쟁점부동산의 실제 취득가액과 증,개축 비용 등이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2003.2.24. OOO 대 252.5㎡ 및 지상건물 313.14㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 매매를 원인으로 취득하여 증․개축을 거쳐 임대용 오피스텔 등으로 사용하던 중 2015.7.7. 이를 양도하고 2015.9.23. 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고OOO를 하였다.
• 나. 처분청은 세무조사를 실시하여 쟁점부동산의 취득가액 및 증․개축 공사비용 등이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 동 부동산의 취득가액을 OOO원으로 산정하여 2017.7.5. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2017.10.10. 이의신청을 거쳐 2018.2.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 이의신청 심리과정에서 부동산매매계약서 사본 및 거래증빙내역을 제시하면서 쟁점부동산의 실제 취득가액이 OOO원이라고 소명하였고 처분청 또한 이를 인정한 사실이 있는 점, 청구인은 OOO원을 쟁점부동산의 증․개축비용으로, 지하실 원룸 등의 리모델링비용으로 OOO원을 가계수표 등을 통하여 실제 지출하였으며 이러한 사실은 해당 증․개축 공사를 시공한 OOO이 OOO의 세무조사 과정에서 제출한 건축비확인서 및 금융자료 등을 통하여 확인할 수 있는 점, 청구인이 2015년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 재무상태표에 의하면 쟁점부동산의 장부가액이 OOO원으로 계상되어 있어 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 실제 취득가액 및 증․개축, 리모델링 비용의 합계액OOO과 근접한 것으로 나타나고 있고 건설업계에 탐문한 결과 2004년 기준 평당 공사비용이 건축자재에 따라 OOO원 정도 소요되는 것으로 확인되고 있는 점 등에 비추어 청구인이 제시하는 쟁점부동산의 취득가액OOO과 증․개축OOO 및 리모델링OOO 공사비용, 합계 OOO원을 실제 필요경비로 인정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시하고 있는 필요경비 중 취득가액OOO을 실거래가액으로 인정할 경우 환산가액을 적용한 경우OOO보다 오히려 양도차익이 증가하게 되는 등 청구인에게 불이익한 결과가 초래되므로 불이익변경금지원칙에 의하여 이 부분에 대한 청구주장은 받아들이기 어려운 점, 청구인이 쟁점부동산의 증․개축 및 리모델링 공사비용으로 제시하고 있는 OOO의 확인서 등은 지급내역 등을 확인할 수 있는 자료가 제시되지 아니하는 이상 그 자체로 객관적인 증빙으로 보기 어렵고 제시된 가계수표 또한 최종 제시자가 OOO으로 확인된 사실이 없어 실제 공사비용으로 지출되었는지 여부가 불분명한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 실제 취득가액 및 증․개축비용 등이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액 등을 산정하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실제 취득가액과 증․개축비용 등이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한하여 나목의 금액을 적용한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. 제100조(양도차익의 산정) ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 아래 사실들이 확인된다. (가) 청구인은 2003.2.24. 쟁점부동산을 취득하여 2004.12.3. 오피스텔로 증․개축하여 부동산임대업을 영위하던 중 2015.7.7. 이를 양도하였는바, 부동산등기부 및 일반건축물대장상 주요 등재내역은 아래 <표1>과 같다. (나) 청구인의 양도소득세 (예정)신고 및 처분청의 경정내역은 아래 <표2>와 같고, 청구인이 주장하고 있는 취득가액․필요경비 내역은 아래 <표3>과 같다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 취득가액 OOO원에 취득하였다고 주장하면서 매매계약서(2003.1.9.) 등을 증빙자료로 제출하였는바, 쟁점부동산 취득가액에 대한 처분청의 주요 조사내용은 아래와 같다. (가) 청구인이 제출한 매매계약서를 살펴 보면, 부동산중개인으로 기재되어 있는 OOO은 동 매매계약서 작성 당시 부동산 중개업자로 사업자등록한 사실이 없고, 매도인 OOO은 2004.5.6. 사망하여 사실관계를 확인할 수 없다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 실제 취득자금 여부를 확인할 수 있는 대금지급 증빙을 제출한 사실이 없고, 처분청 또한 청구인에 대한 금융조회(2003.1.1.～2003.12.31.)를 실시한 결과 해당 기간 동안 OOO에게 이체된 금액이 없는 것으로 조사되었다. (다) 다만, 처분청은 이의신청 심리과정에서 위 매매계약서가 허위로 작성되었다고 인정할 만한 이유가 없어 실거래가액이 OOO원이라는 청구주장은 타당한 것으로 볼 수 있으나 청구주장을 인용할 경우 오히려 양도차익이 증가하게 되어 불이익한 결과가 발생한다는 사유를 들어 이의신청을 기각하였다.

(3) 청구인은 2003년경 쟁점부동산 증․개축 과정에서 공사비를 절감하기 위하여 미등록사업자인 OOO과 공사도급계약을 체결하고 OOO원을 공사비용으로 실제 지출하였다고 주장하고 있는바 주요 내용은 아래와 같다. (가) 청구인이 제시하고 있는 증․개축 공사비용 자금원천 및 지급내역은 아래 <표4>, <표5>와 같다. (나) 청구인은 현금, 가계수표를 이용하여 증․개축 공사비용을 지급하였는데, 가계수표의 경우 청구인 명의로 가계수표를 발행할 수 없는 관계로 OOO(청구인의 남동생)이 청구인의 자금을 사용하면서 OOO 명의로 발행한 선일자 가계수표를 청구인에게 전달하면 청구인이 OOO(공사업자)에게 지급하였고, OOO이 OOO에서 사업을 영위하는 관계로 수표발행시 수표용지를 전달하기 위하여 쟁점부동산 소재지OOO를 왕래하는 것이 불편하여 OOO(청구인의 여동생)에게 수표책을 맡겨 놓고 활용하였으며, 청구인 계좌에서 출금된 현금은 OOO 계좌로 입금되어 관리하다 가계수표 발행시마다 OOO에게 송금하기도 하였다고 주장하고 있다.

(4) 청구인이 제시하고 있는 위 증․개축 공사비용에 대한 처분청의 조사내용은 아래와 같다. (가) 청구인이 제시하고 있는 가계수표 발행인OOO은 쟁점부동산 증․개축 기간 동안 축산물 도소매업을 운영하였던 것으로 나타나고 있는 점, 제출된 가계당좌예금 계좌내역에 의하면 OOO의 당좌예금 계좌에서 수표발행금액이 인출되었으나 최종 수표제시자 및 어음배서내역이 확인되지 아니한 점 등을 볼 때, 해당 수표가 쟁점부동산의 증․개축 공사비용 지급을 위행 발행된 수표인지 아니면 OOO 본인의 사업을 위하여 발행된 수표인지 여부가 불분명한 것으로 조사되었다. (나) 청구인은 증․개축 공사비용 지급을 위해 OOO에게 이체한 금액이 OOO원이라고 주장하나, 2003.1.1.부터 2003.12.31.까지 OOO에게 이체한 금액은 OOO원으로 나타나고 있어 위 공사비 지급을 위해 OOO의 예금계좌를 이용하였다는 청구주장은 사실과 다른 것으로 보이는 점, 제출된 공사도급계약서상 공사기간은 2004년 3월부터 12월까지로 기재되어 있으나 청구인이 제출한 대금지급 증빙을 살펴보면 지급기간이 2003.9.22.부터 2008.10.31.까지 무려 5년이라는 시간 동안 지급한 것으로 나타나고 있어 통상적인 거래관행에 비추어 이례적인 것으로 판단된다. (5) 청구인은 쟁점부동산의 경우 OOO 후문에서 약 500미터 거리에 소재하고 있는데 지하실에 PC방이 있었으나 면적이 협소하고 누수가 심한 관계로 원룸 형식의 방 4개(1실 2룸)를 설치하여 학생들에게 임대할 목적으로 OOO과 지하실 리모델링 공사계약을 체결하여 PC방 철거, 욕실․주방․출입문 등을 설치하고 리모델링 공사비용으로 OOO원을 지급하였다고 주장하면서 리모델링 공사계약서 및 가계수표 사본 16매 등을 증빙자료로 제출하였고, 위 리모델링 공사비용OOO에 대한 처분청의 조사내용은 아래와 같다. (가) 청구인이 제출한 가계수표 16매OOO는 2013.7.1.～2013.11.5. 기간 동안 최종교환되었는바, 최종제시자는 OOO인 것으로 각각 확인되고 있다. (나) 처분청 조사담당 공무원이 쟁점부동산을 방문하여 동 부동산 1층에서 부동산 중개업을 영위하고 있는 중개인에게 쟁점부동산 지하실의 사용현황에 대하여 문의한바, 지하에는 2개의 원룸이 존재하고 있으나 방문일 현재 임대가 이루어지고 있는지 여부 및 리모델링 공사 여부 등에 대하여 알지 못한다고 답변하였고, 방문일 당시 지하층으로 내려가는 출입문이 잠겨 있어 실제 이용현황을 확인할 수 없었으며, 건축물대장에 의하면 지하층에 대한 용도변경 등 변경사항이 등재된 사실이 없다.

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 당초 신고한 취득가액, 증․개축 및 리모델링 공사비용을 실제 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하면서, 부동산매매계약서, 공사계약서 및 가계수표 사본 등을 증빙자료로 제출하고 있으나, 취득가액의 경우 제시된 부동산매매계약서에 중개인으로 기재된 OOO은 동 매매계약서 작성 당시 부동산 중개업자로 사업자등록한 사실이 없고 실제 취득자금 여부를 확인할 수 있는 객관적인 지급증빙내역이 없는 점, 증․개축 및 리모델링 공사비용의 경우 청구인이 제시한 가계수표의 발행인 및 최종수표 제시자 등을 살펴볼 때 해당 수표가 쟁점부동산의 공사비용으로 실제 지급되었는지 여부가 불분명한 점, 증․개축 공사비용의 경우 청구인이 제시하고 있는 공사비용 지급내역을 보면 그 지급기간(2003.9.22.부터 2008.10.31.까지 약 5년간)이 공사도급계약서에 기재된 공사기간(2004년 3월부터 12월)에 비하여 장기간인 것으로 나타나고 있어 거래관행 등에 비추어 해당 공사비용으로 인정하기에 이례적인 것으로 보이는 점 등을 고려할 때, 처분청에서 쟁점부동산의 실제 취득가액 및 증․개축비용 등이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액 등을 산정하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.