청구인은 쟁점토지의 취득과 관련된 매매계약서 및 대금지급 증빙 등 실제 취득가액을 확인할 수 있는 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 양도가액은 그 공시지가와 크게 차이가 나지 않는 반면, 신고된 취득가액은 공시지가보다 크게 높은 점 등에 비추어 실지취득가액이 불분명하다고 보아 처분청이 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인은 쟁점토지의 취득과 관련된 매매계약서 및 대금지급 증빙 등 실제 취득가액을 확인할 수 있는 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 양도가액은 그 공시지가와 크게 차이가 나지 않는 반면, 신고된 취득가액은 공시지가보다 크게 높은 점 등에 비추어 실지취득가액이 불분명하다고 보아 처분청이 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 부동산 양도차익을 계산함에 있어 실지취득가액이라 함은 취득 당시 거래당사자 간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이나, 청구인은 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 신고하면서 취득가액을 확인할 수 있는 계약서 및 대금지급 증빙내역을 제출하지 아니하였다.
(2) 쟁점토지의 전소유자인 OOO 및 OOO의 양도소득세 신고내역을 확인한바, OOO은 1998.8.20. 쟁점토지를 취득하여 1998.9.30. 청구인에게 1/2지분을, OOO에게 1/2지분을 단기간에 양도하면서 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였고, OOO 역시 쟁점토지 1/2지분을 1998.10.18. 청구인에게 단기양도하면서 양도가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 2006년 이전 양도분에 대하여는 양도소득세 신고시 기준시가를 원칙으로 하되, 1년 이내 단기양도의 경우 실지거래가액을 과세기준으로 하는 바, 전 소유자인 OOO 및 OOO의 양도가액을 청구인의 취득가액으로 볼 수 있다. 다만, 전소유자가 신고한 양도가액을 실지거래가액으로 본다면 OOO이 되어 환산취득가액 OOO에 미달하고, 서류 보전기간의 경과로 실제 조사를 실시한다고 하여도 당시 계약서 및 대금지급내역 등 객관적 증빙서류를 확인하는 것은 불가능 할 것으로 판단되므로 취득가액을 환산취득가액으로 하여 양도소득세를 경정한 당초 처분은 정당하다.
(1) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】제94조(양도소득의 범위) ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.
② 제94 조제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가
(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면 1998.10.8. 청구인과 OOO는 쟁점토지의 각 1/2지분씩을 취득하였고(매도인은 나타나지 않음), 1998.11.23. 청구인은 OOO로부터 1/2지분을 추가 취득하였으며, 2016.5.23. 청구인은 쟁점토지를 OOO 주식회사에 OOO으로 양도한 것으로 나타난다.
(2) 토지의 전소유자인 OOO과 OOO의 양도소득세 신고내역에 의하면 OOO은 쟁점토지(9,922㎡)를 OOO에 취득하여 OOO에 양도한 것으로 신고하였고, OOO는 쟁점토지의 1/2지분(4,961㎡)을 OOO에 취득하여 OOO에 양도한 것으로 신고한 것으로 나타난다. 한편, 처분청은 2006년 이전 양도분은 양도가액을 기준시가로 신고하는 것이 원칙이고, 취득 후 1년 이내 양도하는 경우 실지거래가액으로 신고하는 것이므로, 전 소유자가 단기 양도하여 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 보아야 한다는 의견이나, OOO이 신고한 양도가액은 1998년 개별공시지가OOO와 동일한 것으로 나타난다.
(3) 청구인은 2016년 쟁점토지를 양도하고 취득가액을 OOO으로 하여 양도소득세를 신고하면서 매매계약서 및 대금지급증빙 등의 자료는 제출하지 아니하였고, 이에 처분청은 전소유자가 신고한 양도가액OOO이 환산취득가액OOO에 미달하고, 계약서 및 대금지급내역 등 취득가액을 증빙할 자료가 없으므로 취득가액이 불분명한 경우로 보아 환산취득가액을 적용하여 <표1>과 같이 양도소득세를 경정․고지한 것으로 나타난다. <표2> 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역
(4) 쟁점토지의 개별공시지가 등은 <표3>, <표4>와 같다. <표3> 쟁점토지의 취득 당시 개별공시지가 <표4> 기준시가 대비 청구인이 신고한 취득 및 양도가액
(5) 이의신청 결정서에 의하면 청구인은 쟁점토지에 인접한 목포시에 거주하는 OOO로부터 1995년경부터 쟁점토지 인근토지의 매매가가 평당OOO에서 OOO 선으로 거래가 이루어졌다는 인우보증서를 제출한 것으로 기재되어 있다. (6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있고 과세표준은 양도가액에서 필요경비를 공제한 것이므로 필요경비의 입증책임 또한 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합한다 할 것인바(대법원 2007.10.26. 선고 2006두16137 판결 등, 같은 뜻임), 이 건의 경우 청구인은 쟁점토지를 OOO에 취득한 것이 사실이므로 매도자를 조사하지 아니하고 취득가액이 불분명한 것으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, 청구인은 쟁점토지 취득과 관련된 매매계약서 및 대금지급 증빙 등 실제 취득가액을 확인할 수 있는 자료를 제출하지 못하고 있는 점, 청구인은 쟁점토지의 취득 당시 지가가 급등하였다고 주장하나, 쟁점토지의 취득 당시 공시지가의 변동이 크지 않으며, 그 외 청구인이 신고한 취득가액이 취득 당시 시세라고 볼 만한 객관적인 자료도 제출하지 못하는 점, 2016년 쟁점토지 양도시 양도가액은 OOO으로 당시 공시지가의 1.7배로 크게 차이가 나지 않는 반면, 청구인이 취득가액으로 신고한 OOO은 취득 당시 공시지가 대비 13배에 이르는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.