쟁점미분양주택의 잔금지급일이 20년이고, 소유권이전등기일 및 매수인의 전입일 또한 20년인 반면 20년에 사용수익이 있었다고 볼 만한 자료가 없으므로 쟁점미분양주택의 판매소득의 수입시기는 20년으로 보이는 점에 비추어 처분청이 쟁점미분양주택 판매소득의 수입시기를 2015년으로 보아 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점미분양주택의 잔금지급일이 20년이고, 소유권이전등기일 및 매수인의 전입일 또한 20년인 반면 20년에 사용수익이 있었다고 볼 만한 자료가 없으므로 쟁점미분양주택의 판매소득의 수입시기는 20년으로 보이는 점에 비추어 처분청이 쟁점미분양주택 판매소득의 수입시기를 2015년으로 보아 종합소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 2014년 쟁점미분양주택의 수입금액이 확정되었고, 처분권한을 양도하여 OOO 신축판매사업이 사실상 종료되었으므로 쟁점미분양주택 판매소득의 수입시기는 2014년이다. (가) 2014년 신축된 OOO 17세대 중 쟁점미분양주택은 2014.12.31.까지 잔금이 회수되지 아니하고, 소유권이전이 되지 아니하였으나, 구매자 및 구매 예약자에게 분양금액을 책임지고 맞추는 조건으로 대출서류 등을 건네면서 관리 및 처분의 권한을 양도하여 사실상 총수입금액이 확정되었다. (나) 이에 청구인은 사실상 사업이 종료되어 2014.12.31.자로 폐업신고를 하였고, 쟁점미분양주택 수입금액을 2014년 귀속으로 하여 사업장현황신고 및 종합소득세 신고를 하였다. 한편, 쟁점미분양주택은 폐업일 이후에 소유권이 이전되었는바, 소유권이전등기일자를 양도일로 보아 2015년 양도소득세를 신고하였다(양도가액 OOO, 취득가액 OOO, 양도소득세 OOO). (다) 위와 같이 미분양주택 4호는 폐업시에 그 수입금액이 확정되었으므로 잔금의 회수 여부는 채권․채무의 관계이고, 소유권이전등기의 행위는 단지 법률적 소유권의 이전 행위에 불과한 것이므로 소유권이전등기일까지 사업이 연장된 것으로 볼 수 없다. 따라서 쟁점미분양주택은 폐업시 잔존재화로 보아야 한다.
(2) 쟁점임대수입을 2015년 수입금액에서 제외할 이유가 없다. (가) 청구인은 2012년 OOO의 상가주택을 신축하였고, 2014.12.10. 청구인의 배우자인 OOO에게 보증금 OOO에 쟁점상가를 2년간(2014.12.10.～2016.12.9.) 임대하기로 하는 상가임대차계약을 체결하였다. (나) OOO은 2015.1.19. 쟁점상가를 사업장으로 하는 사업자등록증(개업일: 2014.12.10., 업종: 인테리어 건설업)을 교부받은 후, 사업을 영위한 사업실적에 대해 2014년 제2기 부가가치세 및 2014년 귀속 종합소득세를 신고하였고, 청구인은 간주임대료 OOO을 2015년 귀속 임대수입으로 종합소득세를 신고하였다. (다) 위와 같이 배우자의 사업자등록증, 부가가치세 및 종합소득세 신고서 등을 통해 청구인이 쟁점상가를 배우자 OOO에게 정상적으로 임대한 사실이 확인되므로 쟁점임대수입을 2015년 수입금액에서 제외할 이유가 없다.
(1) 쟁점미분양주택의 판매소득을 2014년 귀속으로 신고한 것은 2016년 발생한 고액의 분양수입에 대하여 단순경비율을 적용받기 위한 것이나, 관련 법령에 따라 쟁점미분양주택 판매소득의 수입시기를 2015년으로 보아야 한다. (가) 소득세법 시행령 제48조 제11호 및 소득세법 집행기준 24-51-8(폐업 등의 경우 재고자산의 총수입금액 계산)에서는 분양주택에 대한 수입시기를 매매대금을 청산한 날로 규정하고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기가 되었거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 보고 있으며, 폐업시 판매되지 아니한 재고자산은 폐업일이 속하는 연도의 총수입금액에 포함하지 않고 이를 처분하는 연도의 총수입금액에 산입하도록 규정하고 있다. 청구인은 2014년말 쟁점미분양주택에 대한 관리 및 처분의 권한을 양도하였으므로 수입시기가 2014년이라고 주장하나, 쟁점미분양주택의 잔금을 2015년 수령하고, 1세대OOO는 2015년 1월에서야 분양계약한 것으로 확인되는 등 쟁점미분양주택에 대한 관리 및 처분권한이 2014년말에 양도된 근거가 없다. 이와 같이 쟁점미분양주택에 대해 대금청산일, 등기이전일 및 매수인의 전입일이 2015년으로 확인되므로 2014년 말에 매수인이 사용수익하였다는 명백한 입증이 없는 한 쟁점미분양주택 판매소득의 수입시기는 2015년으로 보아야 한다. (나) 청구인은 쟁점미분양주택을 ‘자가사용분’으로 하여 2014년 수입금액에 포함하였다가 분양완료시인 2015년에는 양도소득세로 신고하였으나, 쟁점미분양주택의 처분은 전년도 주택신축판매업의 일환으로서 그 행위가 수익을 목적으로 한 계속적․반복적인 사업활동에 해당되므로 쟁점미분양주택의 판매소득은 양도소득이 아닌 사업소득에 해당된다. (다) 청구인은 2010년 말 OOO 빌라 12개 호수 중 6개가 미 분양되었으나 미분양주택의 판매수입을 2010년 귀속으로 신고하였다가, 2017년 4월 2011년 귀속 종합소득세를 경정․고지받은 사실이 있다. 청구인이 재차 미분양주택을 자가사용 등으로 전년도 수입금액으로 신고한 것은 분양수입금액 전체에 대해 단순경비율을 적용하여 추계소득금액을 계산하기 위한 것으로 추정된다. 2015년 분양수입금액을 정상적으로 신고하는 경우 2016년 발생한 고액의 분양수입금액은 복식부기의무자로서 단순경비율을 적용하지 못하기 때문이다.
(2) 쟁점임대수입도 2016년 발생한 고액의 분양수입금액에 대해 단순경비율을 적용받기 위해 가공한 소액의 수입금액이다. (가) 쟁점상가는 조사종결일까지 전선 조차 연결되지 않은 공가상태였고, 달리 청구인도 쟁점상가를 사용하였다는 객관적 증빙을 제출하지 아니하였다. 또한, 청구인의 배우자는 2015.1.19. 개업일을 2014.12.10.로 소급하여 사업자등록을 하고, 폐업일을 2014.12.31.자로 하여 단기폐업하였는데, 청구인은 쟁점임대수입에 대한 부가가치세를 2015년 제2기 귀속(배우자 폐업일 이후)으로 하여 2016.2.4. 기한후신고하였는바, 쟁점상가를 위 시기에 임대하였다는 사실을 신뢰하기 어렵다. 쟁점임대수입은 당초 청구인이 2016년 종합소득세 신고를 앞두고 고액의 분양수입금액에 대해 단순경비율을 적용받기 위해 직전연도 수입금액을 가공한 것에 불과하다(청구인이 직전 사업연도 수입금액이 없는 2016년 신규사업자인 경우 해당 사업연도 수입기준 금액을 초과하여 단순경비율을 적용하지 못함). (나) 청구인이 쟁점 임대수입금액을 정상적인 신고라고 주장하는 사유는 앞서 미분양주택에 대한 사업소득의 수입시기를 2014년으로 보아 청구주장이 인용되는 경우, 당초 신고와 같이 2016년 분양소득에 대해 단순경비율을 적용받기 위한 것으로, 앞서 설명한 바와 같이 청구인의 2015년 귀속 사업소득이 OOO 이상으로 확인되므로 쟁점임대수입과 무관하게 청구인을 2016년 복식부기의무자로 보아 종합소득세를 경정한 처분은 정당하다.
① 쟁점미분양주택 판매소득의 수입시기를 2015년으로 보아 종합소득세를 과세한 처분의 당부
② 쟁점임대수입이 가공인지 여부
(1) 쟁점①과 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2014.5.26. OOO에서 건설업(주택신축판매)을 영위하는 일반과세자로 사업자등록을 하였고, 2015.4.7. 폐업일을 2014.12.31.로 하여 폐업신고를 하였다. (나) 청구인의 OOO 분양수입에 대한 신고내역은 다음과 같다.
1. [사업장현황신고, 2015.2.10.] 청구인은 OOO 주택의 2014년 사업장현황신고를 하면서 미분양주택을 포함한 분양수입금액 전체를 신고하였다. <표2> 사업장현황신고
2. [종합소득세 신고, 2015.6.1.] 청구인은 2014년 귀속 종합소득세 신고시 미분양주택을 포함한 17세대 전체의 분양수입금액에 대하여 단순경비율을 적용(2013년 임대수입 OOO 미만)하여 주택신축판매업 소득금액을 OOO으로 산정하여 신고하였다. <표3> 2014년 귀속 종합소득세 신고
3. [양도소득세 신고, 2015.3.31.～2015.5.31.] 청구인은 2014년 미분양주택 4세대에 대해 소유권이전등기일을 양도일로 하여 2015년 귀속 양도소득세를 신고하였다(양도가액은 분양매매계약서상 분양가액, 취득가액은 수입금액 검토표상 분양가액). <표4> 미분양주택 2015년 귀속 양도소득세 신고 양도소득세 신고시 첨부된 수입금액 검토표에는 미분양주택을 ‘자가사용으로 2014년 수입금액에 포함’하였다고 기재되어 있다. (다) 제출된 심리자료에 의하면 미분양주택의 계약서상 계약일, 잔금지급일, 소유이전등기일 및 매수인의 주민등록전입일 등의 내용은 <표5>와 같고, 미분양주택은 모두 잔금지급일(2015년)에 소유권이전등기가 된 후 주민등록 전입신고를 한 것으로 나타난다. <표5> 미분양주택의 잔금지급일 및 소유권이전등기일 등 (라) 처분청의 조사내용은 다음과 같다.
1. 청구인이 이 건 조사 당시 제출한 자료에 의하면, 미분양주택의 수입금액을 2014년에 포함하여 신고한 사유에 대하여 ‘계약금을 받으면서 대출로 자금을 지급하는 것으로 확약하여 권리의무가 확정되었고, 이에 물건을 사용할 수 있는 열쇠를 건네면서 실질적인 사용권한이 이전되어 이에 2014년 귀속으로 수입금액을 인식하였다’라고 소명한 것으로 기재되어 있고, 위 소명자료상 미분양주택의 계약일은 계약서상 계약일자와 달리 상기 <표5>의 소유권이전등기 원인일과 동일한 일자가 기재되어 있다.
2. 처분청은 미분양주택의 매수인인 OOO외 3인에게 부동산거래 사실 확인 및 관련서류를 요청하였으나, OOO OOO을 제외한 나머지 3인은 답변이 없었고, OOO은 잔금지급일 전인 2014.12.27. 이사한 것으로 답변하며 이사짐센터와의 계약서 및 금융증빙을 제출한 것으로 나타난다.
3. 이에 처분청은 OOO 분양분은 사용수익일이 2014년으로 분명하다고 보아 이를 제외한 3세대인 쟁점미분양주택에 대한 분양수입금액의 수입시기를 2015년으로 하여 2015년 귀속 종합소득세 OOO을 경정․고지하였고, 2015년 주택신축판매수입금액이 OOO을 초과함에 따라 청구인이 2016년 복식부기의무자에 해당하므로 소득금액을 기준경비율로 추계하여 2016년 귀속 종합소득세 OOO을 경정․고지하였다(2014년 귀속 종합소득세는 수입금액을 감액하여 자료통보한 것으로 나타남). <표6> 청구인의 주택신축판매업 소득금액 경정내역
(2) 쟁점②와 관련된 사실관계는 다음과 같다. (가) 청구인은 2012.4.4. OOO에서 주택신축판매업을 영위하는 사업자로 사업자등록을 하였고, 위 토지 지상에 1층은 상가, 2～3층은 주택인 상가주택을 신축한 후, 2012.9.7. 소유권보전등기를 하였다. (나) 청구인은 배우자인 OOO에게 보증금 OOO에 쟁점상가를 2년간(2014.12.10.～2016.12.9.) 임대하였다며 임대차계약서, 쟁점상가를 사업장으로 하는 OOO의 사업자등록증(개업일: 2014.12.10., 업종: 인테리어 건설업), 2014년 제2기 부가가치세 및 2014년 귀속 종합소득세 신고내역(수입금액 OOO), 청구인의 2015년 귀속 종합소득세 신고내역을 제출하였다. (다) 처분청이 쟁점상가의 임대수입을 가공으로 본 근거는 다음과 같다.
1. 처분청은 쟁점상가는 이 건 종합소득세 조사 당시 전선도 연결되지 않은 상태로 사용흔적이 없었다며 한국전력공사에 전기사용량과 전기요금 조회를 요청하였고, 조회자료에 의하면 2014년 12월부터 2015년 12월까지 <표7>의 사용량을 제외하고는 전기사용량이 0으로 나타난다. <표7> 쟁점상가 전기 사용량
2. 배우자 OOO의 사업자등록 현황은 아래와 같고, OOO은 2015.1.19. 개업일을 2014.12.10.로 하여 사업자등록을 하였다가, 2015.7.23. 폐업일을 2014.12.31.로 하여 폐업신고를 한 것으로 나타난다(쟁점상가에서의 사업기간: 2014.12.10.～2014.12.31.). <표8> OOO의 사업자등록 현황
3. 청구인은 2016.2.4. 쟁점상가를 청구인의 배우자인 OOO에게 임대한 것으로 하여 2015년 제2기 부가가치세(전세금 OOO에 대한 간주임대료 OOO)를 기한후신고를 하였는데, 2012년 제1기 OOO 상가주택의 고정자산매입에 대한 환급신고와 2015년 제2기 쟁점상가 임대수입을 제외하면 위 부동산을 매각하기까지 임대수입으로 신고한 내역은 없는 것으로 나타난다.
(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여, (가) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 2014년 쟁점미분양주택의 판매수입이 확정되었고, 처분권한을 양도하여 OOO 신축판매사업이 사실상 종료되었으므로 쟁점미분양주택의 판매소득의 수입시기가 2014년이라고 주장하나, 주택신축판매소득의 수입시기는 소득세법 시행령 제48조 제11호 에 따라 원칙적으로 대금을 청산한 날이고, 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기․등록일 또는 사용수익일인바, 쟁점미분양주택의 잔금지급일이 2015년이고, 소유권이전등기일 및 매수인의 전입일 또한 2015년인 반면 2014년에 사용수익이 있었다고 볼 만한 자료가 없으므로 쟁점미분양주택의 판매소득의 수입시기는 2015년으로 보이는 점, 청구인은 2014년 폐업신고를 하고, 2014년 귀속 종합소득세 신고시 쟁점미분양주택을 자가사용분으로 하여 2014년 수입금액에 포함하여 신고하였으나, 청구인은 2014.12.7., 2014.12.26., 2015.1.21.에 쟁점미분양주택 매매계약을 체결하고, 2015년 중도금 및 잔금을 지급받기로 하는 등 계속하여 사업활동을 하였는바, 청구인이 2014년에 사실상 폐업한 것으로 보기 어렵고, 쟁점미분양주택을 2014년 자가사용분으로 소비한 것으로 보기도 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점미분양주택 판매소득의 수입시기를 2015년으로 보아 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. (나) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 쟁점①에서 미분양주택 판매소득의 수입시기를 2015년으로 판단하여 청구인으로서는 사실상 쟁점임대수입에 대해 다툼의 실익이 없어 보이나, 배우자인 OOO의 사업자등록 현황에 의하면, OOO은 쟁점상가에서 2014.12.10.부터 2014.12.31.까지 사업을 영위하다 폐업한 것으로 나타나는 점, 청구인은 2015년 제2기 임대수입이 있었던 것으로 부가가치세 및 종합소득세를 신고한 것 외에 계약서상 임대기간 중 다른 과세기간에 대한 임대수입을 신고하지 아니한 점, 쟁점상가는 조사 당시 쟁점상가의 사용흔적이 없고, 전기사용량도 거의 없었던 것으로 나타나는 반면 쟁점상가를 사용하였음을 확인할 수 있는 자료가 없는 점 등에 비추어 쟁점임대수입을 2015년 수입금액에서 제외하는 것이 부당하다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다. 제25조【총수입금액 계산의 특례】② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다. 제39조【총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등】① 거주자의 각 과세기간 총수입금액 및 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 과세기간으로 한다.
⑥ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항에 따른 취득가액의 계산, 제3항 및 제4항에 따른 자산·부채의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제80조【결정과 경정】③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제48조【사업소득의 수입시기】사업소득의 수입시기는 다음 각 호에 따른 날로 한다.
1. 상품(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우의 부동산을 제 외한다)·제품 또는 그 밖의 생산품(이하 "상품등"이라 한다)의 판매 그 상품등을 인도한 날
11. 제1호부터 제10호까지 및 제10호의2부터 제10호의4까지에 해당하지 아니하는 자산의 매매 대금을 청산한 날. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기·등록일 또는 사용수익일로 한다. 제143조【추계결정 및 경정】③ 법 제80조 제3항 단서에 따라 소득금액의 추계결정 또는 경정을 하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. 다만, 제1호의2는 단순경비율 적용대상자만 적용한다.
1. 수입금액에서 다음 각 목의 금액을 공제한 금액을 그 소득금액(이하 이 조에서 "기준소득금액"이라 한다)으로 결정 또는 경정하는 방법. 이 경우 공제할 금액이 수입금액을 초과하는 경우에는 그 초과금액은 없는 것으로 본다. 다만, 기준소득금액이 제1호의2에 따른 소득금액에 기획재정부령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액 이상인 경우 2018년 12월 31일이 속하는 과세기간의 소득금액을 결정 또는 경정할 때까지는 그 배율을 곱하여 계산한 금액을 소득금액으로 결정할 수 있다.
2. 기준경비율 또는 단순경비율이 결정되지 아니하였거나 천재·지변 기타 불가항력으로 장부 기타 증빙서류가 멸실된 때에는 기장이 가장 정확하다고 인정되는 동일업종의 다른 사업자의 소득금액을 참작하여 그 소득금액을 결정 또는 경정하는 방법. 다만, 동일업종의 다른 사업자가 없는 경우로서 과세표준확정신고후에 장부등이 멸실된 때에는 법 제70조의 규정에 의한 신고서 및 그 첨부서류에 의하고 과세표준확정신고전에 장부등이 멸실된 때에는 직전과세기간의 소득률에 의하여 소득금액을 결정 또는 경정한다.
3. 기타 국세청장이 합리적이라고 인정하는 방법
④ 제3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자
⑤ 제3항 제1호 가목의 규정에 의한 매입비용과 사업용고정자산에 대한 임차료의 범위, 동호 가목 및 나목의 규정에 의한 증빙서류의 종류는 국세청장이 정하는 바에 의한다. 제208조【장부의 비치·기록】⑤ 법 제160조 제2항 및 제3항에서 "대통령령으로 정하는 업종별 일정 규모 미만의 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다. 다만, 제147조의3 및 부 가가치세법 시행령 제109조 제2항 제7호에 따른 사업자는 제외한다.
1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자
2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자. 다만, 업종의 현황 등을 고려하여 기획재정부령으로 정하는 영세사업의 경우에는 기획재정부령으로 정하는 금액에 미달하는 사업자로 한다.
1. 합병으로 인한 소멸법인의 경우: 합병법인의 변경등기일 또는 설립등기일
2. 분할로 인하여 사업을 폐업하는 경우: 분할법인의 분할변경등기일(분할법인이 소멸하는 경우에는 분할신설법인의 설립등기일)
3. 제1호 및 제2호 외의 경우: 사업장별로 그 사업을 실질적으로 폐업하는 날. 다만, 폐업한 날이 분명하지 아니한 경우에는 제13조 제1항에 따른 폐업신고서의 접수일
결정 내용은 붙임과 같습니다.