쟁점토지를 특수관계 없는 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유 없이 현저히 저가로 양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2013.6.11. 특수관계 없는 이OOO로부터 경기도 화성시 장안면 장안리 OOO 임야 194,323㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 OOO원에 취득하였다.
• 나. 중부지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 감사결과 청구인이 이익치로부터 쟁점토지를 거래의 관행상 정당한 사유없이 시가에 현저히 미달하는 가액으로 취득한 것으로 판단하여, 상속세 및 증여세법제35조의 규정에 따라 청구인이 쟁점토지의 공시지가 OOO원과 거래가액 OOO원의 차액에서 OOO원을 차감한 OOO원을 이익치로부터 증여받은 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2017.10.13. 청구인에게 2013.6.11. 증여분 증여세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2018.1.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 생태자연도의 1등급권역지인 철새도래지로 30% 이상 개발이 제한된 지역으로, 실제 활용할 수 있는 면적은 전체 면적의 50%를 상회할 정도로 낮고, 쟁점토지 거래 당시 이OOO는 신용불량자로 경제활동을 전혀할 수 없는 상태로 재기를 위한 체납세금 문제 해결 및 경제활동자금 마련을 위해 쟁점토지를 급히 처분할 수 밖에 없는 상황이었으므로, OOO원에 청구인에게 쟁점토지를 처분한 것은 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 보아야 함에도 불구하고, 경제적 합리성을 결여한 비정상적인 거래라는 점 등에 대한 객관적인 입증 없이 단순히 쟁점토지의 거래가액이 기준시가보다 낮다는 이유만으로 증여세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지 인근 공인중개사 사무실에서 쟁점토지를 OOO억원에 취득하겠다는 매수 희망자가 있어 매매계약을 진행하려 하였으나, 매도인 측에서 가격이 낮다고 불만을 나타내어 거래가 성사되지 아니한 사실이 있다고 진술한 점, 쟁점토지 거래 당시 OOO이 담보권 설정 목적으로 주식회사 OOO감정평가법인에 의뢰하여 한 감정평가에서 쟁점토지의 감정평가액이 OOO원으로 평가된 점, 실제로 청구인이 쟁점토지를 담보로 OOO 등으로부터 대출을 실행하여 쟁점토지에 설정된 담보권의 채권최고액OOO백만원에 이르는 점, 이익치의 당시 체납세액OOO원에 불과하였던 점, 쟁점토지 인근 토지의 매매사례가액이 대부분 공시지가와 유사한 수준인 점 등에 비추어 이익치가 자금마련을 위해 쟁점토지를 담보가치보다도 현저히 낮은 가액에 청구인에게 양도하였다는 주장은 신빙성이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지를 특수관계 없는 자로부터 거래의 관행상 정당한 사유 없이 현저히 저가로 양수한 것으로 보아 증여세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

(1) 상속세 및 증여세법 제35조【저가․고가 양도에 따른 이익의 증여 등】① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에 대해서는 해당 재산을 양수하거나 양도하였을 때에 그 대가와 시가(時價)의 차액에 상당하는 금액으로서 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 증여재산가액으로 한다.

1. 타인으로부터 시가보다 낮은 가액으로 재산을 양수하는 경우에는 그 재산의 양수자

② 제1항을 적용할 때 대통령령으로 정하는 특수관계인이 아닌 자 간에 재산을 양수하거나 양도한 경우로서 거래의 관행상 정당한 사유 없이 시가보다 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액으로 재산을 양수하거나 양도한 경우에는 그 대가와 시가의 차액에 상당하는 금액을 증여받은 것으로 추정하여 대통령령으로 정하는 이익에 상당하는 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다.

③ 제2항을 적용할 때 현저히 낮은 가액 또는 현저히 높은 가액의 범위는 대통령령으로 정한다. 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제26조【저가․고가양도에 따른 이익의 계산방법 등】① 법 제35조 제1항 제1호에서 "낮은 가액"이란 양수한 재산(다음 각 호의 것을 제외한다)의 시가(법 제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조 및 제31조에서 "시가"라 한다)에서 그 대가를 뺀 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있거나 그 차액이 3억원 이상인 경우의 그 대가를 말한다.(각 호 생략)

③ 법 제35조 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제1항 및 제2항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 다음 각 호의 가액 중 적은 금액을 뺀 가액을 말한다.

1. 시가에서 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상이거나 대가에서 시가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상인 경우에는 시가의 100분의 30에 상당하는 가액

2. 3억원

⑤ 법 제35조 제2항에서 "현저히 낮은 가액"이라 함은 양수한 재산(제1항 각호의 것을 제외한다)의 시가에서 그 대가를 차감한 가액이 시가의 100분의 30 이상 차이가 있는 경우의 그 대가를 말한다.

⑦ 법 제35조제2항에서 "대통령령으로 정하는 이익"이란 제5항 및 제6항에 따라 계산한 대가와 시가와의 차액에서 각각 3억원을 뺀 가액을 말한다.

⑧ 제1항․제2항․제5항 및 제6항의 규정에 의한 대가 및 시가의 산정기준일은 당해 재산의 대금을 청산한 날(소득세법 시행령 제162조제1항제1호 내지 제3호의 규정에 해당하는 경우에는 각각 동항제1호 내지 제3호에 규정된 날을 말하며, 이하 이 항에서 "산정기준일"이라 한다)을 기준으로 하되, 매매계약후 환율의 급격한 변동 등으로 인하여 산정기준일로 하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 매매계약일을 기준으로 한다. (3) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조【용도지역의 지정】① 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 용도지역의 지정 또는 변경을 도시ㆍ군관리계획으로 결정한다.

2. 관리지역: 다음 각 목의 어느 하나로 구분하여 지정한다.

• 가. 보전관리지역: 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 나. 생산관리지역: 농업ㆍ임업ㆍ어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 다. 계획관리지역: 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역 제56조【개발행위의 허가】 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 "개발행위"라 한다)를 하려는 자는 특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가"라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시․군계획사업에 의한 행위는 그러하지 아니하다.

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)

4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)

5. 녹지지역․관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구외 이익치가 1978.6.8. 쟁점토지를 취득하여 2002.5.22. 진OOO에게 명의신탁하였다가 2013.6.11. 청구인에게 양도한 사실과, 이OOO와 청구인 간에 특수관계가 없다는 사실에 대하여 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

(2) 처분청의 청구인에 대한 조사종결복명서의 주요 내용은 아래와 같다. (가) 조사팀에서 쟁점토지 인근에 소재한 공인중개사 사무실 시티부동산에 방문하여 대표자 장OOO에게 쟁점토지 시세에 대하여 문의한 결과 “2013년에 쟁점토지를 OOO억원에 취득하겠다는 매수희망자가 있어 매매계약을 진행하려 하였으나 진OOO 측에서 가격이 낮다고 불만을 나타내 계약이 성사되지 못하였다”고 진술한 바, 쟁점토지의 실제 소유자인 이OOO의 입장에서도 쟁점토지의 객관적인 교환가치를 적어도 공시지가(OOO원) 이상으로 인식하였던 것으로 판단된다. (나) 쟁점토지를 담보로 청구인에게 대출해준 금융기관(OOO)도 쟁점토지 매매계약 무렵인 2013.5.6. 쟁점토지를 공시지가 보다 다소 높은 OOO원으로 평가하였고, 이를 근거로 청구인에게 OOO백만원을 대출해 주었다. <표1> 쟁점토지 감정평가서의 주요 내용 OOO <표2> 쟁점토지 근저당권 설정 내역 OOO (다) 지적도 등에 의해 확인된 쟁점토지 인근 토지의 2011.4.～2013.6. 거래내역을 조사한 바, 아래 <표3>의 내용과 같이 그 매매가액이 공시지가 보다 높은 것으로 확인되고, 특히 경기도 화성시 장안면 장안리 OOO 임야(4,230㎡)는 같은 보전관리지역임에도 공시지가보다 2.4배 높은 가액으로 매매된 것으로 확인된다. <표3> 쟁점토지 인근 토지 거래내역 OOO

(3) 쟁점토지의 토지이용계획확인서에 의하면 쟁점토지의 대부분이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 보전관리지역으로, 그 외 생산관리지역, 계획관리지역으로 쟁점토지의 용도가 지정되어 있는 것으로 나타난다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 개발이 어려운 생태자연도의 1등급 권역지이므로 그 거래가액이 적정하여 거래의 관행상 정당한 사유가 있는 거래라고 주장하나, 쟁점토지 거래 당시 쟁점토지의 공시지가는 OOO원으로, 감정평가액 OOO백만원과 유사한 수준이었던 점, 청구인은 쟁점토지 매수 즉시 OOO으로부터 매매가액의 150%에 달하는 OOO백만원을 담보대출(채권최고액 OOO백만원) 받은 것으로 확인되는 점, 쟁점토지 인근의 토지들이 대부분 개별공시지가 이상의 가액으로 거래된 것으로 확인되고, 특히 쟁점토지와 유사한 보전관리지역인 토지 또한 공시지가의 247%에 달하는 가액으로 거래된 사실이 확인되는 점, 쟁점토지 거래가액인 OOO백만원은 공시지가 및 감정가액 등에 현저히 미달할 뿐만 아니라 담보대출 채권최고액에도 미치지 못하는 점 등에 비추어 이 건 거래가 거래의 관행상 정당한 사유가 있는 거래에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.