쟁점토지에 통상적인 제한의 범위를 넘는 특별한 건축제한이 있었던 사실이 확인되지 아니하고, 단순히 건축심의 및 허가요건이 복잡하고 어렵다는 사실이 위 소득세 법령에서 정한 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 부득이한 사유가 있는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
쟁점토지에 통상적인 제한의 범위를 넘는 특별한 건축제한이 있었던 사실이 확인되지 아니하고, 단순히 건축심의 및 허가요건이 복잡하고 어렵다는 사실이 위 소득세 법령에서 정한 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 부득이한 사유가 있는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점 등에 비추어 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 매입하기 전 OOO의 분양팀 담당자로부터 “쟁점토지는 건물의 30%를 신성장동력산업에 사용하여야 하며, 의료시설이 신성장동력산업에 해당하므로 100% 병원을 건축할 수 있다”는 말을 듣고 2014.6.13. 쟁점토지를 매입하게 되었다. OOO를 보면, 쟁점토지OOO의 지정용도가 OOO과 관련된 업무용도로 건축법 시행령별표1의 장례식장은 불허이지만 의료시설의 부수시설(영안실)은 의료시설로 보아 청구인의 취지대로 가능한 것으로 기재되어 있다. 또한, 쟁점토지의 매입 계약당시 OOO 분양담당자는 위의 OOO를 보여주면서 수차례 의료시설이 신성장동력산업에 해당한다는 사실을 확인하여 주었다.
(2) 청구인은 쟁점토지에 요양병원 건물을 신축하려고 하였으나 여러 건축규제로 인하여 부득이 건축을 포기하였다. (가) 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 2015.4.24. ㈜OOO와 설계계약 체결 및 설계를 의뢰하였고 2015.6.23.OOO에 입지심의를 요청하였다. 이후 의료시설이 신성장동력사업인지에 대해 심의위원회의 심의를 거쳐 2015.12.3. 건축심의를 통과하였다. 그러나, 그 후 청구인이 건축하려던 요양병원과 영안실에 대해 수많은 민원이 제기되어 OOO에서는 재심의를 하였으며 재심의 결과 영안실 취소를 조건으로 하는 조건부 의결로 재심의가 통과되었다. (나) 청구인은 OOO의 재심의 조건부(영안실 취소) 의결 결정을 받아들여 OOO에 건축심의를 요청하였고 2015년 OOO 건축위원회에서 재심 결정되었으며, 그 뒤 청구인은 재심 결정의 요구사항을 보완하여 OOO 건축위원회 심의를 재접수하였고 2016년 제2차 건축위원회에서 신축에 대한 많은 조건을 부여하는 등 조건부 의결을 청구인에게 통지하였다. 청구인은 건축위원회의 조건부 의결 사항을 충족하기 위하여 건축설계사무소와 수차례 접촉하였고 그 과정에서 자포자기하여 쟁점토지를 양도하게 되었다. (다) 청구인으로부터 쟁점토지를 양수한 OOO도 쟁점토지의 30%를 병원용도가 아닌 신성장동력산업 용도로 써야 한다는 제한에 막혀 착공을 못하고 있고, 청구일 현재 쟁점토지는 OOO의 주차장으로 사용되고 있다. (라) 쟁점토지는 OOO 심의 통과 후 다시 OOO의 건축심의를 반드시 거쳐야 건축을 할 수 있는 까다로운 토지인 점, OOO이 주민들의 민원으로 쟁점토지의 분양당시 본래 목적과 달리 일방적으로 계획을 변경한 점, OOO에 의하면 장례식장은 불허용도에 속하나 그 장례식장이 의료시설의 부속시설인 경우 지정용도로 규정하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지 매입당시부터 OOO의 규정에 따라 건물을 신축하려는 노력을 한 점 등으로 볼 때, 쟁점토지는 건물을 신축할 수 없었던 부득이한 사유가 있었으므로 비사업용 토지에서 제외되어야 한다.
(3) 사업용 토지란 사업자가 사업에 직접 사용하는 토지뿐만 아니라 생산이나 생활 또는 산업에 이용되는 토지를 의미하는 것으로 병원신축을 위하여 건축사무소, 컨설팅업체와 계약을 추진한 것은 산업행위의 하나이고, 쟁점토지는 OOO의 잘못된 분양정보를 통해 분양받았으며, 주민들의 민원으로 OOO으로부터 영안실 포기를 종용받았으므로 사업용 토지로 보아야 한다.
(1) 쟁점토지는 OOO 도시개발구역 소재 대지로 분양당시 의료시설 용지로 지정되어 건축허가 전 OOO 및 지방자치단체의 사전심의를 요할 뿐 법령상 건축허가를 제한한 구역이 아니므로 본래 용도에 따른 통상적 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당한다고 볼 수 없는바, 법령상 사용이 제한된 사업용 토지에 해당하지 않는다.
(2) 청구인은 OOO의 수많은 규제와 허가조건 등으로 불가피하게 사업용 토지로 사용할 수 없었다고 하나, 처분청이 OOO에 문의한 결과 행정작용의 일환으로 OOO에 대해 OOO이 건축허가를 일률적으로 제한한 사실은 없고, 허가조건을 맞추기 어려워 청구인이 건축을 포기한 것으로 확인되었으며 시공자의 변경, 이해관계자의 의견 상충으로 인하여 사업에 직접 사용하지 않고 양도하는 경우는 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 않는 토지에 해당하지 않는다(법규과-295, 2011.3.17. 같은 뜻).
(3) 또한, 건물을 신축하는 등 토지를 사용함에 있어 관련 법규에 의하여 건축심의 등 관련 제반 선행절차가 이행되어야 한다고 하더라도 절차 진행 후 건축허가가 가능한 길이 열려 있다면, 이는 해당 토지에 대하여 가해진 특별한 제한이 아니라 통상적으로 수인하여야 할 제한에 불과하므로 법령에 의해 사용이 제한된 토지로 볼 수 없는바(대법원 1996.1.23. 선고 95누2333 판결), 쟁점토지는 법령에 사용이 제한된 토지로 볼 수 없고, 소득세법제104조의3 제1항에 따른 농지, 임야, 목장용지 외의 토지로서 청구인이 보유한 기간 중 재산세 종합합산대상토지로 비사업용 토지에 해당하므로 처분청이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제104조의3【비사업용 토지의 범위】① 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
② 제1항을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 법 제104조의3 제2항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
4. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 기획재정부령으로 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의14 제1항 제4호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 건축법제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가·면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지: 착공이 제한된 기간
12. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지: 당해 사유가 발생한 기간
(1) 쟁점토지(청구인 지분 50%)에 대한 양도소득세 신고 및 경정내역은 아래와 같다.
(2) 처분청이 제출한 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인이 쟁점토지 취득당시 OOO와 작성한 매매계약서의 주요내용은 아래와 같다. (나) 청구인이 쟁점토지 양도당시 작성한 분양권매매계약서에 의하면, 청구인은 2016.4.22. 쟁점토지를 OOO에게 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였는바, 합의사항에 “본 물건은 2015년 OOO로부터 입지심의를 마쳤고, 양수인은 이를 승계할 수 있으며, OOO 건축심의위원회의 심의를 조건부로 의결받았고, 양수인은 이를 승계할 수 있으며, 양도인이 맺은 (주)OOO과의 건축허가 계약을 양수인은 승계하여OOO 동일 용도의 건물을 이어 진행할 수 있다”고 되어 있다.
(3) 청구인이 제출한 OOO에 의하면, 쟁점토지는 신성장동력산업과 관련한 업무용도로 건축법 시행령 별표1의 의료시설이 지정용도(지상층 연면적의 30% 이상 입지) 및 권장용도(지상층 연면적의 40% 이상)로 되어 있고, 장례식장(의료시설의 부수시설에 해당하는 것은 제외한다)은 불허 용도로 되어 있다.
(4) 쟁점토지와 관련하여 OOO 홈페이지에 등재된 2016년 제2차 건축위원회 조건부 의결(2016.1.28.) 내용은 다음과 같으며, 청구인은 아래의 의결내용을 이행하는 것이 불가능하다고 판단하여 건물신축을 포기하였다고 주장한다.
(5) 처분청이 쟁점토지의 재산세 과세대상 구분에 대해 OOO (세무과)에 문의한 결과, 쟁점토지는 청구인이 보유한 2015∼2016년(6.1.)에는 나대지 상태이어서 재산세 종합합산과세대상이었고, 2017년에는 2016년 9월 건축허가 이후 신축이 진행되고 있어 별도합산과세대상이라고 답변하였다.
(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법제104조의3 제2항 및 같은 법시행령 제168조의14 제1항 제1호에서 말하는 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지란 토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 토지를 의미한다고 할 것이고, 여기에서 ‘토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 경우’에 해당하는지는 토지의 본래 용도에 따른 사용의 제한 여부를 원칙적인 기준으로 하되, 토지의 취득목적과 실제 이용현황 및 본래 용도의 변경가능성 등도 아울러 고려하여 개별적으로 판단하여야 할 것이다(대법원 2013.10.31. 선고 2011두14425 판결 참조). 이 건의 경우 쟁점토지에 통상적인 제한의 범위를 넘는 특별한 건축제한이 있었던 사실이 확인되지 아니하고, 단순히 건축심의 및 허가요건이 복잡하고 어렵다는 사실이 위 소득세 법령에서 정한 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 부득이한 사유가 있는 경우에 해당된다고 보기 어려운 점, OOO의 건축위원회의 조건부 의결은 건물 신축행위에 대하여 통상적 제한의 범위에 속하고 이를 넘어 건축허가권이나 사용 자체에 대한 제한으로 볼 수 없는 점, 쟁점토지 인근 주민들이 영안실 설치 등을 반 대하는 민원이 있었다고 하더라도 청구인은 영안실을 취소하는 조건으로 OOO에 재심의 신청을 하였고 그 결과 조건부로 의결된 점 등에 비추어 쟁점토지는 법령에 따라 사용이 금 지 또는 제한되거나 청구인이 쟁점토지를 취득한 후 건물신축을 할 수 없었던 부득이한 사유가 있었다고 보기 어려우므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.