해당 신탁은 부동산처분신탁으로서 매수인 8명에게 신탁원부의 수익자 명의를 등기한 날에 사실상 소유권이 유상으로 이전된 것으로 보이는 점, 매매대금을 분배받은 종중원들이 20.*..을 증여일로 하여 증여세를 신고한 점 등에 비추어 처분청이 청구종중에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
해당 신탁은 부동산처분신탁으로서 매수인 8명에게 신탁원부의 수익자 명의를 등기한 날에 사실상 소유권이 유상으로 이전된 것으로 보이는 점, 매매대금을 분배받은 종중원들이 20.*..을 증여일로 하여 증여세를 신고한 점 등에 비추어 처분청이 청구종중에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
2. 청구종중 주장 및 처분청 의견
(2) 당초 경정청구 과정에서 소명한 바와 같이 청구종중은 2008.5. 20. OOO 등 3명과 쟁점토지에 관하여 매매대금을 OOO원으로 하되, 2008.5.20.까지 계약금 OOO원을, 2009.1.19.까지 잔금 OOO원을 지급받기로 하는 내용의 매매계약을 체결하고 계약 당일인 2008.5.20. 계약금 OOO원을 지급받았다. 그런데 위 매수인들은 금융기관의 대출 문제 등으로 잔금기일에 잔금을 지급하지 못하게 되자, 청구종중에게 잔금지급기한을 연장해 달라고 요청하였고, 청구종중은 그 기한을 연장해 주었다. 그러던 중 청구종중은 2010년 9월경 위 매수인들이 신탁계약을 통해 잔금을 지급할 수 있다고 제안함에 따라 신탁계약을 체결하기로 하면서, 2010.9.15. 위 체결한 2008.5.20.자 매매계약을 합의해제하였다. 그 후 2010.9.17. 청구종중은 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)와 신탁계약을 체결하게 되었는데, 신탁계약의 특약사항 중 제5조 제3항에 ‘신탁부동산의 처분가격은 수익자가 위탁자와 체결한 매매계약서에서 정한 금액을 기준으로 하고, 처분대금 중 매각과 관련된 자금의 수령 및 지급방법 등은 [별지 6]의 자금관리에 대한 특약을 따르기로’ 하였다. 한편, 청구종중은 2010.9.16. 위 신탁계약의 수익자들인 매수인 8명과 각 부동산 매매계약을 체결하였고, 그들로부터 매매대금 합계 OOO원을 지급받기로 하되, 이미 2008.5.20. 지급받은 계약금 OOO원을 계약금으로 대체하고, 일부 잔금은 공장설립 허가 승인 후 지급받기로 하였다. 그러면서 청구종중은 2010.9.20. 매수인들의 요구에 따라, 매매잔금 중 일부인 OOO원은 OOO은행 자금관리 계좌 예금주 OOO에 입금하고, 사업시행인가 완료 후 토목공사 및 1순위 소유권이전등기를 마친 다음 지급받기로 하였다. 그에 따라 청구종중은 2010.9.28.부터 OOO 예금계좌에 예치된 OOO원을 사업시행 인가가 있을 때까지 지급받을 수 없었고, 2014년 1월 OOO등이 있자 그 후인 2014.7.25. 비로소 위 잔금을 지급받을 수 있게 되었다.
(3) 쟁점토지의 잔금 OOO원은 쟁점토지의 양도소득세 금액과 일치하는 것도 아니고(청구종중은 2014.7.25. 위 잔금에 OOO여원을 더 보태어 양도소득세를 납부하였음), 쟁점토지의 매수인들이 양도소득세를 부담하기로 한 것도 아니므로 당해 잔금은 양도시기의 판단기준이 되는 청산대상 매매대금에 당연히 포함된다. 따라서 쟁점토지의 양도시기는 위와 같이 대금청산이 이루어진 2014.7.25.이므로, 그 양도시기를 2010년으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법하다.
(1) 청구종중은 비영리내국법인 설립(2013.6.26.) 이후에 쟁점토지의 잔금을 수령(2014.7.25.)하였으므로 쟁점토지의 양도소득은 비영리내국법인의 비과세 소득에 해당한다고 주장하나, 쟁점토지 매매계약서 및 대금지급내역 등을 볼 때, 쟁점토지의 잔금청산일은 2010.9.28.이므로 개인으로 보는 단체(1거주자)의 양도소득으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다. (가) 청구종중은 OOO 등 3명과 2008.5.20. 체결한 매매계약을 2010.9.15. 쌍방 합의하에 매매계약을 해지하고, 2010.9.16. 매수자 OOO㈜ 등 8명과 OOO원을 받기로 매매계약서를 작성하였다. (나) 청구종중은 2010.9.17. 쟁점토지를 OOO에 신탁하는 부동산처분신탁계약을 체결한 후, 2010.9.28. 쟁점토지 매매대금이 예금주가 OOO으로 되어 있는 OOO은행 자금관리계좌에 전액 입금된 후 양도소득세 상당액 OOO원을 제외한 금액을 전액 인출하였다. (다) 신탁은 보통 매수인를 보호하기 위한 수단으로, 이 건 부동산처분신탁도 쟁점토지의 매매계약 당시 토지거래허가구역으로 소유권 명의변경을 할 수 없어 매수인을 보호하기 위해 신탁한 것으로 보이는 점, 부동산처분신탁계약서의 특약사항에서 우선수익자는 은행, 후순위수익자 겸 채무자는 OOO㈜ 등 8명으로 기재되어 있으므로, 사실상 청구종중에서 OOO㈜ 등 8명에게 신탁원부의 수익자 명의를 등기한 날에 소유권이 이전되었다고 볼 수 있는 점 등을 감안할 때, 쟁점토지 매매대금이 OOO은행 자금관리계좌에 전액 입금된 날인 2010.9.28.을 쟁점토지 매매거래 완료일로 보아야 한다.
(2) 청구종중은 2010.10.11. 임시이사회를 개최하여 쟁점토지의 양도대금을 종중원들에게 분배하기로 결정하였고 종중원들은 증여받은 OOO원에 대하여 증여일을 2010.9.29.로 하여 증여세를 신고하였는바, 쟁점토지 매매거래가 완료되지 않았다면 매매계약해지 가능성 때문에 종중원들에게 쟁점토지 매매대금을 분배할 수 없었을 터인데, 쟁점토지의 매매대금을 종중원들에게 분배한 점에 비추어 증여일 이전 2010.9.28.에 잔금청산이 완료된 것으로 봄이 상당하다.
(3) 쟁점토지의 항공사진(2013년 5월)을 보면, 벌목 및 토사석이 채취되어 임야로 볼 수 없는 상태로 매수인들이 매매계약해지에 의해 원상복구의 부담이 있음에도 토목공사를 한 점, 부동산처분신탁계약서에 첨부된 특약사항에 매도인 동의없이 지목변경 등을 할 수 있고 매수인이 실질적 부동산 관리 등을 한다고 기재되어 있을 뿐만 아니라 쟁점토지 사용 등에 대해 청구종중의 동의를 요하지 않는다는 내용을 넣어 매수인이 쟁점토지를 제약 없이 사용할 수 있도록 한 점 등을 고려할 때, 쟁점토지는 청구종중이 법인으로 보는 단체로 승인받은 2013.6.26. 이전인 2010.9.28.에 양도된 것으로 봄이 상당하고, 양도시기를 2010.9.28.로 볼 때 쟁점토지 양도소득이 비영리내국법인의 비과세 소득에 해당하지 아니하므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
1. 주무관청의 허가 또는 인가를 받아 설립되거나 법령에 따라 주무관청에 등록한 사단, 재단, 그 밖의 단체로서 등기되지 아니한 것
2. 공익을 목적으로 출연(出捐)된 기본재산이 있는 재단으로서 등기되지 아니한 것
② 제1항에 따라 법인으로 보는 사단, 재단, 그 밖의 단체 외의 법인 아닌 단체 중 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 것으로서 대표자나 관리인이 관할 세무서장에게 신청하여 승인을 받은 것도 법인으로 보아 이 법과 세법을 적용한다. 이 경우 해당 사단, 재단, 그 밖의 단체의 계속성과 동질성이 유지되는 것으로 본다.
1. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 조직과 운영에 관한 규정(規程)을 가지고 대표자나 관리인을 선임하고 있을 것
2. 사단, 재단, 그 밖의 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 독립적으로 소유ㆍ관리할 것
3. 사단, 재단, 그 밖의 단체의 수익을 구성원에게 분배하지 아니할 것 (2) 소득세법 제2조【납세의무】③ 국세기본법제13조 제1항에 따른 법인 아닌 단체 중 같은 조 제4항에 따른 법인으로 보는 단체(이하 "법인으로 보는 단체"라 한다) 외의 법인 아닌 단체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에 주사무소 또는 사업의 실질적 관리장소를 둔 경우에는 거주자로, 그 밖의 경우에는 비거주자로 보아 이 법을 적용한다. 제98조【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 법인세법 제3조【과세소득의 범위】③ 비영리내국법인의 각 사업연도 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 “수익사업”이라 한다)에서 생기는 소득으로 한다.
5. 고정자산의 처분으로 인하여 생기는 수입. 다만, 고유목적사업에 직접 사용하는 고정자산의 처분으로 인하여 생기는 대통령령으로 정하는 수입은 제외한다. (4) 법인세법 시행령 제2조【수익사업의 범위】② 법 제3조 제3항 제5호 단서에서 “대통령령으로 정하는 수입”이란 해당 고정자산의 처분일 현재 3년 이상 계속하여 법령 또는 정관에 규정된 고유 목적사업에 직접 사용한 고정자산의 처분으로 인하여 생기는 수입을 말한다.
(1) 청구종중이 양도소득세 신고시 제출한 ‘쟁점토지 매매계약서’와 ‘매수자 상세내역’을 살펴보면, 쟁점토지 매매계약서 작성일은 2010.9.16.이고 특약사항에 ‘계약금은 OOO㈜가 기납입한 금액으로 대체한다. 일부잔금은 본 부지에 공장설립 허가 승인 후 지급한다’고 기재되어 있고, 매수자 상세내역에는 쟁점토지 매매금액 OOO원으로 기재되어 있다.
(2) 청구종중이 쟁점토지 양도와 관련하여 제출한 OOO 등 3명과 작성한 매매계약서, 부동산 해지 계약서, OOO 등 8명과 작성한 매매계약서, 부동산처분신탁계약서, 자금집행특약확인서, 매매대금 내역 등을 살펴보면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구종중은 2008.5.20. OOO 등 3명과 매매대금 OOO원, 잔금은 2009.1.19. 지급하는 것으로 쟁점토지 매매계약서를 작성하였으나, 2010.9.15. 쌍방 합의하에 동 매매계약을 해지한 것으로 나타난다. (나) 청구종중은 위 매매계약을 해지한 후 2010.9.16. 쟁점토지의 매수자 OOO㈜ 등 8명과 매매대금 OOO원, 계약금은 ㈜OOO이 기납입한 금액으로 대체, 잔금은 소유권 이전등기시 지불, 잔금연장이자 OOO원을 지급하기로 매매계약을 체결한 것으로 나타난다. (다) 청구종중이 OOO㈜ 등 8명과 매매계약을 체결한 후 2010. 9.17. 쟁점토지를 OOO에 신탁하였음이 확인되고, OOO과 체결한 ‘부동산처분신탁계약서’에 첨부되어 있는 특약사항을 보면, OOO의 업무는 ‘쟁점토지의 등기부상 소유권 관리이고 소유권 관리 및 처분에 따른 소유권이전 업무는 매수자가 토지거래허가를 득하여 소유권을 취득할 수 있을 때 종료한다’고 되어 있으며, 매수자가 ‘소유권관리 이외의 임대차관리, 실질적 부동산 관리 및 보존 등의 행위, 매매계약시 지목변경, (변경)인허가 가능여부 확인 등을 책임진다’고 되어 있고, 쟁점토지의 처분 시기는 ‘토지거래허가 및 공장설립허가가 가능한 시점이고 쟁점토지의 처분은 매도자에게 매매대금을 완불한 경우를 전제로 한다’고 되어 있으며, 토지거래허가 신청(필지분할, 지목 변경 등 지적정리 신청 포함)에 대해 ‘매도자는 사전에 동의하고 향후 매도자의 별도 동의나 요청은 필요없다’고 되어 있고, ‘토지거래허가, 건축 인·허가, 지적정리, 합병·분할, 임대차, 사용승낙, 근저당권설정 등 담보제공을 진행할 때 매도자의 동의는 필요치 않고 이에 대하여 일체의 이의를 제기할 수 없다’고 되어 있으며, 신탁과 관련하여 우선수익자는 금융기관, 후순위 순위자 겸 채무자는 OOO㈜ 등 8인으로 기재되어 있다. (라) 청구종중, OOO 및 업무대행사 OOO이 2010.9.20. 작성한 자금집행특약확인서를 보면, ‘매매자금 중 일부 OOO원을 예금주가 OOO으로 되어 있는 OOO은행 자금관리계좌에 입금하고 사업시행인가 완료 후 토목공사 및 1순위 소유권이전 등기를 필한 후 인출하는데 동의함을 확약하며 이에 업무대행사는 토목공사가 빨리 완료될 수 있도록 적극 협조한다’고 기재되어 있다. (마) 청구종중이 쟁점토지 매매대금 수령내역으로 제출한 통장내역을 보면, 최초 매수자 OOO 등 3명이 2008.5.20. 계약금 OOO원을 청구종중의 대표자 OOO이 예금주로 되어 있는 OOO은행계좌로 입금하였고, 최종 매수자 OOO㈜ 등 8명이 OOO원을 청구종중의 대표자 OOO이 예금주로 되어 있는 OOO계좌로 입금하였으며(아래의 OOO의 OOO은행계좌에서 매수자들의 대출금이 출금된 것으로 보임), OOO이 예금주로 되어 있는 OOO은행계좌에 2010.9.28.까지 입금된 양도대금 OOO원은 자금집행특약사항에 따라 인출되지 않고 남아 있다가 2014.7.25. 양도소득세로 납부되었음이 확인된다. (바) 청구종중의 쟁점토지 양도와 관련한 양도소득세 납부 과정을 보면, 청구중중의 대표 OOO이 2014.7.25. 양도대금 잔액 OOO원이 있는 OOO 신탁계좌에 OOO원을 입금하였고, 같은 날 OOO원(이자 포함)이 동 계좌에서 출금되어 양도소득세를 납부한 것으로 나타난다. (사) 청구종중의 쟁점토지 매매대금 사용내역을 보면, 쟁점토지의 양도소득세 납부 이외에 새로운 토지 취득 및 종중원들에게 현금 증여한 것으로 나타난다OOO. (아) 쟁점토지 현황을 보면, 쟁점토지는 최초 매매계약 당시 토지거래허가구역 내 임야였으나 2012.1.31. 토지거래허가구역에서 해제되었음이 OOO 고시에 의해 확인되고, 토지거래허가구역 해제일 전 2010.6.30. OOO 준산업단지에 포함되었음이 OOO 준산업단지 지정 및 지형도면 고시OOO에 의해 확인되며, 쟁점토지의 등기사항증명서에는 2010.9.17. 신탁을 등기원인으로 OOO에 소유권이전등기된 상태이며, 쟁점토지의 항공사진(2013년 5월)을 보면, 벌목 및 토사석이 채취되어 임야로 보기 어려운 상태로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법상 양도라 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하고 대금을 전부 청산하지 아니하였더라도 그 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 유상양도로 볼 수 있으며, 신탁법 등에 의하여 신탁재산인 사실을 등기한 부동산을 사실상 유상으로 이전하고 신탁원부의 수익자 명의를 변경하는 것은 양도에 해당되어 양도소득세 과세대상이라 할 것인바, 이 건의 경우 매수인들이 쟁점토지의 매매대금 전액을 2010.9.28. OOO 계좌에 입금하였고, 청구종중이 OOO원을 제외한 전액을 2010.9.29. 인출한 점, 해당 신탁은 부동산처분신탁으로서 매수인 8명에게 신탁원부의 수익자 명의를 등기한 날에 사실상 소유권이 유상으로 이전된 것으로 보이는 점, 매매대금을 분배받은 종중원들이 2010.9.29.을 증여일로 하여 증여세를 신고한 점, 매수인들이 매매계약해지에 따른 원상복구 부담에도 불구하고 토목공사를 진행하여 쟁점토지를 제약 없이 사용했던 점 등에 비추어 쟁점토지는 2010.9.28. 매수인들에게 양도되었다고 봄이 타당하므로, 처분청이 청구종중에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.