쟁점건물은 청구인이 직접 신축한 건물로서 건축일부터 양도일까지의 기간도 3년여 경과한 것에 불과하고, 청구인이 정식으로 날인된 문서를 통하여 관할구청에 신고·제출한 취득가액도 확인되는 등 쟁점건물은 실지거래가액을 확인할 수 없는 정당한 경우라고 보기 어려워 청구주장을 받아들이기 어려움
쟁점건물은 청구인이 직접 신축한 건물로서 건축일부터 양도일까지의 기간도 3년여 경과한 것에 불과하고, 청구인이 정식으로 날인된 문서를 통하여 관할구청에 신고·제출한 취득가액도 확인되는 등 쟁점건물은 실지거래가액을 확인할 수 없는 정당한 경우라고 보기 어려워 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 쟁점건물의 실지취득가액을 주관적으로 4억 4,700만원으로 보고 있는바, 그 근거를 요청하였으나, 거래상대방 등 개인정보를 이유로 업종공개조차 거부하고 있다. 이는 국세기본법제81조의 14에서 규정한 납세자에 대한 정보제공 의무를 위한한 것이다.
(2) 처분청은 당초 조사 시에는 취득가액을 3억 5,000만원으로 판단하였으나, 과세전적부심사의 재조사 결정으로 4억 4,700만원으로 변경하였는바, 이는 세액 결정에 중요한 내용이므로 청구인이 그 내역을 살펴볼 정당한 이유가 있음에도 처분청의 거부로 청구인은 기본적 방어권 행사에 치명적인 어려움이 있다.
(3) 청구인은 건축 당시 공사비가 부족하여 친정 부모에게 차입하여 공사대금을 충당한 후 상환하였으나, 처분청은 이러한 대출금 관련 사항을 반영하지 않았다. 즉, 처분청이 판단한 취득가액 산정가액에는 상당한 금액이 누락되어 있다.
(4) 처분청은 농협이 실시한 쟁점건물에 대한 감정가액이 4억 6,300만원이라고 주장하나, 이는 담보목적이었다는 점, 취득가액으로 인정되려면 두 곳 이상에서 감정한 가액의 평균이어야 하는 점, 동 감정평가서 산출근거에 쟁점부동산이 택지지구의 신축건물이라 정확한 감정이 어렵다고 명시되어 있는 점 등을 충분히 감안할 필요가 있다.
(5) 청구인은 희귀·불치병을 앓고 있는 중증 환자로 지출증빙의 수집·제출에 어려움이 있음에도 처분청은 비협조적인 납세자로 간주하고 입증책임을 전가하는 등 과세권을 남용하고 있다.
(1) 청구인은 누락된 금액이 더 존재한다고 주장하나, 지출에 대한 증빙 제출 등 소명은 없다. 또한, 지출한 가액이 있더라도, 그것이 공사대금인지 여부가 불명확하다.
(2) 청구인이 친정 부모에게 차입한 자금 중 부로부터 받은 가액은 이미 공사비에 반영되었으며, 모로부터 받은 가액은 토지 구입에 사용한 금액인바, 쟁점건물의 취득과는 관련이 없다.
(3) 과세요건 사실은 기본적으로 과세관청이 입증하여야 하나, 취득가액과 같은 필요경비는 납세의무자의 지배영역 내의 것으로 스스로 입증하는 것이 공평의 관념에 부합하고 합리적이라 할 것이다(대법원2007.10.26. 선고 2006두16137 판결, 같은 뜻임). 청구인은 명확하게 입증하지 않으면서 장애 등을 이유로 감정에만 호소하고 있다.
(4) 당초 청구인은 관할구청에 스스로 취득가액을 3억 5,000만원이라고 신고한 사실이 있다. 그럼에도 납세자가 주장한 공사비를 최대한 인정하여 4억 7,700만원으로 증액한 것인바, 객관적인 입증 없이 더 이상의 증액은 불가하다.
(5) 쟁점건물의 감정가액이 4억 6,300만원인 점, 인터넷상에서 유사한 건축물에 대한 견적가액이 4억 7,500만원 수준인 점을 감안할 때, 청구인이 당초 신고한 7억 4,300만원과는 큰 차이가 있는 반면, 처분청이 결정한 가액과는 유사하다.
(6) 청구인은 자신의 장애 등을 이유로 지출증빙 등에 어려움이 있다고 감정에 호소하고 있으나, 청구인의 남편이 공사에 상당 부분 관여한 것으로 보아 남편이 충분히 입증할 수 있다고 판단된다.
(1) 청구인은 쟁점건물을 신축하여 2013.3.5. 사용승인을 거쳐 2013.3.8. 소유권보존등기를 하였고 2016.6.2. 쟁점건물을 토지와 함께 AAA·BBB에게 양도하였다.
(2) 청구인은 희귀·불치병을 앓고 있는 중증 환자로, 신축한 지 3년 이상인 쟁점건물 공사에 대한 공사계약서 및 영수증을 보관하고 있지 않으며, 어떤 공사 내역인지, 실지거래가액은 얼마인지 조차 기역할 수 없어 확인되지 않는 상황이라고 진술하고 있다.
(3) 처분청의 조사자는 청구인이 법령에 근거한 환산취득가액으로 신고하였음에도 세무조사에 착수하게 된 이유에 대해, 인근 유사 건물의 경우 공사비를 기준으로 신고한 사례)가 다수 존재하며, 이와 비교할 때 청구인이 신고한 환산취득가액이 지나치게 과다하여 실제 취득가액(공사비)를 반영하지 못함이 명확하고, 세법상으로도 실지취득가액이 환산가액보다 우선하기 때문이라고 진술하였다.
(4) 처분청은 당초에는 청구인이 쟁점건물 소재 관할구청에 신축건물에 대한 취득세를 신고하기 위해 제출한 공사비내역서상의 총공사비에 근거하여 3억 5,000만원을 취득가액을 결정하였으나, 과세전적부심사에서 실제 지출금액을 확인하여 재조사하라는 결정을 받아 재조사한 결과 다소 증빙이 부족하였음에도 최대한 납세자의 입장에서 판단하여 4억 4,700만원으로 증액한 것이라는 입장이다.
(5) 청구인은 관할구청에 제출한 공사비내역서가 취득 등기를 수임한 법무사의 관행적인 업무처리에 따라 임의로 작성된 것일 뿐, 실제 취득가액은 아니며 처분청도 청구인의 계좌내역에서 공사비로 확인된 금액이 훨씬 많음을 확인한바, 쟁점내역서는 실제취득가액이 아니라는 주장이다.
(6) 쟁점건물 소유권 보존시 관할구청에 취득세 신고업무를 수행한 법무사사무실 직원은 쟁점내역서의 금액은 모두 실제금액이 아니며 관례상 해당 지역 유사면적 물건의 보존등기시 제출되는 금액으로 임의작성된 것이라는 확인서를 제출하였다.
(7) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 자신이 신고한 환산취득가액을 쟁점건물의 취득가액으로 하여야한다고 주장하나, 다음의 사실과 근거 등에 비추어 처분청이 실제 지출하였다고 확인된 가액만을 실지취득가액으로 하여 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다. (가) 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 양도가액 또는 취득가액은 그 자산의 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액에 따르는 것이 원칙이므로, 환산취득가액을 적용하기에 앞서 실지거래가액을 우선 적용하여야 한다. (나) 소득세법제97조 제1항 제1호에 따르면 환산가액은 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 제한적으로 적용하는 것으로서, 오래 전에 취득한 것이어서 실지취득가액 등을 확인하기 어렵다는 등 납세자가 실지취득가액으로 신고하는 것이 사실상 어렵기 때문에 환산취득가액으로 신고하는 것이 불가피하다는 사실이 인정되어야 적용할 수 있을 것인데, 쟁점건물은 청구인이 직접 신축한 건물로서 건축일부터 양도일까지의 기간도 3년여 경과한 것에 불과하고, 청구인이 정식으로 날인된 문서를 통하여 관할구청에 신고·제출한 취득가액도 확인되는 등 불가피한 사실이 있었다고 인정하기 곤란하므로 쟁점건물은 실지거래가액을 확인할 수 없는 정당한 경우라고 보기 어렵다. (다) 청구인은 자신의 건강상태 등을 이유로 실지취득가액의 확인이 어려워 신고할 수 없었다고 주장하면서, 처분청이 실지취득가액으로 과세하려면 이를 주장하는 처분청이 입증하여야 함에도 입증책임을 납세자에게 일방적으로 전가시켰다고 주장하나, 국세기본법제85조의2에서 규정하고 있는 납세의무자의 거래증빙 보관의무와 양도소득세의 신고확정제도 등에 비추어 직접세인 양도소득세를 신고함에 있어 필요경비 등의 보관 및 입증은 신고자인 납세의무자가 당연히 이행할 의무로 봄이 타당하다. (라) 당초 관할구청에 신고한 취득가액이 취·등록세를 신고하기 위한 관행상의 금액이어서 실지 취득가액이 아니었다면, 신고자이자 쟁점건물의 취득자인 청구인이 실제 취득내역을 적극적으로 보관 및 입증할 필요가 있었다고 판단됨에도 청구인은 이와 관련한 객관적 증빙자료를 제출하지 못하였음은 물론, 쟁점건물에 대한 공사계약서도 제출하지 못하고 있는바, 취득비용의 입증책임을 청구인에게 요구한다고 하여 이를 과세권의 남용으로 볼 수는 없다 하겠다. (마) 설령, 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우라 하더라도 소득세법제97조 제1항 제1호 나목에 따라 환산가액을 적용하기에 앞서 매매사례가액, 감정가액 등이 존재한다면 이를 우선 적용하여야 하나, 청구인은 이에 대한 입증 노력이 없는 반면, 처분청은 쟁점건물에 대한 감정가액과 유사건물에 대한 견적비 등을 제시하고 있어 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2 (추계결정 및 경정) ① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액) × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
결정 내용은 붙임과 같습니다.