쟁점토지상의 건축공사가 6개월 이상 중단된 “정당한 사유“가 있는지 여부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 2017년도 재산세 과세기준일(6.1.) 현재 청구법인이 소유하고 있는 OOO소재 토지 4,209.69㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)가 건축 중인 건축물의 부속토지이나 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 것으로 보아 2017.9.6. 청구법인에게 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 산출한 재산세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과·고지하였다.
• 나. 청구법인은 이에 불복하여 2017.12.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 청구법인은 2017.3.30. 쟁점토지를 취득한 이후 미완성 건축물의 완공을 위하여 최선의 노력을 다하였으나, 최초 건축주가 공사대금을 지급하지 못함에 따른 시공사 등과의 소송 등으로 쟁점토지상의 건축공사가 재개되지 못하였는바, 청구법인은 지방세법 제106조 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호의 “6개월 이상 중단된 정당한 사유”가 있는 것으로 보아야 하므로 쟁점토지에 대한 재산세는 별도합산과세대상으로 구분하여 과세하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 2015.12.29. 경매가 개시되는 등 최초 건축주의 사정으로 6개월 이상 공사가 중단되어 2016년 재산세(토지분)가 종합합산과세대상으로 구분되어 과세되었고, 채권자들이 2016.3.3. 유치권행사 신고서를 제출한 사실 등이 경매 관련 사항에 기재되어 있는 등 청구법인이 2017.2.21. 쟁점토지를 경매로 취득할 당시 건축공사 중단과 관련한 장애를 충분히 예측할 수 있었던 점 등으로 보면 청구법인이 주장하는 최초 건축주가 공사대금을 지급하지 못함에 따른 소송으로 공사가 일시 중단되었다는 사유는 지방세법 시행령 제103조 제1항 제3호의 ‘정당한 사유’에 해당될 수 없다 할 것이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점토지상의 건축공사가 6개월 이상 중단된 “정당한 사유”가 있는지 여부
• 나. 관련 법령: ＜별지＞ 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 및 청구법인이 제출한 심리자료 등에 의하여 확인되는 사항은 아래와 같다. (가) 쟁점토지상의 건축물은 2014.1.23. 건축허가, 2014.3.20. 착공신고, 2015.2.17. 건축허가(신축: 허가사항변경) 등이 이루어졌으나 2015.12.29. 수원지방법원 2015타경510015으로 경매가 개시되었고, 2016.3.3. OOO등으로부터 유치권행사 신고서가 제출되었으며, 청구법인은 2017.2.21. 쟁점토지를 감정가 OOO의 49%인 OOO에 낙찰받아 취득하고 2017.3.30. 처분청에 취득세 등 OOO을 신고․납부하였다. (나) 처분청 재산세 담당자가 2017.7.7. 쟁점토지에 출장하여 이용현황을 조사한 결과 쟁점토지는 OOO신축공사’ 현장으로 안전펜스가 설치되어 있고 정문은 닫혀져 있는 상태로 외벽에는 유치권행사 중 이라는 현수막이 설치되어 있으며 2016.7.12 현장조사 때와 비교하여 건축 공정상 추가 진행사항은 없음이 확인되었다. (다) 처분청은 위의 조사결과에 따라 쟁점토지가 정당한 사유 없이 6개월 이상 건축공사가 중단된 토지로서 종합합산과세대상인 것으로 보아 2017.9.6. 청구법인에게 재산세 OOO지방교육세 OOO합계 OOO을 부과·고지하였다. (라) 청구법인은 쟁점토지를 취득한 이후 공사재개를 위하여 최선을 다하였음에도 최초 건축주의 공사대금 미지급 등 과실로 인한 시공사 등과의 소송 등으로 공사가 중단되어 지방세법 제106조 및 같은 법 시행령 제103조 제1항 제3호의 “6개월 이상 중단된 정당한 사유”가 있다며, 건축관계자 변경신고 관련 자료, 건축허가 명의금지 가처분 판결문, 부동산 인도명령 신청, 점유권자의 퇴거를 위한 청구취지 변경신청서 등을 증빙으로 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. 지방세법 제106조 제1항에서 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다고 규정하면서 그 제1호에서 종합합산과세대상은 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지를, 그 제2호 가목에서 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지는 별도합산과세대상으로 구분하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제103조 제1항에서 별도합산과세대상이 되는 건축물의 부속토지 중 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다고 규정하면서 그 제3호에서 건축 중인 건축물, 다만 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다고 규정하고 있다. 위 규정에 의한 ‘정당한 사유’라 함은 천재․지변이나 법령에 의한 금지․제한 또는 행정관청의 사용금지․제한 등 당해 사업주체로서는 어쩔 수 없는 불가피한 사유를 말하는 것이고, 쟁점토지를 취득한 이후에 발생한 법령상, 사실상의 장애사유로 6개월 이상 공사가 중단된 사유를 말하는 것이며, 쟁점토지를 취득시에 이미 유예기간 내에 건축공사를 재개할 수 없는 법령상, 사실상의 장애사유가 있음을 알고 있었고, 취득한 후에 당해 토지에 건축공사를 재개하지 못한 것도 동일한 사유 때문이라면 그 외부적 사유등은 정당한 사유가 될 수 없다 할 것(대법원 2002.4.26. 선고 2000두10038 판결, 같은 뜻임)이다. 청구법인은 쟁점토지상의 건축공사가 6개월 이상 중단된 정당한 사유가 있으므로 쟁점토지를 별도합산과세대상으로 구분하여야 한다고 주장하나, 쟁점토지상의 건축물 건축공사는 최초 건축주의 사정으로 중단된 것으로 보이고, 쟁점토지는 2015.12.29. 경매가 개시되는 등 6개월 이상 건축공사가 중단되어 2016년도분 재산세(토지분)가 종합합산과세대상으로 구분되어 과세된 점, 경매와 관련된 서류에 채권자들이 2016.3.3. 유치권행사 신고서 등을 제출한 사실이 나타나고, 청구법인이 2017.2.21. 쟁점토지를 취득할 당시 감정가액의 가액의 49% 수준에서 낙찰받아 취득하는 등 쟁점토지상에 건축공사를 재개하는 데 장애가 많았음을 알았거나 충분히 예측할 수 있었을 것으로 보이는 점, 청구법인이 쟁점토지를 취득할 당시에 알 수 없었던 불가피한 사유로 건축공사를 재개하지 못한 것으로 보기도 어려운 점 등에 비추어 청구법인은 쟁점토지를 취득할 당시부터 알 수 있었던 사유로 건축공사를 재개하지 못하여 6개월 이상 공사가 중단된 것으로 보이는 바, 여기에 정당한 사유가 있다고 보기는 어려우므로 처분청이 쟁점토지를 종합합산과세대상으로 구분하여 이 건 재산세 등을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제4항, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다. ＜별지＞ 관련 법령

(1) 지방세법 제106조(과세대상의 구분) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.

1. 종합합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지는 종합합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 이 법 또는 관계 법령에 따라 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지
• 나. 이 법 또는 다른 법령에 따라 재산세가 경감되는 토지의 경감비율에 해당하는 토지

2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지. 다만, 제1호 가목 및 나목에 따른 토지는 별도합산과세대상으로 보지 아니한다.

• 가. 공장용 건축물의 부속토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지
• 나. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치하여 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지로서 대통령령으로 정하는 토지
• 다. 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지 제110조(과세표준) ① 토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 제4조 제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음 각 호의 어느 하나에서 정한 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.

1. 토지 및 건축물: 시가표준액의 100분의 50부터 100분의 90까지

2. 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지 제4조(부동산 등의 시가표준액) ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 “시장·군수”라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 지방세기본법 제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다. 제111조(세율) ① 재산세는 제110조의 과세표준에 다음 각 호의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 토지 가.종합합산과세대상 과세표준 세율 5,000만원 이하 1,000분의 2 5,000만원 초과 1억원이하 10만원+5,000만원 초과금액의 1,000분의3 1억원 초과 25만원+1억원 초과금액의 1,000분의 5

• 나. 별도합산과세대상 과세표준 세율 2억이하 1,000분의 2 2억원 초과 10억원 이하 40만원+2억원 초과금액의 1,000분의 3 10억원 초과 280만원+10억원 초과금액의 1,000분의 4
• 다. 분리과세대상

1. 전·답·과수원·목장용지 및 임야: 과세표준의 1천분의 0.7

2. 골프장 및 고급오락장용 토지: 과세표준의 1천분의 40

3. 그 밖의 토지: 과세표준의 1천분의 2

(2) 지방세법 시행령 제101조(별도합산과세대상 토지의 범위) ① 법 제106조 제1항 제2호 가목에서 "공장용 건축물의 부속 토지 등 대통령령으로 정하는 건축물의 부속토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속 토지를 말한다. 다만, 건축법 등 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 할 건축물로서 허가 등을 받지 아니한 건축물 또는 사용승인을 받아야 할 건축물로서 사용승인(임시사용승인을 포함한다)을 받지 아니하고 사용 중인 건축물의 부속토지는 제외한다.

2. 건축물(제1호에 따른 공장용 건축물은 제외한다)의 부속토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물의 부속토지를 제외한 건축물의 부속토지로서 건축물의 바닥면적(건축물 외의 시설의 경우에는 그 수평투영면적을 말한다)에 제2항에 따른 용도지역별 적용배율을 곱하여 산정한 면적 범위의 토지

• 가. 법 제106조 제1항 제3호 다목에 따른 토지 안의 건축물의 부속토지
• 나. 건축물의 시가표준액이 해당 부속토지의 시가표준액의 100분의 2에 미달하는 건축물의 부속토지 중 그 건축물의 바닥면적을 제외한 부속토지 제103조(건축물의 범위 등) ① 제101조 제1항에 따른 건축물의 범위에는 다음 각 호의 건축물을 포함한다.

3. 건축 중인 건축물[개발사업 관계법령에 따른 개발사업의 시행자가 개발사업 실시계획의 승인을 받아 그 개발사업에 제공하는 토지(법 제106조 제1항 제3호에 따른 분리과세대상이 되는 토지는 제외한다)로서 건축물의 부속토지로 사용하기 위하여 토지조성공사에 착수하여 준공검사 또는 사용허가를 받기 전까지의 토지에 건축이 예정된 건축물(관계 행정기관이 허가 등으로 그 건축물의 용도 및 바닥면적을 확인한 건축물을 말한다)을 포함한다]. 다만, 과세기준일 현재 정당한 사유 없이 6개월 이상 공사가 중단된 경우는 제외한다.