경정청구 거부처분은 OOO외 1필지 토지 1,060㎡ 및 OOO외 41필지 토지 28,666㎡ 중 청구법인의 지분(2분의 1)에 대하여 지방세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12175호로 일부개정되기 전의 것) 제31조 제1항의 감면율을 적용하여 그 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2013.7.29 OOO외 1필지 토지 1,060㎡(이하 “이 건 제1부동산”이라 한다)를, 2013.10.8. 같은 동 OOO외 41필지 토지 28,666㎡ 및 건축물 1,002.81㎡(이하 “이 건 제2부동산”이라 하고, 이 건 제1부동산과 함께 “이 건 부동산”이라 한다)를 OOO주식회사(이하 OOO라 한다)와 공동(지분 각 2분의 1)명의로 각 취득하고 같은 날 매매가액 OOO및 OOO을 각 과세표준액으로 하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO및 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 2017.7.17. 이 건 부동산 취득당시 청구법인이 임대사업자로 등록되어 있었으므로 동 부동산 중 청구법인의 지분(2분의 1)에 해당하는 부동산(이하 "쟁점부동산"이라 한다)의 취득세 등에 대하여 지방세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12175호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제31조 제1항의 감면율을 적용한 세액으로 감면하여 달라는 취지의 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.8.9. 이 건 부동산 취득일로부터 60일이 경과한 2014.9.24.에서야 청구법인과 OOO가 공동명의로 임대사업자 등록을 하였으므로 쟁점부동산은 위 조항에 따른 감면대상에 해당하지 아니한다는 사유로 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.11.1. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 민간임대주택에 관한 특별법령에 따른 임대사업자 변경등록 요건(주택사업계획승인서 사본 및 건축허가) 및 임대주택 승인절차(관련 행정기관 협의 및 처리기간 소요) 이행으로 이 건 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자 변경 등록을 통하여 동 부동산을 임대물건으로 추가 등록하는 것은 현실적으로 불가능하였고 OOO는 임대주택법령의 임대사업자 요건을 갖추지 못하여 동 기한 내에 임대사업자로 등록하지 못하였으나, 청구법인은 이 건 부동산을 취득할 당시 임대사업자로 등록이 되어 있었고 OOO도 2014.9.24. 공동임대사업자로 등록하여 2017.2.20. 이 건 부동산 상에 임대주택을 신축하였는바, 임대주택의 취득에 대하여 취득세 등을 감면하는 취지는 조세의 부담이 임차인들에게 전가됨으로써 임대료의 상승을 초래하므로 세제상의 지원을 통하여 서민생활의 안정을 도모하자는 취지가 있으므로 토지 취득자가 임대주택을 건축하여 임대에 공하였다면 감면요건을 갖춘 것으로 간주하여 감면하는 것이 합리적이고, 다수의 조세심판원 선결정례(조심 2015지1545, 2016.6.15 외 다수 같은 뜻임)에서도 임대용 부동산을 취득할 당시 임대사업자이면 60일 이내에 이를 임대물건으로 등록하지 아니하였더라도 감면요건을 충족한 것으로 보는 것이 타당하다고 결정하고 있으므로 이 건 부동산 중 청구법인의 지분에 해당하는 부동산은 지방세특례제한법제31조 제1항에 따른 감면대상임에도 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 임대주택법(2013.12.5. 법률 제11999호로 일부 개정되기 전, 이하 같다) 제6조 제1항 및 같은 법 시행령 제7조 제2항에서 임대사업자로 등록할 수 있는 자가 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동명의로 등록하여야 함을 규정하고 있고 이 건 부동산은 청구법인이 OOO와 공동으로 취득한 것이므로 기존 청구법인의임대사업자등록에 신규 임대부동산을 추가로 등재하는 형식이 아니라 새로운 임대사업자등록이 필요하여 2014.9.24. 신규 임대사업자로 공동등록한 것으로, 이 건 부동산은 취득일로부터 60일 이후에 공동명의의 임대사업자로 등록된 경우로 지방세특례제한법제31조 제1항에서 규정하고 있는 임대사업자가 임대할 목적으로 취득하는 부동산(임대용 부동산 취득일로부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함)에 해당하지 아니하므로 청구법인의 경정청구를 거부한 것은 잘못이 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 임대사업자로 등록된 자가 공동으로 건축할 임대주택건설용 부동산에 대하여 취득일부터 60일 이내에 공동명의의 임대사업자 등록을 하지 아니한 경우 취득세 등의 감면대상인지 여부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 1991.3.25. 건설업 등을 목적사업으로 설립되어 199.4.15. 사업자등록을 한 후 1999.6.28. 처분청에 임대사업자로 등록(1999-OOO)하였고, 2013.7.29. 및 2013.10.8. OOO(2013.7.24. 설립, 2013.7.30. 사업자등록)와 이 건 부동산을 공동(지분 각 2분의 1)으로 각 취득하였다.

(2) 청구법인과 OOO는 2014.6.27. 처분청으로부터 OOO59필지 상에 주택건설사업계획승인 통보(건축과-27931)를 받아 2014.8.18. 착공하였고, 2014.9.24. 위 토지상에 신축하는 10년 공공임대주택〔824세대(40㎡초과～60㎡이하: 611세대, 60㎡초과～85㎡이하: 213세대)〕을 임대주택으로 하여 공동으로 임대사업자 등록(2014-OOO)하였으며, 2017.2.20. 처분청으로부터 위 주택건설사업에 대한 사용검사확인을 받았다.

(3) 청구법인은 2017.3.2. 처분청에 위 공공임대주택을 임대주택으로 하는 임대사업자 등록사항 변경신고를 하고, 2017.7.17. 쟁점부동산에 대한 취득세 등에 대한 감면을 구하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2017.8.9. 이를 거부하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은이 건 부동산의 취득일부터 60일이 지나서야 공동임대사업자로 등록을 하였으므로 쟁점부동산도 취득세 등의 감면대상에 해당하지 아니한다는 의견이나, 지방세특례제한법제31조 제1항에서 감면대상에 해당하는 임대사업자는 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자이면 족하고, 달리 임대용 부동산을 취득할 때마다 해당 부동산에 대하여 임대주택법에 따라 변경등록을 할 것을 요구하고 있지 아니하고, 동 조항은 임대주택 활성화를 통한 서민의 주거안정의 지원에 그 취지가 있다 할 것으로 비록 임대사업자가 임대주택용 부지를 취득하면서 바로 임대물건으로 변경등록을 하지 아니하였다 하더라도 임대사업자가 장래에 임대주택을 건설하기 위하여 그 부지를 취득하는 경우라면 취득세를 감면하는 것이 입법취지에 부합하는 해석이라 할 것(조심 2015지1545, 2016.6.15. 외 다수 같은 뜻임)이며, 동 조항에 따라 취득세 감면대상이 되는 임대목적의 공동주택이란 새로이 건축된 공동주택의 건축물과 그 부속토지에 한정되어 임대목적의 공동주택을 신축하기 위해 멸실된 건축물은 취득세 감면대상에 해당하지 아니한다 할 것(조심 2017지1111, 2018.2.27. 같은 뜻임)인바, 쟁점부동산 중 건축물은 임대목적의 공동주택이 아니므로 감면대상에 해당하지 아니하나 토지는 취득일 이전에 이미 임대사업자로 등록된 청구법인이 임대주택을 건설하기 위하여 취득한 것임에도 처분청이 그 취득일부터 60일 이내에 공동임대사업자등록을 하지 아니하였다하여 감면대상에 해당하지 아니하는 것으로 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 지방세기본법제96조 제4항과 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 지방세특례제한법(2014.1.1. 법률 제12175호로 일부개정되기 전의 것) 제31조(임대주택 등에 대한 감면) ① 임대주택법제2조 제4호에 따른 임대사업자(임대용 부동산 취득일부터 60일 이내에 임대사업자로 등록한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)가 임대할 목적으로 공동주택(그 부속토지를 포함하되, 해당 공동주택의 부대시설 및 임대수익금 전액을 임대주택관리비로 충당하는 임대용 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 건축하는 경우 그 공동주택과 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 임대주택법제2조 제3호에 따른 오피스텔(이하 이 조에서 "오피스텔"이라 한다)을 최초로 분양받은 경우 그 공동주택 또는 오피스텔(주택법제80조의2 제1항에 따른 주택거래신고지역에 있는 공동주택 또는 오피스텔은 제외한다)에 대하여는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 2015년 12월 31일까지 지방세를 감면한다. 다만, 토지를 취득한 날부터 정당한 사유 없이 2년 이내에 공동주택을 착공하지 아니한 경우는 제외한다.

1. 전용면적 60제곱미터 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득하는 경우에는 취득세를 면제한다.

2. 임대주택법제16조 제1항 제1호ㆍ제2호ㆍ제2호의2 및 제3호에 따른 장기임대 목적으로 전용면적 60제곱미터 초과 85제곱미터 이하인 임대주택(이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다)을 20호(戶) 이상 취득하거나, 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 장기임대주택을 취득하는 경우(추가로 취득한 결과로 20호 이상을 보유하게 되었을 때에는 그 20호부터 초과분까지를 포함한다)에는 취득세의 100분의 25를 경감한다.

② 제1항을 적용할 때 임대주택법제16조 제1항 각 호에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

(2) 임대주택법(2013.12.5. 법률 제11870호로 일부개정되기 전의 것) 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "임대주택"이란 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말한다.

2. "건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법제9조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제16조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조에 따른 임대사업자 등록을 마치고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택 [주택법 제2조제1호의2에 따른 준주택 중 대통령령으로 정하는 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)을 포함한다]을 말한다. 3의2. "장기전세주택"이란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다) 또는 지방공기업법제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 "지방공사"라 한다)가 임대할 목적으로 건설 또는 매입하는 주택으로서 20년의 범위에서 전세계약의 방식으로 공급하는 임대주택을 말한다.

4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.

5. "임대주택조합"이란 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설하거나 매입하기 위하여 제7조에 따라 설립한 조합을 말한다.

6. "분양전환"이란 임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.

7. "부도등"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

• 가. 임대사업자가 발행한 어음 및 수표를 기한까지 결제하지 못하여 어음교환소로부터 거래정지 처분을 받은 경우
• 나. 대통령령으로 정하는 기간을 초과하여 주택법제60조에 따른 국민주택기금 융자금에 대한 이자를 내지 아니한 경우
• 다. 이와 유사한 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

8. "부도임대주택등"이란 부도등이 발생한 임대주택을 말한다. 제6조(임대사업자의 등록) ① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

② 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하려면 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.

③ 제1항과 제2항에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(3) 임대주택법 시행령(2013.12.5. 법률 제11870호로 일부개정되기 전의 것) 제7조(임대사업자의 범위 및 등록 기준 등) ① 법 제6조 제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(戶數) 또는 세대를 말한다.

1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

② 법 제6조 제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같으며, 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록하여야 한다. 다만, 등록신청일부터 과거 5년 이내에 임대주택사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고, 임대주택사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)의 발생사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다.

1. 주택법제9조에 따라 등록한 주택건설사업자

2. 주택법제10조 제1항 및 제3항에 따라 임대를 목적으로 주택을 건설하는 토지소유자 또는 고용자

3. 임대를 목적으로 주택을 건축하기 위하여 건축법제11조에 따라 허가를 받은 자

4. 임대를 목적으로 주택을 소유하고 있거나 이를 매입하기 위한 계약(분양계약을 포함한다)을 체결한 자

5. 제14조 제4항 각 호의 어느 하나에 해당되는 회사 등