쟁점부동산에 대하여 주택의 유상거래 세율을 적용할 수 있는지 여부

[참조결정] 조심2016지0894

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구법인은 2017.6.5. OOO외 20필지 토지 및 건축물을 매매로 취득하고, 취득가액 OOO을 과세표준으로 하여 지방세법 제11조 제1항 제7호 나목의 세율을 적용하여 산출한 취득세 OOO지방교육세 OOO농어촌특별세 OOO합계 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. 청구법인은 2017.6.5. 취득한 부동산 중 OOO다세대주택 8개호 토지 671㎡ 및 건축물 659.18㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대하여 유상거래를 원인으로 취득한 주택에 해당되므로 같은 법 제8호의 세율을 적용하여 기 납부한 취득세 등을 환급하여야 한다는 경정청구를 하였으나 처분청은 2017.6.28. 이를 거부하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2017.7.10. 이의신청을 거쳐 2017.11.5. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 쟁점부동산은 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서 사회관념상 독립한 거래의 객체가 될 정도의 주택에 관하여는 취득세와 등록세에 관한 세액 경감의 대상이 되는 주택으로 보아야 할 것이다. 쟁점부동산은 각각 집합건물로서 각 세대별 구분등기가 되어 독립된 주택으로 볼 수 있고 2003.6.11. 사용승인을 얻어 현재 리모델링을 추진하는 등 쟁점부동산 관리인으로 하여금 주택으로 관리하도록 하고 있다. 대법원 판례(2003.5.30. 선고 2002다21592 판결)는 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위해서는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 된다고 판시하고 있는바, 쟁점부동산은 독립된 부동산으로서의 건물로 볼 수 있으며 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로 인정되어야 한다. 청구법인은 쟁점부동산을 소유권이전한 후 OOO에 담보신탁을 진행한 상태이며, 우선수익자인 OOO에서 대출을 실행할 당시 현행 주택임대차보호법에 따른 공동주택으로서 세대당 최우선변제보증금인 OOO이하일 경우 해당하는 임차인의 최우선변제금 OOO을 제외한 대출을 실행하였고 주택화재보험도 계약한 상태이므로 유상거래를 원인으로 하는 주택의 세율을 적용하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 지방세법제11조 제1항 제8호에서 주택의 유상거래 취득세율이 적용되는 “주택”이란 주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재되고, 건축물의 용도가 주거용으로 사용하는 건축물과 그 부속토지로 규정하고 있고,주택법 제2조 제1호에서 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으며 같은 조 제3호에서 “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택으로 규정하고 있다. 한편, 지방세법 시행령 제13조에서 부동산 등은 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과하며, 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있는바, 지방세법에서 규정하는 ‘주택’의 의미는 일반의 건축물과 다르게 해석하여야 하는 것으로 지방세법상 ‘주택’은 사람의 주거용인 건축물을 가리키는 것(대법원 2014.3.27. 선고, 2013두24747 판결 참조)이며, ‘주택’ 취득 당시 철거 등의 절차가 진행되어 주거용으로서의 기능을 상당 부분 상실함으로써 정상적인 주거생활에 사용할 수 없는 건축물에 해당한다면 주택 유상거래 세율이 적용되는 ‘주택’을 취득한 것이 아니고 건축물과 대지를 취득한 것(대법원 2015.8.27. 선고, 2015두40002 판결 참조)으로 보아야 할 것이다. 쟁점부동산은 OOO의 아파트 신축공사 계획에 의하여 주택의 세대원이 퇴거·이주한 상태에서 시행사인 OOO의 부도로 인해 철거 진행 중 중단되었으며, 제출된 감정평가서(2017.2.14. 기준), 부동산매매계약서상 특약사항 및 처분청 소속 공무원이 2017.5.30. 작성한 출장복명서에 의하면 샤시, 현관문 및 내부시설 전체가 철거된 상태이며 1층은 폐기물, 잡자재 등이 쌓여있고 일부는 창고(임대내역 미상) 등으로 이용 중인 점, 101호(2006.3.까지 사용하다 중단, 다시 2009.9.부터 2011.12.까지 사용)를 제외하면 2006년 이후 수돗물 사용량이 없는 점, 2006년 이후 전기 사용량이 없고 2006.1.25.(202호는 2006.9.26.) 해지되었으며 공용 전기는 2006.10.13. 해지된 점, 2008년도 이후 공동주택가격 공시 사실이 없는 점, 2008년도 이후 재산세가 주택으로 과세된 사실이 없는 점, OOO이 미공시 공동주택가격 산정 의뢰에 대해 2017.6.16. “일부 벽체, 샤시 등이 마감되지 않은 상태로 건설 중단되어 장기간 방치된 폐건물로 현황 주택으로 이용하지 않고, 주택으로 이용이 불가능한 수준으로 당해 재산이 훼손되어 재산적 가치 판단이 곤란하므로 미공시 가격산정이 어려움”으로 회신한 점 등을 종합하여 볼 때, 청구법인이 쟁점부동산을 취득한 시점에서는 이미 주거용으로서의 기능을 상실한 것으로 보이므로 이를 주택으로 보기는 어렵다 할 것(조심 2016지0894, 2016.10.6. 등 다수)이다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 쟁점부동산에 대하여 주택의 유상거래 세율을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 지방세법 제11조 [부동산 취득의 세율] ① 부동산에 대한 취득세는 제10조의 과세표준에 다음 각 호에 해당하는 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다.

1. 상속으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 23
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 28

2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다.

3. 원시취득: 1천분의 28

5. 공유물의 분할 또는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제2조 제1호 나목에서 규정하고 있는 부동산의 공유권 해소를 위한 지분이전으로 인한 취득(등기부등본상 본인 지분을 초과하는 부분의 경우에는 제외한다): 1천분의 23

6. 합유물 및 총유물의 분할로 인한 취득: 1천분의 23

7. 그 밖의 원인으로 인한 취득

• 가. 농지: 1천분의 30
• 나. 농지 외의 것: 1천분의 40

8. 제7호 나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 제10조에 따른 취득 당시의 가액이 6억원 이하인 주택[주택법 제2조 제1호에 따른 주택으로서 건축법에 따른 건축물대장·사용승인서·임시사용승인서 또는 부동산등기법에 따른 등기부에 주택으로 기재{건축법(법률 제7696호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따라 건축허가 또는 건축신고 없이 건축이 가능하였던 주택(법률 제7696호 건축법 일부개정법률 부칙 제3조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고가 있는 것으로 보는 경우를 포함한다)으로서 건축물대장에 기재되어 있지 아니한 주택의 경우에도 건축물대장에 주택으로 기재된 것으로 본다}되고, 건축물의 용도가 주거용{영유아보육법 제10조 제5호에 따른 가정어린이집, 아동복지법 제52조 제1항 제4호 및 제8호에 따른 공동생활가정·지역아동센터(같은 조 제2항에 따라 통합하여 설치한 경우를 포함한다) 및 노인복지법 제31조에 따른 노인복지시설로서 주거용으로 사용되는 시설은 제외하되, 노인복지법(법률 제13102호로 개정되기 전의 것을 말한다)에 따른 분양형 노인복지주택은 포함한다}으로 사용하는 건축물과 그 부속토지를 말한다. 이하 이 조에서 같다]을 취득하는 경우에는 1천분의 10의 세율을, 6억원 초과 9억원 이하의 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 20의 세율을, 9억원 초과 주택을 취득하는 경우에는 1천분의 30의 세율을 각각 적용한다. 이 경우 지분으로 취득한 주택의 취득 당시의 가액은 다음의 계산식에 따라 산출한 전체 주택의 취득 당시의 가액으로 한다.

② 제1항 제1호·제2호·제7호 및 제8호의 부동산이 공유물일 때에는 그 취득지분의 가액을 과세표준으로 하여 각각의 세율을 적용한다. ③ 제10조 제3항에 따라 건축(신축과 재축은 제외한다) 또는 개수로 인하여 건축물 면적이 증가할 때에는 그 증가된 부분에 대하여 원시취득으로 보아 제1항 제3호의 세율을 적용한다.

④ 주택을 신축 또는 증축한 이후 해당 주거용 건축물의 소유자(배우자 및 직계존비속을 포함한다)가 해당 주택의 부속토지를 취득하는 경우에는 제1항 제8호를 적용하지 아니한다.

(2) 지방세법 시행령 제13조 [취득 당시의 현황에 따른 부과] 부동산, 차량, 기계장비 또는 항공기는 이 영에서 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과한다. 다만, 취득하였을 때의 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부(公簿)상의 등재 현황에 따라 부과한다.

(3) 주택법 제2조 [정의] 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

2. "단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인 및 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 등기부등본에 의하면, 청구법인은 2016.7.21. 설립되었고, 주요 업무로는 금전소비대차, 채권매입, 매각 및 자산관리, 부동산 경매 및 공매에 관한 종합컨설팅, 부동산 매매 및 임대업 등으로 되어 있다. (나) 쟁점부동산 소재지 일대에서 OOO은 각각 시행사와 시공사로서 아파트 신축 사업을 계획하였으나 시행사의 부도로 인해 아파트 신축 사업은 중단되었다. 청구법인은 OOO과 주식회사 OOO간 체결한 부동산담보신탁계약에 의거 신탁계약의 우선수익자인 파산자 OOO파산자 OOO의 파산관재인 OOO의 환가처분 요청으로 진행된 공매에서 쟁점부동산을 낙찰받아 2017.6.5. 소유권이전한 후 같은 날 OOO주식회사에 신탁하였다. (다) 쟁점부동산의 집합건축물대장상 현황을 보면, 사용승인일은 2003.6.11.이고 주용도는 공동주택으로 되어 있으며 주요 내용은 아래와 같다. 층별 호명칭 구 조 용 도 전용면적(㎡) 공용면적(㎡) 1층 101호 철근콘크리트조 다세대주택 76.550 5.85 1층 102호 철근콘크리트조 다세대주택 76.545 5.85 2층 201호 철근콘크리트조 다세대주택 76.550 5.85 2층 202호 철근콘크리트조 다세대주택 76.545 5.85 3층 301호 철근콘크리트조 다세대주택 76.550 5.85 3층 302호 철근콘크리트조 다세대주택 76.545 5.85 4층 501호 철근콘크리트조 다세대주택 76.550 5.85 4층 502층 철근콘크리트조 다세대주택 76.545 5.85 (라) 처분청이 2010.6.24. 보낸 건축물 관리 철저 협조요청 내용을 보면, ‘쟁점부동산이 오랫동안 방치되어 쓰레기 불법투기는 물론이고 화재, 각종 안전사고 발생 및 주변지역의 우범화가 되어가고 있는 등 주민들의 불안이 가중되고 있는 실정으로, 현장 부지 내에 사람의 출입이 불가하도록 출입문 봉쇄 등 조치하여 주시고 노후·붕괴 우려가 있는 건축물에 대하여는 철거 또는 보수하여 주시기 바랍니다’라고 되어 있다. (마) OOO이 청구법인의 대출금처리내역서를 보면, 연립주택 담보물건 주택화재공제로 OOO만원을 비용으로 지출한 것으로 나타난다. (바) 쟁점부동산의 매매에 따른 OOO의 감정평가서(기준시점: 2017.2.14.)상 건물에 대한 평가는 아래와 같다.

• 토지·건물 평가명세표(건물부분 발췌)

• 평가대상 건물 현황 철근콘크리트조 콘크리트 슬라브지붕 4층 건 다세대주택 8개호로서, 1동 전체이며, 전체 공실상태임

• 철거진행 중 중단되어 기준시점 현재, 샤시 및 내부시설 탈거된 상태임.

• 1층 소재 2개호는 창고 등으로 이용 중이나 임대내역 미상임.

• 2층～4층 6개호는 공실상태임. (사) 처분청 담당공무원의 2017.5.30. 현지 출장복명서에 따르면, 집합건축물대장상 용도가 다세대주택으로 되어 있지만 창틀, 샤시, 현관문 등 내부 전체가 철거된 상태로 오랜 기간 방치되어 있고, 출입구가 막혀 있어 건물내부에 들어 갈 수도 없으며, 1층에는 폐기물 등 잡자재가 쌓여 있고 전기도 끊어져 있어 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조에 해당하지 않아 주택으로 보기 어렵다고 기재되어 있다. (아) 쟁점부동산의 수도는 101호(2006.3.까지 사용하다 중단되었으며, 다시 2009.9.부터 2011.12.까지 사용)를 제외하면 2006년도 이후 사용하지 아니한 것으로 나타난다. (자) 쟁점부동산의 세대별 전기 사용현황은 2006.1.25.(202호는 2006.9.26.)에 모두 해지 되었으며, 공용전기는 2006.10.13. 해지되었다. (차) 2008년도 이후 쟁점부동산에 대한 공동주택가격은 산정·공시된 사실이 없는 것으로 나타난다. (카) 2008년도 이후 쟁점부동산의 재산세 과세내역서상 건축물은 그 용도가 다세대주택에서 제외되어 일반건축물로 과세되었고, 토지는 그 형태가 배율이내 건축물 부속토지로 별도합산과세대상으로 과세되어 쟁점부동산은 주택으로 과세된 사실이 없는 것으로 나타난다. (타) 2017.6.5. 청구법인이 취득세 신고시 제출한 부동산매매계약서 제14조(특약사항) 제3항에 의하면 본 매매를 위한 감정평가 결과 매매목적물 중 집합건물 전체는 철거 진행 중 중단된 상태로 샤시 탈거 및 내부 철거가 진행된 상태임이 기재되어 있고, 같은 조 제5항에서는 본 건 공매는 위탁자 겸 채무자 OOO과 주식회사 OOO간 체결한 부동산담보신탁계약에 의거 신탁계약의 우선수익자인 파산자 OOO파산자 OOO의 파산관재인 OOO의 환가처분 요청으로 진행된다고 기재되어 있다. (파) 처분청의 미공시 공동주택가격 산정의뢰에 대하여 OOO은 2017.6.16. 쟁점부동산에 대해 “일부 벽체, 샤시 등이 마감되지 않은 상태로 건설 중단되어 장기간 방치된 폐건물이며, 현황 주택으로 이용하지 않고 주택으로 이용이 불가능한 수준으로 당해 재산이 훼손되어 재산적 가치 판단이 곤란하므로 미공시 가격산정이 어려움”으로 회신하였다. (하) 청구법인은 2017.10.23. OOO등 5명에게 쟁점부동산에 대한 명도 및 퇴거요청 공문을 보냈으며, 처분청이 2010년 공문을 발송한 이후 OOO이 관리하고 있었고 쟁점부동산을 리모델링하기 위하여 10년 동안 관리하고 있는 주택이다.

(2) 청구법인은 처분청의 답변에 대하여 아래와 같이 항변하였다. 쟁점부동산은 4층 8세대 공동주택으로서 1층 토지부분에는 빌라를 관리하기 위하여 출입문과 빌라 전체 울타리를 설치하고 1층을 인테리어 사무실로 사용하였고 다른 곳에서 전기를 연결하여 사용하였다. 청구법인이 2017년 5월 대출 실행시 OOO에서 소액임차인 최우선변제금 한도를 인정하여 대출을 실행한 것은 이를 주택으로 인정한다는 것이며, 신탁부동산의 재산세는 위탁자가 납세의무자이나 위탁자는 청산 종결되어 재산세를 납부할 수 없으며, 2014년 신탁부동산 납세의무자가 수탁자로 변경되면서 2014년부터 2016년까지 재산세를 납부하였다. 처분청은 쟁점주택을 폐가라 하였으나, 판례에 의하면 폐가란 벽도 없고 지붕만 있는 상태로 어떤 물리적인 조그만 힘만 가하면 허물어지는 상태를 말하며, 공동주택이란 건축물의 벽, 복도, 계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물을 말하고, 민사집행법에서 건축물과 지붕이 있는 경우 주택으로 인정하여 건물로 감정하고 경매를 진행하였다. 청구법인은 신탁회사에서 공부상 집합건물을 공매로 낙찰받아 일부 리모델링을 하여 부동산임대업을 하려고 소유권이전하면서 다른 토지들은 정상 세율대로 납부하였으나 쟁점부동산은 공동주택세율을 적용하지 아니하고 토지 세율을 적용하는 것은 부당하다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 지방세법 제11조 제1항 제8호에서 유상거래를 원인으로 주택법 제2조 제1호에 따른 주택을 OOO억원 이하로 취득하는 경우 그 취득세율은 1천분의 10으로 한다고 규정하고 있고, 주택법 제2조 제1호에서 주택이란 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물 또는 그 부속토지를 말한다고 규정하고 있으며, 지방세법 시행령 제13조에서 취득세는 해당 물건을 취득하였을 때의 사실상의 현황에 따라 부과하되, 취득하였을 때 사실상 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재 현황에 따라 부과한다고 규정하고 있는바, 청구법인은 쟁점부동산에 대하여 리모델링을 위해 관리되고 있는 주택을 취득한 것이라고 주장하나, 매매계약시 OOO의 감정평가서(기준시점: 2017.2.14.)상 쟁점부동산은 철거진행 중 중단되어 샤시 및 내부시설 탈거된 공실 상태이고 일부는 창고로 사용되고 있는 것으로 기재되어 있는 점, OOO은 2017.6.16. 쟁점부동산에 대하여 일부 벽체, 샤시 등이 마감되지 않은 상태로 건설 중단되어 장기간 방치된 폐건물이며 현황 주택으로 이용하지 않고 주택으로 이용이 불가능한 수준으로 당해 재산이 훼손되어 재산적 가치 판단이 곤란하다고 회신한 점, 2006년 이후 쟁점부동산에 전기·수도가 해지된 것으로 나타나는 점, 처분청 담당자가 2017.5.30. 현지 출장하여 쟁점부동산은 집합건축물대장상 용도가 다세대주택으로 되어 있으나 창틀, 샤시, 현관문 등 내부 전체가 철거된 상태로 오랜 기간 방치되어 있고 출입구가 막혀 있어 건물내부에 들어 갈 수도 없으며 1층에는 폐기물 등 잡자재가 쌓여 있고 전기도 끊어져 있다고 확인한 점, 2008년도 이후 쟁점부동산에 대한 공동주택가격은 산정·공시된 사실이 없는 점 등에 비추어 쟁점부동산은 외형적으로 주택의 형태를 가지고 있다고 하더라도 전기·수도가 끊기고 창문 샤시 등이 탈거되는 등 철거가 진행되다가 중단된 상태로 주택으로서 가치를 사실상 상실하였다고 보는 것이 합리적이라 할 것이므로 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 이 건 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 지방세기본법 제96조 제4항과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.