청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 시점부터 임차법인에 임대하기 전까지 기간 동안, 임대기간 종료 후 심판청구일 현재까지 가족과 함께 쟁점오피스텔에 거주하고 있는 점, 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 언제든지 주택으로 사용할 수 있으므로 사실상 주거에 공하는 건물로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 시점부터 임차법인에 임대하기 전까지 기간 동안, 임대기간 종료 후 심판청구일 현재까지 가족과 함께 쟁점오피스텔에 거주하고 있는 점, 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 언제든지 주택으로 사용할 수 있으므로 사실상 주거에 공하는 건물로 보이는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 쟁점오피스텔의 집합건축물대장의 용도는 ‘업무시설’이고, 청구인의 지방세 세목별 과세증명서에도 ‘비주거용 건축물’로 분류되어 있다. 또한, 쟁점오피스텔 관리사무소 생활문화지원실장이 발급한 확인서에 의하면 ‘상기 호실은 2016.1.16.부터 2017.2.6.까지 당 지원실에 입주카드를 사무실로 신고하였음’이라고 기재되어 있다.
(2) 청구인은 쟁점오피스텔을 업무시설(사무실)로 임대하기 위하여 2015.11.4. 쟁점오피스텔을 사업장 소재지로 하여 부동산 임대업(비주거용 건물 임대업)으로 사업자등록을 하였고, 2015.12.27. 임차법인과 임대차 계약시 쟁점오피스텔을 업무용으로만 사용하고 임대료에 대한 부가가치세는 별도로 지급하도록 약정하였다. 계약에 따라 임차법인의 대표자 OOO은 쟁점오피스텔에 전입신고한 사실이 없다.
(3) 청구인은 임차법인이 쟁점오피스텔의 임대료와 관리비를 장기 연체하여, 2016.7.8. 임차법인을 상대로 건물인도소송OOO을 제기하여 승소하였다. 법원 집행관이 쟁점오피스텔 명도 집행시 작성한 조서에 따르면 집행관은 쟁점오피스텔 내 책상에 놓인 임차법인 명의 사업자(729-81-*) 고무명판을 확인하였다고 기재되어 있고, 청구인의 임대료 독촉에 대하여 OOO이 보낸 휴대전화 메시지는 ‘부동산에 내놓고 임대 나가는대로 사무실 이전하겠습니다’라는 내용이 있는바, 쟁점오피스텔은 공부상 용도뿐만 아니라 사실상 용도도 업무시설이다.
(4) 이상과 같이 쟁점오피스텔은 공부상 용도가 업무시설이며, 청구인은 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 쟁점오피스텔을 업무시설로 임대하였고, 세금계산서 발행 및 부가가치세 신고를 성실히 이행하였다. 임차법인도 쟁점오피스텔을 실제 사무실로 사용하였으므로 처분청이 쟁점오피스텔을 주택으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 부당하다.
(1) 대법원은 1세대 1주택 판정 시 ‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상 용도에 관계없이 실제 소유구조나 이용실태 등에 따라 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다 하더라도 주거용이고 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 주택으로 보아야 한다고 판시하였는바(대법원 2006.10.26. 선고 2005두4304 판결), 쟁점오피스텔은 건축물대장상 용도가 업무시설이라고 기재되어 있으나, 처분청이 청구인 및 가족의 주민등록초본을 확인한 결과 2001.12.31.부터 2016.1.14.까지 약 15년, 2017.2.20.부터 심판청구일 현재까지 약 2년 동안 쟁점오피스텔에 거주한 사실이 확인되는바, 청구인은 쟁점오피스텔을 주택으로 사용하였다.
(2) 청구인은 부동산임대업으로 사업자등록을 한 후 쟁점오피스텔을 업무시설로 임대하였고, 세금계산서 발행 및 부가가치세 신고를 성실히 이행하였다고 주장하나, 처분청이 쟁점오피스텔 임대기간(2016.1.15.～2017.1.15.) 중 청구인의 부가가치세 신고내역을 조사한 바에 따르면 청구인은 계약서상 임대조건인 보증금 OOO원과는 상이하게 2016년 제1기, 제2기 부가가치세는 무실적으로 신고하였고, 세금계산서를 미발급하였다.
(3) 쟁점오피스텔은 4개의 침실과 2개의 화장실 및 싱크대 등 주방시설을 갖춘 전형적인 주거용 오피스텔로서, 처분청이 OOO에게 서면으로 확인한 바에 따르면 OOO은 쟁점오피스텔을 사업 목적으로 임차하였으나 이후 사업이 어려워져 일정한 주거가 없는 OOO의 고모가 숙식을 위하여 사용하였다고 답변하였으며, 실제 쟁점오피스텔의 부동산인도집행조서 물품보관증에 기재된 바에 따르면 쌀항아리, 침대, 쇼파, 약탕기, 전기밥솥, 쌀통, 빨래건조대, 김치냉장고, 운동기구, 여성용 귀금속류 등 일반 생활용품이 발견되었는바 OOO의 고모가 쟁점오피스텔에서 숙식하며 생활한 것이다.
(4) 쟁점오피스텔은 OOO에 위치하며, 주변은 분당 OOO 등 편의시설이 갖추어져 있고, 명문학군이 형성되어 있는 지역이다. 처분청이 현장확인을 실시한 결과 쟁점오피스텔 건물은 대부분 2개 이상의 화장실과 주방을 갖춘 주거용 오피스텔로 구성되어 있고, 노인정이 설치되어 있는 등 사회통념에 비추어 업무용 오피스텔로 볼 수 없다. 아울러 청구인과 임차법인이 체결한 임대차 계약서 특약사항에도 ‘주택임대차보호법에 따르기로 한다’고 기재되어 있다. 따라서 처분청이 쟁점오피스텔의 용도가 사실상 주거용이므로 주택으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2015.12.15. 법률 제13558호) 제89조 [비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
(1) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인의 부동산 취득 및 양도 내역에 대하여 양도아파트 및 쟁점오피스텔의 등기사항전부증명서에 따르면, 청구인은 1995.9.29. 양도아파트를 취득하였고, 2002.2.18. 쟁점오피스텔을 취득하였다. 청구인은 2016.10.19. 양도아파트를 OOO원에 매매한 후 심판청구일 현재 쟁점오피스텔을 보유하고 있다(이하 <표1>에 정리 기재). <표1> (나) 쟁점오피스텔의 공부상 용도와 건물 특성 및 구조는 다음과 같다.
1. 쟁점오피스텔의 건축물대장 및 등기사항전부증명서에 따르면, 쟁점오피스텔은 건물 16층에 위치하며, 주용도는 ‘업무시설’이다. 전체 건물은 지하 3층 및 지상 37층으로 준공되었고, 주요시설로는 지하 1층부터 3층은 주차장, 지상 1층부터 3층은 노인정, 수영장, 골프연습장, 헬스장 등 편의시설이 설치되어 있으며, 지상 4층부터 37층은 오피스텔(업무시설)로 구성되어 있다(아래 <표2>에 기재). <표2>
2. 처분청이 쟁점오피스텔과 같은 면적(전유부분 145.56㎡)을 가진 오피스텔에 대하여 인터넷 부동산중개 사이트에서 조회하여 제출한 내부 평면도에 따르면, 해당 오피스텔은 거실과 침실 4개, 화장실 2개, 드레스룸, 주방 및 식당, 발코니로 구성되어 있다. (다) 쟁점오피스텔의 사실상 용도와 관련하여 청구인이 쟁점오피스텔을 사용․임대한 내역은 다음과 같다.
1. 처분청이 제출한 청구인의 주민등록초본에 따르면, 청구인과 가족은 쟁점오피스텔을 취득한 2001.12.31.부터 임차법인에게 임대하기 직전인 2016.1.14.까지 약 15년 동안 쟁점오피스텔에서 거주한 것으로 나타난다. 청구인 및 가족은 쟁점오피스텔 임대기간(2016.1.15.～2017.2.19.)이 만료된 직후 2017.2.20. 쟁점오피스텔로 다시 전입하여 심판청구일 현재까지 거주하고 있는 것으로 나타난다(아래 <표3>에 정리). <표3>
2. 청구인은 2015.11.4. 쟁점오피스텔을 소재지로 하여 부동산임대업(비주거용건물임대업) 사업자등록(356-23-*)을 하고, 2017.1.15.부터 1년 동안 쟁점오피스텔을 임대하였다. 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 임대차 계약서에 따르면 청구인은 2015.12.27. 임차법인과 보증금 OOO원, 임대기간 12개월로 하여 계약을 체결하였고, 특약사항으로 임차법인은 쟁점오피스텔을 업무용(사무실용)으로만 사용하고, 부가가치세는 별도로 지급하며, 기타 사항은 주택임대차보호법에 따르기로 하였다(계약서 주요내용은 아래 <표4>에 요약 기재). <표4>
3. 처분청이 2018.2.6. 쟁점오피스텔의 실제 용도를 확인하기 위하여 임차법인의 대표자 OOO에게 받은 확인서(아래 <표5>에 요약 기재)에 의하면, OOO은 ‘쟁점오피스텔을 사무실로 사용하다가 사업이 원활하지 아니하였고, 거주지 변동 사유가 발생한 친척(고모)을 위하여 쟁점오피스텔에 집기류를 보관하게 하고 부득이한 경우 숙식을 허락하였다’고 진술하였다. <표5>
4. 청구인이 제출한 쟁점오피스텔 관리사무소 생활문화지원실장의 확인서와 OOO이 청구인에게 발송한 휴대전화 문자메시지 내용에 따르면, 임차법인은 쟁점오피스텔을 ‘사무실’로 하여 관리사무소에 신고하였고, OOO은 청구인의 임대료 독촉에 대하여 ‘사무실을 곧 이전하겠다’고 회신하였다.
5. 처분청이 제출한 청구인의 부가가치세 신고 내역에 따르면 청구인은 2016.1.15.부터 2017.1.15.까지 임차법인과 보증금 OOO원으로 하여 임대차 계약을 체결하였으나, 2016년 1～2기 부가가치세는 무실적으로 신고하였고, 세금계산서를 미발급하였다. 2017년 제1기 부가가치세는 과세표준 OOO원으로 신고하였다(아래 <표6>에 정리). <표6> 부가가치세 신고 내역 한편, 청구인이 제출한 2016년 지방세 납부내역에 따르면 청구인은 양도아파트는 주택으로 하여 재산세를 납부하였고, 쟁점오피스텔은 주택이 아닌 ‘건축물’로 하여 재산세를 납부한 것으로 나타난다(아래 <표7>에 정리). <표7> 재산세 납부 내역
6. 청구인이 제출한 법원 판결서OOO에 따르면, 청구인은 임차법인이 쟁점오피스텔의 임대료와 관리비를 장기 연체함에 따라 2016.7.8. 임차법인을 상대로 건물인도 소송을 제기하였고, 2016.10.4. 승소하였다. 법원 판결에 따라 집행관이 쟁점오피스텔에 대한 명도집행 과정에서 작성한 부동산인도집행조서에 따르면, 집행관은 쟁점오피스텔에 진입하여 책상에 놓인 임차법인 명의 사업자(729-81-*) 고무명판을 확인하였다고 기재되어 있고, 명도집행 후 작성된 물품보관증에 따르면 쟁점오피스텔에서 가구, 가전제품, 운동기구, 여성용 귀금속류 등의 물품이 발견된 것으로 나타난다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우 그 다른 건물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물 공부상의 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거 기능이 그대로 유지․관리되고 있어 언제든지 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하는바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960, 2003.12.26. 선고 2001두7176 판결 등 참조), 청구인은 쟁점오피스텔의 공부상 용도가 업무시설이며, 쟁점오피스텔을 사무실로 사용하는 조건으로 임대하였고, 임차법인이 실제 사무실로 사용하였으므로 쟁점오피스텔은 주택에 해당하지 아니한다고 주장하나, 청구인은 쟁점오피스텔을 취득한 시점부터 임차법인에 임대하기 전까지 약 15년 동안, 임대기간 종료 후 심판청구일 현재까지 가족과 함께 쟁점오피스텔에 거주하고 있는 점, 쟁점오피스텔은 거실 및 침실 4개, 화장실 2개, 주방 및 식당, 드레스룸 등을 갖추고 있어 그 구 조․기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 언제든지 주택으로 사용할 수 있으므로 사실상 주거에 공하는 건물로 보이는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.