청구인이 취득 당시 매매계약서를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 그 취득가액을 환산가액으로 산정한 것은 적법하다고 보이고, 그러한 경우 처분청이 같은 조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제1호에 따라 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인이 취득 당시 매매계약서를 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 처분청이 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 따라 그 취득가액을 환산가액으로 산정한 것은 적법하다고 보이고, 그러한 경우 처분청이 같은 조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제1호에 따라 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인의 쟁점토지 실지취득가액 및 양도소득 관련 필요경비 내역은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지 전소유자에게 쟁점토지의 매수대금으로 OOO원을 지급하였고, 중개수수료로 OOO원, 취득세 등으로 OOO원을 지출하여 2002.11.11. 쟁점토지를 취득하는 과정에서 총 OOO원이 소요되었다. (나) 청구인은 2014년에 쟁점토지를 양도하면서 분할측량비용으로 OOO원, 중개수수료로 OOO원 합계 OOO원을 지출하여 양도소득의 필요경비가 발생하였다.
(2) 청구인의 쟁점토지 취득 경위 및 그 실지취득가액에 대한 입증은 다음과 같다. (가) 청구인은 중개업무를 하던 OOO을 통하여 농지 및 잡종지 상태이었던 쟁점토지를 취득하게 되었고, 쟁점토지 취득당시 총면적 430평을 평당 OOO원으로 흥정하여 매매가액이 OOO원으로 정해졌으며, 그 과정에서 도움을 준 OOO에게 중개수수료로 OOO을 지급하였다. (나) 비록, 청구인이 쟁점토지를 취득한 이후 약 12년의 기간이 지나면서 이사하는 도중 취득당시 매매계약서를 분실하였지만, 청구인이 제출한 청구인의 OOO계좌 217031-52- 예금거래내역서(아래 <표1> 참조)에 의하면, 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급하기 위하여 2002.9.5.부터 2002.10.30.까지의 기간 동안 OOO원을 출금한 사실을 알 수 있다. <표1> 청구인의 위 OOO계좌 예금거래내역서상 출금내역 (다) 청구인은 위 출금이 수표나 대체로 이루어진 것이어서 OOO에 방문하여 거래당시의 전표를 확인하고자 하였으나, 금융기관의 보존기간이 경과하여 이를 확인할 수는 없었다. (라) 쟁점토지 전소유자는 쟁점토지를 사망한 남편으로부터 상속받아 취득하였고, 피상속인의 형제들과의 분쟁으로 인하여 수표로 양도대금을 수령하기를 원하여 청구인이 그 매수대금을 쟁점토지 전소유자의 계좌로 이체하지 않고, 위 <표1>과 같이 OOO원을 출금하여 쟁점토지의 매수대금 및 중개수수료로 지급하였다. (마) 청구인은 2018.3.22. OOO에 거주하고 있는 쟁점토지 전소유자를 만나 2002.11.1. 청구인과의 쟁점토지 매매가액이 OOO임을 확인(전소유자의 인감증명서가 거래사실확인서 제출함)받았고, 쟁점토지 전소유자는 조세심판관회의 개최시 참석하여 이와 같은 거래사실을 진술하겠다는 의사를 피력하였으며, 당시 쟁점토지 매매를 중개하였던 OOO도 인감증명서를 첨부하여 위와 같은 매매거래에 대한 중개사실확인서를 제출하였다.
(3) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액은 당시 시세에 부합하는 반면, 처분청이 산정한 쟁점토지의 환산취득가액은 당시 인근 토지들의 시가 평가액에 비하여 현저히 낮아 불합리하다. (가) 청구인이 확인한 쟁점토지 및 인근 토지들의 감정평가액은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지의 인근 토지들의 감정평가액 (나) 청구인이 주장하는 쟁점토지 ㎡당 취득가액은 OOO원이고, 쟁점토지 인근 토지들에 대하여 2001년 8월부터 2003년 4월까지 경매, 보상, 담보 등의 목적으로 평가된 시가는 ㎡당 평균 OOO원인바, 청구인이 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액이 사실임을 알 수 있다. (다) 청구인이 쟁점토지와 위 인근 토지들의 위치를 확인할 수 있도록 지도에 표시하여 제출하였는데, 그 중 특히 쟁점토지와 연접해있는 쟁점토지와 같은 동 59-1 필지의 경우, ㎡당 OOO원으로 시가가 평가되었고, 그 감정평가 시점이 2002년도 전․후이며, 쟁점토지 및 삼송역과의 거리, 도로와의 접근성 등을 고려할 때 쟁점토지와 가장 비교가능성 및 유사성이 높다. (라) 처분청과 같이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하는 경우, 그 가액이 OOO원으로서 ㎡당 가액이 OOO원에 불과한바, 이는 지나치게 낮은 금액이므로 청구인의 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하는 것은 불합리하다.
(1) 청구인이 제시한 쟁점토지의 인근 토지들의 유사성 및 그 시세 등을 검토한 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지와 연접해 있는 OOO 토지에 대하여 2002.10.2. ㎡당 시가 평가액이 OOO원으로 평가되었고, 쟁점토지와 유사성이 충분하므로 상기 필지와 비교하여 쟁점토지의 시가를 가늠하여야 한다고 주장하나, 당시 쟁점토지(지목: 전, 개별공시지가: OOO)와 상기 필지(지목: 대지, 개별공시지가 OOO)는 지목이 다르고, 개별공시지가도 3배 이상 차이가 나므로 비교대상 토지로 삼기에 적합하지 않다. (나) 오히려 청구인이 제시한 쟁점토지의 인근 토지들 중 쟁점토지와 가장 유사한 토지는 그 지목 및 개별공시지가가 동일한 OOO토지로서 청구인의 쟁점토지 취득시기 3개월 전인 2002.7.23. 이를 담보목적으로 평가한 가액이 ㎡당 OOO원으로 확인되고, OOO에서 2002.12.5. 담보목적으로 쟁점토지를 평가한 가액이 ㎡당 OOO원인바, 청구인의 쟁점토지 환산취득가액인 ㎡당 OOO원이 시세에 비하여 현저히 낮다고 볼 수 없다.
(2) 청구인은 제출한 쟁점토지 취득대금에 대한 입증자료를 검토한 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 OOO계좌(217031-52-*)에서 2002.9.5. 수표로 출금한 OOO원, 2002.9.30. 수표로 출금한 OOO원 및 대체출금한 OOO원, 2002.10.28. 대체출금한 OOO원 및 2002.10.30. 수표로 출금한 OOO원 합계 OOO원으로 청구인의 쟁점토지 취득대금 OOO원과 중개수수료 OOO원을 지급하였다고 주장하고 있다. 그러나, 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 등기원인일인 2002.10.9.에 청구인이 쟁점토지의 전소유자와 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고, 등기접수일인 2002.11.11.이 그 잔금청산일로 추정되는바, 위 예금의 출금일자와 청구인이 쟁점토지의 취득대금(계약금 및 잔금)을 지급한 일자가 불일치하여 그 출금액이 쟁점토지의 취득대금으로 사용되었다고 인정하기 어렵고, 쟁점토지의 전소유자인 OOO나 부동산중개인 OOO이 그 대금을 수취한 사실을 확인할 수 있는 증빙자료도 제출하지 못하고 있다. (나) 청구인의 쟁점토지 취득당시 매매계약서가 없고, 그 취득가액이 금융증빙으로 확인되지 않는 상황에서 부동산중개인 OOO이나 쟁점토지 전소유자 OOO가 사후에 작성한 거래사실확인서는 신뢰하기 어렵다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 취득세 OOO원, 양도당시 중개수수료 OOO원, 분할·측량수수료 OOO원 등이 쟁점토지 양도소득의 필요경비로 공제되어야 한다고 주장하나, 실제 발생한 필요경비의 공제는 취득가액을 실지거래가액으로 산정할 경우에만 허용되는 것이고, 이 건의 경우 청구인의 쟁점토지 실지취득가액이 불분명하여 그 취득가액을 환산가액으로 산정한 이상, 필요경비로 개산공제액을 적용하여야 하므로 실제 발생한 쟁점토지 양도소득의 필요경비를 공제하여 달라는 청구주장도 이유 없다.
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 ×3／100 (법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000) 제176조의2【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 x 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
(1) 청구인이 양도소득세 신고한 쟁점토지의 실지취득가액 및 처분청이 그 취득가액이 불분명하다고 보아 적용한 환산취득가액, 청구인이 심판청구시 주장하는 쟁점토지의 실지취득가액을 요약하면 아래 <표3>과 같다. <표3> 청구인의 쟁점토지 취득가액 등
(2) 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득대금 및 그 당시 지출한 중개수수료의 합계액인 OOO원을 출금한 청구인의 계좌(OOO 자립예탁금 계좌 217031-52-*)내역은 아래 <표4>와 같다. <표4> 청구인이 제출한 쟁점토지의 취득대금 관련 계좌내역
(3) 쟁점토지 전소유자인 OOO가 날인한 거래사실확인서(2018년 3월)를 보면, OOO가 청구인에게 쟁점토지를 OOO에 매도한 사실을 확인한다는 등의 내용이 기재되어 있다.
(4) 청구인이 쟁점토지를 OOO로부터 취득할 당시 매매거래를 중개하였다고 주장하는 OOO의 중개사실확인서(2018년 3월)을 보면, 청구인이 쟁점토지를 취득한 2002년 당시 그 지역이 주거지역으로 고시된다는 소문이 있어 인근 대부분의 토지가 평당 OOO원 내외에서 거래되었고, 쟁점토지도 평당 OOO원에 거래되어 OOO와 청구인 간에 쟁점토지를 OOO원에 매매(잔금일자: 2002.11.11.)하였다는 취지의 내용이 기재되어 있다.
(5) OOO이 2018.4.3. 발급한 청구인의 지방세 세목별 과세증명서에 의하면, 청구인이 2002년 11월에 쟁점토지의 취득과 관련하여 취득세·농특세·등록세·지방교육세로 총 OOO원을 신고․납부한 사실이 나타난다.
(6) 청구인이 제출한 쟁점토지 양도당시 지출한 쟁점토지 양도소득의 필요경비인 중개수수료, 측량수수료, 분할등기수수료의 금액과 그 증빙자료는 아래 <표5>와 같다. <표5> 청구인이 쟁점토지를 분할하여 양도할 당시 지출한 필요경비 내역
(7) 처분청 답변에 대한 청구인의 항변 요지는 다음과 같다. (가) 청구인의 쟁점토지 취득당시 그 시가에 관한 처분청의 의견은 다음과 같은 이유로 부당하다.
1. 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시, 쟁점토지는 그 전소유자가 운영하던 목재상 건물이 존재하였는바, 실제 지목은 대지였다. 쟁점토지의 실제 사용현황과 공부상 지목이 다른 점, 당시 쟁점토지가 소재한 지역 일원이 개발호재로 인하여 가격이 급등한 점을 고려할 때, 개별공시지가는 시가를 반영한다고 볼 수 없으므로 청구인이 제시한 비교대상 토지가 쟁점토지와 지목이 상이하거나 개별공시지가의 차이를 이유로 비교대상으로 삼기에 적합하지 않다는 처분청의 의견은 부당하다.
2. 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 실제 지목이 대지이었던 점, 쟁점토지의 경우 도로와 연접하고 있는 점, OOO과의 거리 등을 고려해 볼 때, 청구인이 주장하는 비교대상 필지 보다 처분청이 쟁점토지와의 유사성이 높다고 본 OOO 필지 보다 쟁점토지의 시가 형성요인이 우위에 있으므로 처분청이 위 필지의 시세로 쟁점토지의 실지취득가액을 가늠한 것은 부당하다.
3. 또한, 처분청은 쟁점토지가 2002.12.5. 담보목적으로 제공되면서 평가된 가액이 ㎡당 OOO이므로 처분청이 산정한 청구인의 쟁점토지에 대한 ㎡당 환산취득가액인 OOO원이 당시 시가 보다 과소하지 않은 것으로 보인다는 의견이나, 담보목적 평가액은 근저당권으로 담보되는 채권에 대한 한도를 의미할 뿐이므로 실제 경매를 위하여 평가한 시가나 실제 거래가액(교환가치)을 기준으로 시가를 판단하여야 한다. (나) 청구인 명의의 통장 출금내역을 보면 쟁점토지의 취득시기 무렵에 현금을 출금한 사실이 나타나고, 쟁점토지의 등기부등본상의 등기원인일과 등기접수일은 매매계약일과 잔금일자로 추정될 뿐이므로 취득대금을 출금한 각각의 일자와 서로 정확하게 일치하지 않는다고 하여 청구주장은 신뢰할 수 없다는 처분청의 의견은 부당하다. (
(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분이 부당하다는 등의 주장을 하고 있으나, 청구인이 주장하는 쟁점토지를 취득할 당시의 실지거래가액OOO을 확인할 수 있는 취득당시 매매계약서를 청구인이 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지의 매수대금으로 그 전소유자에게 지급한 금액이 금융증빙으로 확인되지 아니하는 점, 청구인의 쟁점토지 실지취득가액이 달리 객관적으로 확인되지도 아니하는 점 등에 비추어 처분청이 소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 따라 그 취득가액을 환산가액으로 산정한 것은 적법하다고 보이고, 그러한 경우 소득세법제97조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제1호에서 토지는 개별공시지가의 OOO을 양도자산의 필요경비로 개산공제(미등기양도자산의 경우에는 OOO)하도록 규정하고 있으므로 처분청이 이에 따라 양도차익을 계산하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.