쟁점부동산의 공매대금 배분시 청구인의 임차보증금을 우선변제하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2014.8.10. 故 OOO(2016.3.16. 사망)가 소유한 OOO 대지 303㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)와 지상의 단층주택 및 근린생활시설 합계 99㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)에 관하여 임차보증금 OOO원, 기간은 정함이 없는 임대차계약을 체결하였으나, 전입신고를 하지는 아니하였다.
• 나. 처분청은 OOO가 양도소득세 2건 OOO원을 체납함에 따라 2006.9.25. 이를 징수하기 위하여 쟁점부동산을 압류하고 2016.10.6. 한국자산관리공사에 공매대행을 의뢰하였고, 한국자산관리공사는 2018.1.29. 공매공고 등기를 하고 2018.6.20. 쟁점부동산의 공매로 배분할 금액 OOO원에 대하여 청구인의 임차보증금을 배분대상에서 제외하고 배분계산서를 작성(이하 “쟁점배분처분”이라 한다)하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.6.22. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하고 있고, 대법원 판례(2016.10.13. 선고 2014다218030 판결) 등에 의하면, “주택임대차보호법제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다”고 판시하고 있는바, 청구인은 2014.8.10. OOO와 임대차계약을 체결하고, 아들 OOO은 2012.7.9., 딸 OOO는 2014.9.19. 쟁점부동산에 전입신고하여 현재까지 청구인과 거주하고 있으므로 임차보증금 중 최우선변제권이 있는 소액임차보증금에 해당하는 OOO원에 대하여는 다른 채권자보다 우선하여 청구인이 변제받을 권리가 있다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2011.8.24.부터 쟁점부동산이 아닌 OOO에 전입하여 현재까지 거주하고 있고, 청구인의 가족인 아들 OOO과 딸 OOO도 주민등록주소지를 수차례 변경하다가 아들 OOO은 2012.7.9., 딸 OOO는 2014.9.19. 청구인에 전입한 것으로 확인되는바, 임대차계약 체결 이후 쟁점부동산을 점유하거나 전입한 사실이 없는 청구인의 경우 “가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우”에 해당한다고 보기도 어려우므로 청구인을 배분절차에서 제외한 쟁점배분처분은 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 공매대금 배분시 청구인의 임차보증금을 우선 변제하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 국세기본법(2017.12.19. 법률 제15220호로 개정된 것) 제35조(국세의 우선)

① 국세ㆍ가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금이나 그 밖의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공과금이나 그 밖의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다.

4. 주택임대차보호법 제8조 또는 상가건물 임대차보호법 제14조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정 금액으로서 같은 조에 따라 임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 금액에 관한 채권

④ 세무서장은 납세자가 제3자와 짜고 거짓으로 재산에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 계약을 하고 그 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산의 매각금액으로 국세나 가산금을 징수하기가 곤란하다고 인정할 때에는 그 행위의 취소를 법원에 청구할 수 있다. 이 경우 납세자가 국세의 법정기일 전 1년 내에 특수관계인 중 대통령령으로 정하는 자와 전세권ㆍ질권 또는 저당권 설정계약, 가등기 설정계약 또는 양도담보 설정계약을 한 경우에는 짜고 한 거짓 계약으로 추정한다.

1. 제1항 제3호에 따른 전세권ㆍ질권 또는 저당권의 설정계약

2. 제2항에 따른 가등기 설정계약

3. 제42조 제2항에 따른 양도담보 설정계약 제61조(공매)

⑤ 세무서장은 압류한 재산의 공매에 전문 지식이 필요하거나 그 밖에 특수한 사정이 있어 직접 공매하기에 적당하지 아니하다고 인정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 한국자산관리공사로 하여금 공매를 대행하게 할 수 있으며 이 경우의 공매는 세무서장이 한 것으로 본다. 제68조의2(배분요구 등)

① 제67조의2에 따른 공매공고의 등기 또는 등록 전까지 등기되지 아니하거나 등록되지 아니한 다음 각 호의 채권을 가진 자는 제81조 제1항에 따라 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 세무서장에게 배분을 요구하여야 한다.

4. 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권

② 매각으로 소멸되지 아니하는 전세권을 가진 자가 배분을 받으려면 배분요구의 종기까지 배분을 요구하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 따른 배분요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 달라지는 경우 배분요구를 한 자는 배분요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

④ 세무서장은 공매공고의 등기 또는 등록 전에 등기되거나 등록된 제1항 각 호의 채권을 가진 자(이하 "채권신고대상채권자"라 한다)로 하여금 채권의 유무, 그 원인 및 액수(원금, 이자, 비용, 그 밖의 부대채권을 포함한다)를 배분요구의 종기까지 세무서장에게 신고하도록 최고하여야 한다.

⑤ 세무서장은 채권신고대상채권자가 제4항에 따른 신고를 하지 아니할 때에는 등기부 등본 등 공매 집행기록에 있는 증명자료에 따라 해당 채권신고대상채권자의 채권액을 계산한다. 이 경우 해당 채권신고대상채권자는 채권액을 추가하지 못한다.

⑦ 세무서장은 제68조에 따라 공매 통지를 할 때 제4항에 따른 채권 신고의 최고 또는 제6항에 따른 배분요구의 안내에 관한 사항을 포함한 경우에는 각 해당 항에 따른 최고 또는 안내를 한 것으로 본다. 제80조(배분금전의 범위)

① 세무서장은 다음 각 호의 금전을 제81조에 따라 배분하여야 한다. 다만, 제61조 제5항 또는 제62조 제2항이 적용될 때에는 한국자산관리공사가 그 배분을 대행할 수 있으며, 이 경우 금전 배분은 세무서장이 한 것으로 본다.

2. 채권ㆍ유가증권ㆍ무체재산권등의 압류로 인하여 체납자 또는 제3채무자로부터 받은 금전

3. 압류재산의 매각대금 및 그 매각대금의 예치 이자

② 제1항 단서에 따라 금전의 배분을 한국자산관리공사가 대행하는 경우에는 제61조 제8항을 준용한다. 제81조(배분 방법)

① 제80조 제1항 제2호 및 제3호의 금전은 다음 각 호의 체납액과 채권에 배분한다. 다만, 제68조의2 제1항 및 제2항에 따라 배분요구의 종기까지 배분요구를 하여야 하는 채권의 경우에는 배분요구를 한 채권에 대하여만 배분한다.

2. 교부청구를 받은 체납액ㆍ지방세 또는 공과금

3. 압류재산에 관계되는 전세권ㆍ질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권

4. 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법에 따라 우선변제권이 있는 임차보증금 반환채권

5. 근로기준법 또는 근로자퇴직급여 보장법에 따라 우선변제권이 있는 임금, 퇴직금, 재해보상금 및 그 밖에 근로관계로 인한 채권

6. 압류재산에 관계되는 가압류채권

7. 집행력 있는 정본에 의한 채권

④ 세무서장은 매각대금이 제1항 각 호의 체납액과 채권의 총액보다 적을 때에는 민법이나 그 밖의 법령에 따라 배분할 순위와 금액을 정하여 배분하여야 한다.

⑤ 세무서장은 제1항에 따른 배분이나 제2항에 따른 충당에 있어서 국세에 우선하는 채권이 있음에도 불구하고 배분 순위의 착오나 부당한 교부청구 또는 그 밖에 이에 준하는 사유로 체납액에 먼저 배분하거나 충당한 경우에는 그 배분하거나 충당한 금액을 국세에 우선하는 채권자에게 국세환급금 환급의 예에 따라 지급한다.

(2) 주택임대차보호법(2016.5.29. 법률 제14175호로 개정된 것) 제3조(대항력 등)

① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 제3조의2(보증금의 회수)

② 제3조 제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조 제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다.

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 민사집행법 제152조 부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. 제8조(보증금 중 일정액의 보호)

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2 제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산 관련 공매대금 배분계산서를 보면, OOO OOO장은 2018.6.20. 공매로 배분할 금액 OOO원을 아래 <표1>의 배분계산서와 같이 배분하며 청구인을 배분대상에서 제외하였다. <표1> 배분계산서

(2) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 전세계약서를 보면, 청구인은 OOO와 2014.8.10. 기간의 정함이 없는 전세계약을 체결하면서, 전세보증금은 OOO원으로 하고, ‘쟁점토지 매매대금 OOO원 중 미납금 OOO원을 전세보증금으로 인정하고 OOO로부터 OOO원을 받으면 청구인, OOO(배우자)은 즉시 가옥을 비워준다’고 기재되어 있으며, 공인중개사 없이 쌍방계약으로 작성되어 있고, 2018.6.14. 확정일자를 득한 것으로 나타난다.

(3) 쟁점부동산의 등기사항전부증명서에 의하면, 청구인의 배우자가 1994.11.26. OOO에게 쟁점토지를 양도하고, 이후 2018.1.29. OOO에서 쟁점부동산을 공매공고 등기한 것으로 나타난다.

(4) 청구인의 가족관계증명서, 주민등록초본 등에 의하면, 청구인의 가족은 배우자 및 1남 5녀의 자녀로 구성되어 있고, 청구인 가족들의 주소변동이력은 아래 <표2>와 같은바, 청구인과 배우자는 2011.8.24. OOO에 전입하여 현재까지 거주하고 있고, 딸 OOO는 2014.9.19., 아들 OOO은 2012.7.9. 쟁점부동산에 전입신고한 것으로 나타난다. <표2> 주소변동이력

(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 대항력 있는 임차인임에도 불구하고 쟁점부동산 공매대금 배분 처분시 청구인을 제외하는 것은 부당하다고 주장하나, 주택임대차보호법 제8조 제1항 은 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 규정하고 있는바, 청구인은 2014.8.10. 쟁점부동산에 대하여 임대차계약을 하였음에도 전입신고를 하지 아니하고 배우자와 함께 2011.8.24.부터 현재까지 다른 곳에 거주하고 있고, 주택임대차보호법 제3조 제1항 에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인 뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이 포함된다고 볼지라도 쟁점부동산을 실제 점유하고 있다고 볼 만한 객관적인 증빙이 제시되지 아니하였으며, 청구인의 쟁점부동산에 대한 임대차계약서를 보면, 임대차계약기간이 약정되어 있지 아니하고 ‘쟁점토지 매매대금 중 미납금을 전세보증금으로 인정하며 OOO원을 받으면, 가옥을 비워준다’고 되어 있어, 동 계약은 일반적인 임대차계약이 아니라 쟁점토지 매매대금의 미납금을 회수하기 위하여 작성되었을 가능성을 배제할 수 없는 점 등에 비추어 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.