주택신축판매업의 사업개시일을 착공일 또는 분양계약 체결일로 보아야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 주택신축판매업을 영위한 사업자로, <표1> 기재와 같이 주택신축판매업을 각 영위하고, <표2> 기재와 같이 종합소득세를 신고하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2017.8.9.～2017.12.23. 기간 동안 청구인에 대한 개인통합조사를 실시하여, 청구인이 단순경비율로 추계신고한 주택신축판매 수입금액을 기준경비율로 추계경정하여, 2018.2.7. 청구인에게 2013년 귀속 종합소득세 OOO원을 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.4.26. 이의신청을 거쳐 2018.9.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 주택신축판매업의 사업개시일은 공사착공일 또는 분양계약체결일이고, 잔금청산일로 볼 수 없다. (가) 처분청은 소득세법상 사업개시일 규정이 없기 때문에 부가가치세법 시행령 제6조 제3호 의 규정을 준용하여, 재화나 용역의 공급을 시작하는 날을 사업개시일로 보고 있다. 그러나 부가가치세는 재화와 용역의 공급을 과세대상으로 하는 간접세이므로 재화 또는 용역의 공급을 시작하는 날을 사업개시일로 보는 것이나, 소득세 및 법인세는 소득금액을 과세대상으로 하고, 소득금액은 총수입금액에서 이와 관련된 필요경비를 차감하여 계산하는 직접세이므로 수입금액 또는 필요경비가 최초로 발생하는 때가 소득세법상 사업개시일이다. 소득세법 제27조 제1항 은 “사업소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.”고 규정하고 있으므로, 실질 소득금액의 계산을 위한 필요경비가 최초로 발생한 ‘공사착공일’을 사업개시일로 보아야 한다. 청구인이 신축판매한 주택은 2012년에 모두 착공되었으므로 공사착공일을 사업개시일로 인정할 경우 청구인의 2013년 귀속 종합소득세는 소득세법 시행령 제143조 제4항 제2호 나목에 의해 단순경비율 적용대상이다. (나) 설령, 공사착공일을 사업개시일로 인정할 수 없다 하더라도 신축주택 판매를 시작한 ‘최초 분양계약체결일’을 사업개시일로 보아야 한다. 조세심판원은 “청구인은 주택신축판매업의 사업개시일을 토지취득일이나 건축공사 착공일이라고 주장하나, 사업개시일은 재화의 공급을 개시한 날로 보아야 할 것이므로 청구인의 사업개시연도는 신축주택판매를 시작한 사업연도로 보는 것이 타당하다(조심 2017중3890, 2017.11.8.)”고 판단한 바 있다. 기획재정부 예규(기획재정부 소득-179,2011.5.4.)는 사업개시일에 대하여 부가가치세법 시행규칙 제6조 를 준용하여, 제조업과 광업이 아닌 건설 등 업종의 경우에는 ‘재화나 용역의 공급을 시작하는 날’로 해석하고 있고, 부가가치세법 시행령 제28조 제2항 본문도 “대가의 각 부분을 받기로 한 때를 재화의 공급시기로 본다.”고 규정하여 계약금 수령일이 재화의 공급시기임을 확인할 수 있다. 앞서 살펴 본 관련 규정, 예규, 심판결정례에 의하면, 주택신축판매업의 경우 재화 등의 공급을 시작한 날, 즉, 판매를 시작하는 때인 최초 분양계약체결일이 사업개시일에 해당함을 확인할 수 있는바, 최초 분양계약체결일은 2012.12.27.이므로 청구인은 2012년에 사업을 개시한 것이고, 따라서 2013년도의 경우 소득세법 시행령 제143조 제4항 제2호 나목에 의해 단순경비율 적용대상에 해당한다.

• 나. 처분청 의견 소득세법은 사업개시일에 관하여 별도로 규정하지 않고 있고, 이에 관련된 다수의 예규는 소득세법 제80조 제3항 단서에 따라 추계방법으로 소득금액을 계산함에 있어 동법 시행령 제143조 제4항 제1호의 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시하는 경우의 사업개시일은 부가가치세법 시행령 제6조 에서 정하는 날을 기준으로 하도록 규정하고 있다(기획재정부 소득세제과-179, 2011.5.4., 국세청 법규소득 2011-0089, 2011.5.27., 기획재정부 부가가치세제과-614, 2011.10.6.). 즉, 주택신축판매업의 사업개시일은 부가가치세법 시행령 제6조 제3호 상의 ‘재화나 용역의 공급을 시작하는 날’로서 동법 제15조 제1항 제2호에서 규정하는 ‘재화가 이용가능하게 되는 때’에 해당하는 ‘잔금을 청산하고 소유권이전등기를 하여 수분양자가 실제 입주할 수 있는 시점’으로 보아야 한다. 관련 심판결정례 역시 “주택신축판매업의 사업개시일은 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적인 주택의 판매를 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단해야 한다(조심 2014전2821, 2014.8.21., 조심 2014부3381, 2014.10.15., 조심 2015전1189, 2015.5.11., 조심 2017중3890, 2017.11.8., 조심 2017중4641, 2017.12.13. 외 다수)고 판단하고 있다. 청구인의 경우 잔금이 청산되고 소유권이전등기가 되어 수분양자에게 실제 신축주택을 공급한 주택신축판매 수입금액 발생연도에 사업이 개시되었으므로, 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로 보아 소득세법 시행령 제143조 제4항 제1호 에 의해 주택신축판매 수입금액 관련 단순경비율 추계신고 사항을 기준경비율로 추계경정하여 종합소득세를 경정․고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 주택신축판매업의 사업개시일을 착공일 또는 분양계약 체결일로 보아야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령: <별지> 기재
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 분양현황표에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 청구인은 주택신축판매업의 사업개시일은 공사착공일 또는 분양계약체결일이고, 잔금청산일로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 소득세법 시행령 제143조 제4항 제1호 는 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자를 단순경비율 적용대상자로 규정하고 있는데, 부가가치세법 시행령 제6조 제3호 에서 제조업 및 광업을 제외한 사업의 사업개시일을 ‘재화나 용역의 공급을 시작하는 날’로 규정하고 있는 점, 사업개시일은 설립등기일이나 사업자등록일 등을 기준으로 형식적으로 판단할 것이 아니라 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단하여야 할 것(대법원 1995.12.8. 선고 94누15905 판결)인바, 주택신축판매업을 영위한 청구인의 사업개시일은 쟁점공동주택을 판매하기 시작한 때(조심 2018서2412, 2018.7.30. 외 다수)로 봄이 타당한 점, 다수의 선결정례에서 주택신축판매업의 사업개시일(판매를 개시한 때)을 착공일, 준공일 또는 분양계약금 수령일이 아닌 입주금(잔금)수령일(조심 2014광3270, 2014.11.5., 조심 2018중124, 2018.3.6.)로 판단하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.