쟁점도급계약서 등은 청구인이 스스로 쟁점부동산의 건물 신축비용과 관련된 내용을 관할구청에 제출한 것이므로 쟁점도급계약서가 허위로 작성되었다는 주장만으로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점도급계약서 등을 근거로 쟁점부동산의 건물분 취득가액을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없음
쟁점도급계약서 등은 청구인이 스스로 쟁점부동산의 건물 신축비용과 관련된 내용을 관할구청에 제출한 것이므로 쟁점도급계약서가 허위로 작성되었다는 주장만으로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점도급계약서 등을 근거로 쟁점부동산의 건물분 취득가액을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 처분청은 청구인이 OOO에 제출한 쟁점도급계약서는 계약 당사자의 날인이 되어 있고, 검인계약서의 성격을 가지고 있어 실제와 달리 작성되었다고 볼 만한 근거가 없으므로 유효한 계약서라고 주장하나, 이는 다음과 같이 잘못된 주장이다. (가) 쟁점도급계약서는 청구인이 아닌 쟁점부동산의 최초 건축주인 OOO가 날인한 계약서이므로 당사자가 날인한 계약서라는 조사청의 주장은 잘못된 것이다. 또한, 조사청의 금융조사에 의해 OOO와 청구인이 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)에 쟁점부동산 관련 공사금액을 지급한 사실 및 청구인이 OOO에게 명의변경의 대가를 지급한 사실이 확인되지 아니하였으므로 쟁점도급계약서는 OOO가 건물의 착공신고를 하기 위하여 형식적으로 작성한 도급계약서로 보아야 한다. (나) 쟁점부동산의 건물은 당초에 OOO가 2010.12.24. 건축허가를 받은 상태에서 건물이 근린생활시설(고시원)로서 연면적이 495㎡ 이상에 해당하여 건설업자가 시공을 하여야 하는 대상에 해당하였고, 따라서 건물의 건축허가 및 착공신고를 위해서 건설업자와의 도급계약서가 필요하여 OOO가 OOO과 도급금액 OOO원으로 쟁점도급계약서를 작성하여 2011.2.14. 관할구청에 착공신고를 한 것이다. OOO은 2010.3.2. 설립되어 2011.11.28. 폐업한 법인으로서 2010～2011년도 법인세 및 부가가치세의 신고내역에는 건물의 공사와 관련한 매출은 포함된 사실이 없다. (다) 조세심판원 선결정례에서 “검인계약서상 매매대금을 취득가액으로 적용하기 위해서는 시가를 반영한 사실이 나타나는 등 합리성이 있어야 할 것인바, 시가를 반영했다고 볼 수 없으므로 환산가액으로 결정하여야 한다(조심 2010서1342, 2010.11.25.)”고 보고 있으므로 검인계약서의 금액이 무조건 취득가액으로 인정된다고 볼 수 없다. 검인계약서는 실제 거래가 있었고, 대가가 지급된 사실이 명백한 부동산 거래에 대하여 양 당사자가 확인하여 제출한 계약서이므로 취득가액으로 볼 수 있다. 그러나, 검인계약서와 달리 도급계약서는 건설업자만이 시공할 수 있는 건물을 건축주가 직영하는 경우에 건설업자의 명의를 빌린 도급계약서를 관할구청에 제출하는 것이 건축업계의 관행으로, 이러한 관행에 따라 형식적으로 작성된 쟁점도급계약서는 OOO이 실제 공사한 사실 및 청구인이 OOO에 공사 대가를 지급한 사실이 없으므로 검인계약서와 유사하다고 볼 수 없다. (라) 만약에 조사청의 주장을 인정한다면 양도소득세를 줄이기 위하여 금액을 부풀려 기재하고 당자사가 날인한 도급계약서를 관할구청에 제출하는 경우에 도급계약서의 내용대로 실행되었는지 여부에 불구하고 무조건 취득가액으로 인정해야 할 것이다.
(2) 조사청은 쟁점부동산의 건축주가 OOO에서 청구인으로 변경된 후 40일 만에 준공된 것으로 보아 명의변경 당시 도급금액의 대부분이 지급된 것으로 추정하고, OOO은 공사매출에 대한 법인세 등의 경정이력이 있는 업체이므로 세금계산서 및 금융자료가 없다 하더라도 쟁점도급계약서의 증명력을 배척할 수 없다고 주장하나, (가) 조사청은 OOO이 건물을 시공한 사실 및 청구인이 OOO에 도급금액을 지급한 사실이 없음을 인정하면서도, 건축주 명의변경 후 40일 만에 준공되었으므로 도급금액을 청구인이 OOO에 지급한 것으로 보아야 한다고 주장하나, 이는 추측에 불과한 것이다. 쟁점도급계약서는 도급인이 청구인이 아닌 OOO로 되어있어 OOO가 건물의 착공신고를 위해서 작성한 계약서이고, 이는 공사명, 공사장소, 착공연원일, 계약금액 등만 기재되어 있고 계약의 중요사항에 해당하는 선급금, 기성부분금, 하자담보책임, 지체상금율 등이 공란으로 되어 있는 것을 보아도 착공신고를 위하여 형식적으로 작성된 것을 알 수 있다. (나) OOO은 세무조사에 의해 쟁점도급계약서가 작성(2011년 2월)된 2011년 귀속분에 대하여 OOO원이 추징된 사실이 있으나, OOO의 경정내역은 본 사건과는 무관하다는 조사 내용으로 보아 쟁점도급계약서가 형식적으로 작성된 사실이 입증되었다고 볼 수 있다. 따라서, 세금계산서, 영수증, 금융자료 등 객관적인 입증자료의 제시가 없는 경우에는 표준도급계약서의 금액을 실제 취득가액으로 인정하지 않는 것(국심 1999광2022, 2000.2.29.)이라는 사례에 비추어, OOO이 법인세 등의 경정이력이 있으므로 쟁점도급계약서의 증명력을 배척할 수 없다는 조사청의 주장은 부당하다.
(3) 청구인은 쟁점부동산을 노후 생활비에 충당하고자 신축하여 임대를 하던 중 시설물의 노후로 인하여 수리비용이 많이 들어 부득이하게 양도한바, 장기간 보유 목적으로 쟁점부동산의 건물을 청구인이 직접 시공하여 취득하였던 이유로, 자재 구입시에 부가가치세를 절감하기 위하여 세금계산서를 받지 않고 현금으로 결제하였으며, 인건비도 대부분 현금으로 지급하여 건물 신축비용을 산정할 자료가 없어 정확한 취득가액을 알 수 없다. (가) 청구인은 건물이 준공되자 법무사에게 소유권보존등기 업무를 의뢰하였고, 조사청에서 제시한 건축물 신축에 따른 신축비용 내역의 과세표준 계산 근거를 보면 OOO으로 기재되어 있고, OOO의 등기팀장인 OOO은 “건축물 신축에 따른 신축비용 내역”을 작성하면서 건물의 신축비용을 알지 못하여 관할구청에서 제시한 표준건축비를 기준으로 OOO원을 신고한 것이라고 사실을 확인한바, 쟁점부동산의 건물 취득세 과세표준은 표준건축비를 기준으로 임의로 신고한 것이다. (나) 조사청은 대법원 2004.9.23. 선고 2002두1588 판결을 제시하고 있으나, OOO이 쟁점부동산을 공사하였다는 사실은 양도차익 계산시 취득가액을 실지거래가액으로 계산할 수 있는 과세요건에 해당하고, 과세요건 사실에 대한 입증은 조세법률주의에 따라 과세관청이 객관적인 자료에 의해 이를 입증하여야 한다. 또한, 대법원에서 과세요건 사실에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이므로 납세의무자가 입증하지 않는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증책임을 지우는 것이 공평의 관념에 부합한다는 내용으로 이는 당연한 판결이며, 취득가액이 불분명하므로 환산가액을 적용하여야 한다는 청구인 사건과는 사실관계가 달라 적용할 수 없는 판례이다.
(1) 청구인은 2011년 8월 인허가권자인 OOO에 취득세 과세표준 신고를 위해 수급인이 OOO로 기재된 쟁점도급계약서를 제출하였고, OOO은 일반건축물대장에 공사시공자로 기재되어 있는 등 쟁점도급계약서는 실지 취득가액을 산정할 수 있는 증빙서류에 해당하므로 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비된 경우에 해당하지 아니하므로 쟁점부동산의 건물분에 대하여 환산취득가액을 적용할 수 없다. (가) 쟁점도급계약서는 쟁점부동산의 소유권 보존등기와 관련하여 취득세 고지를 받기 위하여 청구인 스스로 관할 구청에 제출한 서류로 진정성을 인정하여 건물 취득가액의 근거서류로 보는 것이 합당하므로 공사비용 관련 금융자료 및 세금계산서 등이 없다 하여 취득가액이 불분명한 경우로 볼 수 없다. (나) 쟁점부동산의 건축주는 2011.6.20. OOO에서 청구인으로 명의변경 신고가 되었고, 명의변경 후 40일 만에 사용승인되어 명의변경 당시 도급계약 내용이 대부분 이행되었을 것으로 추정되고 도급내용의 변경이 없었으므로 도급내용은 OOO에서 청구인으로 승계된 것으로 봄이 타당하다. 또한, OOO이나 OOO에게 도급금액을 지급하였다는 자료가 없고 도급인이 OOO로 되어 있다고 하여 쟁점도급계약서가 청구인과 무관한 것으로 볼 수는 없다. (다) OOO에 대한 과세사유는 세무조사가 아닌 OOO으로부터 건축주가 자기공사에서 시공사로 변경된 자료를 수집하여 건설공사 매출누락을 경정한 것으로, 쟁점도급계약서가 형식적으로 작성된 것으로 보아 과세하지 아니한 것은 아니다.
(2) 처분청은 청구인이 관할구청에 제출한 쟁점부동산 건물 신축에 따른 신축비용 내역 및 도급‧설계‧감리계약서 등에 근거하여 쟁점부동산의 건물분 취득가액을 OOO원으로 정당하게 산출하였다. (가) 도급계약서는 지방자치단체에 취득세 등과 관련하여 제출하는 증빙이라는 점에서 검인계약서와 유사한 측면이 있고 각 계약 당사자의 날인 및 간인이 있으므로 쟁점도급계약서의 진정성을 인정할 수 있다. (나) 청구인은 처분청에서 확인한 쟁점도급계약서가 형식적으로 작성되었다고 주장하면서도, 쟁점부동산의 건물 신축과 관련하여 실제로 지출된 비용에 대하여 입증하지 못하고 있다. (다) 실제로 발생한 쟁점부동산의 건물 신축비용에 대한 입증 없이 청구인 스스로 관할구청에 신고한 쟁점도급계약서의 금액이 사실이 아니라는 주장만으로 쟁점부동산의 건물분에 대하여 환산취득가액을 적용할 수는 없다.
(3) 쟁점부동산의 건물 신축과 관련한 쟁점도급계약서가 확인되었고, 청구인이 쟁점도급계약서의 신축비용이 사실과 다르다는 입증자료를 제시하지 못하고 있어 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하지 않으므로, 처분청이 환산취득가액을 부인하고 쟁점도급계약서 등을 근거로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. 제97조【양도소득의 필요경비의 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조제4호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
(3) 국세기본법 제81조의3【납세자의 성실성 추정】 세무공무원은 납세자가 제81조의6 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 납세자가 성실하며 납세자가 제출한 신고서 등이 진실한 것으로 추정하여야 한다.
(1) 이 건 심리자료에 의하면, 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2011.1.31. 쟁점부동산의 토지를 OOO원에 취득하여 제2종 근린생활시설인 고시원 건물을 신축하고 2011.8.1. 사용승인을 득한 후, 2011.8.8. 청구인 명의로 소유권 보존등기를 하였다. (나) 청구인은 다음 <표1>과 같이 2016.8.31. 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였고, 취득가액은 OOO원을 신고‧납부하였다. (다) 쟁점부동산의 토지 취득가액과 양도가액에 대해서는 처분청과 청구인간 다툼이 없다. (라) 처분청은 청구인이 관할구청에 신고한 건축물 신축에 따른 신축비용 내역을 근거로 다음 <표2>와 같이 취득가액을 산정하였다. (마) 쟁점부동산 건물의 건축허가 및 착공신고 등 공사진행 내역은 다음 <표3>과 같다. (바) 쟁점부동산의 일반건축물대장(갑)의 내용은 다음 <표4>와 같다. (사) OOO은 쟁점부동산의 건물 신축과 관련하여 법인세 등 경정이력은 다음 <표5>와 같다. (아) 법무사 직원은 쟁점부동산의 건물 신축과 관련하여 표준건축비를 OOO원 이상으로 신고하기 위하여 표준건축비의 110%인 OOO원을 적용하여 건물 신축비용 OOO원을 신고하였다는 사실을 다음과 같이 확인하였다.
(2) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 건물 신축 인허가 등을 위해 관할구청에 제출한 쟁점도급계약서 등의 내용은 사실과 다르고, 실제 신축비용을 알 수 없으므로 양도소득세 신고시 환산취득가액을 적용할 수 있다는 주장이나, 양도소득세 신고시 취득가액은 실지거래가액을 원칙으로 하고, 환산취득가액은 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한해서만 적용할 수 있는 것인바, 쟁점도급계약서 등은 청구인이 스스로 쟁점부동산의 건물 신축비용과 관련된 내용을 관할구청에 제출한 것이므로 쟁점도급계약서가 허위로 작성되었다는 주장만으로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보기 어려운 점, 청구인은 관할 구청에 쟁점도급계약서를 제출함으로써 쟁점부동산 건물의 신축비용이라는 견해표시를 한 것이므로 특별한 반증이 없는 한 처분청이 이를 근거로 쟁점부동산 건물의 취득가액을 산출한 것이 근거과세원칙에 반한다고 보기 어려운 점, 청구인은 쟁점도급계약서는 관할구청의 인허가 요건을 갖추기 위해 형식적으로 작성된 것이라고 주장하고 있으나, 실제로 건물 신축에 발생한 비용 내역을 제시하지 못하고 있어 쟁점도급계약서의 진정성을 부정하기 어려운 점 등에 비추어 처분청이 쟁점도급계약서 등을 근거로 쟁점부동산의 건물분 취득가액을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
“결정내용은 붙임과 같습니다.”