쟁점토지 중 주택의 정착면적만을 주택부수토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2014.3.28. OOO 대 660㎡, OOO 대 695㎡, OOO 대 574㎡, OOO 대 70㎡ 4필지 합계 1,999㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 양도하고, 2014.5.31. 쟁점부동산을 고가주택인 1세대 1주택으로 보아 장기보유특별공제 80%를 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. OOO(이하 “조사청”이라 한다.)은 기획감사를 통해 쟁점토지 중 OOO 192.78㎡, 2층 주택 150.39㎡(이하 “쟁점건물①”이라 한다)와 OOO 1층 주택 39.05㎡, 2층 주택 18.58㎡(이하 “쟁점건물②”라 하고, 쟁점토지, 쟁점건물①‧②를 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)의 정착면적을 제외한 토지(1,767.17㎡)는 실제 음식점 주차장으로 사용된 것이므로 주택부수토지에서 제외하고 장기보유특별공제 30%를 적용할 것을 처분청에 통지하였고, 이에 따라 처분청은 2018.5.14. 청구인에게 2014년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.6.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물①‧②는 주택 외의 면적보다 주택의 면적이 크므로 쟁점건물①‧② 전체를 주택으로 보아야 하고, 따라서 쟁점토지 전부가 주택의 부수토지에 해당한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점토지 중 쟁점건물①‧②의 정착면적 외의 부분은 청구인의 배우자가 영위하던 음식점을 이용하는 고객들이 편리하게 주차할 수 있도록 파쇄석으로 바닥포장이 되어 있을 뿐 아니라 음식점 소개글에도 업소 앞 40～50대의 무료주차가 가능한 것으로 안내되어 사실상 음식점 주차장으로 사용한 것으로 보인다. 주택부수토지란 주택과 경제적 일체를 이루고 있고 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로 쟁점토지 중 쟁점건물 정착면적 외 토지는 음식점 주차장으로 사용되었음이 인터넷 스카이뷰, 로드뷰 및 블로그 등으로 확인되므로 주택부수토지에서 제외하고 사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 적용한 당초 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 쟁점토지 3필지[OOO대 865㎡(1995.7.12. 취득), OOO 대 261㎡(2008.12.26. 취득), OOO 전 873㎡(1995.7.12. 취득)]를 보유한 상태에서 2012.6.30. 매매계약을 하고, 2012.12.5. 쟁점건물①‧②를 철거하였으며, 2012.12.20. 쟁점토지를 합병하고, 2014.3.24. 쟁점토지를 분할하여 2014.3.28. 양도하였으며, 최초 매매계약 시 매수자 주식회사 OOO(이하 “OOO”이라 한다)이 쟁점건물① ‧②를 철거하는 매매특약이 있었으므로 매매계약일인 2012.6.30. 기준 쟁점토지 현황에 따라 양도소득세를 계산하여야 한다. 따라서 2012.6.30. 기준으로 쟁점건물①‧②의 현황과 같이 쟁점건물②의 주택보유기간은 1년 9개월로 2년 미만에 해당하여 쟁점건물 부속토지인 OOO대 865㎡ 중 증축으로 인하여 증가된 주택부수토지 69.87㎡는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않고, OOO 대 261㎡ 및 OOO 전 873㎡는 각각 나대지 및 농지로서 비사업용토지에 해당하여 장기보유특별공제를 배제하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 중 주택의 정착면적만을 주택부수토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법 제89조[비과세 양도소득] ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

• 가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
• 나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택 (2) 소득세법 시행령 제154조[1세대1주택의 범위] ③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

⑦ 법 제89조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다.

1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배

2. 그 밖의 토지: 10배

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면, 이 건 양도소득세 부과처분과 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 2012.12.6.부터 OOO에서 가족(OOO)과 함께 거주하던 청구인은 쟁점부동산을 2014.3.28. 양도한 후, 청구인 본인만 단독으로 2014.4.14. OOO로 전입하여 양도소득세 신고일을 2014.5.31.로 기재한 신고서를 OOO세무서에 임의의 방법으로 제출하였고, OOO세무서장은 양도소득세 신고서를 접수, 전산입력, 신고서처리 등 정상적인 방법을 거치지 않고 신고기한 전인 2014.5.28. 무신고를 원인으로 조기결정 자료를 생성하여 양도소득세 신고내용에 대한 검토 없이 같은 날 청구인이 신고한 내용 그대로 결정하였다. (나) 쟁점토지와 쟁점건물①‧②의 상세내역은 아래 <표1‧2>와 같고, 2010년부터 2012년까지 쟁점토지에 대한 토지분 과세내역은 아래 <표3>과 같다. OOO OOO OOO (다) OOO(청구인의 배우자)는 쟁점건물①에서 1997.7.10.부터 2012.9.30.까지 음식점(상호 OOO, 개인사업자) 사업을 영위하였고, 2011년도에 작성된 인터넷 웹사이트 및 블로그의 음식점 시설안내에 주차 40～50대, 업소 앞 무료주차로 안내되어 있고, 쟁점토지를 촬영한 항공사진이 제출되었다.

(2) 쟁점부동산 양도와 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) OOO과 청구인이 체결한 매매계약서(2012.6.30.)에 의하면 청구인은 쟁점부동산을 OOO원에 OOO에게 양도하고, 계약금 OOO원은 계약일, 중도금 OOO원은 2012.10.30., 잔금 OOO원은 2013.1.31.에 지급하기로 약정하면서 명도는 중도금일인 2012.10.30.에 하되 잔금일에 소유권이전등기를 하기로 한 계약을 체결한 것으로 나타난다. 특약사항으로 쟁점건물①‧②를 청구인이 철거하고, 그 비용은 OOO이 부담키로 하였다. (나) OOO 대 660㎡의 등기사항전부증명서 을구에 의하면 2012.11.15. OOO을 채무자로 하고, 채권최고액을 OOO원으로 한 근저당권설정(근저당권자: 주식회사 OOO)이 되었고, 2013.9.27. 근저당권이 소멸되었으며, 2013.10.7. 청구인을 채무자로 하고, 채권최고액을 OOO원으로 한 근저당권설정(근저당권자: OOO)이 되었으며, 2014.3.28. 위 근저당권설정이 말소되었다. 등기사항전부증명서 갑구에 의하면 청구인은 위 부동산을 2014.3.28. OOO에게 양도한 것으로 나타난다. (다) OOO과 청구인이 작성한 매매계약해제증서(2013.9.30., 보증인 OOO)에 의하면 2012.6.30. 체결한 쟁점부동산 매매계약을 2013.9.30. 해제하고, 계약 해제의 귀책사유는 전부 OOO에 있는 것으로 기재되어 있다. 2013.9.30. 작성된 금전소비대차계약 공정증서에 의하면 OOO를 채무자로 하고 청구인을 채권자로 한 OOO원의 금전차용사실과 OOO는 2014.9.30. OOO원, 2015.9.30. OOO원, 2016.9.30. OOO원을 청구인에게 분할하여 변제하기로 약정한 사실이 나타난다. 청구인은 당초 OOO과의 매매계약 진행중에 OOO에 빌려준 OOO원을 회수하기 위해 공증받았다고 설명하였다. (라) 심리자료로 제출된 매매계약서들에 의하면 청구인은 2014.3.26. OOO 대 합계 730㎡를 OOO원에 OOO에게 양도하기로 하는 매매계약을 체결(잔금일: 2014.3.28.)하였고, 같은 날 OOO 대 574㎡를 OOO원에 OOO에게 양도하기로 하는 매매계약을 체결(잔금일: 2014.3.28.)하였으며, 같은 날 OOO 대 695㎡를 OOO원에 주식회사 OOO에 양도하기로 하는 매매계약을 체결(잔금일: 2014.3.28.)한 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인이 쟁점토지를 OOO에 양도하기로 약정하면서 특약으로 쟁점건물①‧②를 철거(2013년 2월)하였으나 OOO과의 매매계약은 해제(2013.9.30.)된 것이고, 이 건 양도소득세 과세처분은 청구인이 OOO이 아닌 OOO 외 2인에게 양도한 쟁점토지가 주택이 있는 상태에서 양도한 것인지 여부에 대한 사실판단 사항으로서, 청구인이 OOO 외 2인과 매매계약을 체결한 2014.3.26.에는 이미 쟁점건물①‧②가 멸실되었다는 사실에 대해 다툼이 없다는 점에서 청구인은 2014.3.28. 쟁점토지를 OOO 외 2인에게 나대지 상태로 양도한 것이므로 쟁점토지가 주택의 부수토지라는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.