양도대금이 ◎◎◎에게 귀속되지 아니하였고, 청구인도 쟁점양도토지 양도대가로 ◎◎◎의 대출금을 상환하지 아니하고 청구인의 다른 채무를 상환한 사실을 인정하고 있는 점, □□□□이 청구인을부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반혐의로 고발한 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
양도대금이 ◎◎◎에게 귀속되지 아니하였고, 청구인도 쟁점양도토지 양도대가로 ◎◎◎의 대출금을 상환하지 아니하고 청구인의 다른 채무를 상환한 사실을 인정하고 있는 점, □□□□이 청구인을부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반혐의로 고발한 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점토지의 취득 및 양도 경위는 아래와 같다. (가) 청구인은 부동산중개사무소를 통해 쟁점토지 바로 위 쪽에 위치하고 있는 OOO전 3,580㎡의 1/2(1,790㎡, 이하 “청구인 토지”라 한다)을 매입(매매대금 OOO으로 2012.12.18. 매매계약한 후 2013.2.25. 소유권이전함)하였는데, 청구인 토지가 맹지인 관계로 외부로 통하는 통로가 필요하여 방안을 모색하던 중 위 중개사무소에서 쟁점토지 방향으로 통로 개설을 언급하면서 통로 개설경험이 많은 OOO을 소개해 주었으며, 청구인은 위와 같은 형태의 진행을 염두에 두고 청구인 토지를 취득하였다. (나) 청구인은 청구인 토지 매입 당시부터 쟁점토지를 취득할 의사가 없었고, 쟁점토지로부터 청구인 토지까지 연결되는 통로 정도만 제공받으면 충분하였으며, 그러기 위해 지인이 매입하여야 향후 협조관계가 원활하게 진행될 것으로 생각하여 30년간 친분관계를 유지해 온 OOO에게 청구인 토지를 매입할 예정인 것과 쟁점토지 방향으로 통로 개설의 필요성 및 통로 개설시 청구인 토지와 쟁점토지의 가치가 상승하여 서로에게 이익이 될 수 있다는 전망을 얘기하면서 쟁점토지 매입의사(494평, 평당 시세 OOO만원, 전체 예상취득가액 OOO만원)를 제의하였다. (다) OOO은 쟁점토지를 매입하여 일부 면적에는 집을 짓고, 나머지 여유면적은 분할하여 매각하면 좋겠지만 자금사정이 어려움을 얘기하여 청구인이 OOO만원을 빌려주고, 잔금은 쟁점토지를 담보로 하여 차입하여 지급하였다가 일부토지를 분할하여 양도한 후 차입금을 상환하는 방안을 제시하였고, OOO은 이에 동의하였다. 또한, 위 통로가 개설되면 쟁점토지의 가치상승으로 토지의 절반만 양도하여도 통로 개설비용, 대출이자, 건강보험료, 재산세 등 쟁점토지 취득으로 인하여 발생하는 제비용을 충당하고도 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 예상하여 통로 개설비용을 대납한 후 추후 분할된 토지를 양도할 때 정산하는 방안을 제시하였고, OOO도 이에 동의하였다. (라) 청구인은 위 구두약정에 따라 2012.12.8. 지인과 협조하여 계약금 OOO만원을, 2012.12.18. 중도금 OOO만원을, 각 매도인 OOO계좌로 송금하였고, 2013.1.24. 잔금 OOO억원은 수표로 출금하여 지급하게 하였으며, OOO은 2013.1.28. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 마친 후 2013.2.7. 쟁점토지를 담보로 OOO억원을 대출받아 청구인 계좌로 송금하였다. (마) 단기간 내에 마무리 될 것으로 예상했던 통로 개설작업이 쟁점토지와 공로(公路)사이에 위치한 토지소유주들의 협조가 원만하게 이루어지지 아니하여 진행 중이던 공사구간의 변경으로 많은 시간과 비용이 지출되었다. (바) OOO은 2014.5.9. OOO을 대리인으로 하여 쟁점토지 중 220평(쟁점1․2토지, 추후 분할 후 OOO전 660㎡와 같은 리 OOO전 92㎡ 중 66㎡)을 OOO에게 OOO에 양도하는 계약을 체결하였고, OOO은 본인계좌로 입금된 계약금을 계약 당일 청구인 계좌로 이체하였으며, 중도금 OOO억원은 2014.10.23. 청구인이 수표로 수령하였는데, 통로 개설작업과 필지 분할작업이 지연되어 2016.8.15. 계약서를 다시 작성하면서 매매가액을 OOO으로 변경하고 2016.9.29. 소유권을 이전하여 주었다. (사) 위 일부토지(쟁점1․2토지)를 양도한 후에도 통로 개설이 지지부진하였고 청구인의 자금사정으로 OOO의 대출금 이자를 수회 연체하자, 배우자가 이자 독촉사실을 알 것을 염려하여 시세차익도 필요없고 주택신축도 포기할 것이니 청구인이 남은 토지(쟁점3토지)를 알아서 처리하고 대출금 OOO억원을 조속히 상환할 수 있도록 조치하여 달라고 하였다. 이에 청구인은 OOO을 대리하여 2014년 9월 OOO과 남은 토지(쟁점3토지)에 대한 매매계약을 체결하였다가 통로가 개설되지 아니하여 계약을 해지한바 있고, 6개월이 지난 2015.3.16. OOO에게 OOO에 양도하는 계약을 체결하였으며, 2015.3.15., 2015.5.11. 계약금 OOO만원과 중도금 OOO만원이 OOO계좌로 입금되었다가 2015.5.11., 2015.5.14., 2015.5.15., 2015.5.17. 4회에 걸쳐 청구인 계좌로 이체되었다. (아) 2차례에 걸친 쟁점양도토지 양도대금 중 OOO만원은 2012년 12월 OOO에게 대여한 자금을 상환받은 것이고, 나머지는 통로 개설비용과 청구인의 채무상환에 사용하였다. 청구인은 청구인 토지를 담보로 2013.2.25. OOO로부터 차입한 OOO억원 외에도 OOO으로부터 OOO억원을 차입하였는데, 2015년 1월과 2월 중 위 2인의 채권자는 청구인 토지를 가압류한 바 있고, 이러한 상황으로 인하여 OOO의 대출금 OOO억원을 먼저 상환하지 못하였다. (자) 이후에도 청구인이 OOO의 대출금 이자상환을 여러차례 연체하자 2016년 1월경 OOO의 남편 OOO이 이자 연체사실을 알게 되었고, OOO은 쟁점토지를 명의신탁 토지로 주장하며 OOO명의의 대출금을 조속히 상환하지 아니할 경우 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 “부동산실명법”이라 한다) 위반 혐의로 고발한다고 하였으며, 자금사정상 대출상환기간(2016.2.7.)의 연장을 구하였으나, 이를 거절하였다. (차) 2016.2.1. OOO은 명의신탁을 인정하는 내용이라며 청구인에게 자신이 작성하여 온 확인서에 서명할 것을 요구하였고, 법률지식이 없던 청구인은 그 내용을 잘 알지 못하였지만, 체납독촉에 시달리는 OOO을 생각하여 OOO의 요청에 응하였으며, 같은 날 OOO이 대출받은 OOO억원의 채무를 인수하였다. (카) 2016년 9월 쟁점토지에 대한 소유권이전이 이루어졌고, OOO명의로 양도소득세 신고를 해주었으나, 이를 납부하지 못하자 처분청은 2017년 1월과 7월 2회에 걸쳐 OOO에게 양도소득세를 고지하였다. (타) OOO은 양도대금의 대부분을 청구인이 가져갔으니 청구인이 납부하여야 한다며 위 고지서를 전달하였고, 청구인 또한 양도차익을 OOO과 배분하지 못하고 청구인의 채무상환에 사용하였기 때문에 그 요청을 받아들여 2017.2.24. 처분청에 OOO명의로 분납계획서를 작성․제출하였으나, 자금사정으로 OOO은 납부하고 나머지 OOO은 납부하지 못하였으며, OOO로부터 대출금 미상환시 경매하겠다고 통보를 받고 2017.4.4. 대출금을 상환하고 근저당권을 말소하였다. (파) OOO은 처분청으로부터 체납액 납부독촉을 받자 2017.10.16. 청구인으로부터 ‘쟁점토지의 매입시점부터 매각시점까지 OOO은 단순명의대리인이고, 실권리자는 청구인이며, OOO에게 부과된 양도소득세 체납액을 납부하겠다는 내용’의 자필각서를 받았고, 이후에도 체납액이 납부되지 않자 2018.4.16. 처분청에 “부동산실권리자 신고”를 하게 되었다. 부동산 실명법 제7조 에 의하면 명의신탁자는 5년 이하의 징역에, 명의수탁자는 3년 이하의 징역에 처하도록 되어 있고, 형사소송법제249조에는 5년 미만의 징역에 해당되는 범죄의 경우 공소시효는 5년으로, 10년 미만의 징역에 해당되는 범죄의 경우 공소시효는 7년으로 규정되어 있는데, 쟁점토지의 소유권이전등기일이 2013.1.28. 이므로 OOO이 부동산실권리자 신고를 한 2018.4.16.은 명의수탁자의 공소시효는 만료되었지만 명의신탁자의 공소시효는 남아있는 시기로 OOO은 과거 재건축조합감사 등의 경력으로 관련 법률지식이 상당한 것으로 보여진다. (하) 청구인은 쟁점양도토지의 양도대금 중 일부를 청구인의 채무상환에 사용하면서까지 청구인 토지의 경매를 막으려고 적극 대처하였음에도 청구인 토지는 결국 2018.10.22. 매우 낮은 가격에 경락되고 말았는바, 이는 청구인의 무리한 부동산 투자가 빚어낸 자업자득으로 알고 깊게 반성하고 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지를 명의신탁할 아무런 이유가 없었다. 청구인은 청구인 토지를 위하여 통로 정도의 편익만을 원했고, 그리하여 지인인 OOO에게 토지취득을 권유하여 OOO이 이에 동의하였던 것으로, 청구인이 쟁점토지를 취득할 의사가 있었다면 명의신탁이라는 위험요소를 감수하며 OOO명의로 취득하지 않았을 것이다.
(3) 청구인은 쟁점토지를 명의신탁한 사실이 없다. 이 사건은 청구인의 무리한 부동산 투자로 인한 자금압박 때문에 도의적으로 납부하려했던 OOO의 양도소득세 OOO을 납부하지 못하였기 때문에 빚어진 것으로, 금융기관의 대출원금 상환 및 이자납부 독촉, 체납세금 납부독촉, 거주주택의 공매에 대한 불안감 등으로 인하여 고통을 당한 30년 지인 OOO과 그 배우자인 OOO에게 죄송한 마음은 금할 길이 없으나, 이러한 것은 손해배상 청구 등 다른 구제방법에 의하여야 할 것일뿐, 명의신탁한 사실이 없음에도 이루어진 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
(1) 쟁점토지는 분할 후 총 2차례에 걸쳐 매도되었는데 2016.9.29. OOO에게 매도된 쟁점1토지(OOO660㎡)와 분할필지인 쟁점2토지(OOO66㎡)의 매도대금 OOO 중 OOO은 모두 OOO이 본인계좌로 받아서 청구인에게 계좌이체한 것이 확인되고, OOO억원은 청구인이 수표로 수령하였다고 청구서에 기재하였으며 당초 계약서는 청구인이 소개받았다는 OOO의 대리인으로 나와 있다. 또한 다른 분할필지인 쟁점3토지(OOO881㎡)는 2016.9.12. OOO에게 OOO에 양도되었는데 이 중 OOO억원을 OOO계좌에서 받아 청구인 계좌로 송금한 것이 금융거래내역으로 확인되고, 위 매매계약서의 대리인은 청구인이며 쟁점토지의 취득부터 양도까지 모든 과정에 관여한 것이 확인된다.
(2) 쟁점토지의 취득대금부터 양도대금까지 모두 청구인이 지급하고 수령한 것이 본 청구서 및 계좌내역으로 확인되고, 대출금이자, 재산세, 통로 개설비용, 재산세 등 관련비용 모두 청구인이 대납한 후 양도가액에서 정산하기로 하였다고 주장하나 이에 대해 OOO과 작성한 계약서나 확인서 없이 청구 주장만 있어 매매대금 외 각종 비용을 부담한 청구인이 실지 소유자인 것으로 보인다. 또한, 청구인이 제출한 증빙(청구인이 OOO에게 보낸 문자메세지, 청구인과 OOO의 통화내용 녹취록)을 보면 OOO이 소유자라기보다는 명의신탁에 대한 대가로 추후 OOO에게 땅을 나눠주기로 한 것으로 봄이 타당하다.
(3) 쟁점토지의 등기부등본【을구】2번을 살펴보면 2013.6.3. 청구인 토지와 공동담보로 하여 채권최고액 OOO채무자를 청구인으로 하여 근저당권이 설정되어 있는데, 이는 OOO과 최초 매매계약서를 작성한 2014.5.9.보다 이른 것으로 본인 소유가 아닌 토지에 근저당권 설정하여 재산권을 행사한다는 것은 상식적으로 이해하기 어렵다.
(4) 쟁점토지의 담보대출 OOO억원 관련하여 청구인은 OOO과의 관계를 생각해 채무를 인수하였다고 하나 실지 소유자가 아니면서 거액의 채무를 본인 이름으로 인수한 것은 납득하기 어렵고, 청구인이 처분청에 작성한 체납액에 대한 분납계획서, 명의신탁을 인정하는 확인서(각서) 또한 단순히 도의적인 책임에 의해서 작성하였다고 보기는 어렵다.
(5) 따라서, 청구인이 OOO의 명의를 이용하여 쟁점토지를 취득 및 양도한 것으로 보아 청구인을 명의신탁자로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 국세기본법 제14조(실질과세) ① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
(2) 소득세법 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지) ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.
(3) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조(실권리자명의 등기의무 등) ① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 제7조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제3조 제1항을 위반한 명의신탁자
2. 제3조 제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자
② 제3조 제1항을 위반한 명의수탁자는 3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다.
(4) 형사소송법 제249조(공소시효의 기간) ①공소시효는 다음 기간의 경과로 완성한다.
4. 장기 10년 미만의 징역 또는 금고에 해당하는 범죄에는 7년
5. 장기 5년 미만의 징역 또는 금고, 장기10년 이상의 자격정지 또는 벌금에 해당하는 범죄에는 5년
(1) OOO전 1,633㎡(“쟁점토지”)의 소유권은 2013.1.28. OOO으로 매매가액을 OOO으로 하여 이전되었고, 2016.7.6. 같은 리 OOO전 660㎡, 같은 리 OOO전 92㎡ 및 같은 리 OOO881㎡로 각 분할된 후, 같은 리 OOO전 660㎡(“쟁점1토지”)와 같은 리 OOO전 92㎡의 92분의 66(“쟁점2토지”)은 2016.9.29. OOO에게 매매가액 OOO으로, 같은 리 OOO881㎡(“쟁점3토지”)는 2016.9.13. OOO에게 매매가액 OOO으로 하여 각 소유권이전 되었으며, 2016.11.30., 2016.12.2. OOO을 양도인으로 하여 2016년 귀속 양도소득세 OOO이 각 신고되었으나, 납부되지 않았다.
(2) 처분청은 OOO명의로 한 쟁점양도토지에 대한 양도소득세가 신고 후 납부되지 아니하자, 2017.1.17., 2017.7.5. OOO에게 2016년 귀속 양도소득세 OOO을 결정․고지하였고, 2018.4.16. OOO으로부터 부동산실권리자 신고서를 제출받아 쟁점토지의 실지소유자를 청구인으로 보아 2018.5.2. OOO에 대한 양도소득세를 결정취소하는 한편, 2018.7.19. 청구인에게 쟁점양도토지에 대한 양도소득세를 결정․고지하였다. <표1> OOO에 대한 양도소득세 신고․무납부고지 내역 (단위: 원)
(3) OOO이 처분청에 제출한 부동산실권리자 신고서의 주요내용은 아래 <표2>와 같고, 2017.10.16. 청구인이 작성한 각서 및 청구인과 주고받은 문자내용과 함께 첨부한 OOO은행 금융거래내역에 의하면 쟁점양도토지 매각대금이 OOO명의의 계좌에 이체되었다가 같은 날 또는 한달 이내에 청구인의 계좌로 이체된 것으로 나타난다. <표2> OOO이 2018.4.16. 제출한 부동산실권리자 신고서의 주요내용 <표3> 청구인이 2017.10.16. 작성한 각서의 주요내용 <표4> OOO금융거래내역 중 일부 (단위: 원)
(4) 청구인은 쟁점토지를 명의신탁한 것이 아니라고 주장하며 OOO의 배우자와 주고받은 문자메세지, 녹취록, OOO이 작성한 확인서를 제출하였다. 이 외에도 쟁점토지 취득시 매매계약서와 금융증빙을 제출하였으나, 동 자료에 의하면 청구주장과 같이 청구인이 취득자금에 대하여 계약금, 중도금 및 잔금을 이체한 후 OOO이 쟁점토지를 담보로 차입한 OOO억원을 이체받은 것으로 나타난다. <표5> 2016.1.25. OOO이 청구인과 OOO에게 보낸 문자내용 <표6> 2017.9.10. 청구인이 OOO에게 보낸 문자메세지 내용 <표7> 2017년 9월경 청구인, OOO의 통화내용 녹취록 중 일부 <표8> OOO이 2018.8.8. 작성한 사실확인서 (5) OOO시장은 처분청으로부터 부동산실명법 위반 혐의자료를 통보받아 2018.6.4. 청구인에게 과징금 OOO을 부과하면서 청구인을 고발하였고, OOO경찰서장은 2018.8.17. 춘천지방검찰청에 기소(불구속)의견으로 사건을 송치하였다. 춘천지방검찰청은 청구인을 약식기소하였는데 춘천지방법원은 2018.9.13. 청구인에게 벌금 OOO을 선고하였고, 청구인은 이에 불복하여 2018.9.21. 정식재판을 청구(2018고정255호)하여 2019.3.14. 기각된 후 2019.3.20. 항소한 것으로 나타난다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 실질소유자는 OOO이므로 청구인에게 부과된 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다고 주장하나, 청구인이 쟁점토지의 취득대금을 모두 지급한 후 OOO으로부터 쟁점토지를 담보로 한 차입금을 지급받은 점, 쟁점양도토지의 양도대금도 OOO이 수령한 날 즉시 청구인에게 이체한 것으로 나타나는 점, 양도대금이 OOO에게 귀속되지 아니하였고, 청구인도 쟁점양도토지 양도대가로 OOO의 대출금을 상환하지 아니하고 청구인의 다른 채무를 상환한 사실을 인정하고 있는 점, 청구인이 제출한 녹취록 등에 의하면 OOO의 소유였다기 보다는 명의신탁에 따른 대가를 지급하기로 한 것으로 보이는 점, OOO시장이 청구인을 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반혐의로 고발하였고 재판과정에서 청구인이 약식재판에 불복하여 정식재판을 청구하였다가 법원에서 기각된 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 청구인을 쟁점토지의 실질소유자로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.