매매게약서 등에 기재된 금액에 의하여 양도차익 등을 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.5.11. 경기도 평택시 팽성읍 OOO 공장용지 530㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2012.1.5. 신OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 이를 양도하고 양도소득세 등을 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 양수인의 모친과 청구인이 작성한 매매계약서 및 부동산등기부에 등재되어 있는 OOO억 OOO만원을 양도가액으로 보고, 취득가액도 청구인이 제출한 토지 매매약정서에서 쟁점토지의 지분에 해당하는 금액에 취․등록세를 합산한 OOO억 OOO만원으로 보아 2018.5.10. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점토지를 실제 취득한 금액은 OOO억 OOO만원이고 한편, 쟁점토지 취득 후 건축공사에 투입한 자본적 지출액 및 금융비용 등을 별도로 산출하여 합산한 OOO억 OOO만원이 부동산등기부상 거래가액에 기재된 것에 불과하므로 건축공사 투입비용 등을 제외한 순매도가액인 OOO억 OOO만원을 실제 양도가액으로 산정하는 것이 타당하다 할 것이어서 쟁점토지의 양도로 인한 양도차익은 없으므로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인 명의로 작성된 부동산매매계약서, 부동산등기부 등재내역 및 양수인의 신고내역에 의하면 쟁점토지의 실제 양도가액은 OOO억 OOO만원으로 확인되는 점, 쟁점토지의 취득가액 또한 청구인이 제출한 매매계약서에 기재된 거래금액 중 쟁점토지의 지분에 해당하는 금액에 취․등록세를 합산한 금액(OOO억 OOO만원)으로 산정한 점, 청구인이 제시하고 있는 자본적 지출액(OOO만원) 및 건설이자(OOO만원)의 진위 여부를 확인할 만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하는 점 등에 비추어 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁 점 매매계약서 등에 기재된 금액에 의하여 양도차익 등을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 (양도가액) ① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 제97조(양도소득의 필요경비계산) ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지에 대한 처분청의 주요 조사내용은 아래와 같다. (가) 청구인 등 6명은 아래 <표> 내역과 같이 2004.5.11. 경기도 평택시 팽성읍 OOO 공장용지 3,461㎡(쟁점토지 530㎡ 포함, 이하 “분할 전 토지”라 한다) 및 산21-3 임야 503㎡를 취득하였다. <표> 토지 취득내역 OOO (나) 서인천세무서장의 양도소득세 조사내용에 의하면 분할 전 토지의 경우 김OOO이 청구인 등 6명과 매매계약서를 작성하였으나 미등기전매자인 황OOO에게 양도(양도가액 OOO백만원)하였고, 황OOO은 이OOO(OOO백만원)에게, 이OOO는 청구인 등 6명에게 OOO백만원에 각 미등기전매한 사실이 확인된다. (다) 청구인이 제출한 토지매매 약정서에 의하면 청구인 등 6명은 OOO백만원에 분할 전 토지를 취득한 것으로 기재되어 있는바, 처분청은 위 토지매매 약정서에 기재된 거래가액 중 쟁점토지의 지분에 해당하는 금액에 취․등록세를 합산한 OOO백만원을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하였다. (라) 처분청은 청구인과 방OOO(양수인의 모친)이 작성한 매매계약서 및 합의서(2005.6.13.)에 의하면 매도금액이 OOO백만원으로 기재되어 있는바, 위 금액은 쟁점토지(OOO백만원)와 청구인의 OOO 지분(OOO백만원)금액이 포함된 금액인 것으로 확인되고 있는 점, 등기사항정부증명서에 의하면 쟁점토지의 양도가액은 OOO백만원으로 등기되어 있는 점, 양수인은 2014.11.4. 쟁점토지 등을 매도하면서 취득가액을 OOO백만원으로 신고한 점 등을 근거로 쟁점토지의 양도가액을 OOO백만원으로 산정하였다. (마) 건축물대장에 의하면 쟁점토지 지상에 3층 다가구주택이 신축(착공일자 2005.2.20., 사용승인일자 2014.9.25.)되었는데 건축주 및 시공자는 양수인으로 등재되어 있다.

(2) 청구인이 제출한 3자 합의사항(2.26.)에 의하면 청구인이 OOO백만원을 부담하기로 합의한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 강OOO에게 계좌이체한 금액 OOO천원 및 현금지급액 OOO천원, 합계 OOO천원이 자본적 지출액(건축공사비)으로 지출되었고, 건설자금이자로 OOO천원이 지급되었다고 주장하면서 이자계산내역 등을 증빙자료로 제출하고 있다.

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점토지 취득가액의 경우 청구인이 제출한 토지매매 약정서 등에 의하면 청구인 등은 분할 전 토지를 OOO백만원에 취득한 것으로 기재되어 있고 처분청은 위 가액 중 쟁점토지에 해당하는 금액에 취․등록세를 합산한 금액으로 쟁점토지의 취득가액(OOO백만원)을 산정한 것으로 나타나는 점, 쟁점토지 양도가액의 경우 청구인과 양수인의 모친이 작성한 매매계약서 및 합의서에 의하면 쟁점토지의 양도가액이 OOO백만원으로 기재되어 있고 부동산등기부에 거래가액으로 등재된 거래가액 및 양수인이 신고한 내용 또한 이와 동일한 것으로 확인되고 있는 점, 청구인은 자본적 지출액으로 OOO백만원, 건설자금이자로 OOO백만원이 각 지출되었다고 주장하나 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증빙자료가 보이지 아니한 반면, 건축물대장에 의하면 양수인이 쟁점토지 지상에 다가구주택을 신축한 것으로 나타나고 있는 점 등에 비추어 매매계약서 및 부동산등기부 등을 통하여 확인되는 취득 및 양도가액에 따라 양도차익 등을 산정하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.