환산취득가액을 부인하고 쟁점금액을 실제 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당함

[주 문] OOO세무서장이 2018.2.2. 청구인에게 한 2015년 귀속 양도소득세 OOO의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2014.10.14. OOO대지 257㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO에 취득한 후 2015.3.20. 쟁점토지 위에 연면적 591.01㎡, 지상 5층 건물(이하 “쟁점건물”이라 하고, “쟁점토지”와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2015.7.6. 쟁점부동산을 OOO외 1인에게 OOO에 일괄양도하고, 쟁점건물의 취득가액으로 환산취득가액인 OOO을 적용하여 2015.9.25. 양도소득세 OOO을 신고·납부하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2017.9.18.∼2017. 10.17. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 2015.3. 30. 쟁점건물의 취․등록세 과세표준 신고를 위하여 OOO에 제출한 도급계약서(이하 “쟁점도급계약서”라 한다) 등을 근거로 쟁점건물의 취득가액을 OOO(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 결정하여 양도소득세를 부과하도록 경정결의서(안)을 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 통보내용에 따라 2018.2.2. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.4.18. 이의신청을 거쳐 2018.8.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 이 사건 부과처분은 실질과세원칙과 근거과세원칙에 반하는 위법한 처분이다. (가) 처분청이 실지거래가액이라고 주장하는 도급계약서는 당초 쟁점토지 소유자였던 OOO이 건축허가를 받기 위하여 주식회사 OOO(이하 OOO이라 한다)에게 면허를 빌려서 건축허가를 받은 토지를 청구인이 취득한 후, 건축주를 청구인 명의로 변경하기 위하여 재작성한 가공의 도급계약서다. 만약 도급계약서가 사실이라면 공사대금을 지급한 금융증빙, 영수증, 기타서류 등의 증빙이 있어야 할 것이며, OOO이 청구인에게 도급금액에 대한 세금계산서를 발행하였어야 함에도 그런 사실이 전혀 없는 것은 부가가치세 신고내용 및 세금계산서 발행내역을 통하여 확인되는 사항이다. 또한, 현재 폐업상태인 OOO은 실제 건설업은 전혀 하지 않고 전문적으로 면허만을 대여한 업체로서 검찰 수사로 수백 건의 면허대여 사실이 밝혀져서 그에 따른 처벌을 받은 것으로 파악된다. (나) 위에서 살펴본 바와 같이 이 사건 부과처분은 건축주 명의 변경을 득하기 위해 허위로 작성하여 시청에 제출된 도급계약서를 실제공사 도급계약서로 오인한 것으로 이는 구체적 사실관계를 외면한 불합리한 부과처분이다.

(2) 청구인이 당초 신고한 환산취득가액은 법에 따른 적법한 것이므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다. (가) 관련 소득세법에 따르면, 토지 또는 건물의 취득가액 산정 시 그 가액을 장부, 매매계약서, 영수증, 기타 증빙서류 등을 통해 명확하게 입증할 수 없는 경우 환산취득가액을 적용하게 규정되어 있으며, 이는 납세자와 과세관청 모두에게 적용되는 것이다. (나) 따라서 청구인은 건물신축(취득) 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비되어 스스로 실지거래가액을 입증할 수 없었기에 환산취득가액을 적용하여 신고한 것으로 이는 법 규정에 따른 적법한 신고이고, 처분청의 이 건 부과처분은 실질과세원칙과 근거과세원칙을 위반한 처분이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점도급계약서가 건축주 명의변경을 위하여 재작성된 허위계약서라 주장하고 있으나, 일반적으로 세금부과처분 취소소송에 있어서 과세요건사실에 관한 입증책임은 과세권자에게 있지만, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건 사실이 추정되는 사실이 밝혀지면 당해 사실이 경험칙 적용의 대상적격이 되지 못하는 사정을 입증하지 않는 한, 당해 과세처분을 과세요건을 충족시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수는 없는 것(대법원 2002.11.13. 선고 2002두6392 판결, 같은 뜻임)이다. (가) 청구인이 쟁점건물의 소유권 보존등기와 관련하여 취․등록세 고지서를 발급받기 위하여 스스로 쟁점도급계약서를 그 인․허가권자인 OOO에게 제출하였고 쟁점건물의 취득가액 OOO을 쟁점건물의 연면적으로 나누어 보았을 때 건축비는 OOO원/㎡으로 이는 같은 시점 국토교통부 고시 공공건설임대주택 표준건축비 OOO원/㎡, OOO신축단가 OOO원/㎡에 비추어 적정성이 인정되는 수준으로 보인다. (나) OOO이 면허대여만을 전문적으로 하는 업체로 면허대여 사실에 대한 검찰수사결과 처벌된 업체이나, 건설업 등록증의 대여가 무효인 것과는 별개로 건설업 등록증을 대여받아 체결한 도급계약은 사법상 유효(대법원 2007.9.6. 선고, 2007다31990 판결 참조)한 것이므로 도급계약서상 계약 당사자의 확정문제는 있을 수 있으나 계약 당사자 이외의 나머지 계약내용(계약금액 등) 일체가 부정되는 것은 아니고, 청구인이 소유권 보존 등기와 관련하여 취․등록세 고지서를 발급받기 위하여 청구인 스스로 그 인․허가권자인 OOO에 도급계약서를 제출한 점을 감안하면 청구인의 주장만으로는 도급계약서상 도급금액의 진정성을 부정하기는 어려워 보인다.

(2) 청구인은 쟁점건물에 대하여 당초 신고한 환산취득가액은 적법한 것이므로 이를 인정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 2015.3.30. 인․허가권자인 OOO에게 취·등록세 과세표준 신고를 위해 제출한 쟁점도급계약서를 보면, 계약당사자의 날인이 있고 일반건축물대장에 OOO이 공사시공자로 기재되어 있는 점 등에 비추어 쟁점도급계약서는 실지 취득가액을 산정할 수 있는 증빙서류에 해당하므로 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하지 않는 것으로 환산가액 적용대상이 아니다.

• 가. 쟁점 환산취득가액을 부인하고 쟁점금액을 실제 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률제2조 제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 양도소득세 신고내역 및 처분청의 경정내용은 다음<표1>과 같다. <표1> 양도소득세 신고 및 경정내용 (단위: ㎡/백만원)

(2) 청구인이 2014.10.14. 쟁점토지를 OOO으로부터 OOO백만원에 취득한 후 2015.3.20. 그 지상에 건축주를 청구인으로 하여 쟁점건물을 신축한 사실이 건축물관리대장에서 확인된다.

(3) 쟁점건물에 대한 공사 진행내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> 쟁점건물 공사 진행 내역

(4) 처분청의 쟁점건물 취득가액 산정내역은 다음 <표3>과 같다. <표3> 취득가액 산정 내역 (단위: 백만원)

(5) OOO의 사업자기본사항은 다음 <표4>와 같다. <표4> OOO의 사업자 기본사항

(6) 청구인이 OOO이 건설업면허 대여업체임을 증명하기 위하여 제출한 판결문 내용은 다음 <표5>와 같다. <표5> 건설산업기본법 위반사건 판결문

(7) 청구인은 쟁점건물의 전(前) 소유자인 OOO이 도급공사가 아니라 직접 시공한 것이라고 주장하면서 제출한 산재보험료․고용보험료 독촉장 내용은 다음과 같다. <표6> 고용 보험료, 산재 보험료 독촉장 내용

(8) 이상의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 쟁점건물의 소유권 보존등기와 관련하여 취․등록세 고지서를 발급받기 위하여 스스로 쟁점도급계약서를 그 인허가권자인 OOO에게 제출한 점, 쟁점도급계약서에 기재된 공사금액 OOO이 표준건축비와 유사한 점 등의 이유를 들어 쟁점가액이 실지거래가액으로 인정된다는 의견이나,소득세법 제114조 제7항은 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 청구인이 비록 취득세 신고목적으로 건설업면허대여업체인 OOO이 수급인으로 기재된 쟁점도급계약서를 제출하였다고는 하나, 법원 판결에 의하면 OOO이 실지 공사를 수행한 바 없이 건설업면허만 대여한 것으로 나타나는 점, OOO이 폐업한 이후에도 쟁점건물공사가 진행된 것으로 나타나는 점, OOO이 공사를 직접 수행하였다는 근거, 교부한 세금계산서 등을 찾아 볼 수 없어 취득가액이 불분명하다고 할 수 있는 점, 쟁점금액을 실지거래가액으로 볼 수 없는 경우 환산가액 이외에 순차 적용할 다른 가액이 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청에서 쟁점도급계약서에 기재된 금액을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.