쟁점건물 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.6.8.～2001.2.9. 취득한 OOO 외 4필지 공장용지 및 도로 합계 3,376㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 2001.11.28. 공장 369.51㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 2017.5.31. 양도하고, 2017.7.31. 실지거래가액에 의하여 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 양도차익을 OOO원으로 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 2018.3.20.부터 2018.4.8.까지 청구인의 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액을 확인할 수 없다고 보아 환산취득가액을 적용하여 2018.7.3. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물의 건축허가는 쟁점토지 매매계약이 진행중인 2001.1.3. 받았으나, 공장용지로 성토하는데 시간이 걸려 2001.6.1. 시공자와 공사도급액을 OOO원(부가가치세 별도, 이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하기로 구두약정하고 계약금 OOO원(철근, 레미콘 등 자재구입비 등)을 2001.6.15. 현금지급한 후 2001.7.9. 착공신고를 하였다. 시공사 선정과정을 구체적으로 설명하면, 청구인이 쟁점토지에 소재한 주식회사 OOO의 대표이사로 근무하면서 폐지를 수거하러 매일 오는 40대 후반으로 보이는 부부(이하 “시공자”라 한다)가 성실하고 인품이 좋아 보여 사연을 물어보니, OOO에서 건설업을 하다가 IMF때 부도를 내고 도피하면서 생계를 위해 폐지를 줍고 있다고 하였고, 건물공사를 할 수 있다고 하여 의뢰하게 되었으며, 채권자들이 권리행사를 하면 곤란하니 추후 계약을 하자고 하여 2001.6.1. 구두약정을 하고, 여러 번 독촉하여 3개월이 지난 2001.9.1. OOO(대표: OOO)을 수급인으로 하고, 공사비용을 쟁점금액으로 하는 도급계약서(이하 “쟁점도급계약서”라 한다)를 작성하였으며, 청구인은 OOO을 알지 못하고, 시공자는 공사가 완료되면 매입세금계산서를 발행해 준다고 하였으나 2001년 12월 중순에 채권자들이 찾아와 행패를 부리자 공사비 정산도 없이 행방불명되어 현재까지 소식을 알 수 없는 상태이다. 청구인도 불안한 마음에 일부는 공사진척대로 지급하지 아니하고 2001.11.16. 준공검사가 나기 바로 전인 2001.11.15. OOO원을 지급하고, 추가공사인 1층 층막이 공사, 3층(1층을 2층으로 층막이 공사를 하여 실제 3층) 공사 및 외곽 철조형물 등에 대한 공사가 완료된 2001.12.15. OOO원을 지급하는 등 2001.6.15. 계약금 OOO원을 포함하여 총 OOO원을 현금으로 지급하였다. 건물이 신축되었음에도 매입세금계산서를 미수취하였다는 이유로 쟁점도급계약서를 부인하는 것은 부당하고, 쟁점도급계약서의 지질상태와 수급자의 주소가 현재의 행정단위OOO가 아닌 OOO로 되어 있는 점 등을 고려하면, 사후에 작성된 계약서가 아니라는 점이 확인되므로 쟁점금액을 쟁점건물의 실지공사비용으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 시공자의 인적사항(주민등록번호, 사업자등록번호 등)도 확인되지 아니한 상황에서 쟁점도급계약서의 공사도급액(쟁점금액)을 공사비용으로 인정하기 어렵고, 청구인은 정산을 보지 아니한 상태에서 시공자가 2001년 12월 중순경 행방불명되어 매입세금계산서를 수취하지 아니하였다고 주장하나, 청구인이 제출한 공사비 현금지출 지급내역을 보면, 2001.6.15.부터 2001.12.15.까지 총 8회에 걸쳐 OOO만원이 출금된 것으로 나타나므로 최소한의 주의의무를 다하였다면, 부가가치세를 징수할 수 있었을 것으로 보이며, 청구인은 2000년 OOO원의 대출이력이 있고, 2000년부터 2002년까지 “OOO”이라는 개인사업장을 운영하며 연 OOO원의 매출을 올리고 있으므로 청구인의 금융계좌에서 출금된 금원이 쟁점건물 신축대금으로 사용되었는지, 아니면 사업장 운영자금인지가 명확하지 아니하고 시공자에게 직접 전달되었는지 여부도 확인되지 아니하므로 건물취득가액을 확인할 수 없다고 보아 기준시가로 환산하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2016.12.20. 법률 제14389호로 개정된 것) 제97조[양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조[양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지] ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2017.2.3. 대통령령 제27829호로 개정된 것) 제176조의2[추계결정 및 경정] ① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조 제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조 제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 관련 양도소득세 신고 및 경정 내역은 아래 <표1>과 같은바, 청구인은 2017.7.31. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 실지거래가액에 의하여 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO, 과세표준을 OOO원, 산출세액을 OOO으로 신고하였고, 처분청은 2018.7.3. 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용한 OOO을 쟁점부동산 취득가액으로 하여 이 건 처분을 한 것으로 나타난다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정 내역

(2) 쟁점부동산 토지대장 및 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인은 2000.6.8.부터 2001.2.9.까지 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하고 그 지상에 2001.11.28. 쟁점건물을 신축한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점건물의 일반건축물대장에 의하면, 쟁점건물의 현황은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점건물 현황

(4) 국세청 전산자료에 의하면, 청구인의 사업자등록내역은 아래 <표3>과 같고, 청구인의 수입금액은 OOO원인 것으로 나타난다. <표3> 사업자등록 내역

(5) 국세청 전산자료에 의하면, 쟁점도급계약서상 수급자인 OOO의 개업일은 2001.6.1., 폐업일은 2004.12.31., 대표자는 OOO, 사업장소재지는 OOO, 업종은 건축․토목․조경 등이며, 2001년 제1기～2001년 제2기 부가가치세 과세기간에는 매출내역이 없고, 2002년 제1기 부가가치세 과세기간에 공급가액 OOO원의 매출(거래처: OOO)이 있는 것으로 나타난다.

(6) 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 조사복명서(2018년 4월)에 의하면, 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점도급계약서는 세금계산서 수수 및 매입세액공제 신고내역이 없고, 금융자료 등 증빙을 제출하지 아니하였으며, 쟁점도급계약서에 대한 포렌식 조사를 의뢰한바, 감정사무처리규정 제13조 제6호(감정신청 사항이 현재의 감정기술로는 감정이 불가능한 경우)에 따라 감정이 불가하다는 내용을 회신(첨단탈세방지담당관-1241, 2017.11.7.)받았으므로 쟁점건물의 취득가액은 적격증빙이 미비하여 환산취득가액을 적용하여야 한다고 기재되어 있다.

(7) 청구인의 개인사업장인 OOO의 재무상태표(2016.12.31. 기준)에 의하면, 쟁점건물의 자산가액은 OOO원, 감가상각누계액은 OOO원으로 계상되어 있다.

(8) 청구인이 제출한 증빙서류의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인(발주자)과 OOO(수급자) 간에 2001.9.1. 체결된 쟁점도급계약서를 보면, 공사기간 착공일은 2001.9.1., 준공일은 2001.11.10., 도급금액은 OOO원(쟁점금액)인 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점건물 신축을 위해 대출받아 출금한 후 현금으로 시공자에게 지급하였다고 주장하며 아래 <표5>, 고객여신계좌 명세(고객명란에는 “OOO”이라고 기재되어 있음), 청구인의 OOO 계좌(377000968*) 거래내역 등을 제출하였다. <표5> 건물공사비 자금원천 및 현금지급내역 (다) 청구인은 쟁점금액이 건축물관리대장상 면적(369.51㎡)과 관련된 OOO원(철근콘크리트 건물 1층 높이 8m, 2층 5.3m, 수입대리석 사용조건으로 3.3㎡당 OOO원), 준공 후 1층을 2개 층으로 나누는 층막이 공사비용 OOO원, 3층 추가공사비 OOO원, 철조형물 OOO원을 합한 금원이라고 주장하며, 건축물관리대장(층수 2층, 높이 13.3m, 착공일 2001.7.9., 사용승인일 2001.11.16.), 쟁점건물 현장사진을 제출하였다.

(9) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점건물을 신축하는데 OOO원(부가가치세 별도)이 소요되었다고 주장하며 쟁점도급계약서 등을 제시하고 있으나, 쟁점도급계약서상 수급자로 되어있는 ‘OOO(대표 OOO)’이 쟁점공사를 직접 시공한 자가 아니라는 점에 대하여는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없고, 청구인은 쟁점건물의 신축공사를 실제 수행하였다고 주장하는 시공자에 대하여 성명․주민등록번호 등 기본적인 인적사항도 제시하지 못하고 있으며, 청구인의 금융계좌에서 출금된 OOO원이 쟁점건물의 신축을 위하여 시공자에게 지급되었는지 객관적인 증빙서류로 확인되지 아니하는 점 등에 비추어 쟁점건물의 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.