쟁점부동산의 취득가액을 부동산거래사실확인서상 금액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO과 공동으로 2001.9.17. OOO 상가 38.27㎡ 및 토지 66.6㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO으로부터 각 2분의 1씩 매매로 취득하여 2017.7.27. OOO‧OOO에게 양도한 후, 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원으로 하고, 취득가액을 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 실지취득가액이 있음에도 청구인이 환산취득가액을 적용하여 신고한 사실을 확인하여 2018.2.28.부터 2018.3.19.까지 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 실지취득가액을 OOO원으로 하여 2018.5.8. 청구인에게 2017년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.7.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산을 OOO과 공동으로 취득할 당시 매매계약서를 분실하여 환산취득가액을 적용하여 2017년 귀속 양도소득세를 신고‧납부하였지만 처분청은 전 소유자 OOO이 제출한 매매계약서를 근거로 양도소득세를 경정하였다. OOO과 중개인은 양도소득세 신고용 거래확인서 및 인감증명을 요구하면서 청구인에게는 불이익이 없다고 하여 사실과 다른 거래확인서를 작성하였다. 쟁점부동산 취득 당시 실제 매매계약은 청구인과 OOO 2인이 공동으로 계약을 하였음에도 처분청이 제시한 매매계약서에는 청구인 단독으로 매매계약을 한 것으로 기재되어 있어 실지 매매계약서로 보기 어렵다. 또한 처분청이 제시한 매매계약서상 계약일(2001.8.9.), 중도금일(2001.8.22.) 그리고 잔금일(2001.9.10.)이 등기부등본상 등기원인일(2001.7.20.)과 일치하는 날짜가 전혀 없어 청구인이 취득당시 등기소에 제출한 계약서와는 전혀 다른 것이므로 이를 근거로 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 실지취득가액에 대한 어떠한 확인이나 입증서류 없이 단순히 시간이 오래되고 매입계약서를 분실하였다고 하여 처분청이 확인한 전 소유자의 매매계약서 및 신고내용을 부인하기 어렵다. 청구인은 청구인과 OOO이 공동으로 계약서를 작성하였다는 주장을 뒷받침할 어떠한 증빙(대금지급내역 등)도 제시하지 않고 있고, 청구인과 OOO은 시아버지와 며느리 관계로 굳이 공동으로 계약서를 작성하지 아니하더라도 청구인이 작성한 매매계약서를 부인할 수 있는 관계에 있다고 보기 어렵다고 판단된다. 청구인은 OOO과 중개인이 양도소득세 신고용 거래확인서 및 인감증명을 요구하면서 청구인에게 불이익이 없다고 하여 청구인이 사실과 다르게 거래확인서를 작성하여 준 것이라고 주장하나, 청구인의 주장대로라면 이에 반하여 청구인이 주장하는 사실에 부합하는 증빙서류나 대금증빙 등을 제시하여야 한다. 또한, 소득세법 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다고 정하고 있고, 이 건의 경우 취득 당시 실지거래가액이 경정되지 아니하는 등 추정배제 사유에 해당하지 않는 만큼 쟁점부동산의 공동소유자 중 1인이자 OOO과 특수관계에 있는 청구인이 전소유자 OOO에게 인감날인 및 인감증명서를 첨부하여 확인해 준 부동산거래사실확인서상 기재된 매매대금은 특별한 반증이 없는 한 쟁점물건의 취득당시 실지거래가액으로 봄이 타당하다. 청구인은 처분청이 과세근거로 제시한 부동산매매계약서상 계약일, 중도금, 잔금지급일 등이 등기부등본과 상이한 것으로 보아 등기소에 제출된 계약서와 다르므로 실질과세 원칙에 위배된다고 주장하고 있으나, 처분청이 과세근거로 보는 부동산매매계약서 및 부동산거래사실확인서, 인감증명서, 전소유자의 양도소득세 예정신고서 등은 청구인의 실제 취득가액을 확인함에 있어 부족함이 없고, 공인중개사가 날인한 계약서와 부동산거래사실확인서 및 인감증명서가 거래관계와 일치한다고 봄이 타당하며, 단순히 등기부등본상 등기원인일, 등기 접수일 등이 매매계약서와 다르다고 하여 취득 당시 관련 규정에 따라 부동산거래사실확인서를 작성하여 실거래금액을 확인하여 준 행위를 부인하고 있는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 취득가액을 부동산거래사실확인서상 금액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 소득세법(2017.12.19. 법률 제15225호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑦ 제1항 제1호 가목을 적용할 때 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니한다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

(2) 소득세법(2005.7.13. 법률 제7579호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다. 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (3) 소득세법 시행령(2017.09.19. 대통령령 제28293호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 “대통령령으로 정하는 방법”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

2. 거주자가 부동산 취득시 부동산 거래신고 등에 관한 법률제3조 제1항에 따른 부동산의 실제거래가격(이하 이 호에서 “실제거래가격”이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. (3) 소득세법 시행령(2009.12.31. 대통령령 제21934호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑪ 법 제97조 제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령이 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 거주자가 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시 제169조 제1항 제1호 마목에 따른 인감증명서를 제출하는 방법

2. 거주자가 부동산 취득시 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조 제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2 제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다. 제169조【양도소득과세표준 예정신고】① 법 제105조 제1항에 따라 예정신고를 하려는 자는 기획재정부령으로 정하는 양도소득과세표준예정신고및자진납부계산서에 다음 각 호의 구분에 의한 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 제163조 제11항 제2호에 따라 실제거래가격을 신고한 경우에는 제1호 라목에 따른 인감증명에 사용하는 인장의 날인과 같은 호 마목에 따른 인감증명서 제출을 생략할 수 있다.

1. 법 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도하는 경우에는 다음 각 목의 서류

• 다. 환지예정지증명원ㆍ잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등
• 라. 당해 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본. 이 경우 계약서 사본에는 양수자의 인감증명에 사용하는 인장을 날인하여야 한다.
• 마. 양수자의 인감증명서
• 바. 자본적 지출액ㆍ양도비 등의 명세서
• 사. 감가상각비명세서
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청에 제시한 심리자료에 의하면, 이 건 양도소득세 부과처분과 관련하여 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인이 쟁점부동산 양도와 관련하여 2017.8.30. 양도소득세를 신고한 내용은 <표1>과 같이 나타나고, 쟁점부동산의 전 소유자인 OOO이 2001.9.15. 양도소득세를 신고한 내용은 아래 <표2>와 같다. OOO OOO

1. 전소유자 OOO은 양도소득세 신고서 제출시 매도인 OOO, 매수인 청구인, 공인중개사 OOO이 기재된 양도가액 OOO원의 부동산매매계약서와 매도자 OOO, 매수자 청구인, 매매대금 OOO원, 위 확인자 청구인이 기재되어 인감날인된 부동산거래사실확인서, 청구인의 인감증명서를 첨부한 것으로 나타난다.

2. 처분청은 OOO이 신고한 쟁점부동산의 양도가액 OOO원을 청구인과 OOO의 쟁점부동산 취득가액으로 하고, 청구인의 지분가액 OOO원과 취‧등록세 납부액 등으로 포함하여 취득가액을 OOO원을 청구인의 취득가액으로 하여 청구인에게 경정‧고지한 것으로 나타난다. (나) 처분청은 청구인과 OOO에게 쟁점부동산의 취득과 관련한 거래사실에 대한 소명을 요구하였고 이에 대한 소명내용은 아래 <표3>과 같다. OOO (다) 처분청이 2001.8.9. 쟁점부동산 거래를 중개한 OOO(OOO)에게 쟁점부동산 중개사실 및 실지거래가액 확인을 요청한 결과, OOO은 매도인 OOO이 2001.8.9. 매수인 청구인에게 OOO원에 쟁점부동산을 양도하는 것을 중개한 사실이 있고, 2001.8.9.자로 작성된 매매계약서는 OOO이 실거래확인 후 중개한 것임을 확인(2018.3.6.)한 것으로 나타난다. (라) OOO이 2018.3.21. 처분청에 방문하여 작성한 쟁점부동산의 거래와 관련하여 확인서에는 “시간이 오래되어 정확한 사실이 기억나지 않으나 세무서에 제출된 서류에 찍힌 도장은 본인 도장이 맞으며 정확한 거래금액은 기억나지 않지만 손해를 보고 매도한 사실은 기억납니다. 단 서류에 기재된 부동산 중개인과는 거래한 사실은 확인할 수 있습니다. 그때 당시는 부동산에서 서류를 작성하고, 서류 확인 후 도장 찍고 법무에서 등기 업무를 진행하는 상황이어서 서류는 직접 작성하지 않았지만 서류 내용은 확인하고 도장을 찍었습니다”라고 기재되어 있다.

(2) 심리자료로 제출된 OOO이 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 계약당사자의 날인이 되어 있는데 매수인인 청구인이 날인한 인영은 제출된 청구인 인감증명서의 인영과 다른 것으로 보이고, 부동산거래사실확인서상 확인자인 청구인이 기명날인한 인영은 인감증명서의 인영과 일치하는 것으로 보인다.

(3) 심리자료로 제출된 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면 청구인과 OOO은 쟁점부동산 각 2분의 1 지분을 OOO으로부터 2001.9.17. 소유권을 이전하는 등기를 접수하였고, 2001.7.20. 매매가 등기원인으로 기재되어 있다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인의 인감증명서가 첨부된, 쟁점부동산의 취득가액이 OOO원이라는 부동산거래사실확인서가 존재하고, 이에 부합하는 매매계약서와 매도인, 중개인의 확인서가 존재할 뿐만 아니라, 청구인은 당초 매매계약서를 분실하여 실지거래가액을 알 수 없다고 주장할 뿐, 금융거래내역 등 실거래액을 입증할 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.